Dernière révision : 27 juillet 2026. La France a réécrit son cadre national en novembre 2024 et le nouveau portail national d'enregistrement a été reporté. Cet article explique ce qu'il en est concrètement pour vous.
En bref
- À Paris, la location de votre résidence principale est limitée à 90 nuitées par an, et non aux 120 qui s'appliquent dans la majeure partie de la France. Paris a utilisé le pouvoir que la loi Le Meur a donné aux communes pour l'abaisser.
- Un numéro d'enregistrement est obligatoire et doit figurer sur chaque annonce, sur chaque plateforme.
- Le portail national unique promis a pris du retard. Il était prévu pour le 20 mai 2026 au plus tard et a été repoussé au dernier trimestre 2026, sans date confirmée.
- Continuez à déclarer en mairie en attendant. Paris dispose de son propre téléservice et vous devez l'utiliser.
- Votre numéro existant ne sera pas automatiquement transféré. Attendez-vous à vous réinscrire lorsque le portail national ouvrira.
- La location de courte durée d'une résidence secondaire nécessite une autorisation de changement d'usage, et à Paris, cela implique une compensation. C'est la partie coûteuse.
- Votre immeuble peut désormais voter pour vous interdire la location par une majorité des deux tiers, décision confirmée par le Conseil constitutionnel en mars 2026.
- La performance énergétique est désormais importante. Un DPE insuffisant peut entraîner le refus de votre enregistrement.
- Les amendes vont de 10 000 € à 100 000 € selon l'infraction.
Les deux situations
La loi française les traite de manière totalement différente et les confondre est l'erreur la plus courante.
Votre résidence principale. Le logement où vous vivez réellement. Vous pouvez la louer en courte durée pour un nombre limité de nuitées par an, avec enregistrement mais sans autorisation de changement d'usage. À Paris : 90 nuitées.
Tout autre logement (résidence secondaire ou bien d'investissement). La louer en meublé de tourisme nécessite une autorisation de changement d'usage (changement d'usage) de la part de la ville, et à Paris, cela s'accompagne d'une exigence de compensation. Il n'y a pas de régime d'autorisation par nuitées.
Si vous lisez ceci parce que vous possédez un appartement parisien où vous ne vivez pas et que vous souhaitez le mettre sur Airbnb, la section sur le changement d'usage ci-dessous est celle qui compte, et la réponse est coûteuse plutôt que simple.
En un coup d'œil
| Question | Réponse courte |
|---|---|
| Plafond de nuitées résidence principale à Paris | 90 par année civile |
| Plafond national par défaut | 120, que les communes peuvent abaisser |
| Numéro d'enregistrement requis ? | Oui, sur chaque annonce |
| Où s'enregistrer actuellement ? | Téléservice de Paris, via la mairie |
| Y a-t-il un portail national ? | À venir, reporté au 4e trimestre 2026 |
| Mon numéro actuel sera-t-il transféré ? | Non, prévoyez de vous réinscrire |
| Résidence secondaire sans changement d'usage ? | Non conforme |
| Mon immeuble peut-il l'interdire ? | Oui, par vote aux deux tiers |
| Un SIRET est-il nécessaire ? | Oui, dans les 15 jours suivant la première location |
| Le classement énergétique est-il important ? | Oui, et c'est une raison courante de refus |
La loi Le Meur, et ce qui a changé
Le texte de loi régissant est la Loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, universellement appelée la loi Le Meur. Son objectif est de rééquilibrer l'offre de logements en limitant la croissance des locations touristiques.
Quatre changements sont les plus importants :
1. Les communes peuvent abaisser le plafond à 90 nuitées. La limite nationale pour la location d'une résidence principale était de 120 nuitées par an. La loi Le Meur permet aux communes de la réduire à 90 par délibération. Paris l'a fait.
2. Un service national d'enregistrement unique. La loi prévoit que le patchwork de procédures municipales soit remplacé par un téléservice national unique opéré par un organisme public, avec un enregistrement obligatoire partout plutôt que seulement dans les grandes villes.
3. Interdiction par la copropriété par un vote aux deux tiers. Voir ci-dessous.
4. Exigences de performance énergétique. Les locations touristiques échappaient auparavant entièrement au régime du DPE. Cela a pris fin.
Source : Loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, disponible sur Légifrance. Voir aussi la page service-public.fr « Déclarer un meublé de tourisme en mairie ».
Enregistrement : où en est-on réellement ?
C'est la partie que la plupart des guides décrivent mal actuellement, lisez-la donc attentivement.
Le plan. À partir du 20 mai 2026 au plus tard, toute personne proposant un meublé de tourisme devait déposer une déclaration sur un téléservice national unique, fournir les pièces justificatives et recevoir un numéro d'enregistrement national à afficher sur toutes les annonces, le numéro étant délivré automatiquement lorsque le dossier est complet.
La réalité. Le lancement a été reporté au dernier trimestre 2026, sans date officielle communiquée.
Ce que cela signifie pour vous aujourd'hui :
- Les déclarations se poursuivent en mairie, ou via le téléservice de votre commune. Paris en a un et vous devez l'utiliser.
- Votre déclaration parisienne produit un numéro d'enregistrement à 13 chiffres qui doit figurer sur chaque annonce, sur chaque plateforme.
- Vous devrez probablement vous réinscrire sur le portail national lorsqu'il ouvrira. Les rapports indiquent constamment que les numéros municipaux existants ne seront pas automatiquement transférés, les modalités devant être fixées par décret.
- Ailleurs en France, les communes sans leur propre téléservice ont utilisé le formulaire Cerfa n° 14004.
Considérez le portail national comme une tâche administrative à venir plutôt qu'une exigence actuelle, et soyez attentif aux annonces officielles.
Changement d'usage, pour tout ce qui n'est pas votre domicile
Si la propriété n'est pas votre résidence principale, vous avez besoin d'une autorisation de changement d'usage.
Paris est une zone très tendue, et dans les zones les plus tendues, l'autorisation s'accompagne d'une exigence de compensation : en gros, vous devez convertir des surfaces commerciales ailleurs en logements pour compenser le logement que vous supprimez. En pratique, cela rend le changement d'usage prohibitivement coûteux pour la plupart des propriétaires individuels, ce qui est précisément l'intention.
D'autres villes appliquant le changement d'usage avec compensation incluent Lyon, Bordeaux, Marseille, Nice, Annecy et le Pays Basque.
Amende pour la location d'une résidence secondaire en courte durée sans changement d'usage : jusqu'à 100 000 €.
Votre immeuble peut voter pour vous interdire la location
Depuis la loi Le Meur, une assemblée générale de copropriété peut interdire la location touristique des lots qui ne sont pas des résidences principales par une majorité des deux tiers. Le Conseil constitutionnel a confirmé ce mécanisme en mars 2026.
Par ailleurs, les règlements de copropriété rédigés après la loi doivent indiquer explicitement si la location touristique est autorisée ou interdite.
Conséquence pratique : la discussion avec le syndic est désormais un risque réel plutôt qu'une formalité. Avant d'investir, procurez-vous le règlement de copropriété et une attestation du syndic confirmant que la location de courte durée n'est pas interdite. Les processus d'enregistrement exigent de plus en plus ce document.
Performance énergétique (DPE)
C'est nouveau et cela prend les gens au dépourvu.
Jusqu'à la loi Le Meur, les meublés de tourisme échappaient entièrement au régime du DPE opposable. Un propriétaire pouvait louer un bien de classe G sur une plateforme sans conséquence, car l'interdiction de la classe G par la Loi Climat et Résilience ne s'appliquait qu'aux locations meublées conventionnelles.
Cela a changé. Des documents justificatifs sur l'énergie peuvent désormais être exigés lors de votre enregistrement, et le numéro peut être refusé lorsque le DPE est insuffisant dans une zone tendue. Les rapports de 2026 indiquent une classe minimale de E, et décrivent un DPE inadéquat comme la principale raison de refus d'enregistrement.
Si votre appartement parisien est mal classé, résolvez cela avant de planifier quoi que ce soit d'autre.
Fiscalité et enregistrement d'entreprise
SIRET. Tout exploitant de meublé de tourisme doit déclarer l'activité sur le portail des formalités des entreprises dans les 15 jours suivant la première location, afin d'obtenir un numéro SIRET. Cela s'applique même à la location occasionnelle, car la loi la considère comme une activité commerciale.
Le régime Micro-BIC a été réduit. L'abattement forfaitaire pour les locations touristiques non classées a été considérablement réduit, et les rapports indiquent que le régime réel s'applique désormais dès que les recettes annuelles dépassent environ 15 000 € pour un meublé de tourisme non classé, sur les revenus de 2025 imposés en 2026. Les biens classés conservent un traitement plus favorable, c'est pourquoi la classification formelle est devenue une option à considérer.
Passer au régime réel n'est pas automatiquement négatif, car cela permet la déduction des coûts réels, mais cela représente une charge comptable différente.
Taxe de séjour. Paris prélève une taxe de séjour par personne et par nuit, généralement collectée par les plateformes pour les réservations effectuées via celles-ci et par vous pour les réservations directes.
La fiscalité immobilière française est complexe et dépend de la résidence et de la structure. Faites appel à un expert-comptable français.
Amendes encourues
| Infraction | Amende signalée |
|---|---|
| Défaut d'enregistrement | jusqu'à 10 000 € |
| Fausse déclaration ou utilisation d'un faux numéro | jusqu'à 20 000 € |
| Dépassement du plafond de nuitées | jusqu'à 15 000 € |
| Location d'une résidence secondaire sans changement d'usage | jusqu'à 100 000 € |
Les communes peuvent également faire retirer les numéros d'enregistrement en cas de fraude, auquel cas les plateformes sont obligées de supprimer les annonces correspondantes.
Les montants sont tels que rapportés en 2026 et sont définis par plusieurs textes. Confirmez auprès de la mairie ou d'un avocat français.
Une checklist pratique
- Établissez clairement si le bien est votre résidence principale
- Si ce n'est pas le cas, évaluez le coût du changement d'usage et de la compensation avant toute autre chose
- Obtenez le règlement de copropriété et une attestation du syndic concernant la location touristique
- Vérifiez votre DPE et corrigez-le s'il est inférieur à la classe E
- Déclarez en mairie via le téléservice de Paris et obtenez votre numéro à 13 chiffres
- Affichez le numéro sur chaque annonce, sur chaque plateforme
- Obtenez un SIRET dans les 15 jours suivant la première location
- Suivez les nuitées par rapport au plafond parisien de 90 nuitées, toutes plateformes confondues
- Confirmez la situation concernant la taxe de séjour pour les réservations directes
- Surveillez l'ouverture du portail national et prévoyez de vous réinscrire
- Demandez conseil sur le micro-BIC versus le régime réel et sur l'intérêt d'une classification
Sources officielles
Note sur les liens. Pour cet article, nous n'avons pas pu vérifier des permaliens stables pour les pages pertinentes du gouvernement français selon le standard que nous appliquons ailleurs dans cette série. Plutôt que de publier des URL que nous n'avons pas confirmées, nous nommons précisément l'autorité et la page. Veuillez vérifier ces liens avant de publier.
- Légifrance (legifrance.gouv.fr) : Loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, la loi Le Meur
- service-public.fr : « Déclarer un meublé de tourisme en mairie » et « Location meublée de tourisme »
- paris.fr : les pages de la Ville de Paris sur les meublés de tourisme, l'enregistrement et le changement d'usage, ainsi que le téléservice de la ville
- formalites.entreprises.gouv.fr : le portail des formalités des entreprises, pour l'enregistrement du SIRET
- Conseil constitutionnel : la décision de mars 2026 sur le mécanisme d'interdiction par la copropriété
- Cerfa n° 14004 : le formulaire de déclaration utilisé par les communes sans leur propre téléservice
- Votre syndic, pour le règlement de copropriété et toute résolution d'assemblée générale
Avertissement important
Cet article ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier. Il s'agit d'informations générales rédigées pour un lecteur non spécialisé, par une société de gestion de clés plutôt que par un cabinet d'avocats.
Le cadre français est en pleine transition. Le portail national d'enregistrement promis par la loi Le Meur a été reporté sans date confirmée, les modalités de migration des numéros municipaux existants doivent encore être fixées par décret, et les exigences du DPE sont appliquées aux locations touristiques pour la première fois. Paris applique un plafond de nuitées inférieur à celui de la plupart de la France et ses règles de changement d'usage sont parmi les plus strictes. Votre copropriété peut interdire l'activité par un vote aux deux tiers. Les montants des amendes sont tirés de rapports plutôt que d'un barème consolidé unique.
Vérifiez auprès de la Mairie de Paris, de service-public.fr et de Légifrance avant d'agir. Pour une résidence secondaire, un achat ou toute opération impliquant un changement d'usage, consultez un avocat français et un expert-comptable avant de vous engager.
Si vous identifiez une erreur, une omission ou quelque chose qui nécessite une mise à jour, veuillez nous en informer et nous le corrigerons.
