Última revisão: 27 de julho de 2026. Esta é uma reescrita completa. A versão anterior descrevia um mercado que já não existe: a aplicação da Local Law 18 começou em setembro de 2023 e alterou fundamentalmente o que é possível aqui.
A versão resumida
- O arrendamento de curta duração de unidades habitacionais já era, em grande parte, ilegal na cidade de Nova Iorque antes da Local Law 18. São proibidos pela Multiple Dwelling Law, pelo Housing Maintenance Code e pelos Construction Codes. A Local Law 18 não criou a proibição; criou um mecanismo de registo e fiscalização sobre ela.
- Deve registar-se junto do Mayor's Office of Special Enforcement (OSE) antes de listar uma unidade para estadias inferiores a 30 dias.
- As plataformas não podem processar reservas para anúncios não registados. Essa é a alavanca de fiscalização, e funciona.
- O anfitrião deve estar presente. Deve certificar que a unidade é a sua residência principal e que estará fisicamente nela durante toda a estadia do hóspede.
- Máximo de dois hóspedes pagantes, e estes devem ter acesso irrestrito a todas as áreas comuns. É proibido trancar portas internas para criar uma suíte de hóspedes separada.
- O seu edifício pode estar numa lista proibida. Proprietários, cooperativas e condomínios podem pedir ao OSE para adicionar os seus edifícios, bloqueando totalmente o registo.
- A aprovação não é rotineira. Os relatórios indicam que a taxa de aprovação do OSE é de aproximadamente 40%.
- Estadias de 30 dias ou mais ficam totalmente fora da lei. Foi para aqui que a maioria dos operadores profissionais se moveu.
O que realmente mudou e o que não mudou
Esta distinção é importante e quase todos os guias mais antigos a interpretam mal.
O que não mudou: o arrendamento de uma unidade habitacional por menos de 30 dias já era ilegal na maioria dos edifícios residenciais da cidade de Nova Iorque, de acordo com a Multiple Dwelling Law estadual e o Housing Maintenance Code e Construction Codes da cidade. A própria regulamentação do OSE afirma-o claramente. Os anfitriões que operavam antes de 2023 estavam, na sua maioria, a operar ilegalmente, quer alguém o fiscalizasse ou não.
O que mudou: a Local Law 18 de 2022, promulgada em 9 de janeiro de 2022, criou um requisito de registo para anfitriões e um requisito de verificação para plataformas de reserva. Adicionou os Capítulos 31 e 32 ao Título 26 do New York City Administrative Code e é administrada pelo OSE.
O ponto crítico é a obrigação da plataforma. Os serviços de reserva estão proibidos de processar transações para arrendamentos de curta duração não registados. A fiscalização começou em 5 de setembro de 2023, inicialmente focada em garantir que as plataformas estavam a usar corretamente o sistema de verificação da cidade e a parar transações não verificadas.
É por isso que o efeito foi tão abrupto. A cidade não precisou de inspecionar milhares de apartamentos. Precisava que as plataformas verificassem uma base de dados.
Fontes: NYC Mayor's Office of Special Enforcement, Registration Law e Registration Rules and Laws
Em resumo
| Pergunta | Resposta curta |
|---|---|
| O que é considerado curta duração? | Menos de 30 dias consecutivos |
| Registo obrigatório? | Sim, com o OSE, antes de listar |
| Devo estar presente? | Sim, durante toda a estadia |
| Deve ser a minha residência principal? | Sim |
| Máximo de hóspedes pagantes | 2 |
| Posso trancar um quarto de hóspedes? | Não. Os hóspedes precisam de acesso a todas as áreas comuns |
| O meu edifício pode bloquear-me? | Sim, através da lista de edifícios proibidos |
| As plataformas verificam? | Sim, e devem recusar anúncios não registados |
| Estadias de 30 dias ou mais estão abrangidas? | Não, estão fora da lei |
Os requisitos de registo em termos simples
Para se registar no OSE, deve ser capaz de certificar, entre outras coisas:
Residência principal. A unidade é onde realmente vive.
Presença contínua. Estará fisicamente presente na unidade durante toda a estadia de cada hóspede. É isso que as pessoas querem dizer com "anfitrião presente". Não é uma formalidade; define todo o modelo permitido.
Não mais de dois hóspedes pagantes de cada vez.
Acesso irrestrito às áreas comuns. Os hóspedes devem poder usar todos os espaços comuns da casa. Não pode trancar portas internas para dividir uma área de hóspedes. Esta disposição gerou críticas públicas substanciais durante a regulamentação, por motivos de privacidade e segurança, mas é a regra conforme adotada.
As candidaturas são feitas através do Short-Term Rental Registration Portal da cidade, usando uma conta NYC.ID.
A aprovação é genuinamente incerta. Os relatórios indicam uma taxa de aprovação de cerca de 40%, com motivos comuns de recusa, incluindo o aparecimento do edifício na lista proibida e a unidade ter aluguel regulamentado.
A lista de edifícios proibidos
Este é o mecanismo mais provável de acabar com o seu plano antes mesmo de começar, e opera independentemente de qualquer coisa que faça.
A Local Law 18 permite que os proprietários de edifícios onde arrendamentos de curta duração não são permitidos notifiquem o OSE e solicitem que o seu edifício seja adicionado a uma lista de edifícios proibidos. Proprietários de edifícios residenciais, conselhos de cooperativas e conselhos de condomínios podem usá-lo.
Se o seu edifício estiver nessa lista, o OSE não registará a sua unidade. Não há solução alternativa.
Verifique a lista antes de planear qualquer coisa e, se estiver a comprar um edifício com a intenção de hospedar, verifique-a antes de comprar.
O que aconteceu ao mercado
É importante mencionar porque estabelece expectativas realistas.
Relatos no início de 2024, vários meses após o início da fiscalização, indicavam que o número de anúncios de curta duração na cidade de Nova Iorque era de aproximadamente 2.300, contra cerca de 22.000 antes da fiscalização.
O mercado de operadores profissionais não desapareceu. Mudou para estadias de 30 noites consecutivas ou mais, que ficam totalmente fora da Local Law 18: sem requisito de registo, sem regra de anfitrião presente, sem limite de dois hóspedes. Esse segmento atende a habitação corporativa, relocações, pessoal médico em viagem e colocações de seguros, e é agora a forma dominante de arrendamento profissional mobilado na cidade.
Se o seu modelo de negócio exige um apartamento vazio arrendado por noite, a cidade de Nova Iorque não é um mercado onde possa entrar legalmente. Se pode acomodar termos mensais, sim.
Apelos e fiscalização
Se a sua candidatura for rejeitada, ou um certificado for suspenso ou revogado, existe uma via de recurso por escrito. Os prazos são curtos, por isso leia o aviso com atenção e aja em conformidade, em vez de esperar.
A fiscalização das proibições pré-existentes continua independentemente do regime de registo e é impulsionada por queixas. O OSE declarou que os anfitriões devem cumprir todos os requisitos legais que antecederam a Local Law 18.
Cooperativas, condomínios e arrendamentos
Mesmo onde a lei permite, três camadas privadas podem proibir:
Documentos de governo e regulamentos internos de cooperativas e condomínios. Os conselhos regulam para que as unidades podem ser usadas, e muitos proíbem a ocupação transitória diretamente. É também assim que os edifícios acabam na lista proibida.
O seu contrato de arrendamento. A maioria dos contratos de arrendamento residenciais de Nova Iorque proíbe o subarrendamento ou o uso transitório. Fazê-lo é uma violação do contrato, independentemente do seu estado de registo.
Regulamentação de arrendamento. Unidades com aluguel estabilizado e com aluguel controlado possuem restrições adicionais, e os relatórios identificam o status de aluguel regulamentado como um motivo comum para a recusa de registo.
Impostos
A cidade de Nova Iorque e o Estado de Nova Iorque aplicam impostos à ocupação transitória, e a situação depende da duração da estadia e da natureza do alojamento. Como o segmento legal de curta duração é agora tão restrito, e como o segmento de mais de 30 dias é tratado de forma diferente, a análise fiscal depende invulgarmente dos seus factos específicos.
Procure aconselhamento de um contabilista de Nova Iorque em vez de depender de um resumo geral, e confirme quais os impostos que qualquer plataforma remete em seu nome e quais permanecem seus.
Uma lista de verificação prática
- Verifique se o seu edifício está na lista de edifícios proibidos antes de mais nada
- Leia os documentos de governo da sua cooperativa ou condomínio, ou o seu contrato de arrendamento
- Confirme se a unidade é a sua residência principal
- Confirme se pode estar genuinamente presente em cada estadia
- Confirme se pode hospedar até dois hóspedes pagantes e sem trancar portas internas
- Verifique se a unidade tem aluguel regulamentado
- Registe-se no OSE através do portal oficial antes de listar em qualquer lugar
- Compreenda que as plataformas irão verificar e recusar anúncios não registados
- Se alguma das opções acima falhar, considere se estadias de mais de 30 dias se adequam à sua propriedade
- Procure aconselhamento fiscal de Nova Iorque específico para o seu modelo
Fontes oficiais verificadas
- NYC Mayor's Office of Special Enforcement, Registration Law
- OSE, Registration Rules and Laws
- Short-Term Rental Registration Portal
- Final Rules Governing Registration and Requirements for Short-Term Rentals (PDF)
- NYC311, Short-Term Rental Registration
- NYC Rules, Registration of Short-Term Rentals
Nomeadas, não linkadas
- Local Law 18 of 2022, promulgada em 9 de janeiro de 2022
- NYC Administrative Code Title 26, Chapters 31 and 32 (secções 26-3101 a 26-3105 e 26-3201 a 26-3203)
- Chapter 17 of Title 43 das Regras da Cidade de Nova Iorque, as regras do OSE, publicadas em 3 de fevereiro de 2023 e com efeito a partir de 6 de março de 2023
- New York State Multiple Dwelling Law
- NYC Housing Maintenance Code e Construction Codes
- Os documentos de governo, regulamentos internos ou contrato de arrendamento do seu edifício
Aviso importante
Este artigo não é aconselhamento jurídico, fiscal ou financeiro. É informação geral escrita para um leitor não especialista, por uma empresa de gestão de chaves em vez de um escritório de advogados.
A posição da cidade de Nova Iorque é invulgarmente estratificada: a lei estadual, o código administrativo da cidade, as regras do OSE, as proibições ao nível do edifício, os termos do contrato de arrendamento e a regulamentação do aluguel, todos influenciam se uma unidade específica pode ser legalmente arrendada a curto prazo, e a resposta é frequentemente não. As taxas de aprovação de registo são baixas. A lista de edifícios proibidos muda. A fiscalização das proibições pré-existentes continua paralelamente ao regime de registo.
Verifique com o OSE e leia os documentos de governo do seu edifício antes de agir. Dadas as penalidades e a estreiteza do caminho legal, contrate um advogado de Nova Iorque antes de listar qualquer coisa.
Se detetar um erro, uma omissão ou algo que precise de atualização, por favor, informe-nos e corrigiremos.
