Alugar um quarto a um viajante por algumas noites não é uma invenção de 2008. É um dos acordos comerciais mais antigos que existem e tem sido regulamentado, tributado e alvo de reclamações durante a maior parte da história registada.
O que realmente mudou recentemente não foi a prática. Foi o emparelhamento: quem pode encontrar quem, com que facilidade e em que escala. Essa única mudança foi o que transformou um comércio artesanal numa indústria e o que produziu a vaga regulatória que o setor está a viver agora.
Antiguidade e Idade Média: estalagens e as origens do registo de hóspedes
Onde havia rotas comerciais, havia alojamento pago. As estradas romanas tinham mansiones, estações de passagem oficiais, e cauponae, estalagens comerciais mais rústicas. As rotas de peregrinação pela Europa medieval sustentavam redes de albergues e casas de hóspedes monásticas.
Duas características dessa era sobrevivem quase inalteradas.
Os deveres do estalajadeiro. O direito consuetudinário inglês desenvolveu a ideia de que um estalajadeiro que se apresentava ao público assumia obrigações: receber viajantes, manter os seus bens em segurança e responder pelo que acontecia nas instalações. Essa estrutura é a antepassada distante das modernas obrigações de dever de cuidado dos fornecedores de alojamento.
O registo de hóspedes. Exigir que os estalajadeiros registem quem está hospedado é muito antigo, e sempre se tratou de o estado saber quem estava a passar. Ainda está connosco: o sistema de notificação de hóspedes da Itália à polícia no prazo de 24 horas baseia-se numa legislação com raízes numa lei consolidada de segurança pública de 1931. O sistema de Espanha exige a submissão no prazo de 24 horas. A tecnologia é agora um portal web; a obrigação é antiga.
Séculos XVIII e XIX: cidades termais, alojamentos à beira-mar e a casa de hóspedes
A forma moderna reconhecível surge com as viagens de lazer em massa.
Cidades costeiras britânicas, cidades termais continentais e estâncias costeiras em toda a Europa e América do Norte desenvolveram economias baseadas no aluguer de quartos a visitantes por semana. Senhorias, casas de hóspedes e, mais tarde, os bed and breakfast, eram todos negócios de aluguer de curta duração em todos os sentidos significativos.
Os caminhos de ferro fizeram o trabalho. O transporte barato, regular e de longa distância criou um público viajante de classe média, e toda uma classe de pequenos operadores surgiu para os alojar.
Dois outros desenvolvimentos dos séculos XIX e início do XX são importantes:
O hotel resort construído para o efeito, que profissionalizou e industrializou o setor, e criou uma tensão competitiva com o alojamento informal que nunca desapareceu.
O aluguer de casas de férias, que em meados do século XX era um negócio substancial na Grã-Bretanha, França e noutros locais, coordenado através de anúncios classificados, agentes locais e brochuras impressas.
O século XX: agências, timeshares e classificados
Nas décadas do pós-guerra, a indústria tinha uma estrutura de funcionamento que seria reconhecível por qualquer pessoa no negócio hoje, menos a internet.
Agências de aluguer de férias recebiam comissão por emparelhar proprietários com visitantes, gerenciavam reservas e muitas vezes guardavam as chaves. Esse último detalhe merece destaque: o manuseio profissional de chaves não é um problema moderno, era uma função central de uma agência de aluguer durante a maior parte do século XX.
O Timeshare chegou nas décadas de 1960 e 70, oferecendo o uso fracionado de propriedades de resorts. Foi uma verdadeira inovação na estrutura de propriedade e adquiriu má reputação através de vendas agressivas.
A publicidade classificada em jornais e revistas especializadas era como a maioria dos proprietários independentes encontrava hóspedes. A restrição era o alcance: o seu mercado era quem lesse essa publicação.
1995 a 2007: a internet remove o problema do emparelhamento
A primeira mudança real não foi um mercado com pagamentos. Foram simplesmente anúncios que qualquer pessoa podia encontrar.
1995: Vacation Rentals By Owner (VRBO) foi lançado, permitindo que os proprietários anunciassem diretamente aos viajantes. O Craigslist foi lançado no mesmo ano e tornou-se um canal informal significativo.
1996: Bookings.nl, mais tarde Booking.com, foi lançado nos Países Baixos. A sua visão fundadora foi a reserva através de muitos fornecedores, em vez de uma única cadeia.
No final dos anos 90 e início dos anos 2000, HomeAway, TripAdvisor, Expedia e outros construíram uma indústria de viagens online. Chegaram as avaliações e, com elas, uma forma de confiança distribuída: estranhos a darem garantias por estranhos.
Em 2007, um proprietário independente podia alcançar um público global, receber pedidos por e-mail e ser avaliado por hóspedes anteriores. O que ainda faltava era o pagamento integrado, a reserva instantânea e qualquer mecanismo para confiar no quarto extra de um particular.
2008 a 2016: a década das plataformas
2008: Airbnb. Dois designers em São Francisco que tinham alugado colchões de ar durante uma conferência de design no outono anterior construíram um site para isso. As peças que adicionaram ao modelo existente foram pagamentos integrados, avaliações bidirecionais e verificação de identidade.
Essa combinação fez algo que a era dos classificados não conseguia: tornou o quarto extra de um estranho um produto comercial viável.
O crescimento do setor a partir daí foi extraordinariamente rápido e mudou de caráter à medida que avançava. O que começou como uma partilha genuína de casas atraiu operadores profissionais, depois investidores e, em seguida, capital institucional. Empresas de gestão de propriedades, gestores de canais, ferramentas de preços dinâmicos, mercados de limpeza e sistemas de troca de chaves apareceram para servir operadores que geriam portfólios em vez de quartos extra.
Em meados da década de 2010, a indústria tinha uma camada profissional reconhecível, e as cidades tinham um problema reconhecível.
2016 até agora: a era regulatória
Esta é a parte que a maioria das histórias do setor salta, e é o período definidor.
As queixas eram consistentes em cidades muito diferentes: oferta de habitação retirada do uso residencial, incómodos para os vizinhos, receita não tributada e segurança em propriedades nunca concebidas ou inspecionadas como alojamento.
As respostas regulatórias enquadram-se em famílias reconhecíveis e, tendo pesquisado quinze jurisdições em detalhe, os padrões são notavelmente consistentes.
Limites de noites. Amesterdão, Londres com 90 noites, Paris com 90, Los Angeles com 120, Toronto e Sydney com 180. O mecanismo é o mesmo em todo o lado: permitir a atividade, limitar a sua intensidade.
Requisitos de residência principal. O teste de residência de 275 noites de São Francisco, a regra de residência principal de Toronto, o requisito provincial da Colúmbia Britânica, o teste de seis meses de Los Angeles. Estes visam especificamente o modelo de investidor, protegendo ao mesmo tempo a verdadeira partilha de casas.
Registo e aplicação por plataforma. A mudança decisiva. Assim que uma cidade exige um número em cada anúncio e obriga as plataformas a verificá-lo, a aplicação da lei deixa de depender de inspetores e reclamações. A Lei Local 18 de Nova Iorque é a demonstração mais clara: os anúncios caíram de cerca de 22.000 para aproximadamente 2.300 após o início da aplicação em setembro de 2023.
Veto ao nível do edifício. Cada vez mais a camada que realmente decide. A Espanha agora exige uma maioria de três quintos dos proprietários de um edifício. Victoria permite que uma corporação de proprietários proíba estadias curtas por resolução de 75%. A preempção estadual da Florida sobre as regras locais, propositadamente, não abrange as associações de condomínios.
Eliminação total. Barcelona afirmou que não renovará cerca de 10.000 licenças de apartamentos turísticos quando estas expirarem em 2028, e o Tribunal Constitucional de Espanha confirmou o quadro em março de 2025.
Regras de dados à escala da UE. O Regulamento 2024/1028 impulsiona os estados membros para esquemas de registo com partilha de dados de plataforma, razão pela qual sistemas comparáveis surgiram em toda a Europa em rápida sucessão.
O que o padrão realmente mostra
Três observações de uma perspetiva de longo prazo.
A atividade é antiga; o atrito é novo. As pessoas sempre alugaram quartos a viajantes. Aquilo a que as cidades estão a responder não é a prática, mas a sua escala e concentração, que as plataformas permitiram.
A regulamentação tem consistentemente impulsionado estadias mais longas. Quase todas as jurisdições traçam uma linha, tipicamente entre 21 e 31 noites, acima da qual as regras deixam largamente de se aplicar. O resultado previsível é um setor de aluguer de médio prazo grande e crescente que serve recolocações, empreiteiros, pessoal médico e colocações de seguros. Essa é a parte do mercado que mais cresce em várias das cidades que estudámos, e é um produto direto do design regulatório.
As obrigações voltaram à estalagem. Identifique os seus hóspedes. Relate quem ficou. Mantenha registos. Responda pela conduta nas instalações. Esteja acessível quando algo correr mal. Um estalajadeiro romano reconheceria cada item dessa lista.
Para onde irá a seguir
Duas direções parecem razoavelmente claras.
Consolidação em direção a operadores profissionais, porque a conformidade se tornou um custo real e um trabalho real. Números de registo, relatórios de hóspedes, certificação de segurança, declaração de impostos e retenção de registos favorecem operadores com sistemas.
Convergência com a hospitalidade. À medida que as obrigações de aluguer de curta duração passam a assemelhar-se às obrigações hoteleiras, a lacuna operacional diminui. A distinção que permanece é o edifício, não o livro de regras.
Nenhuma destas é um regresso a 2015, nem é o fim do setor. É como uma indústria se parece depois de deixar de ser uma novidade.
Este artigo baseia-se em fontes históricas publicamente disponíveis e na nossa própria pesquisa sobre a regulamentação atual de aluguer de curta duração em quinze jurisdições. Os detalhes regulatórios refletem a posição no momento da escrita e mudam frequentemente. Algumas atribuições históricas, particularmente para a prática de alojamento antiga e medieval, são necessariamente gerais. Se detetar um erro, por favor, informe-nos e corrigiremos.
