Chaque location courte durée d'un bien entier dans le Grand Londres est soumise à un compte à rebours.
En vertu du Deregulation Act 2015, qui a modifié le Greater London Council (General Powers) Act 1973, une propriété résidentielle dans les 32 arrondissements et la Cité de Londres peut être louée comme hébergement temporaire pour un maximum de 90 nuits par année civile sans permis de construire pour changement d'usage. Le compteur se réinitialise le 1er janvier. Cette règle s'applique par propriété, non par plateforme, et Airbnb bloque automatiquement les annonces une fois que le plafond est atteint.
Dépasser cette limite signifie demander à votre arrondissement un permis de changement d'usage, et dans le centre de Londres, les taux d'approbation de ces demandes sont faibles. Westminster, Camden et Kensington and Chelsea refusent la grande majorité. Les conseils sont considérablement plus susceptibles d'émettre un avis d'exécution que d'accorder un consentement rétrospectif, et les amendes d'urbanisme peuvent atteindre 20 000 £ par infraction.
Ainsi, la réalité pratique pour la plupart des opérateurs londoniens n'est pas une question de conformité. C'est un calendrier. Vous gérez une entreprise pendant une partie de l'année et une autre pendant le reste, dans le même appartement, avec les mêmes clés.
C'est à ce changement que la gestion immobilière à Londres devient réellement coûteuse.
Deux entreprises, une propriété
Le plafond de 90 nuits ne s'applique qu'aux locations de propriétés entières de moins de 90 nuits consécutives. Deux voies pour le contourner restent ouvertes, et toutes deux sont largement utilisées.
Séjours chez l'habitant. Si vous vivez dans la propriété pendant qu'un invité loue une chambre, le plafond ne s'applique pas. Il s'agit d'une opération réellement différente avec une occupation partagée continue.
Locations plus longues. Une location unique de 90 nuits consécutives ou plus au même occupant sort complètement de la définition de la location à court terme. C'est la voie que prennent la plupart des opérateurs professionnels, et cela produit l'année hybride : locations courtes pendant la haute saison jusqu'à ce que le compteur soit bas, puis un passage à une location à moyen terme ou une location plus longue pour le reste de l'année.
Les deux moitiés de cette année n'ont presque rien en commun sur le plan opérationnel.
En mode location courte durée, vous gérez des arrivées fréquentes, une forte circulation de clés, des nettoyages entre chaque séjour, des clients qui ont besoin d'instructions en plusieurs langues, et des arrivées à Heathrow et Gatwick à des heures que personne du personnel ne souhaite couvrir.
En mode location longue durée, vous avez un seul occupant pendant des mois, mais vous gagnez en maintenance programmée, en inspections périodiques, en contrôles de sécurité gaz et électriques, en agents immobiliers effectuant des visites avant le prochain bail, et dans les immeubles en bail emphytéotique (leasehold), en agents de gestion et leurs entrepreneurs qui vont et viennent.
La plupart des opérateurs gèrent cela en combinant deux arrangements différents : une boîte à clés et un groupe WhatsApp pour les mois de location courte durée, un jeu de clés physiques remis à un agent pour le reste. Deux fois par an, les clés changent de mains, les codes sont réinitialisés, et quelque chose se perd.
Le système n'a pas besoin de changer quand le modèle change
Keycafe attribue l'accès par personne et par fenêtre horaire plutôt que par réservation, ce qui correspond exactement à ce dont une année hybride a besoin.
Un invité pour un séjour de quatre nuits en juillet détient l'accès pendant quatre nuits. Un locataire pour une location de cinq mois à partir d'octobre détient l'accès pendant cinq mois. L'agent de nettoyage de transition détient un créneau récurrent le samedi matin pendant l'été, puis s'arrête. L'ingénieur en sécurité gaz obtient une fenêtre de deux heures en novembre. L'agent immobilier obtient les après-midis de jeudi en février pendant qu'il effectue des visites.
Aucun de ces cas ne nécessite un système différent, une boîte différente, ou un jeu de clés différent. Lorsque la propriété change de modèle le 1er octobre, vous modifiez les permissions. L'infrastructure ne bouge pas.
Cela est plus important à Londres que la description ne le suggère, car le basculement n'est pas annuel et ordonné à travers un portefeuille. Si vous gérez 30 appartements, ils atteignent leurs 90 nuits à différents moments de l'année en fonction de la demande, de la tarification et de l'intensité de chaque réservation. À tout moment, vous exploitez certaines unités en mode court terme et d'autres en mode long terme, et cet état mixte est permanent.
Arrondissement par arrondissement, et la couche du bail emphytéotique
L'autre caractéristique structurelle de Londres est qu'il ne s'agit pas d'une seule juridiction. Ce sont 33 autorités d'urbanisme avec des appétits significativement différents en matière d'application des règles.
Westminster, Camden et Tower Hamlets surveillent activement les annonces sur les principales plateformes à l'aide de services de données tiers. Certains arrondissements ont poursuivi des directives de l'Article 4 pour supprimer les droits de développement autorisés dans des zones spécifiques. Les arrondissements périphériques sont généralement plus pragmatiques en ce qui concerne les demandes de changement d'usage, bien qu'il soit réaliste de prévoir huit à treize semaines pour une décision, n'importe où.
Parallèlement à l'urbanisme, il existe une deuxième couche qui surprend les gens qui pensaient que l'urbanisme était le seul problème. La plupart des appartements londoniens sont en 'leasehold' (bail emphytéotique), et une grande proportion des baux longs interdisent purement et simplement la location à court terme. Cette restriction fonctionne indépendamment de la loi sur l'urbanisme et indépendamment de tout enregistrement. Il en va de même pour les conditions hypothécaires résidentielles typiques. Un opérateur peut être entièrement en règle sur les 90 nuits et néanmoins enfreindre son bail.
Pour la gestion des clés, cela a une conséquence pratique : tout ce que vous installez dans une partie commune d'un immeuble en bail emphytéotique (leasehold) nécessite le consentement du propriétaire foncier ('freeholder') ou de l'agent de gestion. C'est une discussion distincte de celle avec l'arrondissement, et c'est celle qui détermine où le matériel peut physiquement être placé.
Le tableau national est également en évolution. Les pouvoirs conférés par le Levelling Up and Regeneration Act 2023 prévoient un régime d'enregistrement obligatoire pour les locations à court terme en Angleterre, avec une classe d'usage d'urbanisme C5 proposée pour les locations à court terme dédiées. La mise en œuvre a été échelonnée et les détails ont changé plus d'une fois, il faut donc considérer GOV.UK et votre arrondissement comme l'autorité plutôt que tout résumé, y compris celui-ci.
Où le matériel est installé dans un portefeuille londonien
Londres est dense et propice à la marche, et le réseau de transport est vraiment bon, ce qui modifie les calculs de déploiement par rapport aux villes étalées. Vous n'avez pas besoin d'un point de clé à chaque porte. Vous en avez besoin d'un à une distance de marche raisonnable ou à quelques arrêts de métro.
Dans l'immeuble, pour les blocs. Si vous gérez plusieurs unités dans le même bâtiment, ou si vous êtes un agent de gestion responsable du bloc, une installation dans le hall, la salle de courrier ou une zone de service au rez-de-chaussée couvre tout en un seul endroit. C'est la solution la plus propre et celle qui nécessite le consentement du propriétaire foncier ('freeholder').
Point de regroupement, pour les appartements dispersés. Les opérateurs ayant des appartements répartis dans un arrondissement installent souvent (le système) dans leur propre bureau ou un petit espace loué et demandent aux clients, nettoyeurs et entrepreneurs de récupérer les clés à cet endroit. Dans les zones 1 et 2, dix minutes de marche couvrent beaucoup de terrain.
Par propriété, pour les maisons et les locations individuelles plus grandes. Une unité montée dans un porche, un passage latéral ou une zone de service gère directement une seule propriété de grande valeur.
L'unité elle-même a à peu près l'empreinte d'un cadre photo, mesurant 11,4 pouces de large et 4 pouces de profondeur, se monte sur tout type de mur et possède une classification de résistance aux intempéries IP52, ce qui convient aux emplacements extérieurs abrités. Compte tenu du temps londonien, "abrité" est le mot clé. La connectivité Wi-Fi, Ethernet et cellulaire optionnelle couvrent la connexion, ce qui est utile à prévoir dans les sous-sols et les conversions victoriennes aux murs épais.
La capacité de départ est de 9 compartiments à clés sur une unité de base et s'étend grâce à des modules d'extension connectés en série, de sorte qu'un point de regroupement qui démarre avec quelques appartements peut évoluer pour gérer des centaines de clés sans une deuxième installation.
L'enregistrement et son utilité
Les journaux d'accès ne prouvent pas que vous êtes resté dans la limite des 90 nuits. Le décompte des nuits est un exercice lié aux enregistrements de réservations, et vous devriez les tenir correctement, indépendamment de ce que tout système d'accès vous indique.
Ce qu'un journal fournit, c'est une preuve d'accès physique, et à Londres, cela est utilisé constamment. Litiges concernant les dépôts de garantie dans le cadre d'un système de dépôt locatif. Demandes d'indemnisation d'assurance. Questions des agents de gestion sur la présence de personnes dans l'immeuble. Attribution des dommages causés par les entrepreneurs. Plaintes d'autres détenteurs de bail (leaseholders) concernant des personnes inconnues dans l'immeuble, ce qui, dans les immeubles du centre de Londres, est un précurseur courant de l'intérêt d'un propriétaire foncier pour ce que vous faites de l'appartement.
Être capable de produire un enregistrement nommé, horodaté et exportable transforme la plupart de ces situations en brèves conversations.
Gérer le calendrier au lieu de réagir
Le plafond de 90 nuits ne disparaîtra pas, et les arrondissements sont de plus en plus efficaces pour repérer les infractions. Les opérateurs qui gèrent bien Londres ne sont pas ceux qui ont trouvé une astuce pour contourner la règle. Ce sont ceux qui ont construit une opération qui bascule proprement de modes, deux fois par an, trente fois de suite, sans que personne n'ait à traverser la ville pour remettre un jeu de clés.
L'accès est la partie de ce basculement que vous pouvez rendre invisible.
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Les détails réglementaires de cet article reflètent les informations accessibles au public au moment de la rédaction et sont fournis à titre indicatif uniquement. Les règles d'urbanisme, les pratiques d'exécution des arrondissements et le régime national d'enregistrement des locations à court terme en Angleterre sont en constante évolution. Confirmez les exigences actuelles auprès de GOV.UK, de votre conseil d'arrondissement, de votre propriétaire foncier ('freeholder') et de conseillers professionnels qualifiés avant de prendre des décisions opérationnelles.
