Nueva Gales del Sur hizo algo que ninguna otra jurisdicción de esta serie ha hecho. Creó un mecanismo para prohibir a las personas del sector.
El Registro de Exclusión de STRA es una lista pública mantenida bajo el Código de Conducta obligatorio del estado. Las infracciones graves o repetidas pueden incluir a un anfitrión, un agente de alquiler o una empresa de gestión, y el efecto es una exclusión de cinco años de la participación en alojamientos de alquiler a corto plazo en NSW. El marco opera con un enfoque de "dos avisos" para contravenciones graves dentro de un período de dos años, y las multas por infracciones graves se han fijado en niveles que alcanzan cientos de miles de dólares para individuos y más de un millón para corporaciones.
Los huéspedes también pueden ser incluidos. Un huésped que cause daños o una perturbación grave puede terminar en el registro, y las plataformas están obligadas a rechazar sus reservas.
Ese último detalle cambia la naturaleza del trabajo. En la mayoría de las ciudades, saber exactamente quién entró en su propiedad es útil. En Sídney es la base de la única defensa que tiene.
El Código le hace responsable del comportamiento
El Código de Conducta de NSW vincula por igual a anfitriones, huéspedes, agentes de alquiler y plataformas de reserva. Entre las obligaciones del anfitrión: mantener un número de contacto 24/7 para huéspedes y vecinos, gestionar el ruido, los residuos y el comportamiento antisocial, responder rápidamente a las quejas y tener un seguro de responsabilidad civil adecuado.
Interprete esto como una especificación operativa más que como una formalidad legal. Se le pide que responda por la conducta en una propiedad en la que no se encuentra, por personas que nunca ha conocido, en momentos en que usted no está despierto.
La queja llega días después. Un vecino dice que hubo una fiesta el sábado. El comité de la comunidad de propietarios dice que doce personas pasaron por el vestíbulo. Alguien dice que el huésped dejó entrar a un grupo por la escalera de incendios. Usted tiene una reserva para cuatro.
En ese momento necesita establecer los hechos, y las preguntas giran en torno al acceso. ¿Cuántas personas distintas recogieron una llave? ¿A qué horas? ¿Se devolvió una llave? ¿Alguien tuvo acceso que no debía? ¿Hubo una entrega que usted no autorizó?
Un registro de reservas no puede responder a nada de eso. Le dice quién pagó. Un registro de acceso le dice quién vino.
Lo que las normas de Sídney exigen de la operación
Más allá del Código, el marco de planificación establece los límites.
Registro. Toda propiedad de STRA debe figurar en el Registro de STRA de NSW y mostrar su ID de Propiedad de STRA en los anuncios. El registro hace un seguimiento de los límites de días y apoya el cumplimiento de la seguridad contra incendios.
El límite de 180 días. El STRA no anfitrión en la región del Gran Sídney está limitado a 180 días en cada período de registro de 12 meses. El STRA anfitrión, donde el anfitrión vive en las instalaciones durante la estancia, no tiene un límite equivalente. Las reservas de 21 días consecutivos o más están exentas de contar para el límite, lo cual es un detalle que vale la pena incorporar a su estrategia de calendario en lugar de descubrirlo en noviembre.
Estatutos de la comunidad de propietarios. Una comunidad de propietarios puede prohibir el STRA no anfitrión en un lote que no sea la residencia principal del propietario, mediante resolución especial según la sección 137A de la Ley de Gestión de Esquemas de Comunidades de Propietarios de 2015. No puede restringir el STRA anfitrión donde el propietario vive en el lugar. Las condiciones de consentimiento de desarrollo pueden añadir restricciones adicionales.
Seguridad contra incendios. Las viviendas utilizadas para STRA deben cumplir con los estándares especificados, incluyendo alarmas de humo interconectadas y diagramas de evacuación, con multas por infracciones adjuntas.
Duración. NSW considera las estancias de hasta tres meses como STRA. Más allá de eso, generalmente se entra en el territorio de arrendamiento residencial bajo la Ley de Arrendamientos Residenciales de 2010, con un conjunto de obligaciones completamente diferente.
Geografía: dos ciudades en una
Las carteras de Sídney tienden a dividirse a lo largo de una línea que la mayoría de los operadores reconocen de inmediato.
El puerto y el este. El CBD, Potts Point, Surry Hills, Darlinghurst, Pyrmont y el este interior son territorio de apartamentos. Edificios de comunidades de propietarios, vestíbulos seguros, ascensores, a veces un administrador de edificios. La densidad es lo suficientemente alta como para que un punto de acceso pueda servir a un grupo de edificios a poca distancia.
Las playas y el norte. Bondi, Coogee, Manly, y a través de las playas del norte. Menor densidad, más casas y bloques pequeños, mayor separación entre propiedades y transporte público que se reduce rápidamente. Manly en particular es funcionalmente una isla para fines operativos: el ferry es encantador y no es una forma de mover una llave con poca antelación.
El interior oeste y más allá. Newtown, Marrickville, Balmain y hacia Parramatta. Casas adosadas y pequeños bloques de apartamentos, y distancias que empiezan a importar.
La consecuencia práctica es que la mayoría de los operadores de Sídney de cualquier escala terminan con dos o tres puntos de acceso en lugar de uno, y la división generalmente recae en esa línea divisoria del puerto y la costa en lugar de por el número de suburbios.
Creación del registro
Un sistema de acceso en Sídney debe juzgarse por lo que puede probar, no solo por lo que puede abrir.
Cuando alguien recoge una llave, el sistema registra quién es, qué llave tomó y el momento en que la tomó. La devolución se hace de la misma manera. Nada sale de forma anónima, porque no hay un código compartido para pasar. Cuando se desea un estándar más alto, la verificación de identidad puede preceder a la entrega, vinculando la misma a una persona confirmada en lugar de a un teléfono que recibió un mensaje.
Esto produce tres cosas importantes bajo el marco de NSW.
Un recuento. Cuántas personas realmente recogieron el acceso para una estancia determinada. Si su reserva era para cuatro y seis personas tomaron llaves, lo sabrá antes de que el comité de la comunidad de propietarios se lo diga.
Una cronología. Horas de llegada y salida, y cualquier acceso fuera del período reservado. Útil cuando la queja es sobre una noche de sábado específica.
Una lista nominativa. Limpiadores, contratistas de mantenimiento, agentes y huéspedes, cada uno con su propia credencial y su propio período. Cuando la pregunta es si una persona no autorizada entró, usted tiene una respuesta en lugar de una inferencia.
Nada de esto prueba que usted cumplió con el Código. Las obligaciones de conducta son más amplias que el acceso. Pero cuando una queja escala y NSW Fair Trading pregunta qué pasó, el operador que puede producir un registro preciso, con marca de tiempo y exportable está en una posición materialmente diferente de aquel que reconstruye un fin de semana de memoria y un chat de grupo.
Trabajando con la comunidad de propietarios
Dado que una comunidad de propietarios de Sídney puede aprobar un estatuto que prohíba el STRA no anfitrión en su lote, vale la pena gestionar activamente la relación en lugar de evitarla.
Las quejas que dan lugar a esos estatutos son consistentes: personas desconocidas en el vestíbulo, llaves dejadas con el conserje o escondidas cerca de la entrada, cajas de seguridad que aparecen en los carretes de mangueras contra incendios y las puertas, huéspedes deambulando por el edificio, nadie sabiendo quién se supone que debe estar allí.
Un sistema de acceso aborda cada uno de esos puntos directamente, y vale la pena decirlo por escrito. Los comités responden a los detalles específicos: dónde se coloca la unidad, cómo se fija a la pared, sus dimensiones, cómo obtiene energía y se conecta, quién la mantiene y qué sucede si alguna vez se retira. Ofrecer al administrador del edificio visibilidad del registro de acceso convierte la propuesta de una solicitud en una contribución.
Cuando el comité no cede, los operadores generalmente instalan el hardware en sus propias instalaciones, lo que en los suburbios interiores más densos aún permite a los huéspedes una corta caminata.
La construcción práctica
Un gabinete base tiene capacidad para 9 llaves. Los módulos adicionales se encadenan a él a medida que crece la cartera, por lo que un punto de acceso puede pasar de un único grupo a varios cientos de llaves sin una segunda instalación o una segunda dirección en las instrucciones para los huéspedes.
El acceso se concede a un individuo nominal para un período de tiempo definido, que es la estructura que el Código asume implícitamente. Un huésped lo tiene para la reserva. Un limpiador tiene un horario fijo los lunes y jueves. Un fontanero tiene el miércoles entre las diez y las doce. Cualquier acceso puede ser retirado inmediatamente, lo cual es importante cuando necesita demostrar que actuó ante una queja.
En cuanto al software, las principales plataformas de reserva y gestión se conectan directamente, con una API para cualquier otra cosa que opere, por lo que las credenciales se emiten en el momento en que se confirma una estancia en lugar de que alguien recuerde enviar un mensaje.
Para la ubicación del hardware, la unidad tiene una clasificación IP52 y es adecuada para posiciones resguardadas. Los suburbios costeros de Sídney añaden una consideración que las ciudades del interior no tienen: el aire salino es duro con todo lo que se instala al aire libre cerca del agua, por lo que en Bondi, Coogee o Manly, una ubicación interior o bien resguardada justifica una planificación adicional.
Sepa quién entró por la puerta
El diseño regulatorio de Sídney sitúa la conducta en el centro y le atribuye consecuencias reales, incluyendo la expulsión del sector durante cinco años. Este es un incentivo inusualmente fuerte para operar de manera que siempre pueda responder a la pregunta de quién entró en una propiedad y cuándo.
El control automatizado de llaves es la forma más económica de hacer que esa pregunta sea respondible, y la respuesta es la misma, ya sea un vecino, un comité de comunidad de propietarios o Fair Trading quien la haga.
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Los detalles regulatorios de este artículo reflejan la información disponible públicamente en el momento de la redacción y se proporcionan únicamente como orientación general. Las normas de planificación de NSW, el Código de Conducta de STRA, la legislación sobre comunidades de propietarios y los límites de días cambian con el tiempo. Confirme los requisitos actuales con NSW Fair Trading, el Departamento de Planificación de NSW, su comunidad de propietarios y asesores australianos calificados antes de tomar decisiones operativas.
