Op 1 januari 2025 introduceerde Victoria een heffing van 7,5% voor korte verblijven op boekingen van minder dan 28 opeenvolgende dagen. Deze is van toepassing op de totale boekingskosten, inclusief de schoonmaakkosten en GST, en wordt geïnd door platforms. Woningen die de hoofdwoning van de exploitant zijn, zijn over het algemeen vrijgesteld.
Wat u ook van het beleid vindt, de rekensom is niet ingewikkeld. Er is een kloof ontstaan tussen wat een gast betaalt en wat een exploitant in Melbourne ontvangt, en die kloof is 7,5% breed op elke in aanmerking komende boeking.
U hebt drie reacties tot uw beschikking. Verhoog uw tarief en verlies boekingen. Absorbeer het en verlies marge. Of haal de kosten ergens anders vandaan.
De eerste twee zijn niet echt keuzes, want in een competitieve markt komen beide op hetzelfde neer. Dat laat de derde over, en het is de moeite waard om specifiek te zijn over waar het terug te verdienen geld in een Melbourne-operatie precies zit.
Wat de heffing een echt portfolio kost
Neem een exploitant die 25 appartementen beheert in de CBD, Southbank, Docklands en Fitzroy. Gemiddeld nachttarief van $220, 70% bezettingsgraad.
Dat is ongeveer 6.400 geboekte nachten per jaar en ongeveer $1,41 miljoen aan accommodatie-inkomsten. Tegen 7,5% van de totale boekingskosten vertegenwoordigt de heffing iets in de orde van $105.000 per jaar, dat tussen de gast en de exploitant in zit.
Platforms innen het, dus het verschijnt niet als een post die u betaalt. Het verschijnt als een prijs die uw gasten zien die 7,5% hoger is dan de prijs die u instelt, in een markt waar de alternatieven hotels omvatten die anders prijzen. Het effect uit zich in zachtere conversie, meer druk op het tarief en een kleinere marge.
Kijk nu naar de andere kant van de balans, waar de cijfers kleiner zijn, maar volledig binnen uw controle liggen.
De kosten van het verplaatsen van sleutels
Hetzelfde portfolio van 25 panden met 70% bezettingsgraad en een gemiddeld verblijf van vier nachten genereert ongeveer 1.600 aankomsten per jaar.
Ga uit van een conservatieve 20% daarvan die handmatige sleutelinteractie met zich meebrengen: een late aankomst, een mislukte lockbox-code, een verloren sleutel, een wisseling die een fysieke overdracht vereist, een aannemer die toegang nodig heeft op een dag waar niemand op had gerekend. Dat zijn ongeveer 320 gebeurtenissen.
Met 45 minuten per stuk, inclusief reistijd door Melbourne, is dat 240 uur per jaar. Tegen een belaste kostprijs van $35 per uur, is dat ongeveer $8.400. Maar dat cijfer onderschat het op drie manieren.
Toeslag buiten kantooruren. Een aanzienlijk deel van die 320 gebeurtenissen vindt plaats buiten kantooruren, omdat dan vluchten landen en dingen misgaan. Wie ze ook afhandelt, wordt dienovereenkomstig betaald, of is een directeur die het om elf uur 's avonds gratis doet.
Trams zijn geen bezorgnetwerk. Van Fitzroy naar Docklands gaan met een sleutel om 21.00 uur is geen rit van vijftien minuten. De geografie van Melbourne is voldoende verspreid om ervoor te zorgen dat sleutelritten tussen buitenwijken veel tijd in beslag nemen.
De gemiste inkomsten. Boekingen die zijn afgewezen of niet zijn geconverteerd omdat het inchecken afhing van de beschikbaarheid van personeel, verschijnen niet in een kostenpost en zijn meestal het grootste aantal van de drie.
Realistisch gezien draagt een portfolio van die omvang ergens tussen $15.000 en $25.000 per jaar aan sleutelgerelateerde operationele kosten en gemiste inkomsten. Tegen een heffing van ongeveer $105.000 is dat niet de hele kloof. Het is echter het grootste deel waar u daadwerkelijk iets aan kunt doen, en in tegenstelling tot de heffing reageert het op een eenmalige oplossing.
Wat automatisering daadwerkelijk elimineert
Het verplaatsen van de sleuteloverdracht naar een gecontroleerd systeem elimineert de 320 gebeurtenissen, niet door ze sneller te maken, maar door de meeste ervan te laten ophouden met gebeurtenissen te zijn.
Een gast die om 01.00 uur arriveert, haalt zelf zijn sleutel op. Een schoonmaker die te laat is, veroorzaakt geen ketenreactie. Een verloren sleutel is zichtbaar op een dashboard in plaats van ontdekt te worden door de volgende aankomst. Een aannemer krijgt een donderdagvenster zonder dat iemand hem ontmoet. De sleutel blijft tussen de verblijven in de doos in plaats van door Melbourne te reizen in de zak van een gast.
De hardware is een kapitaalgoed met een lange levensduur, en de capaciteit schaalt zonder nieuwe installaties. Een basisunit bevat 9 sleutels, en uitbreidingsmodules kunnen eraan worden gekoppeld, zodat een clusterpunt mee kan groeien met het portfolio.
De vergelijking die de moeite waard is, is eenvoudig: een installatie is een eenmalige kostenpost tegenover terugkerende operationele kosten die schalen met elke eigenschap die u toevoegt. Portfolio's met meer dan ongeveer tien eigendommen vinden de rekensom vaak vanzelfsprekend. Daaronder hangt het af van hoeveel handmatig werk een directeur momenteel persoonlijk doet en wat zij vinden dat hun tijd waard is.
Het risico van de VvE en hoe dit het plan verandert
De heffing was de hoofdzaak in de Short Stay Levy Act 2024, maar de structurele verandering lag elders.
Vanaf 1 januari 2025 kan een vereniging van eigenaars (VvE) in Victoria regels opstellen die het gebruik van percelen voor korte verblijven verbieden, via een speciale resolutie waarvoor 75% van de eigenaren vereist is. Dat verbod kan niet van toepassing zijn op een perceel dat de hoofdwoning van de eigenaar of huurder is. VvE's kunnen ook VCAT verzoeken om een specifiek perceel te verbieden waar herhaaldelijk overtredingen zijn geweest, en veel CBD-gebouwen handhaven beperkingen via VvE-regels.
Victoria heeft geen landelijke jaarlijkse nachtlimiet, en de meeste woonzones vereisen geen bouwvergunning, dus de VvE is de meest waarschijnlijke bron van een existentieel probleem voor een Melbourne-operatie.
Voor sleutelinfrastructuur werkt dit op twee manieren.
Alles wat u in gemeenschappelijk eigendom monteert, heeft de goedkeuring van de VvE nodig. In een gebouw dat al sceptisch staat tegenover korte verblijven, zal dat verzoek worden opgevat als een uitbreiding van de activiteit die zij niet prettig vinden.
Een clusterpunt buiten een woongebouw verwijdert de afhankelijkheid. Exploitanten met appartementen verspreid over de CBD, Southbank en Docklands installeren steeds vaker op hun eigen kantoor of een kleine gehuurde ruimte op de begane grond, in plaats van te onderhandelen met vier afzonderlijke verenigingen van eigenaars. De binnenstad van Melbourne is compact en wordt goed bediend door trams, dus één adres werkt voor zowel gasten als schoonmakers.
Waar u wel naar een VvE gaat, is het argument dat aanslaat hetzelfde als wat in het voordeel van het gebouw werkt: gasten verzamelen zich niet langer in de lobby wachtend op iemand, lockboxen verdwijnen van de fietsenrekken en de brandtrappen, anonieme codes worden vervangen door individuele toegangsgegevens, en er is een registratie van wie er binnenkwam.
Wat de heffing niet raakt
Eén ding dat het waard is om te vermelden voor iedereen die zijn jaar plant. De heffing is van toepassing op verblijven van minder dan 28 opeenvolgende dagen. Bij 28 dagen en langer is deze niet van toepassing.
Melbourne heeft een aanzienlijke vraag naar langere gemeubileerde verblijven: verhuizingen, ziekenhuis- en universiteitsverkeer, projectwerk, verzekeringsplaatsingen. Een aantal exploitanten hanteert nu een gemengde kalender, waarbij korte verblijven worden aangehouden voor piekperioden en wordt overgegaan op verblijven van 28 dagen of langer tijdens rustigere maanden.
Die twee modellen hebben verschillende toegangsprofielen. Korte verblijven zijn frequente aankomsten en intensieve wisselreiniging. Langere verblijven zijn één aankomst en vervolgens maanden van gepland onderhoud, inspecties en bezichtigingen. Omdat machtigingen per persoon en per tijdvenster worden ingesteld in plaats van per boeking, dient dezelfde installatie beide, en het wisselen van een pand tussen modellen verandert wie toegang heeft in plaats van hoe toegang werkt.
Praktische opmerkingen
Het systeem sluit aan op de kanaal- en PMS-tools die exploitanten in Melbourne doorgaans gebruiken, waaronder Airbnb, Guesty, Hostaway en Res:harmonics, met een API voor de rest. Gasten ontvangen wat hen het beste uitkomt: een code, een QR, of een pas in hun telefoonportemonnee.
Fysiek is het een aan de muur gemonteerde kast, iets groter dan een ingelijste prent en vier inch diep, te bevestigen aan elk type muur. De IP52-classificatie dekt beschutte en binnenposities, en de gewoonte van Melbourne om vier seizoenen in één middag te leveren, beslist de kwestie in het voordeel van een overdekte locatie. Batterijback-up en offline werking zorgen ervoor dat de toegang blijft werken tijdens een storing.
Indien directe boekingen deel uitmaken van de mix, let dan op dat de heffingsplicht daarvoor bij u ligt in plaats van bij een platform, en dat registratie bij de State Revenue Office van toepassing is.
De hefboom die u nog steeds in handen hebt
De heffing voor korte verblijven van Victoria verdwijnt niet, verenigingen van eigenaars hebben bevoegdheden die ze twee jaar geleden niet hadden, en met geen van beide kan een exploitant in Melbourne onderhandelen.
De operationele kosten zijn anders. Het is de enige aanzienlijke post in het bedrijf die reageert op een beslissing die u zelf kunt nemen, en sleutelbeheer is het deel ervan dat jarenlang stilletjes personeelsuren, toeslagen buiten kantooruren en geweigerde boekingen heeft opgeslokt zonder ooit te verschijnen als een getal dat iemand bijhoudt.
Reken uit wat die van u is. Voor de meeste Melbourne-portfolio's is het groter dan verwacht, en in tegenstelling tot de heffing, is het terug te verdienen.
Configureer een SmartBox implementatie of spreek met ons team over hoe een Melbourne-opstelling eruitziet.
Wettelijke details in dit artikel weerspiegelen openbaar beschikbare informatie op het moment van schrijven en dienen uitsluitend als algemene richtlijn. Kostenramingen zijn illustratieve voorbeelden, geen projecties. De regels voor de Victoriaanse heffing voor korte verblijven, de bevoegdheden van verenigingen van eigenaars en de vereisten van de lokale overheid kunnen in de loop van de tijd veranderen. Bevestig de huidige vereisten met de State Revenue Office Victoria, Consumer Affairs Victoria, uw vereniging van eigenaars en gekwalificeerde Australische adviseurs voordat u operationele beslissingen neemt.
