Dernière mise à jour : 27 juillet 2026. Ceci est une refonte complète.
En bref
- Vous devez être un Résident Permanent, ce que San Francisco définit comme vivre dans l'unité au moins 275 nuits par année civile. Cela représente environ 75 % de l'année.
- Les propriétaires absents ne sont pas éligibles. Si vous vivez à San Francisco moins de 275 nuits par an, vous ne pouvez pas héberger, point final.
- Vous ne pouvez enregistrer que l'unité dans laquelle vous vivez réellement. Pas une résidence secondaire, ni une autre unité dans un bâtiment que vous possédez.
- Les séjours avec hôte n'ont pas de plafond annuel. Vous êtes présent(e) la nuit, et vous pouvez le faire aussi souvent que vous le souhaitez.
- Les séjours sans hôte sont plafonnés à 90 nuits par année civile.
- Vous avez besoin de deux enregistrements distincts, plus un numéro de certificat sur chaque annonce.
- Une assurance responsabilité civile d'au moins 500 000 $ est requise, à moins que votre plateforme ne la fournisse.
- Les règles se trouvent dans le Chapitre 41A du Code administratif de San Francisco.
La règle des 275 nuits
Tout à San Francisco découle de cette règle, et elle est plus stricte que la plupart des critères de résidence principale d'autres villes.
Pour héberger, vous devez être un Résident Permanent : vous devez résider dans l'unité pendant au moins 275 nuits par année civile. Autrement dit, vous pouvez vous absenter pour un maximum de 90 nuits par an.
Trois conséquences souvent négligées :
Elle s'applique aux locataires comme aux propriétaires. Le critère est la résidence, non la propriété. Un locataire qui y satisfait peut être éligible, sous réserve de son bail et de l'accord de son propriétaire.
Dans un immeuble à unités multiples que vous possédez, seule votre propre unité est éligible. Vous pouvez enregistrer et louer l'unité résidentielle spécifique dans laquelle vous résidez. Vous ne pouvez pas enregistrer les autres. Des chambres individuelles au sein de votre propre unité peuvent être annoncées séparément.
Les séjours sans hôte de 30 nuits ou plus sont pris en compte dans le calcul de votre résidence. Si vous louez l'intégralité du logement pendant un mois alors que vous êtes ailleurs, ces nuits sont comptabilisées lorsque la ville calcule si vous avez effectivement vécu 275 nuits sur place.
Si vous n'avez pas encore vécu dans l'unité pendant une année complète, le critère est appliqué proportionnellement, et les rapports indiquent que vous devez l'avoir occupée pendant 60 jours avant de pouvoir vous enregistrer.
Source : SF Planning, Foire aux questions sur les locations à court terme
En un coup d'œil
| Question | Réponse courte |
|---|---|
| Exigence de résidence | 275 nuits par année civile |
| Les propriétaires absents peuvent-ils héberger ? | Non |
| Séjours avec hôte | Pas de plafond annuel |
| Séjours sans hôte | 90 nuits par année civile |
| Enregistrements requis | Deux : enregistrement commercial et certificat de LCT |
| Assurance | 500 000 $ minimum, sauf si la plateforme le fournit |
| Numéro de certificat sur les annonces ? | Oui |
| Déclaration | Déclaration d'activité périodique requise |
| Délai d'appel | 30 jours calendaires |
Avec hôte ou sans hôte
San Francisco établit cette distinction clairement, et elle détermine votre limite.
Location avec hôte : vous êtes présent(e) la nuit, dans la même unité résidentielle que vos invités. Aucune limite sur le nombre de nuits avec hôte par an.
Location sans hôte : vous n'êtes pas présent(e) la nuit en même temps que vos invités. Généralement limitée à 90 nuits par année civile.
Si vous proposez les deux, vous devez créer des annonces distinctes identifiant clairement chaque type de séjour, même pour la même unité.
Le suivi est plus important ici que ce que l'on imagine. Dépasser le plafond de 90 nuits sans hôte est une violation directe du Chapitre 41A et peut entraîner des sanctions administratives ou la suspension de votre certificat. Étant donné que les plateformes dépendent de votre statut d'enregistrement, l'application de la loi peut entraîner le retrait de l'annonce et l'interruption des réservations. Le suivi des nuits est une protection de permis, pas seulement une question administrative.
Les deux enregistrements
Les deux sont obligatoires. L'un ne se substitue pas à l'autre.
1. Certificat d'enregistrement commercial, du Bureau du Trésorier et Percepteur de San Francisco. Un reçu pour une demande en attente est suffisant pour passer à l'étape suivante.
2. Certificat de location résidentielle à court terme, du Bureau des locations à court terme. C'est celui qui fait de vous un hôte enregistré.
La ville est explicite : détenir un enregistrement commercial et reverser les taxes hôtelières ne supprime pas l'obligation de s'enregistrer auprès du Bureau des locations à court terme.
Votre numéro d'enregistrement doit apparaître sur toutes les annonces.
Assurance. Vous devez souscrire une assurance responsabilité civile immobilière d'au moins 500 000 $, à moins d'héberger sur une plateforme qui offre cette couverture. Airbnb et VRBO sont citées comme des plateformes qui le font. Si vous hébergez sur une plateforme qui ne le fait pas, vous devez fournir une preuve.
Les frais de demande ne sont pas remboursables, même si la demande est refusée. Vérifiez attentivement votre éligibilité avant de postuler.
Source : SF.gov, Guide pour l'ouverture d'une location résidentielle à court terme
Propriétés inéligibles
Toutes les unités ne sont pas éligibles, indépendamment de votre résidence.
Certains types d'unités sont exclus de l'utilisation en location à court terme. Les couchages dans les zones extérieures ou les structures détachées séparées, y compris les cabanes dans les arbres, les bateaux et les véhicules, ne sont pas autorisés.
Au-delà des propres règles de la ville, trois niveaux privés peuvent interdire :
Votre bail. San Francisco a de solides protections pour les locataires, et la sous-location ou l'utilisation transitoire est couramment interdite. Le faire malgré tout constitue une violation de bail, quel que soit votre certificat.
Unités soumises au contrôle des loyers. Celles-ci comportent des restrictions et des complications supplémentaires.
Règles de l'association de propriétaires (HOA) et de l'immeuble. Celles-ci fonctionnent indépendamment de la ville.
Déclarations, registres et appels
Déclaration périodique. Le Chapitre 41A exige une déclaration périodique de l'activité de location à court terme. En pratique, la déclaration est trimestrielle.
Registres. Vous devez tenir des registres suffisants pour vérifier la conformité à l'exigence de résidence principale et à la limite de 90 nuits sans hôte. Cela signifie des preuves documentées des nuits avec hôte, des nuits sans hôte et de votre localisation.
Appels. Si votre demande est rejetée, ou si un certificat est suspendu ou révoqué, vous pouvez déposer un appel écrit dans les 30 jours calendaires suivant la notification.
La liste des hôtes inéligibles. Les sanctions peuvent inclure l'inscription sur la liste des hôtes inéligibles de la ville, ce qui entraîne la suspension des plateformes d'hébergement. Les rapports mentionnent également des amendes quotidiennes pour l'hébergement sans permis.
Taxe
San Francisco applique la Taxe d'Occupation Transitoire aux locations à court terme. Les plateformes peuvent la collecter et la reverser, mais l'enregistrement auprès du Trésorier et Percepteur est toujours requis, et l'obligation vous incombe en fin de compte.
Confirmez par écrit quelles taxes votre plateforme gère et lesquelles vous déclarez vous-même, et prenez conseil auprès d'un comptable californien concernant le traitement de l'impôt sur le revenu.
Une liste de contrôle pratique
- Évaluez honnêtement si vous pouvez respecter les 275 nuits dans l'unité. Si non, arrêtez-vous ici.
- Confirmez que l'unité n'est pas un type exclu.
- Lisez votre bail, et vérifiez si l'unité est soumise au contrôle des loyers.
- Vérifiez les règles de l'association de propriétaires (HOA) ou de l'immeuble.
- Confirmez que vous avez occupé l'unité suffisamment longtemps pour vous enregistrer.
- Obtenez un Certificat d'enregistrement commercial auprès du Trésorier et Percepteur.
- Faites une demande auprès du Bureau des locations à court terme pour votre certificat de LCT.
- Organisez une assurance responsabilité civile de 500 000 $, ou confirmez que votre plateforme la fournit.
- Apposez votre numéro de certificat sur chaque annonce.
- Créez des annonces distinctes pour les séjours avec hôte et sans hôte.
- Suivez les nuits sans hôte par rapport au plafond de 90 nuits sur toutes les plateformes.
- Conservez des registres justifiant à la fois la résidence de 275 nuits et le plafond de 90 nuits.
- Déposez vos rapports d'activité périodiques.
Sources officielles vérifiées
- SF.gov, Guide pour l'ouverture d'une location résidentielle à court terme
- SF Planning, Foire aux questions sur les locations à court terme
Nommés, non liés
- Chapitre 41A, Code administratif de San Francisco, la loi applicable
- Bureau des locations à court terme de San Francisco, pour les demandes, les déclarations et la liste des hôtes inéligibles
- Bureau du Trésorier et Percepteur de San Francisco, pour l'enregistrement commercial et la Taxe d'Occupation Transitoire
- Votre bail, les documents de l'association de propriétaires (HOA) et toute détermination de contrôle des loyers affectant l'unité
Avis de non-responsabilité important
Cet article ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier. Il s'agit d'informations générales rédigées pour un lecteur non-spécialiste, par une entreprise de gestion de clés plutôt qu'un cabinet d'avocats.
L'exigence de résidence de 275 nuits à San Francisco est le critère de résidence principale le plus strict de cette série et rend la plupart des cas d'investissement impossibles. Les frais de demande ne sont pas remboursables même en cas de refus. Le suivi des nuits sans hôte protège directement votre certificat. Votre bail, le statut de contrôle des loyers et les règles de l'immeuble peuvent interdire l'activité quelle que soit l'inscription auprès de la ville, et les protections des locataires de San Francisco rendent les violations de bail conséquentes.
Vérifiez auprès du Bureau des locations à court terme et de SF Planning avant de faire votre demande, et lisez d'abord votre bail. Pour une question d'achat ou de location, consultez un avocat californien.
Si vous repérez une erreur, une omission ou quelque chose qui nécessite une mise à jour, veuillez nous le signaler et nous le corrigerons.
