Dernière révision : 27 juillet 2026. Ceci est une réécriture complète.
En bref
- La règle des 90 nuits est réelle et comporte deux conditions, pas une. La plupart des guides mentionnent le nombre de nuits mais omettent l'exigence concernant la taxe d'habitation.
- Elle découle de la Section 25 de la Greater London Council (General Powers) Act 1973, telle que modifiée par la Section 44 de la Deregulation Act 2015. Elle est fréquemment mal attribuée.
- Le plafond s'applique à la propriété, pas à vous. Si deux exploitants louent le même appartement au cours d'une année, les deux périodes sont prises en compte pour les mêmes 90 nuits.
- Le compteur est réinitialisé le 1er janvier.
- Au-delà de 90 nuits, vous avez besoin d'une autorisation d'urbanisme pour un changement d'usage substantiel. Dans le centre de Londres, l'approbation est peu probable.
- Certains arrondissements ont des directives de l'Article 4, où une autorisation peut être requise quel que soit le nombre de nuits.
- Le non-respect d'une ordonnance d'exécution (enforcement notice) constitue une infraction passible d'une amende illimitée.
- Un régime d'enregistrement à l'échelle de l'Angleterre et une nouvelle classe d'usage C5 sont en préparation, mais la législation secondaire n'a pas encore été promulguée.
- Le régime fiscal des locations meublées de vacances a été aboli à partir d'avril 2025.
Ce que la loi dit réellement
La précision est essentielle ici car cette règle est constamment mal interprétée.
En vertu de la Section 25 de la Greater London Council (General Powers) Act 1973, l'utilisation de locaux résidentiels dans le Grand Londres comme "logement temporaire" (temporary sleeping accommodation) constitue un changement d'usage substantiel nécessitant une autorisation d'urbanisme.
"Logement temporaire" (temporary sleeping accommodation) désigne un hébergement occupé par la même personne pendant moins de 90 nuits consécutives, fourni en contrepartie d'une rémunération monétaire ou de valeur monétaire, ou en raison de l'emploi de l'occupant, qu'une relation de bailleur à locataire soit établie ou non.
La Section 44 de la Deregulation Act 2015 a ajouté une exception. L'usage ne constitue pas un changement d'usage si les deux conditions suivantes sont remplies :
- Le nombre total de nuits où le local est utilisé comme logement temporaire au cours de la même année civile ne dépasse pas 90, et
- Au moins une des personnes fournissant le logement est redevable de la taxe d'habitation (council tax) pour ces locaux.
Si l'une des conditions n'est pas remplie, vous effectuez un changement d'usage substantiel et vous avez besoin d'une autorisation d'urbanisme.
Cette deuxième condition est celle que les guides omettent. Elle n'est pas facultative. Si personne ne fournissant le logement n'est redevable de la taxe d'habitation (council tax) pour la propriété, l'exception ne s'applique pas, même si vous louez pour une seule nuit.
Sources : Deregulation Act 2015, Section 44 (legislation.gov.uk) ; City de Londres, Location à court terme ; Arrondissement royal de Kensington et Chelsea, Location à court terme (PDF)
En un coup d'œil
| Question | Réponse courte |
|---|---|
| Plafond de nuits | 90 nuits par année civile |
| Deuxième condition | Assujettissement à la taxe d'habitation (council tax) pour les locaux |
| Où s'applique-t-elle ? | Tous les arrondissements du Grand Londres et la Cité de Londres |
| Réinitialisation du compteur | 1er janvier |
| S'applique-t-elle à la propriété ou à l'hôte ? | À la propriété |
| Au-delà de 90 nuits | Autorisation d'urbanisme pour changement d'usage |
| Les séjours avec hôte sont-ils concernés ? | La location d'une chambre pendant que vous y vivez est traitée différemment |
| Existe-t-il un registre ? | Pas encore. Législation en attente |
| Sanction pour non-respect d'une ordonnance d'exécution | Amende illimitée |
Trois erreurs courantes
1. Le plafond s'applique à la propriété. Si vous achetez ou louez un appartement qui a déjà été loué pendant 60 nuits cette année civile, il vous en reste 30. Renseignez-vous avant de vous engager. Deux exploitants différents louant la même propriété au cours de la même année partagent une seule allocation.
2. Le blocage par les plateformes ne fait pas office de loi. Airbnb comptabilise les réservations sur sa propre plateforme et bloque les réservations supplémentaires après 90 nuits, sauf si vous prouvez avoir une autorisation d'urbanisme. C'est utile, mais ce n'est pas votre système de conformité. Si vous louez sur plusieurs plateformes, ou prenez des réservations directes, le compte de la plateforme sous-estimera votre total et la responsabilité légale vous incombera toujours.
3. Les locations avec hôte sont différentes. Louer une chambre dans votre domicile pendant que vous y vivez n'engage pas le plafond de la même manière que de louer une propriété entière comme logement temporaire. Confirmez votre arrangement spécifique avec votre arrondissement.
Dépasser les 90 nuits
Si vous souhaitez dépasser le plafond, vous devez demander à votre arrondissement une autorisation d'urbanisme pour un changement d'usage, passant de résidentiel (Classe d'usage C3) à logement temporaire.
En réalité, dans le centre de Londres, cela est difficile. Westminster, Camden et Kensington et Chelsea refusent la grande majorité de ces demandes, et les conseils sont considérablement plus susceptibles d'émettre une ordonnance d'exécution (enforcement notice) que d'accorder un consentement rétroactif. Les rapports suggèrent de prévoir huit à treize semaines pour une décision, et des délais plus longs sont fréquents.
Les arrondissements périphériques sont généralement plus pragmatiques, mais le résultat reste une décision d'urbanisme, non un droit acquis.
Directives de l'Article 4
Certains arrondissements ont émis des directives de l'Article 4 supprimant les droits de développement autorisés dans des zones spécifiques. Lorsqu'une telle directive s'applique, une autorisation d'urbanisme peut être requise quel que soit le nombre de nuits pendant lesquelles la propriété est louée.
Les zones de l'Article 4 sont définies au niveau local et peuvent changer. Vérifiez les pages d'urbanisme de votre propre arrondissement pour votre adresse spécifique plutôt que de vous fier à une réponse générale sur Londres.
Exécution
Les arrondissements surveillent les annonces, et plusieurs utilisent des services de données tiers pour identifier les infractions. Westminster, Camden et Tower Hamlets sont régulièrement décrits comme des organismes de mise en œuvre actifs ; d'autres sont plus réactifs aux plaintes.
La voie d'exécution passe par l'urbanisme. Dépasser 90 nuits sans autorisation expose à une ordonnance d'exécution (enforcement notice) exigeant l'arrêt de l'usage. Le non-respect d'une ordonnance d'exécution constitue une infraction en vertu de la Section 179 de la Town and Country Planning Act 1990 et est passible d'une amende illimitée.
Les arrondissements appliquent également des règlements distincts concernant les déchets, le bruit et les nuisances légales.
Les implications du bail
Ceci concerne les personnes qui pensaient que l'urbanisme était le seul problème.
La plupart des appartements londoniens sont en "leasehold" (bail emphytéotique), et une grande proportion des baux à long terme interdisent purement et simplement la location à court terme. Cette restriction fonctionne indépendamment du droit de l'urbanisme. Vous pouvez être entièrement en règle sur vos 90 nuits et néanmoins enfreindre votre bail, ce qui est une affaire entre vous et votre propriétaire foncier ("freeholder").
Les conditions standard des prêts hypothécaires résidentiels le restreignent également, et l'assurance des bâtiments peut être affectée.
Lisez votre bail. Puis lisez les conditions de votre prêt hypothécaire.
Les évolutions à venir
Deux changements ont été annoncés et aucun n'est encore en vigueur.
Un régime d'enregistrement à l'échelle de l'Angleterre. Annoncé en février 2024 en vertu des pouvoirs de la Levelling Up and Regeneration Act 2023. Le gouvernement a indiqué que les propriétaires seraient toujours en mesure de louer leur résidence principale ou unique jusqu'à 90 nuits par an sans autorisation d'urbanisme, et a déclaré qu'il étudiait les moyens d'éviter une réglementation disproportionnée des locations occasionnelles. Le régime était prévu pour 2026, mais la législation secondaire n'a pas encore été promulguée.
Une nouvelle classe d'usage C5 pour les locations à court terme. Consultée en 2023. Les propriétés de location à court terme existantes seraient automatiquement classées C5, avec de nouveaux droits de développement autorisés permettant la conversion entre C3 et C5 sans demande, et les autorités locales seraient en mesure de supprimer ce droit via des directives de l'Article 4 dans les zones sous pression. L'instrument législatif n'a pas été déposé.
Consultez GOV.UK plutôt que toute source secondaire pour le début d'application.
Sources : GOV.UK, Règles sur les locations à court terme pour protéger les communautés et maintenir la disponibilité des logements et Introduction d'une classe d'usage pour les locations à court terme et droits de développement autorisés associés
Fiscalité : un changement significatif en 2025
Le régime fiscal des locations meublées de vacances (FHL) a été aboli à partir d'avril 2025. Ceci a supprimé un ensemble d'avantages fiscaux sur lesquels les propriétaires de locations à court terme s'étaient appuyés pendant des années, y compris un traitement plus généreux des coûts de financement, des amortissements et de certains allégements sur les plus-values.
Si votre modèle financier était basé sur le traitement FHL, il doit être reconstruit. C'est le plus grand changement fiscal affectant les locations à court terme au Royaume-Uni depuis une décennie, et de nombreux guides décrivent encore l'ancienne position.
Également pertinent :
- Les taxes professionnelles (business rates) peuvent s'appliquer lorsque les seuils de location sont atteints, plutôt que la taxe d'habitation (council tax)
- Les surplus de taxe d'habitation (council tax premiums) sur les résidences secondaires peuvent atteindre des niveaux substantiels
- Les revenus locatifs restent imposables et doivent être déclarés
Consultez un expert-comptable britannique. Ne vous fiez à aucune directive concernant le FHL antérieure à 2025.
Obligations de sécurité
La location à court terme implique des obligations de sécurité qui ne dépendent pas de la question des 90 nuits, notamment l'évaluation des risques d'incendie, des détecteurs de fumée et de monoxyde de carbone fonctionnels là où ils sont requis, des contrôles annuels de sécurité du gaz, des inspections électriques périodiques et des meubles ignifuges.
Considérez-les comme non négociables et actuelles. Nous tenons également à souligner qu'au moins un guide de premier plan a publié, puis rétracté, des allégations concernant les exigences de certification incendie imposées par les plateformes, ce qui est un rappel utile de vérifier les affirmations en matière de sécurité auprès des sources primaires.
Une liste de contrôle pratique
- Confirmez que la personne fournissant le logement est redevable de la taxe d'habitation (council tax) pour la propriété
- Établissez combien de nuits la propriété a déjà été louée cette année civile
- Vérifiez si votre arrondissement a une directive de l'Article 4 couvrant votre adresse
- Lisez votre bail, puis les conditions de votre prêt hypothécaire, puis votre assurance
- Suivez le nombre de nuits sur toutes les plateformes et les réservations directes, pas seulement le compte d'Airbnb
- Si vous avez besoin de plus de 90 nuits, parlez-en rapidement au service d'urbanisme de votre arrondissement
- Reconstruisez tout modèle financier qui supposait un traitement fiscal FHL
- Confirmez vos obligations de sécurité incendie, gaz et électrique
- Consultez GOV.UK pour le régime d'enregistrement et la classe d'usage C5
Sources officielles vérifiées
- Deregulation Act 2015, Section 44 (legislation.gov.uk)
- City de Londres, Location à court terme
- Arrondissement royal de Kensington et Chelsea, Location à court terme (PDF)
- GOV.UK, Règles sur les locations à court terme pour protéger les communautés
- GOV.UK, Consultation sur la classe d'usage pour les locations à court terme
Mentionnées, sans lien
- Greater London Council (General Powers) Act 1973, Section 25
- Town and Country Planning Act 1990, y compris la Section 179 sur les ordonnances d'exécution
- Levelling Up and Regeneration Act 2023, la base du régime d'enregistrement
- Les pages d'urbanisme de votre propre arrondissement, pour les directives de l'Article 4 et les demandes de changement d'usage
- Directives du HMRC sur l'abolition du régime des locations meublées de vacances
- Votre bail, les conditions de votre prêt hypothécaire et votre assurance des bâtiments
Clause de non-responsabilité importante
Cet article ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier. Il s'agit d'informations générales rédigées pour un lecteur non spécialisé, par une société de gestion de clés plutôt que par un cabinet d'avocats.
La règle des 90 nuits est largement mal interprétée, y compris sa source législative et sa deuxième condition, et nous vous encourageons à lire vous-même la Section 44 plutôt que de vous fier à un résumé. Les directives de l'Article 4 varient selon l'arrondissement et l'adresse. Le régime d'enregistrement à l'échelle de l'Angleterre et la classe d'usage C5 sont annoncés mais non promulgués. L'abolition du régime FHL à partir d'avril 2025 invalide une grande partie des anciennes directives fiscales. Votre bail peut interdire l'activité indépendamment de la planification urbaine.
Vérifiez auprès de votre conseil d'arrondissement, de GOV.UK et de legislation.gov.uk avant d'agir. Pour toute question impliquant une autorisation d'urbanisme, un bail ou une structuration fiscale, consultez un avocat et un expert-comptable.
Si vous repérez une erreur, une omission ou quelque chose qui nécessite une mise à jour, veuillez nous en informer et nous la corrigerons.
