Última revisão: 27 de julho de 2026. A Itália reconstruiu sua estrutura de aluguel de curta duração entre 2024 e 2026. Se estiver a trabalhar com um guia escrito antes de 2025, o requisito central aqui descrito ainda não existia.
A versão resumida
- Um aluguel de curta duração na Itália significa menos de 30 dias. Esse limite rege quase tudo o resto.
- Precisa de um CIN, o código de identificação nacional. Ele deve constar em todos os anúncios e na propriedade. As multas por operar sem ele variam de €800 a €8.000.
- Todo aluguel turístico deve ter detetores de gás e monóxido de carbono em funcionamento e extintores de incêndio portáteis. Isso se aplica quer opere como um negócio ou não. Multas de €600 a €6.000.
- Deve reportar cada hóspede à polícia em até 24 horas, ou em até 6 horas para estadias inferiores a 24 horas, através do portal Alloggiati Web. O incumprimento é uma questão criminal, não administrativa.
- Os códigos regionais ainda existem. Uma vez que possua um CIN, anuncia com o CIN, mas normalmente ainda precisa de estar registado na base de dados da sua região.
- Mais de quatro propriedades fazem de si um negócio. É obrigatório o registo SCIA, com multas de €2.000 a €10.000 por não o fazer.
- As caixas de chaves estão a ser removidas de propriedade pública em Roma, Florença e Milão. O auto check-in permanece legal; a caixa barata no corrimão não.
- O imposto é uma opção de taxa fixa: 21% numa propriedade que nomear, 26% nas outras, com as plataformas a reter 21% na fonte.
O que é considerado um aluguel de curta duração
A lei italiana opera a partir de um limite de 30 dias.
As locações de curta duração (locazioni brevi) são definidas pelo Artigo 4º do Decreto-Lei 50/2017, convertido pela Lei 96/2017, como arrendamentos residenciais de menos de 30 dias.
Acima de 30 dias, sai do regime de aluguel de curta duração. O contrato deve ser registado junto à Agência de Receitas, o tratamento fiscal difere e a obrigação de reportar hóspedes funciona de maneira diferente.
O quadro nacional distingue entre:
- Aluguel não empresarial, onde aluga imóveis sem os gerir como um negócio
- Aluguel empresarial, que requer um registo SCIA e acarreta obrigações adicionais
- Estruturas de alojamento (strutture ricettive), hoteleiras e não hoteleiras, definidas por lei regional
O importante a compreender é que o CIN e os requisitos de segurança se aplicam a todos estes. Não são obrigações exclusivas de negócios.
O CIN: Código de Identificação Nacional da Itália
Esta é a mudança central e a coisa que a maioria dos guias mais antigos não menciona de todo.
O Artigo 13-ter do Decreto-Lei 145/2023, convertido pela Lei nº 191 de 15 de dezembro de 2023, criou o Codice Identificativo Nazionale (CIN), um código único que identifica cada propriedade de alojamento na Itália. O seu objetivo declarado é combater a hospitalidade irregular.
A mecânica foi estabelecida por um decreto do Ministério do Turismo (Prot. 16726 de 6 de junho de 2024), que definiu como as bases de dados regionais trocam dados com a base de dados nacional, a Banca Dati delle Strutture Ricettive (BDSR).
O aviso que confirmava a operacionalidade da BDSR apareceu na Gazzetta Ufficiale em 3 de setembro de 2024, estabelecendo as regras a partir de 2 de novembro de 2024. O Ministério estendeu então o prazo de conformidade para 1 de janeiro de 2025, com sanções aplicáveis a partir de 2 de janeiro de 2025.
Quem precisa de um
- Operadores de estruturas de alojamento hoteleiras e não hoteleiras conforme definido por lei regional
- Proprietários de unidades residenciais arrendadas para fins turísticos
- Proprietários de unidades residenciais arrendadas sob o regime de curta duração do Artigo 4º do DL 50/2017
Em outras palavras, essencialmente todos que alugam propriedade residencial de curta duração na Itália.
O que fazer com ele
Obtém o CIN através do portal BDSR do Ministério do Turismo, e para se registar deve já ter cumprido as obrigações administrativas relevantes para a sua propriedade.
O CIN deve então aparecer:
- Em cada anúncio e listagem, em todas as plataformas, incluindo as estrangeiras
- Na própria propriedade, exibido externamente
O CIN e os códigos regionais
A Itália tinha códigos de identificação regionais (CIR) antes do CIN, e isso causa confusão.
A posição prática: geralmente, ainda precisa de estar registado na base de dados de turismo da sua região, e o código regional continua a funcionar como a referência de intercâmbio de dados entre os sistemas regional e nacional. Mas uma vez que possua o CIN, o CIN é o que aparece na sua publicidade, substituindo o código regional para esse fim.
As regiões variam na forma como implementaram isso, por isso verifique o departamento de turismo da sua própria região. A Lombardia usa Ross1000; outras regiões têm as suas próprias plataformas.
Fontes: Ministero del Turismo, Perguntas frequentes sobre a BDSR (Italiano). Veja também as orientações regionais publicadas pela Regione Lombardia sobre o CIN (PDF, Italiano) e pela Città Metropolitana di Bologna (Italiano).
Equipamento de segurança obrigatório
Esta obrigação é amplamente ignorada e não é opcional para pequenos operadores.
Nos termos do Artigo 13-ter, parágrafo 7, todas as unidades residenciais arrendadas para fins turísticos, incluindo aluguéis de curta duração, geridas sob qualquer forma, empresarial ou não, devem ser equipadas com:
- Detetores de gás combustível e monóxido de carbono em funcionamento
- Extintores de incêndio portáteis que cumpram as normas legais
As propriedades operadas em forma empresarial devem adicionalmente cumprir os requisitos de segurança de instalação estabelecidos pelas regras nacionais e regionais.
Leia novamente se for um anfitrião pequeno e não profissional: "sob qualquer forma, empresarial ou não" significa você.
Penalidade: €600 a €6.000.
Reportar os seus hóspedes à polícia
Esta obrigação precede o CIN em décadas e acarreta as consequências mais graves.
O Artigo 109 do TULPS (a lei consolidada de segurança pública, Decreto Real 773/1931) exige que os operadores de alojamento reportem as identidades dos hóspedes à Questura local. O Artigo 19-bis do Decreto-Lei 113/2018, convertido pela Lei 132/2018 e em vigor desde 4 de dezembro de 2018, estendeu essa obrigação explicitamente a proprietários e subarrendatários que alugam imóveis por menos de 30 dias.
A comunicação é feita exclusivamente através do Alloggiati Web, o portal da Polícia Estadual, utilizando credenciais emitidas pela Questura da província onde o imóvel está localizado.
Os prazos:
- Em até 24 horas da chegada do hóspede
- Em até 6 horas quando a estadia não exceder 24 horas
Pontos práticos:
- O relógio começa a contar a partir do check-in físico, não da reserva
- Todos os hóspedes devem ser reportados, incluindo menores
- O portal aceita submissões 24 horas por dia; fins de semana e feriados não prolongam o prazo
- Cada chegada gera uma nova obrigação
- Gestores de propriedades e agências podem submeter em nome do proprietário, mas precisam de autorização escrita e das suas próprias credenciais
As sanções por comunicação omitida ou tardia são de natureza criminal, decorrentes dos Artigos 109 e 17 do TULPS. Esta é a obrigação a cumprir corretamente em primeiro lugar.
Fontes: Polizia di Stato, informações sobre o serviço Alloggiati Web e orientações sobre a obrigação e verificações (Italiano). O portal em si está em alloggiatiweb.poliziadistato.it.
Quando se torna um negócio
Dois limites são importantes.
SCIA. A partir de 2 de novembro de 2024, o aluguel turístico conduzido de forma empresarial deve ser precedido por uma SCIA, a notificação certificada de início de atividade, apresentada ao Comune. Alugar mais de quatro propriedades a turistas é tratado como atividade empresarial que requer SCIA. Penalidade por não o fazer: €2.000 a €10.000.
IVA e registo comercial. Gerir mais de quatro unidades de forma contínua aciona a obrigação de abrir uma posição de IVA (partita IVA) e operar como um negócio, com a contabilidade e conformidade que se seguem.
Se estiver perto de qualquer um dos limites, procure aconselhamento contabilístico italiano antes de o cruzar, e não depois.
Caixas de chaves e auto check-in: o que está realmente proibido
Esta é a área mais mal reportada na Itália atualmente, então aqui está a posição precisa.
O auto check-in é legal. Uma circular de novembro de 2024 do Ministério do Interior argumentou que as caixas de chaves tornavam a identificação dos hóspedes impossível e impulsionava a identificação presencial. Em 27 de maio de 2025, o Tribunal Administrativo Regional do Lácio (TAR Lazio) derrubou essa diretiva. O que sobrevive é a obrigação subjacente de identificar os seus hóspedes e reportá-los através do Alloggiati Web, o que o tribunal aceitou que pode ser feito remotamente e digitalmente, desde que realmente aconteça.
Caixas de chaves em propriedade pública estão a ser removidas. Separadamente, e por motivos legais inteiramente diferentes, várias cidades impuseram regras de decoro urbano contra os dispositivos físicos:
- Roma começou a remover caixas de chaves de grades, portões, calhas, postes e fachadas em janeiro de 2025, inicialmente em Monti, com multas de cerca de €400 por dispositivo e, em alguns casos, direcionadas ao administrador do edifício
- Florença agiu por motivos semelhantes
- Milão introduziu a sua própria proibição de caixas de chaves em terrenos públicos a partir de janeiro de 2026, com multas na faixa de €100 a €400 mais custos de remoção
O que isto significa na prática: um dispositivo fixado em propriedade pública, mobiliário urbano ou uma fachada protegida está exposto. Um dispositivo dentro de um hall de entrada privado, um pátio interno ou um espaço comercial que você controla não está em terreno público.
Duas coisas a verificar antes de instalar qualquer coisa: as regras atuais do seu Comune sobre onde os dispositivos podem ser colocados, e quaisquer restrições de património no exterior do seu edifício. As fachadas de centros históricos em cidades italianas frequentemente possuem proteções através da Soprintendenza que proíbem perfurações.
As regras aqui mudaram repetidamente e continuam a diferir de cidade para cidade. Trate o seu próprio Comune como a autoridade.
Imposto
A opção de taxa fixa (cedolare secca)
O rendimento de aluguéis de curta duração pode ser tributado sob um regime de taxa fixa em vez do imposto de renda ordinário:
- 21% em uma propriedade que você nomear
- 26% em propriedades adicionais
A estrutura mudou sob a Lei Orçamentária de 2024, razão pela qual guias mais antigos indicam uma taxa fixa de 21%.
Retenção na fonte pela plataforma
Airbnb, Booking.com e outras plataformas que operam na Itália aplicam uma retenção de 21% na fonte sobre os pagamentos a proprietários italianos. Isso é creditável contra o imposto que você eventualmente deve, portanto, é uma questão de fluxo de caixa e não um imposto adicional. As plataformas também transmitem dados para a Agência de Receitas automaticamente.
Vale a pena refletir sobre esse fluxo automático de dados. As autoridades fiscais italianas agora cruzam dados de plataformas, registos do Alloggiati Web e da BDSR. Relatórios de meados de 2026 indicam que a Agência de Receitas está a tratar as submissões do Alloggiati Web como uma fonte de informação fiscal, não apenas de segurança pública. A consistência entre as suas declarações é mais importante do que era antes.
Imposto turístico (tassa di soggiorno)
Definido por cada Comune, cobrado por pessoa por noite, recolhido por si e remetido localmente. As taxas, isenções, limites de noites e requisitos de recibo variam por município. Milão, por exemplo, aplica-o por um máximo de 14 noites consecutivas na mesma propriedade, com os recibos a serem retidos.
Verifique a regulamentação do seu próprio Comune. Não há taxa nacional.
Outros registos
As estatísticas regionais de fluxo turístico (Ross1000 na Lombardia, equivalentes noutros locais) e o registo de contratos para aluguéis superiores a 30 dias são obrigações separadas.
A tributação italiana de aluguéis de curta duração é verdadeiramente intrincada e interage com a residência, o número de propriedades e o estatuto empresarial. Contrate um commercialista italiano.
Penalidades, compiladas
| Infração | Penalidade |
|---|---|
| Sem CIN | €800 a €8.000 |
| Dispositivos de segurança em falta | €600 a €6.000 |
| Mais de quatro propriedades sem SCIA | €2.000 a €10.000 |
| Comunicação de hóspedes omitida ou tardia | Criminal, nos termos dos Artigos 109 e 17 do TULPS |
| Caixa de chaves em propriedade pública | Multas municipais, aproximadamente €100 a €400 mais remoção, variando por cidade |
Os valores são periodicamente revistos. Confirme os valores atuais junto da autoridade competente.
Um checklist prático
- Confirme se o seu aluguel é empresarial ou não, e se está perto do limite de quatro propriedades
- Registe-se na base de dados de turismo da sua região
- Obtenha o seu CIN através do portal BDSR
- Exiba o CIN em cada anúncio e na propriedade
- Instale detetores de gás e monóxido de carbono e extintores de incêndio portáteis
- Obtenha as credenciais do Alloggiati Web da sua Questura provincial
- Estabeleça um processo que reporte de forma fiável cada hóspede em até 24 horas, ou 6 horas para estadias curtas
- Apresente uma SCIA ao seu Comune se operar de forma empresarial
- Verifique as regras do seu Comune sobre caixas de chaves e colocação de dispositivos antes de instalar qualquer coisa
- Confirme a taxa de imposto turístico municipal, limites e requisitos de recibo
- Escolha qual propriedade tem a taxa de 21% e confirme o tratamento das restantes
- Verifique as restrições de património antes de anexar qualquer coisa a uma fachada
Fontes oficiais verificadas
Nacional
- Ministero del Turismo, Perguntas frequentes sobre a BDSR
- Polizia di Stato, informações sobre o serviço Alloggiati Web
- Polizia di Stato, orientações sobre a obrigação de comunicação
- Portal Alloggiati Web
Orientações regionais e locais sobre o CIN
- Regione Lombardia, Informações sobre o CIN (PDF)
- Città Metropolitana di Bologna, entrada em vigor do CIN
Nomeados, sem link
Citados acima sem um permalink verificado. Procure na Gazzetta Ufficiale ou Normattiva pelo nome e número.
- Decreto-Lei 145/2023, Artigo 13-ter, convertido pela Lei nº 191 de 15 de dezembro de 2023
- Decreto do Ministério do Turismo Prot. 16726 de 6 de junho de 2024, sobre interoperabilidade de bases de dados
- Decreto-Lei 50/2017, Artigo 4º, convertido pela Lei 96/2017, definindo locações de curta duração
- Decreto Real 773/1931 (TULPS), Artigos 17 e 109
- Decreto-Lei 113/2018, Artigo 19-bis, convertido pela Lei 132/2018
- Lei Orçamentária de 2024, sobre o regime de taxa fixa
- Acórdão do Tribunal Administrativo Regional do Lácio, 27 de maio de 2025, sobre check-in remoto
- Regulamentos do seu próprio Comune sobre imposto turístico e colocação de caixas de chaves
- Regras da base de dados de turismo da sua própria Região
Aviso importante
Este artigo não constitui aconselhamento jurídico, fiscal ou financeiro. É informação geral escrita para um leitor não especializado, por uma empresa de gestão de chaves e não por um escritório de advocacia.
A Itália sobrepõe regras nacionais, regionais e municipais, e estas interagem de forma diferente dependendo da localização da sua propriedade, de quantas possui e se opera como um negócio. As regras sobre caixas de chaves e identificação de hóspedes mudaram repetidamente desde o final de 2024, inclusive através de litígios, e continuam a diferir de cidade para cidade. A implementação regional do CIN não é uniforme. O imposto turístico é inteiramente municipal. Os valores das penalidades são revistos periodicamente.
Verifique a sua situação com as fontes oficiais acima, o departamento de turismo da sua Região e o seu Comune antes de agir. Para qualquer assunto que envolva dinheiro real ou exposição legal, contrate um commercialista italiano e, quando a questão for regulatória em vez de fiscal, um advogado italiano familiarizado com o seu município.
Se detetar um erro, uma omissão ou algo que precise de atualização, por favor, informe-nos e corrigiremos.
