Última revisão: 27 de julho de 2026. Esta é uma reescrita completa.
A versão resumida
- Você deve ser um Residente Permanente, o que São Francisco define como morar na unidade por pelo menos 275 noites por ano civil. Isso representa aproximadamente 75% do ano.
- Proprietários ausentes são inelegíveis. Se você mora em São Francisco por menos de 275 noites por ano, você não pode hospedar, ponto final.
- Você só pode registrar a unidade em que realmente mora. Não uma segunda casa, nem outra unidade em um prédio que você possui.
- Estadias com anfitrião não têm limite anual. Você está presente durante a noite e pode fazer isso quantas vezes quiser.
- Estadias sem anfitrião são limitadas a 90 noites por ano civil.
- Você precisa de dois registros separados, além de um número de certificado em cada anúncio.
- É exigido um seguro de responsabilidade civil de pelo menos $500.000, a menos que sua plataforma o forneça.
- As regras estão no Capítulo 41A do Código Administrativo de São Francisco.
A regra das 275 noites
Tudo em São Francisco decorre disso e é mais rigoroso do que a maioria dos testes de residência principal de outras cidades.
Para hospedar, você deve ser um Residente Permanente: você deve residir na unidade por pelo menos 275 noites por ano civil. Dito de outra forma, você pode ficar ausente por um máximo de 90 noites por ano.
Três consequências que as pessoas ignoram:
Aplica-se a inquilinos e proprietários. O critério é residência, não propriedade. Um inquilino que o atenda pode ser elegível, sujeito ao seu contrato de aluguel e ao senhorio.
Em um prédio multiunidades que você possui, apenas sua própria unidade se qualifica. Você pode registrar e alugar a unidade residencial específica em que reside. Você não pode registrar as outras. Quartos individuais dentro de sua própria unidade podem ser anunciados separadamente.
Estadias sem anfitrião de 30 ou mais noites contam contra sua residência. Se você alugar o imóvel inteiro por um mês enquanto estiver em outro lugar, essas noites contam quando a cidade calcula se você realmente morou lá por 275 noites.
Se você ainda não morou na unidade por um ano inteiro, o teste é aplicado proporcionalmente, e os relatórios indicam que você deve tê-la ocupado por 60 dias antes de poder registrar.
Fonte: SF Planning, FAQs sobre Aluguéis de Curto Prazo
Em resumo
| Pergunta | Resposta curta |
|---|---|
| Requisito de residência | 275 noites por ano civil |
| Proprietários ausentes podem hospedar? | Não |
| Estadias com anfitrião | Sem limite anual |
| Estadias sem anfitrião | 90 noites por ano civil |
| Registros necessários | Dois: registro comercial e certificado STR |
| Seguro | Mínimo de $500.000, a menos que a plataforma o forneça |
| Número do certificado nos anúncios? | Sim |
| Relatórios | Relatórios periódicos de atividade exigidos |
| Prazo para recurso | 30 dias corridos |
Com anfitrião versus sem anfitrião
São Francisco traça essa distinção de forma clara, e ela determina o seu limite.
Aluguel com anfitrião: você está em casa durante a noite, na mesma unidade residencial que seus hóspedes. Sem limite para o número de noites com anfitrião por ano.
Aluguel sem anfitrião: você não está em casa durante a noite ao mesmo tempo que seus hóspedes. Geralmente limitado a 90 noites por ano civil.
Se você oferecer ambos, deve criar anúncios separados identificando claramente cada tipo de estadia, mesmo para a mesma unidade.
O rastreamento importa mais do que as pessoas esperam aqui. Exceder o limite de 90 noites sem anfitrião é uma violação direta do Capítulo 41A e pode acionar penalidades administrativas ou suspensão do seu certificado. Como as plataformas dependem do seu status de registro, a fiscalização pode significar a remoção do anúncio e interrupção das reservas. O rastreamento de noites é proteção da licença, não apenas administração.
Os dois registros
Ambos são exigidos. Um não substitui o outro.
1. Certificado de Registro Comercial, do Escritório do Tesoureiro e Coletor de Impostos de São Francisco. Um comprovante de solicitação pendente é suficiente para iniciar a próxima etapa.
2. Certificado de Aluguel Residencial de Curto Prazo, do Escritório de Aluguéis de Curto Prazo. Este é o que o torna um anfitrião registrado.
A cidade é explícita ao afirmar que possuir um registro comercial e remeter impostos hoteleiros não remove a exigência de registro junto ao Escritório de Aluguéis de Curto Prazo.
Seu número de registro deve aparecer em todos os anúncios.
Seguro. Você deve possuir um seguro de responsabilidade civil de propriedade de no mínimo $500.000, a menos que você hospede em uma plataforma que forneça essa cobertura. Airbnb e VRBO são citados como plataformas que o fazem. Se você hospedar em uma plataforma que não o faz, deverá fornecer comprovante.
A taxa de inscrição não é reembolsável, mesmo que a solicitação seja negada. Verifique cuidadosamente a elegibilidade antes de se inscrever.
Fonte: SF.gov, Guia para abrir um aluguel residencial de curto prazo
Propriedades inelegíveis
Nem toda unidade se qualifica, independentemente da sua residência.
Certos tipos de unidades são excluídos do uso de aluguel de curto prazo. Dormitórios em áreas externas ou estruturas separadas e destacadas, incluindo casas na árvore, barcos e veículos, não são permitidos.
Além das regras da própria cidade, três camadas privadas podem proibir:
Seu contrato de aluguel. São Francisco possui fortes proteções ao inquilino, e a sublocação ou uso transitório são comumente proibidos. Fazê-lo de qualquer forma é uma violação do contrato de aluguel, independentemente do seu certificado.
Unidades com aluguel controlado. Estas possuem restrições e complicações adicionais.
Regras de condomínio (HOA) e do edifício. Estas operam independentemente da cidade.
Relatórios, registros e recursos
Relatórios periódicos. O Capítulo 41A exige relatórios periódicos da atividade de aluguel de curto prazo. Na prática, os relatórios são trimestrais.
Registros. Você deve manter registros suficientes para verificar a conformidade tanto com o requisito de residência principal quanto com o limite de 90 noites sem anfitrião. Isso significa evidências documentadas de quais noites foram com anfitrião, quais foram sem anfitrião e onde você estava.
Recursos. Se sua solicitação for rejeitada, ou um certificado for suspenso ou revogado, você pode apresentar um recurso por escrito dentro de 30 dias corridos a partir do aviso.
A lista de anfitriões inelegíveis. As penalidades podem incluir a colocação na lista da cidade de anfitriões inelegíveis, o que leva à suspensão das plataformas de hospedagem. A regulamentação também cita multas diárias por hospedar sem permissão.
Imposto
São Francisco aplica o Imposto de Ocupação Transitória a aluguéis de curto prazo. As plataformas podem coletá-lo e remetê-lo, mas o registro junto ao Tesoureiro e Coletor de Impostos ainda é exigido, e a obrigação, em última análise, recai sobre você.
Confirme quais impostos sua plataforma gerencia e quais você deve declarar por conta própria, por escrito, e procure aconselhamento de um contador da Califórnia sobre o tratamento do imposto de renda.
Um checklist prático
- Avalie honestamente se você pode cumprir as 275 noites na unidade. Se não, pare por aqui.
- Confirme que a unidade não é de um tipo excluído.
- Leia seu contrato de aluguel e verifique se a unidade é com aluguel controlado.
- Verifique as regras do condomínio (HOA) ou do edifício.
- Confirme que você ocupou a unidade por tempo suficiente para se registrar.
- Obtenha um Certificado de Registro Comercial do Tesoureiro e Coletor de Impostos.
- Solicite ao Escritório de Aluguéis de Curto Prazo seu certificado STR.
- Providencie um seguro de responsabilidade civil de $500.000, ou confirme que sua plataforma o fornece.
- Coloque seu número de certificado em cada anúncio.
- Crie anúncios separados para estadias com anfitrião e sem anfitrião.
- Rastreie as noites sem anfitrião em relação ao limite de 90 noites em todas as plataformas.
- Mantenha registros que comprovem tanto a residência de 275 noites quanto o limite de 90 noites.
- Envie seus relatórios periódicos de atividade.
Fontes oficiais verificadas
- SF.gov, Guia para abrir um aluguel residencial de curto prazo
- SF Planning, FAQs sobre Aluguéis de Curto Prazo
Mencionados, sem link
- Capítulo 41A, Código Administrativo de São Francisco, a lei vigente
- Escritório de Aluguéis de Curto Prazo de São Francisco, para solicitações, relatórios e a lista de anfitriões inelegíveis
- Escritório do Tesoureiro e Coletor de Impostos de São Francisco, para registro comercial e Imposto de Ocupação Transitória
- Seu contrato de aluguel, documentos do condomínio (HOA) e qualquer determinação de controle de aluguel que afete a unidade
Aviso importante
Este artigo não é aconselhamento jurídico, fiscal ou financeiro. É informação geral escrita para um leitor não especialista, por uma empresa de gestão de chaves e não por um escritório de advocacia.
O requisito de residência de 275 noites de São Francisco é o teste de residência principal mais rigoroso desta série e torna a maioria dos casos de investimento impossíveis. As taxas de inscrição não são reembolsáveis, mesmo em caso de negação. O rastreamento de noites sem anfitrião protege diretamente seu certificado. Seu contrato de aluguel, status de controle de aluguel e regras do edifício podem proibir a atividade independentemente do registro na cidade, e as proteções aos inquilinos de São Francisco tornam as violações de contrato de aluguel consequentes.
Verifique com o Escritório de Aluguéis de Curto Prazo e o SF Planning antes de se candidatar, e leia seu contrato de aluguel primeiro. Para uma questão de compra ou locação, consulte um advogado da Califórnia.
Se você identificar um erro, uma omissão ou algo que precise de atualização, por favor nos informe e nós o corrigiremos.
