Paskutinį kartą peržiūrėta: 2026 m. liepos 27 d. Tai visiškai perrašyta versija. Ankstesnėje versijoje buvo aprašyta rinka, kurios nebėra: Vietinio įstatymo Nr. 18 (Local Law 18) vykdymas prasidėjo 2023 m. rugsėjo mėn. ir iš esmės pakeitė tai, kas čia įmanoma.
Trumpoji versija
- Trumpalaikė gyvenamųjų patalpų nuoma Niujorke jau ir anksčiau, prieš Vietinį įstatymą Nr. 18 (Local Law 18), didžiąja dalimi buvo nelegali. Ją draudžia Daugiabučių namų įstatymas (Multiple Dwelling Law), Būsto priežiūros kodeksas (Housing Maintenance Code) ir Statybos kodeksai (Construction Codes). Vietinis įstatymas Nr. 18 (Local Law 18) nesukūrė draudimo; jis sukūrė registracijos ir vykdymo mechanizmą, papildantį esamą.
- Prieš siūlydami patalpas trumpesnėms nei 30 dienų trukmės viešnagėms, privalote užsiregistruoti Merijos Specialaus vykdymo biure (Mayor's Office of Special Enforcement, OSE).
- Platformos negali apdoroti užsakymų neregistruotoms nuomoms. Tai yra vykdymo svertas, ir jis veikia.
- Savininkas (šeimininkas) privalo būti vietoje. Privalote patvirtinti, kad patalpos yra jūsų pagrindinė gyvenamoji vieta ir kad fiziškai jose būsite visą svečių viešnagės laiką.
- Daugiausiai du mokantys svečiai, ir jie privalo turėti nevaržomą prieigą prie visų bendrų erdvių. Vidus durų užrakinimas siekiant sukurti atskirą svečių apartamentą yra draudžiamas.
- Jūsų pastatas gali būti draudžiamų sąraše. Savininkai, kooperatinių ir daugiabučių namų bendrijos (boards) gali prašyti OSE įtraukti jų pastatus, visiškai blokuodami registraciją.
- Patvirtinimas nėra įprastas. Ataskaitos rodo, kad OSE patvirtinimo lygis yra maždaug 40%.
- 30 dienų ar ilgesnės trukmės viešnagės visiškai nepatenka į įstatymo reguliavimą. Čia persikėlė dauguma profesionalių operatorių.
Kas iš tikrųjų pasikeitė, ir kas ne
Šis skirtumas yra svarbus, ir beveik visuose senesniuose vadovuose jis neteisingai interpretuojamas.
Kas nepasikeitė: gyvenamosios patalpos nuoma trumpiau nei 30 dienų jau buvo neteisėta daugumoje Niujorko gyvenamųjų pastatų, pagal valstijos Daugiabučių namų įstatymą (Multiple Dwelling Law) ir miesto Būsto priežiūros kodeksą (Housing Maintenance Code) bei Statybos kodeksus (Construction Codes). Pats OSE norminių aktų rengimas tai aiškiai teigia. Savininkai, veikę iki 2023 m., iš esmės veikė neteisėtai, nepriklausomai nuo to, ar kas nors tai kontroliavo.
Kas pasikeitė: Vietinis įstatymas Nr. 18 (Local Law 18), priimtas 2022 m. sausio 9 d., sukūrė registracijos reikalavimą savininkams ir patvirtinimo reikalavimą užsakymų platformoms. Jis pridėjo 31 ir 32 skyrius prie Niujorko administracinio kodekso 26 dalies ir yra administruojamas OSE.
Svarbiausia dalis yra platformos įpareigojimas. Užsakymų paslaugos yra draudžiamos vykdyti operacijas neregistruotiems trumpalaikės nuomos sandoriams. Vykdymas prasidėjo 2023 m. rugsėjo 5 d., iš pradžių buvo sutelktas į tai, kad platformos tinkamai naudotų miesto patvirtinimo sistemą ir sustabdytų nepatvirtintus sandorius.
Štai kodėl poveikis buvo toks staigus. Miestui nereikėjo tikrinti tūkstančių butų. Jam reikėjo, kad platformos patikrintų duomenų bazę.
Šaltiniai: Niujorko merijos specialaus vykdymo biuras (Mayor's Office of Special Enforcement), Registracijos įstatymas ir Registracijos taisyklės ir įstatymai
Apžvalga
| Klausimas | Trumpas atsakymas |
|---|---|
| Kas laikoma trumpalaike nuoma? | Mažiau nei 30 dienų iš eilės |
| Reikalinga registracija? | Taip, OSE, prieš siūlant |
| Ar privalau būti vietoje? | Taip, visos viešnagės metu |
| Ar tai turi būti mano pagrindinė gyvenamoji vieta? | Taip |
| Didžiausias mokančių svečių skaičius | 2 |
| Ar galiu užrakinti svečių miegamąjį? | Ne. Svečiams reikalinga prieiga prie visų bendrų erdvių |
| Ar mano pastatas gali mane užblokuoti? | Taip, per draudžiamų pastatų sąrašą |
| Ar platformos patvirtina? | Taip, ir jos privalo atmesti neregistruotas nuomas |
| Ar 30 dienų ar ilgesnės trukmės viešnagės yra įtrauktos? | Ne, jos nepatenka į įstatymo reguliavimą |
Registracijos reikalavimai paprastais žodžiais
Norėdami užsiregistruoti OSE, be kita ko, turite patvirtinti, kad:
Pagrindinė gyvenamoji vieta. Patalpos yra ten, kur faktiškai gyvenate.
Buvimas visos viešnagės metu. Fiziškai būsite patalpose visą kiekvieno svečio viešnagės laiką. Tai reiškia „šeimininkas vietoje“. Tai nėra formalumas; tai apibrėžia visą leistiną modelį.
Daugiausiai du mokantys svečiai vienu metu.
Nevaržoma prieiga prie bendrų erdvių. Svečiai privalo turėti galimybę naudotis visomis bendromis namų erdvėmis. Negalite užrakinti vidinių durų, kad atskirtumėte svečių zoną. Ši nuostata sulaukė didelio visuomenės kritikos norminių aktų rengimo metu, privatumo ir saugumo sumetimais, tačiau tai yra priimta taisyklė.
Paraiškos teikiamos per miesto Trumpalaikės nuomos registracijos portalą, naudojant NYC.ID paskyrą.
Patvirtinimas yra išties neaiškus. Ataskaitos rodo, kad patvirtinimo lygis yra apie 40%, o dažniausiai atmetimo priežastys yra pastato įtraukimas į draudžiamų sąrašą ir nuomos reguliavimas (rent-regulated) patalpoms.
Šaltinis: Niujorko Trumpalaikės nuomos registracijos portalas
Draudžiamų pastatų sąrašas
Tai yra mechanizmas, kuris greičiausiai sustabdys jūsų planą dar jam neprasidėjus, ir jis veikia nepriklausomai nuo bet kokių jūsų veiksmų.
Vietinis įstatymas Nr. 18 (Local Law 18) leidžia pastatų, kuriuose trumpalaikė nuoma neleidžiama, savininkams pranešti OSE ir prašyti įtraukti jų pastatą į draudžiamų pastatų sąrašą. Gyvenamųjų pastatų savininkai, kooperatinių ir daugiabučių namų bendrijos (boards) gali ja pasinaudoti.
Jei jūsų pastatas yra tame sąraše, OSE neužregistruos jūsų patalpų. Išimčių nėra.
Patikrinkite sąrašą prieš ką nors planuodami, o jei perkate pastatą ketindami nuomoti, patikrinkite jį prieš pirkdami.
Kas nutiko rinkai
Verta paminėti, nes tai padeda nustatyti realius lūkesčius.
2024 m. pradžioje, praėjus keliems mėnesiams po vykdymo pradžios, Niujorke trumpalaikių nuomos skelbimų skaičius siekė maždaug 2 300, palyginti su maždaug 22 000 prieš vykdymą.
Profesionalių operatorių rinka neišnyko. Ji persikėlė į 30 ar daugiau iš eilės naktų trukmės viešnages, kurios visiškai nepatenka į Vietinio įstatymo Nr. 18 (Local Law 18) taikymo sritį: nereikalaujama registracijos, netaikoma taisyklė dėl šeimininko buvimo vietoje, neribojamas dviejų svečių skaičius. Šis segmentas aptarnauja įmonių apgyvendinimą, perkėlimus, keliaujantį medicinos personalą ir draudimo atvejus, ir dabar tai yra dominuojanti profesionalios įrengtos nuomos forma mieste.
Jei jūsų verslo modelis reikalauja tuščio buto, nuomojamo nakčiai, Niujorkas nėra rinka, į kurią galite legaliai patekti. Jei ji gali prisitaikyti prie mėnesinių terminų, tada taip.
Apeliacijos ir vykdymas
Jei jūsų paraiška atmetama arba sertifikatas sustabdomas ar panaikinamas, yra rašytinė apeliacijos galimybė. Terminai yra trumpi, todėl atidžiai perskaitykite pranešimą ir imkitės veiksmų, nelaukdami.
Anksčiau galiojusių draudimų vykdymas tęsiasi nepriklausomai nuo registracijos režimo ir yra grindžiamas skundais. OSE pareiškė, kad savininkai turėtų laikytis visų teisinių reikalavimų, galiojusių prieš Vietinį įstatymą Nr. 18 (Local Law 18).
Kooperatiniai namai, daugiabučiai (kondominiumai) ir nuomos sutartys
Net ten, kur įstatymas leidžia, trys privatūs lygmenys gali drausti:
Kooperatinių ir daugiabučių namų valdymo dokumentai ir namų taisyklės. Bendrijos (boards) reguliuoja, kam gali būti naudojamos patalpos, ir daugelis tiesiogiai draudžia trumpalaikę (pereinamąją) nuomą. Taip pastatai atsiduria draudžiamų sąraše.
Jūsų nuomos sutartis. Dauguma Niujorko gyvenamųjų nuomos sutarčių draudžia subnuomą arba trumpalaikį naudojimą. Tai darant bet kuriuo atveju pažeidžiama nuomos sutartis, nepriklausomai nuo jūsų registracijos statuso.
Nuomos reguliavimas. Stabilizuotos nuomos (rent-stabilised) ir kontroliuojamos nuomos (rent-controlled) patalpoms taikomi papildomi apribojimai, o ataskaitose nuomos reguliavimas (rent-regulated status) įvardijamas kaip dažna registracijos atmetimo priežastis.
Mokesčiai
Niujorko miestas ir Niujorko valstija abi taiko mokesčius trumpalaikei nuomai, o situacija priklauso nuo viešnagės trukmės ir apgyvendinimo pobūdžio. Kadangi teisėtas trumpalaikės nuomos segmentas dabar yra toks siauras ir kadangi 30 ar daugiau dienų trukmės segmentas traktuojamas skirtingai, mokesčių analizė neįprastai priklauso nuo jūsų konkrečių aplinkybių.
Pasikonsultuokite su Niujorko buhalteriu, o ne pasikliaukite bendra santrauka, ir patvirtinkite, kuriuos mokesčius platforma perveda jūsų vardu, o kurie lieka jūsų atsakomybe.
Praktinis kontrolinis sąrašas
- Visų pirma patikrinkite, ar jūsų pastatas nėra draudžiamų pastatų sąraše
- Perskaitykite savo kooperatinių ar daugiabučių namų valdymo dokumentus arba nuomos sutartį
- Patvirtinkite, kad patalpos yra jūsų pagrindinė gyvenamoji vieta
- Patvirtinkite, kad tikrai galite būti vietoje per kiekvieną viešnagę
- Patvirtinkite, kad galite apgyvendinti ne daugiau kaip du mokančius svečius ir neužrakindami vidinių durų
- Patikrinkite, ar patalpoms taikomas nuomos reguliavimas
- Užsiregistruokite OSE per oficialų portalą prieš skelbdami bet kur
- Supraskite, kad platformos patvirtins ir atmes neregistruotus skelbimus
- Jei kas nors iš aukščiau nurodytų sąlygų neatitinka, apsvarstykite, ar jūsų turtui tiktų 30 ar daugiau dienų viešnagės
- Gaukite Niujorko mokesčių konsultaciją, atitinkančią jūsų modelį
Patvirtinti oficialūs šaltiniai
- Niujorko merijos specialaus vykdymo biuras (Mayor's Office of Special Enforcement), Registracijos įstatymas
- OSE, Registracijos taisyklės ir įstatymai
- Trumpalaikės nuomos registracijos portalas
- Galutinės taisyklės, reguliuojančios trumpalaikės nuomos registraciją ir reikalavimus (PDF)
- NYC311, Trumpalaikės nuomos registracija
- Niujorko miesto taisyklės, Trumpalaikės nuomos registracija
Paminėta, be nuorodų
- Vietinis įstatymas Nr. 18 (Local Law 18), priimtas 2022 m. sausio 9 d.
- Niujorko administracinio kodekso 26 dalies 31 ir 32 skyriai (skirsniai 26-3101 iki 26-3105 ir 26-3201 iki 26-3203)
- Niujorko miesto taisyklių 43 dalies 17 skyrius, OSE taisyklės, paskelbtos 2023 m. vasario 3 d. ir įsigaliojusios 2023 m. kovo 6 d.
- Niujorko valstijos Daugiabučių namų įstatymas (Multiple Dwelling Law)
- Niujorko būsto priežiūros kodeksas (Housing Maintenance Code) ir Statybos kodeksai (Construction Codes)
- Jūsų pastato valdymo dokumentai, namų taisyklės ar nuomos sutartis
Svarbus atsisakymas nuo atsakomybės
Šis straipsnis nėra teisinė, mokesčių ar finansinė konsultacija. Tai yra bendra informacija, parašyta ne specialistams, rakto valdymo įmonės, o ne advokatų kontoros.
Niujorko miesto pozicija yra neįprastai daugiasluoksnė: valstijos įstatymai, miesto administracinis kodeksas, OSE taisyklės, pastatų lygio draudimai, nuomos sutarties sąlygos ir nuomos reguliavimas – visa tai turi įtakos, ar konkrečios patalpos gali būti teisėtai nuomojamos trumpalaikei nuomai, ir atsakymas dažnai yra neigiamas. Registracijos patvirtinimo lygis yra žemas. Draudžiamų pastatų sąrašas keičiasi. Anksčiau galiojusių draudimų vykdymas tęsiamas kartu su registracijos režimu.
Prieš imdamiesi veiksmų, pasitikrinkite informaciją OSE ir perskaitykite savo pastato valdymo dokumentus. Atsižvelgiant į baudas ir teisėto kelio siaurumą, prieš ką nors skelbdami pasitelkite Niujorko advokatą.
Jei pastebėsite klaidą, praleistą informaciją ar ką nors, ką reikia atnaujinti, praneškite mums ir mes tai ištaisysime.
