Laatst beoordeeld: 27 juli 2026. Dit is een volledige herschrijving. De vorige versie beschreef een markt die niet langer bestaat: de handhaving van Local Law 18 begon in september 2023 en heeft fundamenteel veranderd wat hier mogelijk is.
De korte versie
- Kortetermijnverhuur van wooneenheden was in New York City al grotendeels illegaal vóór Local Law 18. Ze zijn verboden door de Multiple Dwelling Law, de Housing Maintenance Code en de Construction Codes. Local Law 18 creëerde het verbod niet; het creëerde er een registratie- en handhavingsmechanisme bovenop.
- U moet zich registreren bij het Mayor's Office of Special Enforcement (OSE) voordat u een eenheid aanbiedt voor verblijven van minder dan 30 dagen.
- Platforms kunnen geen boekingen verwerken voor niet-geregistreerde aanbiedingen. Dat is het handhavingsinstrument, en het werkt.
- De host moet aanwezig zijn. U moet verklaren dat de eenheid uw hoofdverblijf is en dat u er fysiek aanwezig zult zijn gedurende het hele verblijf van de gast.
- Maximaal twee betalende gasten, en zij moeten onbeperkte toegang hebben tot alle gemeenschappelijke ruimtes. Het afsluiten van binnendeuren om een aparte gastensuite te creëren is verboden.
- Uw gebouw kan op een verboden lijst staan. Eigenaren, coöperatieve en condominiumbesturen kunnen OSE vragen hun gebouwen toe te voegen, waardoor registratie volledig wordt geblokkeerd.
- Goedkeuring is niet standaard. Rapporten geven aan dat het goedkeuringspercentage van OSE ongeveer 40% bedraagt.
- 30 dagen of meer valt volledig buiten de wet. Dit is waar de meeste professionele exploitanten naartoe zijn gegaan.
Wat er wel en niet is veranderd
Dit onderscheid is belangrijk en bijna elke oudere gids heeft het fout.
Wat niet veranderd is: het verhuren van een wooneenheid voor minder dan 30 dagen was in de meeste woongebouwen in New York City al onwettig, volgens de staatswet Multiple Dwelling Law en de stedelijke Housing Maintenance Code en Construction Codes. De eigen regelgeving van OSE zegt dit duidelijk. Hosts die vóór 2023 opereerden, opereerden in de meeste gevallen illegaal, of het nu gehandhaafd werd of niet.
Wat veranderd is: Local Law 18 van 2022, van kracht geworden op 9 januari 2022, creëerde een registratievereiste voor hosts en een verificatievereiste voor boekingsplatforms. Het voegde Hoofdstukken 31 en 32 toe aan Titel 26 van de New York City Administrative Code en wordt beheerd door OSE.
Het cruciale punt is de platformverplichting. Boekingsdiensten zijn verboden om transacties te verwerken voor niet-geregistreerde kortetermijnverhuur. De handhaving begon op 5 september 2023, aanvankelijk gericht op het zorgen dat platforms het verificatiesysteem van de stad correct gebruikten en ongeverifieerde transacties stopzetten.
Daarom was het effect zo abrupt. De stad hoefde geen duizenden appartementen te inspecteren. Het had de platforms nodig om een database te controleren.
Bronnen: NYC Mayor's Office of Special Enforcement, Registration Law en Registration Rules and Laws
In één oogopslag
| Vraag | Kort antwoord |
|---|---|
| Wat telt als kortetermijn? | Minder dan 30 opeenvolgende dagen |
| Registratie vereist? | Ja, bij OSE, voordat u een aanbieding plaatst |
| Moet ik aanwezig zijn? | Ja, gedurende het hele verblijf |
| Moet het mijn hoofdverblijf zijn? | Ja |
| Maximum aantal betalende gasten | 2 |
| Kan ik een logeerkamer afsluiten? | Nee. Gasten hebben toegang nodig tot alle gemeenschappelijke ruimtes |
| Kan mijn gebouw mij blokkeren? | Ja, via de lijst met verboden gebouwen |
| Controleren platforms? | Ja, en zij moeten niet-geregistreerde aanbiedingen weigeren |
| Vallen 30 dagen of meer hieronder? | Nee, het valt buiten de wet |
De registratievereisten in duidelijke taal
Om u bij OSE te registreren, moet u onder andere kunnen verklaren:
Hoofdverblijf. De eenheid is waar u daadwerkelijk woont.
Aanwezigheid gedurende het hele verblijf. U zult fysiek aanwezig zijn in de eenheid gedurende het hele verblijf van elke gast. Dit is wat mensen bedoelen met "host-aanwezig". Het is geen formaliteit; het definieert het gehele toegestane model.
Niet meer dan twee betalende gasten tegelijk.
Onbeperkte toegang tot gemeenschappelijke ruimtes. Gasten moeten alle gemeenschappelijke huishoudelijke ruimtes kunnen gebruiken. U kunt binnendeuren niet afsluiten om een gastenruimte af te scheiden. Deze bepaling heeft tijdens de regelgeving aanzienlijke publieke kritiek gekregen, op gronden van privacy en veiligheid, maar het is de regel zoals aangenomen.
Aanvragen verlopen via het Short-Term Rental Registration Portal van de stad, met behulp van een NYC.ID-account.
Goedkeuring is oprecht onzeker. Rapporten geven een goedkeuringspercentage van ongeveer 40% aan, waarbij veelvoorkomende weigeringsgronden onder meer zijn dat het gebouw op de verboden lijst staat en de eenheid huurgereguleerd is.
De lijst met verboden gebouwen
Dit is het mechanisme dat uw plan waarschijnlijk zal beëindigen voordat het begint, en het werkt onafhankelijk van alles wat u doet.
Local Law 18 staat eigenaren van gebouwen waar kortetermijnverhuur niet is toegestaan toe om OSE hiervan op de hoogte te stellen en te verzoeken dat hun gebouw wordt toegevoegd aan een lijst met verboden gebouwen. Eigenaren van woongebouwen, coöperatieve besturen en condominiumbesturen kunnen er allemaal gebruik van maken.
Als uw gebouw op die lijst staat, zal OSE uw eenheid niet registreren. Er is geen oplossing.
Controleer de lijst voordat u iets plant, en als u een gebouw koopt met de intentie om te verhuren, controleer deze dan voordat u koopt.
Wat er met de markt is gebeurd
Dit is de moeite waard om te vermelden, omdat het realistische verwachtingen schept.
Rapporten begin 2024, enkele maanden na de start van de handhaving, toonden aan dat het aantal kortetermijnaanbiedingen in New York City ongeveer 2.300 bedroeg, tegenover ongeveer 22.000 vóór de handhaving.
De professionele exploitantenmarkt is niet verdwenen. Deze is verschoven naar verblijven van 30 opeenvolgende nachten of langer, die volledig buiten Local Law 18 vallen: geen registratievereiste, geen regel over de aanwezigheid van de host, geen limiet van twee gasten. Dat segment bedient zakelijke huisvesting, verhuizingen, reizend medisch personeel en verzekeringsplaatsingen, en het is nu de dominante vorm van professionele gemeubileerde verhuur in de stad.
Als uw bedrijfsmodel een leeg appartement vereist dat per nacht wordt verhuurd, is New York City geen markt die u legaal kunt betreden. Als het maandelijkse voorwaarden kan accommoderen, dan wel.
Beroep en handhaving
Als uw aanvraag wordt afgewezen, of een certificaat wordt opgeschort of ingetrokken, is er een schriftelijke beroepsprocedure. De termijnen zijn kort, dus lees de mededeling zorgvuldig en handel ernaar in plaats van te wachten.
De handhaving van de reeds bestaande verboden gaat door onafhankelijk van het registratieregime en is klachtgericht. OSE heeft verklaard dat hosts zich moeten houden aan alle wettelijke vereisten die dateren van vóór Local Law 18.
Coöperaties, condominiums en huurovereenkomsten
Zelfs waar de wet het toestaat, kunnen drie private lagen verbieden:
Statuten en huisregels van coöperaties en condominiums. Besturen reguleren waarvoor eenheden gebruikt mogen worden, en velen verbieden kortstondige bewoning ronduit. Dit is ook hoe gebouwen op de verboden lijst terechtkomen.
Uw huurovereenkomst. De meeste New Yorkse woonhuurovereenkomsten verbieden onderverhuur of kortstondig gebruik. Dit toch doen is een schending van het huurcontract, ongeacht uw registratiestatus.
Huurgulering. Huur-gestabiliseerde en huur-gecontroleerde eenheden kennen aanvullende beperkingen, en rapporten identificeren de huurgereguleerde status als een veelvoorkomende reden voor weigering van registratie.
Belasting
Zowel New York City als de staat New York heffen belastingen op tijdelijke bewoning, en het plaatje hangt af van de verblijfsduur en de aard van de accommodatie. Omdat het legale kortetermijnsegment nu zo smal is, en omdat het segment van 30-plus dagen anders wordt behandeld, is de belastinganalyse ongewoon afhankelijk van uw specifieke situatie.
Vraag advies aan een accountant in New York in plaats van te vertrouwen op een algemene samenvatting, en bevestig welke belastingen een platform namens u afdraagt en welke voor uw rekening blijven.
Een praktische checklist
- Controleer eerst of uw gebouw op de lijst met verboden gebouwen staat
- Lees de statuten en huisregels van uw coöperatie of condominium, of uw huurovereenkomst
- Bevestig dat de eenheid uw hoofdverblijf is
- Bevestig dat u daadwerkelijk aanwezig kunt zijn tijdens elk verblijf
- Bevestig dat u kunt verhuren aan maximaal twee betalende gasten en zonder binnendeuren af te sluiten
- Controleer of de eenheid huurgereguleerd is
- Registreer u bij OSE via het officiële portaal voordat u ergens adverteert
- Begrijp dat platforms zullen verifiëren en niet-geregistreerde aanbiedingen zullen weigeren
- Als een van de bovenstaande punten niet lukt, overweeg dan of verblijven van 30 dagen of langer beter bij uw eigendom passen
- Vraag specifiek New Yorks belastingadvies voor uw model
Geverifieerde officiële bronnen
- NYC Mayor's Office of Special Enforcement, Registration Law
- OSE, Registration Rules and Laws
- Short-Term Rental Registration Portal
- Definitieve regels betreffende registratie en vereisten voor kortetermijnverhuur (PDF)
- NYC311, Registratie kortetermijnverhuur
- NYC Rules, Registratie van kortetermijnverhuur
Genoemd, niet gelinkt
- Local Law 18 van 2022, van kracht geworden op 9 januari 2022
- NYC Administrative Code Titel 26, Hoofdstukken 31 en 32 (secties 26-3101 tot 26-3105 en 26-3201 tot 26-3203)
- Hoofdstuk 17 van Titel 43 van de Regels van de Stad New York, de OSE-regels, gepubliceerd op 3 februari 2023 en van kracht op 6 maart 2023
- New York State Multiple Dwelling Law
- NYC Housing Maintenance Code en Construction Codes
- De statuten, huisregels of huurovereenkomst van uw gebouw
Belangrijke disclaimer
Dit artikel is geen juridisch, fiscaal of financieel advies. Het is algemene informatie, geschreven voor een niet-gespecialiseerde lezer door een sleutelbeheerbedrijf en niet door een advocatenkantoor.
De positie van New York City is ongewoon gelaagd: staatswetgeving, stedelijk administratief wetboek, OSE-regels, verboden op gebouwniveau, huurvoorwaarden en huurregulering bepalen allemaal of een specifieke eenheid wettelijk kortstondig kan worden verhuurd, en het antwoord is vaak nee. De goedkeuringspercentages voor registratie zijn laag. De lijst met verboden gebouwen verandert. De handhaving van reeds bestaande verboden gaat door naast het registratieregime.
Controleer bij OSE en lees de statuten van uw gebouw voordat u actie onderneemt. Gezien de boetes en de beperktheid van de wettelijke weg, dient u een advocaat in New York in te schakelen voordat u iets aanbiedt.
Als u een fout, een omissie of iets dat bijgewerkt moet worden opmerkt, laat het ons dan weten en wij zullen het corrigeren.
