Dernière révision : 27 juillet 2026. Les directives nationales du Japon ont changé le 15 juillet 2026, douze jours avant cette révision. Si vous avez lu un guide plus ancien, la section sur ce que les municipalités peuvent vous imposer est désormais obsolète.
En bref
- La location à court terme d'un logement au Japon est légale, mais uniquement selon l'une des trois voies légales spécifiques. Opérer en dehors de celles-ci revient à gérer un hôtel sans licence, ce qui est une affaire criminelle.
- La voie standard est le minpaku, en vertu de la loi sur les activités d'hébergement privé. Vous déposez une notification, obtenez un numéro, l'affichez, et êtes limité à 180 nuits par an.
- L'année minpaku commence le 1er avril, et non en janvier.
- Les municipalités ont toujours été en mesure de restreindre davantage, et en juillet 2026, le gouvernement national a déclaré qu'elles pouvaient désormais restreindre à zéro. Il s'agit d'une interdiction locale dans les zones désignées.
- Les mêmes directives de juillet 2026 abordent la gestion obligatoire basée sur les TIC. L'exploitation à distance est formalisée plutôt que découragée.
- Les propriétés existantes ne sont pas automatiquement sûres. Là où le minpaku est déjà fortement concentré et cause des problèmes, les directives envisagent des restrictions s'appliquant aux opérations existantes, et pas seulement aux nouvelles.
- Les plaintes ont motivé ce changement. Dans l'arrondissement de Shinjuku à Tokyo, les plaintes pour bruit et déchets seraient passées de 70 au cours de l'exercice financier 2021 à 924 en 2025.
- La taxe de séjour s'applique désormais aux minpaku agréés dans un nombre croissant de villes, et les tarifs de Kyoto ont fortement augmenté le 1er mars 2026.
Les trois voies légales
C'est la partie que la plupart des guides traitent mal, et se tromper coûte cher. Le Japon dispose de trois cadres distincts et ils ne sont pas interchangeables.
1. Minpaku, en vertu de la loi sur les activités d'hébergement privé
La loi sur les activités d'hébergement privé (住宅宿泊事業法, Jūtaku Shukuhaku Jigyō Hō), en vigueur depuis juin 2018, est le cadre que la plupart des gens désignent par « minpaku ».
Elle fonctionne comme une exemption. Normalement, la fourniture d'un hébergement payant nécessite une autorisation en vertu de la loi sur les auberges et hôtels. Une personne ayant déposé une notification en vertu de l'article 3, paragraphe 1 de la loi sur les activités d'hébergement privé peut opérer sans cette autorisation, à condition que l'utilisation n'excède pas 180 jours par an.
Vous déposez une notification, plutôt que de demander une licence. La notification est adressée au gouverneur préfectoral, ou en pratique au maire d'une ville dotée d'un centre de santé établi (villes désignées par ordonnance et villes centrales) ou au maire d'un arrondissement spécial, ce qui inclut les 23 arrondissements de Tokyo. Ces mêmes autorités vous supervisent et établissent les ordonnances locales.
Le logement doit répondre aux exigences en matière d'équipement et de résidence, y compris une cuisine, une salle de bain, des toilettes et des installations de lavage, et une norme de surface au sol couramment appliquée de 3,3 mètres carrés par personne.
Vous devez également prendre des mesures spécifiques : assurer l'hygiène, expliquer la prévention du bruit aux hôtes, répondre aux plaintes des voisins et créer et maintenir une liste d'hôtes.
2. La loi sur les auberges et hôtels (旅館業法)
La licence complète d'hébergement. Barrière à l'entrée plus élevée, exigences plus strictes en matière de sécurité incendie, de normes de construction et de zonage, mais pas de limite annuelle de jours. Si vous avez l'intention d'exploiter une propriété comme hébergement toute l'année, c'est la voie à suivre, et la catégorie d'hébergement simplifiée (簡易宿所) est celle que la plupart des petits exploitants utilisent.
3. Minpaku en zone spéciale stratégique nationale (特区民泊)
En vertu de la loi sur les zones spéciales stratégiques nationales, les municipalités désignées pouvaient appliquer des règles assouplies, y compris une exploitation toute l'année sans la limite de 180 jours, sous réserve d'une durée minimale de séjour.
Changement important en 2026. La ville d'Osaka, qui représentait plus de 90 % de tous les minpaku en zone spéciale à l'échelle nationale, a cessé d'accepter les nouvelles demandes le 29 mai 2026. Les installations déjà certifiées peuvent continuer à fonctionner, mais toute personne qui démarre une nouvelle activité à Osaka doit désormais choisir entre la loi sur les auberges et hôtels et la loi sur les activités d'hébergement privé.
Source : Agence japonaise du tourisme, À propos de la loi sur les activités d'hébergement privé (officiel en anglais)
En un coup d'œil
| Question | Réponse courte |
|---|---|
| Airbnb est-il légal au Japon ? | Oui, si la propriété est enregistrée selon l'une des trois voies |
| Quelle est la limite standard ? | 180 nuits par an |
| Quand l'année commence-t-elle ? | 1er avril |
| Ai-je besoin d'une licence ou d'une notification ? | Une notification pour le minpaku ; une licence en vertu de la loi sur les auberges et hôtels |
| Qui dois-je notifier ? | Gouverneur préfectoral, ou le maire de la ville ou de l'arrondissement spécial |
| Dois-je afficher un numéro ? | Oui, le numéro de notification (届出番号) |
| Ma ville peut-elle me restreindre davantage ? | Oui, et depuis juillet 2026 potentiellement à zéro jour |
| Surface au sol par personne | Généralement 3,3 m² |
| Y a-t-il une taxe de séjour ? | Oui dans de nombreuses villes, et elle s'applique aux minpaku agréés |
| Que se passe-t-il si j'opère sans enregistrement ? | Exploitation d'hôtel sans licence, une infraction pénale |
Le grand changement de 2026 : la réglementation à zéro jour
C'est le développement le plus important, et il est très récent.
Le 15 juillet 2026, l'Agence japonaise du tourisme, en collaboration avec le ministère du Territoire, des Infrastructures, des Transports et du Tourisme et le ministère de la Santé, du Travail et des Affaires sociales, a émis une note conjointe à tous les gouvernements locaux intitulée, en traduction, Conseil technique concernant la réglementation à zéro jour des logements notifiés en vertu de la loi sur les activités d'hébergement privé.
La note fournit des conseils techniques en vertu de la loi sur l'autonomie locale sur deux points : la réglementation à zéro jour des logements notifiés et la gestion obligatoire utilisant les TIC.
Ce que cela signifie réellement
La loi sur les activités d'hébergement privé a toujours permis aux municipalités de restreindre le minpaku par ordonnance, et beaucoup l'ont fait. Les arrondissements de Tokyo ont restreint l'exploitation en semaine. Kyoto a restreint certaines zones aux périodes creuses.
Ce que le gouvernement national avait constamment déclaré ne pas être approprié était de fixer à zéro le nombre de jours d'exploitation autorisés, car cela annulerait effectivement la loi localement. La note de juillet 2026 inverse cette position et considère la réglementation à zéro jour comme disponible.
En termes pratiques, une municipalité peut désormais désigner des zones spécifiques, telles que les quartiers résidentiels calmes ou les environs des écoles et des établissements d'enseignement, où le minpaku peut fonctionner zéro jour par an. Il s'agit d'une interdiction locale, appliquée zone par zone plutôt qu'à l'échelle de la ville.
Les rapports sur la note indiquent également que dans les zones où le minpaku est déjà fortement concentré et cause des problèmes, les restrictions peuvent s'étendre aux propriétés existantes plutôt qu'aux seuls nouveaux entrants.
Trois mises en garde à comprendre
Les conseils techniques ne sont pas des lois. Les conseils émis en vertu de la loi sur l'autonomie locale ne sont pas contraignants pour les municipalités et ne modifient pas en eux-mêmes la loi sur les activités d'hébergement privé. Ce qu'ils font, c'est supprimer l'objection nationale qui empêchait auparavant les conseils de légiférer de cette manière. Attendez-vous à des changements d'ordonnances plutôt qu'à un changement national immédiat.
Rien n'a encore été interdit à l'échelle nationale. Il ne s'agit pas d'une abolition nationale du minpaku. Cela élargit ce que les municipalités individuelles peuvent choisir de faire.
L'effet sera très localisé. Les zones commerciales et les quartiers touristiques seront probablement traités très différemment des rues résidentielles. L'emplacement de votre propriété, jusqu'à la zone, est désormais plus important que jamais.
Sources : Communiqué de presse de l'Agence japonaise du tourisme, Notification aux gouvernements locaux concernant le minpaku (japonais, 15 juillet 2026), et le document de communiqué de presse (PDF) l'accompagnant
Pourquoi le gouvernement a changé de position
Il est important de comprendre, car cela indique la direction que prendra l'application.
Les plaintes ont fortement augmenté à mesure que le secteur se développait. Dans l'arrondissement de Shinjuku à Tokyo, les plaintes concernant le bruit et les déchets seraient passées de 70 au cours de l'exercice financier 2021 à 924 au cours de l'exercice financier 2025, soit une augmentation de plus de dix fois en quatre ans.
Pendant ce temps, le secteur n'a cessé de s'étendre. Le nombre de logements minpaku notifiés à l'échelle nationale a atteint 40 745 au 15 mai 2026, environ huit ans après l'entrée en vigueur de la loi, et ce chiffre exclut les minpaku en zones spéciales et les locaux d'hébergement simplifiés.
Les plaintes récurrentes sont constantes : bruit, élimination des déchets, comportement des hôtes et exploitants injoignables en cas de problème. Ce dernier point explique pourquoi la même note aborde la gestion basée sur les TIC.
La limite de 180 jours et ce que les exploitants font à ce sujet
La limite porte sur les nuits fournies, comptées sur une année qui s'étend du 1er avril. Une fois que vous atteignez 180, votre calendrier se clôture.
Trois réponses courantes :
- Passer à des locations plus longues pour le reste de l'année. Les séjours qui ne rentrent pas dans la définition de l'activité d'hébergement, généralement les locations mensuelles, ne consomment pas votre quota. C'est l'approche la plus courante et elle transforme votre exploitation de rotation d'hôtes en gestion locative.
- Passer à la loi sur les auberges et hôtels. Charge de conformité plus élevée, mais pas de limite. Judicieux si la propriété peut répondre aux normes et que l'économie le justifie.
- Accepter la limite et ajuster le prix en conséquence. Concentrer vos 180 nuits en haute saison est une stratégie légitime, notamment à Kyoto et Tokyo.
Notez que les ordonnances municipales peuvent réduire la limite en dessous de 180 jours et peuvent restreindre les jours ou les saisons pendant lesquels vous pouvez opérer. Vérifiez votre arrondissement ou votre ville spécifique, pas seulement la règle nationale.
Registres des hôtes et règles de gestion
Les exploitants de minpaku doivent créer et maintenir une liste d'hôtes dans le cadre des mesures requises par la loi. Séparément, les directives de juillet 2026 abordent la gestion obligatoire basée sur les TIC, qui formalise les arrangements de surveillance et de gestion à distance plutôt que de les traiter comme une solution de contournement.
Il s'agit d'un changement de ton significatif. Pendant plusieurs années, la tendance était à la suspicion envers les exploitants absents. Le cadre actuel est que la gestion à distance est acceptable lorsqu'elle est effectuée correctement, avec la technologie en place pour identifier les hôtes, répondre aux problèmes et démontrer ce qui s'est passé.
En pratique, cela signifie qu'un exploitant capable de montrer qui est entré, quand, et qu'il existait un canal de traitement des plaintes fonctionnel, est dans une position beaucoup plus solide qu'un exploitant qui ne peut pas le faire.
Taxes
Taxe de séjour (宿泊税)
Un nombre croissant de municipalités japonaises prélèvent une taxe de séjour, facturée par personne et par nuit et collectée par la propriété au moment du paiement. Elle s'applique aux minpaku agréés, pas seulement aux hôtels.
Tokyo a introduit sa version en 2002, Osaka en 2017, Kyoto en 2018. Environ dix-sept préfectures, villes, bourgs et villages en ont prélevé une en 2026, et d'autres sont ajoutées, y compris Sapporo à partir d'avril 2026.
Taux principaux actuels :
| Ville | Par personne, par nuit |
|---|---|
| Tokyo | Exempté en dessous de ¥10 000 ; ¥100 à partir de ¥10 000 ; ¥200 à partir de ¥15 000 |
| Préfecture d'Osaka | Exempté en dessous de ¥5 000 ; puis ¥200, ¥400 ou ¥500 selon la tranche |
| Ville de Kyoto | Cinq tranches de ¥200 jusqu'à ¥10 000, à partir du 1er mars 2026 |
Kyoto a changé radicalement. À partir du 1er mars 2026, Kyoto est passée à une structure à cinq tranches. La tranche supérieure, pour les séjours de ¥100 000 ou plus par nuit, a augmenté à ¥10 000 par personne et par nuit, soit environ une multiplication par dix par rapport au maximum précédent et la taxe de séjour la plus élevée au Japon. Le conseil municipal de Kyoto a approuvé l'ordonnance en mars 2025 et le ministère des Affaires intérieures et des Communications l'a confirmée en octobre 2025. La taxe de Kyoto couvre explicitement les logements notifiés en vertu de la loi sur les activités d'hébergement privé.
Les tranches sont généralement basées sur le tarif de la chambre hors taxe de consommation, alors vérifiez comment votre propre tarification s'y adapte.
Taxe de consommation et impôt sur le revenu
La taxe de consommation de 10 % du Japon s'applique séparément de la taxe de séjour. Les revenus locatifs du minpaku sont imposables et doivent être déclarés. Les propriétaires non-résidents ont des considérations supplémentaires, et le traitement fiscal japonais des revenus immobiliers est véritablement complexe, il est donc conseillé de consulter un expert-comptable fiscal japonais plutôt que de se fier à un guide.
Sources : Page de la taxe de séjour de la ville de Kyoto et page de la taxe de séjour de la préfecture d'Osaka (japonais). Pour Tokyo, consultez les pages de la taxe de séjour du Bureau fiscal métropolitain de Tokyo.
Bâtiments, voisins et règles de gestion
Deux contraintes qui surprennent particulièrement les acheteurs étrangers.
Règlement de copropriété. L'association de gestion d'une copropriété japonaise (管理組合) peut interdire le minpaku par le biais de son règlement, en toute indépendance de ce que la loi nationale et l'ordonnance municipale permettent. Beaucoup l'ont fait. Vérifiez le règlement avant l'achat, pas après.
Notification de voisinage. Certaines municipalités exigent, par ordonnance ou par le biais des règles de construction, que vous informiez les voisins ou l'association de quartier avant de commencer. Cela fait partie d'un accent plus large sur l'harmonie locale, et l'ignorer a tendance à générer précisément les plaintes qui conduisent au durcissement des ordonnances.
Sanctions
Avant la loi de 2018, l'exploitation d'une location à court terme sans licence signifiait l'exploitation d'un hôtel sans licence, une infraction pénale. Cela n'a pas changé pour quiconque opère en dehors des trois cadres.
Dans les cadres, les conséquences de la non-conformité comprennent des ordres d'amélioration des affaires, la suspension, l'annulation de votre notification et des amendes. Dépasser votre limite de jours, ne pas afficher votre numéro de notification et ne pas tenir les registres requis sont tous des manquements.
L'application est également de plus en plus facile. Les plateformes sont tenues de vérifier l'enregistrement, et un système de gestion centralisé national a été annoncé comme étant mis en ligne en avril 2026, ce qui rend beaucoup plus faciles à détecter les écarts entre ce qui est notifié et ce qui est réellement en exploitation.
Étant donné que les niveaux de pénalité sont répartis sur plusieurs instruments et sont périodiquement révisés, confirmez les chiffres actuels auprès de l'Agence japonaise du tourisme ou de votre autorité locale.
Une liste de contrôle pratique
- Confirmez laquelle des trois voies légales votre propriété peut réellement utiliser
- Vérifiez votre zone, pas seulement votre ville, par rapport aux ordonnances actuelles et proposées
- Vérifiez si votre municipalité a signalé une désignation à zéro jour depuis juillet 2026
- Lisez le règlement de l'association de gestion de la copropriété
- Déposez votre notification et affichez le numéro de notification sur chaque annonce
- Confirmez la surface au sol par hôte et les installations requises
- Établissez votre liste d'hôtes et votre tenue de registres
- Établissez un canal de traitement des plaintes fonctionnel et soyez joignable, y compris en dehors des heures d'ouverture
- Suivez les nuits par rapport à la limite de 180 jours sur une année d'avril à avril
- Enregistrez-vous et collectez toute taxe de séjour applicable
- Planifiez ce que la propriété fait les 185 autres jours
Sources officielles vérifiées
National
- Agence japonaise du tourisme, À propos de la loi sur les activités d'hébergement privé (anglais)
- Agence japonaise du tourisme, Note de juillet 2026 sur la réglementation à zéro jour (japonais)
- Le document de communiqué de presse (PDF) l'accompagnant
- Agence japonaise du tourisme, site en anglais
Taxe de séjour municipale
Citées par leur nom, sans lien
Citées ci-dessus mais sans permalien vérifié. Recherchez par nom.
- Loi sur les activités d'hébergement privé (住宅宿泊事業法), loi n° 65 de 2017, en vigueur en juin 2018
- Loi sur les auberges et hôtels (旅館業法)
- Loi sur les zones spéciales stratégiques nationales (国家戦略特別区域法)
- Conseil technique concernant la réglementation à zéro jour des logements notifiés en vertu de la loi sur les activités d'hébergement privé, publié le 15 juillet 2026
- Directives d'application de la loi sur les activités d'hébergement privé (住宅宿泊事業法施行要領), publiées par l'Agence japonaise du tourisme
- Bureau fiscal métropolitain de Tokyo, taxe de séjour
- Votre propre ordonnance de préfecture, de ville ou d'arrondissement spécial, qui est le document contraignant pour les limites de jours
Avis de non-responsabilité important
Cet article ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier. Il s'agit d'informations générales rédigées pour un lecteur non spécialisé, par une société de gestion de clés plutôt qu'un cabinet d'avocats.
Le cadre minpaku du Japon est national, mais les règles qui détermineront réellement si vous pouvez opérer sont municipales, et dans certains cas s'appliquent zone par zone au sein d'un même arrondissement. Les conseils techniques de juillet 2026 sur la réglementation à zéro jour devraient entraîner une vague de changements d'ordonnances en 2026 et 2027, et certains d'entre eux pourraient affecter les opérations existantes plutôt que les seules nouvelles. Les taxes de séjour sont introduites et augmentées dans de plus en plus de villes. Le règlement de copropriété peut annuler tout le reste pour votre bâtiment spécifique.
Vérifiez votre situation par rapport à l'ordonnance actuelle de votre municipalité et aux sources officielles ci-dessus avant d'agir. Pour un achat ou une décision commerciale de toute taille, engagez un avocat japonais, un spécialiste agréé des procédures administratives (行政書士) ou un expert-comptable fiscaliste qui exerce dans votre municipalité cible.
Si vous détectez une erreur, une omission ou quelque chose qui nécessite une mise à jour, veuillez nous en informer et nous le corrigerons.
