Laatst beoordeeld: 27 juli 2026. Dit is een volledige herschrijving. Tarieven uit de vorige versie zijn verwijderd in plaats van herhaald, omdat deze jaarlijks veranderen en moeten worden geraadpleegd bij de uitgevende instantie.
De korte versie
Er is niet één overkoepelende "Miami"-regel. De staat Florida, Miami-Dade County, de City of Miami en de City of Miami Beach reguleren elk afzonderlijk, en ze hanteren verschillende definities van "kortetermijn."
U heeft tot vier overheidsvergunningen nodig, plus een vijfde goedkeuring die helemaal niet van de overheid afkomstig is.
De vereniging van eigenaren (VvE) of huiseigenarenvereniging is degene die mensen het vaakst tegenhoudt. De voorrang van de staat Florida (state preemption) op lokale regels voor vakantieverhuur geldt niet voor verenigingen van eigenaren.
Vraag uw Certificate of Use aan voordat u adverteert. Miami-Dade vereist dit voorafgaand aan het plaatsen van een advertentie op welk platform dan ook.
Bestemmingsplannen bepalen alles. Miami maakt gebruik van transect-zones; Miami Beach verbiedt kortetermijnverhuur in de meeste woonwijken.
De boetes in Miami Beach behoren tot de hoogste in de Verenigde Staten, naar verluidt vanaf $ 20.000 voor een eerste overtreding.
Florida belast elke verhuur van zes maanden of minder als toeristisch verblijf (transient rental).
Het probleem van de vier definities
Begin hier, want vrijwel elke fout is hierop terug te voeren.
Instantie | Hoe het de gereguleerde activiteit definieert |
|---|---|
Florida (belasting) | Verhuur van woonruimte voor zes maanden of minder is een belastbare tijdelijke verhuur (transient rental) |
Florida (vergunningen) | Een accommodatie die meer dan drie keer per jaar wordt verhuurd voor periodes van minder dan 30 dagen heeft een vergunning voor openbare logiesverstrekking nodig |
Miami-Dade County | Tijdelijke huuraccommodatie is een verblijf van zes maanden of minder |
City of Miami Beach | Kortetermijnverhuur is een verblijf van minder dan zes maanden en één dag |
Een boeking kan dus voor de ene instantie wel als "kortetermijn" gelden en voor de andere niet. Zoek uit welke definities van toepassing zijn op uw adres voordat u een businessplan baseert op een aanname.
Laag 1: De staat Florida
DBPR-licentie. Het Department of Business and Professional Regulation verleent via zijn Division of Hotels and Restaurants vergunningen aan openbare logiesverstrekkers, waaronder vakantiewoningen. Er zijn twee hoofdcategorieën: Dwellings (eengezinswoningen) en Condominiums (appartementen). Exploitatie zonder vergunning is verboden. Er zijn groepslicenties beschikbaar voor verhuurders met meerdere eenheden.
Registratie bij het Department of Revenue. U dient zich te registreren voor omzetbelasting (sales tax) en toeristenbelasting (transient rental tax).
Staatsvoorrang en de beperking ervan. De wetgeving van Florida beperkt de mate waarin lokale overheden vakantieverhuur kunnen reguleren (state preemption). Dit klinkt beschermend, totdat u bij de belangrijkste uitzondering komt: deze voorrang geldt niet voor verenigingen van eigenaren (HOA's of condo associations). Hun statuten en reglementen kunnen kortetermijnverhuur verbieden of beperken, ongeacht wat de staat, county of stad toestaat.
Lees de splitsingsakte en het VvE-reglement voordat u koopt. Zorg voor een schriftelijke bevestiging van de vereniging van eigenaren, niet van de makelaar en niet op basis van "de vorige eigenaar deed het ook."
Laag 2: Miami-Dade County
De normen van de county voor kortetermijnvakantieverhuur zijn vastgelegd in Section 33-28 van de Miami-Dade County Code.
De belangrijkste punten uit de richtlijnen van de county:
Het Certificate of Use komt eerst. U moet een Certificate of Use (CU) verkrijgen voordat u de accommodatie aanbiedt en adverteert op welk peer-to-peerplatform dan ook. Niet erna. Niet terwijl de advertentie al online staat.
Toestemming van de vereniging van eigenaren. Als de accommodatie deel uitmaakt van een VvE of huiseigenarenvereniging, is schriftelijke toestemming vereist.
Tourist Tax Account. Iedereen die tijdelijke accommodatie verhuurt voor zes maanden of minder, moet zich registreren voor een Tourist Tax Account en maandelijks de Convention and Tourist Development taxes innen en afdragen.
Inspectie. De CU-procedure omvat een inspectie, en u zult moeten aantonen dat u beschikt over de nodige vergunningen en administratie conform de staats- en countyeisen. Het certificaat en het bijbehorende nummer moeten zichtbaar in de accommodatie worden getoond.
Als u zich binnen een gemeente bevindt, is de county niet uw enige instantie. De county geeft duidelijk aan dat eigenaren in zelfstandige gemeenten (incorporated municipalities) contact moeten opnemen met die gemeentelijke overheid voor hun eigen regelgeving. Section 33-28 geldt voor het gemeentevrije gebied (unincorporated) van Miami-Dade.
Sancties. Overtredingen zijn onderworpen aan het boetestelsel in Chapter 8CC van de county code. Daarnaast wordt, zodra er een boete is uitgeschreven voor een overtreding van Section 33-28, een extra boetebedrag opgeteld bij de kosten voor het verkrijgen van een CU: de county hanteert $ 231,90 plus het dubbele van de kosten van het certificaat.
Bronnen: Miami-Dade County, Short-Term Vacation Rentals (Neighborhood Compliance) en Short-Term Vacation Rentals (Building standards)
Laag 3: The City of Miami
De City of Miami opereert onafhankelijk van de county en wordt over het algemeen beschouwd als een van de strengere rechtsgebieden in Florida.
Transect-zones. Het bestemmingsplan van Miami verdeelt de stad in transect-zones van T1 tot T6. Kortetermijnverhuur is over het algemeen toegestaan in T4, T5, T6 en CI-HD, en over het algemeen niet toegestaan in T3, wat het merendeel van de residentiële wijken met lage dichtheid omvat. Uw adres bepaalt wat mag; controleer daarom de specifieke zone in plaats van de naam van de wijk.
Bestemmingswijziging naar logiesfunctie. Waar toegestaan hanteert de stad een formeel proces dat een Operational Management Plan, een Certificate of Use and Occupancy, de DBPR-licentie en een gemeentelijke Business Tax Receipt kan omvatten. Inspecties en verlengingen maken deel uit van de doorlopende cyclus.
Herclassificatie van gebouwen. Wanneer een aanzienlijk deel van de eenheden in een gebouw overgaat op tijdelijk verhuurgebruik, kan de stad een herclassificatie eisen. Dit kan extra veiligheids- en operationele normen met zich meebrengen, vergelijkbaar met de regels voor aparthotels of condohotels.
Zones met lage dichtheid. Waar kortetermijnverhuur is toegestaan in landelijke gebieden of residentiële zones met een lage dichtheid, kan van de verantwoordelijke partij worden verlangd dat deze meer dan zes maanden per jaar ter plaatse woont.
Laag 4: The City of Miami Beach
Miami Beach is de strengste van de vier, en de boetes zijn de voornaamste reden om uiterst voorzichtig te zijn.
Definitie. Kortetermijnverhuur betekent een verblijf van minder dan zes maanden en één dag.
Bestemmingsplan. Kortetermijnverhuur is verboden in alle eengezinswijken en in een groot deel van de meergezinswoningen. Alleen specifieke districten staan tijdelijk verblijf toe. Miami Beach heeft een opzoektool beschikbaar waarmee u een specifiek adres kunt controleren.
Wat u nodig heeft waar het wel is toegestaan:
Florida DBPR-licentie
Miami-Dade County Certificate of Use
Miami Beach Business Tax Receipt
Miami Beach Resort Tax Certificate
Goedgekeurd Certificate of Use, geregistreerde eigendomsakte (warranty deed) of koopakte, oprichtingsakte, federaal fiscaal nummer (federal ID number), Florida Annual Resale Certificate en de staatslicentie, volgens de gepubliceerde voorschriften van de stad
De VvE-verklaring. Voor appartementen vereist Miami Beach een brief van de vereniging van eigenaren waarin wordt bevestigd dat tijdelijke verhuur op dat adres is toegestaan. De brief moet binnen de voorgaande 60 dagen zijn gedateerd, en als de vereniging zelf geen actieve Business Tax Receipt heeft, moet deze eerst worden goedgekeurd voordat de stad die van het appartement vrijgeeft.
Die eis verdient extra aandacht. Uw stadsvergunning is afhankelijk van een document dat uw VvE kan weigeren te verlengen.
Gezien de complexiteit van lokale vergunningen, VvE-vereisten en doorlopende naleving, kunnen eigenaren er ook baat bij hebben om samen te werken met een lokale professional die diensten voor vastgoedbeheer in Miami Beach aanbiedt en de praktische vereisten van het exploiteren van een kortetermijnverhuur in de regio begrijpt.
Bezettinglimieten. Miami Beach hanteert strikte regels voor de maximale bezetting die niet evenredig meegroeien met het aantal slaapkamers, en verplichte kennisgevingen over bezetting, contactpersonen voor noodgevallen en geluidsregels moeten zichtbaar in de accommodatie worden opgehangen.
Sancties. Uit berichtgeving blijkt consistent dat de boetes in Miami Beach beginnen bij $ 20.000 voor een eerste overtreding en kunnen oplopen tot meer dan $ 100.000 bij herhaalde overtredingen. Voor overtredingen van de minimale verblijfsduur in beperkte zones worden bedragen van circa $ 1.500 per dag genoemd. Handhaving kan ook bestaan uit retentierechten (liens), sluitingsbevelen, ontruiming van gasten en opschorting van advertenties op platforms.
Controleer de huidige bedragen bij de gemeente. Dit zijn de hoogste boetes voor kortetermijnverhuur in het land en geen cijfers om zomaar van een blog over te nemen.
Bronnen: City of Miami Beach, Short-Term Rental Requirements en de gemeentelijke adressentool Practice Safe Renting
Stapeling van belastingen
Miami kent meer belastinglagen dan de meeste Amerikaanse markten.
Niveau | Wat het inhoudt |
|---|---|
Staat Florida | Sales tax en transient rental tax, via het Department of Revenue |
Miami-Dade County | Convention and Tourist Development taxes, maandelijks af te dragen, vereist een Tourist Tax Account |
Miami Beach | Resort Tax, vastgesteld op 4% van de bruto-inkomsten uit kortetermijnverhuur |
De valkuil: platforms innen en dragen sommige van deze belastingen mogelijk automatisch af, maar niet allemaal. Met name de Miami Beach Resort Tax vereist vaak een aparte registratie en aangifte, zelfs als een platform de staats- en countybedragen verzorgt. Laat door een accountant in Florida schriftelijk bevestigen welke heffingen door uw platform worden gedekt en welke u zelf moet afdragen.
Een praktische checklist
Breng elke instantie in kaart die bevoegd is voor uw adres: staat, county en eventueel de stad
Controleer via de officiële kaart of opzoektool van de stad of uw bestemmingszone kortetermijnverhuur toestaat
Vraag schriftelijke toestemming aan bij uw VvE of huiseigenarenvereniging en noteer de verlengingsdatum in uw agenda
Vraag de Florida DBPR-licentie aan
Registreer u bij het Florida Department of Revenue
Verkrijg het Miami-Dade Certificate of Use voordat u ergens adverteert
Meld u aan voor een Tourist Tax Account bij de county en richt de maandelijkse afdracht in
Vraag de gemeentelijke Business Tax Receipt aan, en in Miami Beach tevens het Resort Tax Certificate
Stel een Operational Management Plan op indien de City of Miami dit vereist
Toon uw certificaatnummer en de vereiste mededelingen duidelijk zichtbaar in de accommodatie
Verifieer welke belastingen uw platform afdraagt en welke u zelf moet afdragen
Houd in Miami Beach de geldigheid van 60 dagen van uw VvE-verklaring goed in de gaten
Geverifieerde officiële bronnen
Miami-Dade County
City of Miami Beach
Genoemd, niet gelinkt
Section 33-28, Miami-Dade County Code, de geldende norm voor gemeentevrij Miami-Dade
Chapter 8CC, Miami-Dade County Code, boetestelsel voor civiele overtredingen
Chapter 509, Florida Statutes, vergunningen voor openbare logiesverstrekking
Florida Department of Business and Professional Regulation, Division of Hotels and Restaurants
Florida Department of Revenue, toeristenbelasting (transient rental tax)
Bestemmingsplan van de City of Miami (Miami 21), transect-zones
Bepalingen in de code van de City of Miami Beach betreffende het verbod op kortetermijnverhuur in woonwijken
De splitsingsakte, statuten en reglementen van uw vereniging van eigenaren, die buiten de reikwijdte van de voorrang van de staat vallen
Belangrijke disclaimer
Dit artikel vormt geen juridisch, fiscaal of financieel advies. Het bevat algemene informatie geschreven voor een niet-gespecialiseerde lezer, opgesteld door een sleutelbeheerbedrijf en niet door een advocatenkantoor.
Miami is een van de meest gefragmenteerde markten voor kortetermijnverhuur in de Verenigde Staten. Vier instanties reguleren het met verschillende definities, de regels veranderen bij gemeentegrenzen en countygrenzen, en procedures over de reikwijdte van de staatsvoorrang in Florida op lokale regelgeving voor vakantieverhuur zijn nog steeds gaande. Tarieven en boetestelsels worden regelmatig herzien. Uw VvE of huiseigenarenvereniging kan de activiteit verbieden, ongeacht welke vergunningen u bezit.
Controleer uw specifieke adres bij de county en de betreffende gemeente, en lees de officiële documenten van uw VvE voordat u actie onderneemt. Gezien de hoogte van de boetes in met name Miami Beach, is het raadzaam een advocaat in Florida en een lokale accountant in te schakelen voordat u kapitaal investeert.
Mocht u een fout, een omissie of verouderde informatie tegenkomen, laat het ons dan weten, dan passen we het aan.
