Laatst bijgewerkt: 27 juli 2026. Amsterdam heeft op 1 april 2026 het maximum aantal nachten in centrale wijken verkort. Als u een oudere gids gebruikt, kan het vermelde aantal niet kloppen voor uw adres.
De korte versie
- U moet de hoofdbewoner zijn. Vakantieverhuur in Amsterdam is bedoeld voor mensen die de woning verhuren waarin zij daadwerkelijk wonen. Beleggingspanden komen niet in aanmerking.
- 30 nachten per kalenderjaar, en slechts 15 nachten in delen van Centrum en De Pijp sinds 1 april 2026.
- Maximaal 4 personen tegelijk, inclusief kinderen.
- U heeft een vergunning en een registratienummer nodig, beide vóór uw eerste boeking.
- U moet de gemeente voor elke afzonderlijke verhuurperiode informeren. Niet één keer per jaar. Elke keer.
- Sommige straten zijn volledig verboden, waarbij geen vergunning beschikbaar is, ongeacht de prijs.
- De gemeente gebruikt een algoritme voor uw adres, dat advertenties vergelijkt met het bevolkingsregister en het gebouwenregister.
- Verhuren zonder vergunning, of het niet vooraf melden, leidt tot een boete van €1.500 voor particuliere verhuurders en €3.000 voor zakelijke exploitanten, met hogere straffen voor andere overtredingen.
- Vakantieverhuur en bed & breakfast zijn verschillende regimes. Verwar ze niet.
Twee verschillende dingen: vakantieverhuur en B&B
Amsterdam maakt hier onderscheid in en de regels zijn niet uitwisselbaar.
Vakantieverhuur is wanneer u uw hele woning verhuurt en u niet aanwezig bent tijdens het verblijf van de gast. Dit is wat de meeste mensen bedoelen met Airbnb. Gelimiteerd tot 30 nachten per jaar, of 15 in de aangewezen centrale gebieden.
Bed & breakfast is wanneer u een kamer of een deel van uw woning verhuurt en u wel aanwezig bent tijdens het verblijf. Dit mag het hele jaar door worden geëxploiteerd, maar niet meer dan ongeveer 40% van de woning mag hiervoor worden gebruikt, het vereist een andere vergunning en vergunningen zijn beperkt door wijkquota.
U kunt niet beide aan hetzelfde adres exploiteren.
Bron: Gemeente Amsterdam, Vergunning vakantieverhuur aanvragen (Dutch)
In één oogopslag
| Vraag | Kort antwoord |
|---|---|
| Moet ik daar wonen? | Ja, u moet de geregistreerde hoofdbewoner zijn |
| Maximaal aantal nachten | 30 per kalenderjaar; 15 in delen van Centrum en De Pijp |
| Maximaal aantal gasten | 4 personen tegelijk, inclusief kinderen |
| Vergunning nodig? | Ja, vóór uw eerste boeking |
| Registratienummer nodig? | Ja, los van de vergunning |
| Elke boeking melden? | Ja, vooraf, elke keer |
| Mag ik een sociale huurwoning verhuren? | Nee |
| Ben ik veilig als ik van een particuliere verhuurder huur? | Alleen met schriftelijke toestemming van de eigenaar |
| Heeft mijn gebouw inspraak? | Als u in een VvE zit, heeft u mogelijk toestemming nodig |
| Zijn sommige gebieden volledig verboden? | Ja, specifieke straten en blokken |
Het maximale aantal nachten en de verlaging in 2026
De standaard is 30 nachten per kalenderjaar. Sinds 1 april 2026 zijn delen van Centrum en De Pijp beperkt tot 15 nachten.
Twee details uit de eigen richtlijnen van de gemeente die mensen vaak over het hoofd zien:
De limiet geldt voor de woning, niet voor de persoon. Als u halverwege het jaar in een pand trekt, tellen nachten die reeds door de vorige bewoner in hetzelfde kalenderjaar zijn verhuurd mee voor uw jaarlijkse maximum. Als u ergens koopt of huurt met een verhuurgeschiedenis, vraag ernaar.
Airbnb kan uw kalender automatisch blokkeren wanneer u de limiet bereikt, maar de wettelijke verantwoordelijkheid om binnen deze limiet te blijven, ligt bij u, ongeacht wat een platform doet.
Omdat de verlaagde limiet van toepassing is op aangewezen delen van wijken in plaats van op hele wijken, controleer uw specifieke adres aan de hand van de huidige gemeentelijke regels in plaats van aan te nemen dat het algemene cijfer van uw wijk op u van toepassing is.
De vergunning, het nummer en de melding
Drie afzonderlijke zaken, en u heeft ze alle drie nodig.
1. De vergunning (vergunning vakantieverhuur)
Aan te vragen vóór uw eerste boeking. Voorwaarden omvatten:
- U bent de geregistreerde hoofdbewoner die op de vergunning staat vermeld, op het adres van de vergunning
- U mag geen sociale huurwoning van een woningcorporatie verhuren
- U mag ook geen bed & breakfast exploiteren op hetzelfde adres
- Als u particulier huurt, heeft u de toestemming van de eigenaar nodig
- Als u in een VvE (Vereniging van Eigenaars) woont, heeft u mogelijk toestemming nodig
- U mag geen ruimtes buiten de woning verhuren, zoals tuinhuizen, tenten of boten
Vergunningen zijn jaarlijks en moeten opnieuw worden aangevraagd.
2. Het registratienummer
Los van de vergunning. U moet een registratienummer voor toeristische verhuur aanvragen en dit moet op uw advertenties vermeld staan.
3. De melding, elke keer opnieuw
Dit is de verplichting die het vaakst wordt gemist. Vóór elke verhuurperiode, meldt u dit digitaal aan de gemeente, met behulp van uw vergunningsnummer en DigiD.
Het missen van een melding is op zich al een overtreding, onafhankelijk van of u binnen uw maximum aantal nachten bent gebleven. U kunt volledig binnen uw 30 nachten blijven en toch een boete krijgen voor het niet melden.
Straten waar het simpelweg niet is toegestaan
Amsterdam heeft specifieke gebieden aangewezen waar vakantieverhuur volledig verboden is en geen vergunning beschikbaar is. Rapportages geven aan dat dit specifieke straten in Centrum, delen van Oud-Zuid en bepaalde blokken in De Pijp omvat.
De lijst met verboden gebieden wordt door de gemeente bijgehouden en verandert. Controleer uw adres voordat u iets plant.
Hoe Amsterdam handhaaft
De moeite waard om te begrijpen, want het verklaart waarom goede registratie hier belangrijker is dan in de meeste steden.
Een algoritme beoordeelt uw adres. De gemeente Amsterdam hanteert een risicoscoringssysteem dat verhuuradvertenties vergelijkt met het bevolkingsregister (BRP) en het gebouwenregister (BAG) om de waarschijnlijkheid in te schatten dat een woning illegaal wordt verhuurd. Het is openbaar gedocumenteerd in het Algoritmeregister van de Nederlandse overheid. Het algoritme put uit gegevens van illegale vakantieverhuurzaken van de afgelopen vijf jaar en wordt gebruikt om beperkte handhavingscapaciteit te prioriteren.
Meldingen van buren dragen bij. De gemeente ontvangt meldingen van bewoners die vermoeden dat een woning onjuist wordt verhuurd, en medewerkers van Toezicht & Handhaving onderzoeken dit. Het algoritme bepaalt welke meldingen prioriteit krijgen.
Er is een toegewijd handhavingsteam dat fysieke inspecties uitvoert.
De bewijslast ligt bij u. Nederlandse rechtbanken hebben geoordeeld dat eigen screenshots van een verhuurder geen bewijs vormen. Als u wordt uitgedaagd over specifieke data, heeft u iets beters nodig dan uw telefoongalerij.
Bronnen: Algorithm Register of the Dutch government, handhaving van illegale vakantieverhuur (English) en Gemeente Amsterdam, melden van vakantieverhuur (English)
Boetes
De eigen richtlijnen van de gemeente vermelden dat verhuur zonder vergunning, of het niet vooraf melden van vakantieverhuur, leidt tot een boete van:
- €1.500 voor een particulier
- €3.000 voor een zakelijke exploitant
Hogere boetes zijn van toepassing op andere overtredingen. Rapportages hebben bedragen van ver in de vijf cijfers genoemd voor zaken als het overschrijden van het toegestane aantal nachten of het onrechtmatig onttrekken van een woning aan de woningvoorraad (woningonttrekking), wat wordt beschouwd als een afzonderlijke en ernstiger overtreding.
Omdat boetetarieven door de gemeente worden gepubliceerd en herzien, en omdat de Raad van State eerder heeft geoordeeld over de bindende status van de gemeentelijke boetetabel, raadpleeg het actuele gepubliceerde overzicht in plaats van te vertrouwen op een cijfer uit een gids.
Belasting
Toeristenbelasting (toeristenbelasting)
Amsterdam heft toeristenbelasting als een percentage van de accommodatieprijs in plaats van een vast bedrag per nacht, wat ongebruikelijk is. Rapportages geven aan dat dit 12,5% van de nachttarief bedraagt voor 2026, en het is op die basis een van de hoogste in Europa.
Airbnb, Booking.com en andere grote platforms innen en dragen deze over het algemeen namens u af. Voor directe boekingen die buiten een platform worden gedaan, int en draagt u deze zelf af via het formulier van de gemeente, en u moet nog steeds uw woning registreren bij de gemeentelijke belastingdienst en een jaarlijkse aangifte indienen.
Controleer het huidige percentage bij de gemeente voordat u prijzen vaststelt, aangezien dit is gewijzigd.
Btw en inkomstenbelasting
De Nederlandse btw-behandeling van kort verblijf accommodatie is per januari 2026 naar het hogere tarief gegaan. Huurinkomsten zijn ook onderworpen aan inkomstenbelasting. Beide zijn feitelijk specifiek, en de Nederlandse fiscale behandeling van vastgoed hangt af van de karakterisering van de activiteit, dus win advies in bij een Nederlandse accountant.
De VvE-kwestie
Als uw gebouw een Vereniging van Eigenaars heeft, gelden de regels hiervan onafhankelijk van wat de gemeente toestaat. Een VvE kan vakantieverhuur verbieden of beperken in haar eigen reglement, en veel Amsterdamse VvE's hebben dit gedaan.
De eigen richtlijnen van de gemeente geven aan dat u mogelijk toestemming van de VvE nodig heeft. Controleer de regels van de vereniging voordat u een vergunning aanvraagt, niet erna.
Een praktische checklist
- Bevestig dat u de geregistreerde hoofdbewoner bent op het adres
- Controleer of uw specifieke adres in een verboden straat of een 15-nachten zone ligt
- Vraag na of er dit kalenderjaar al nachten zijn verhuurd in de woning door een vorige bewoner
- Controleer de regels van uw VvE en verkrijg schriftelijke toestemming van de grondeigenaar of verhuurder als u huurt
- Vraag de vergunning aan voordat u een boeking aanneemt
- Vraag het registratienummer aan en vermeld het op elke advertentie
- Zet een betrouwbaar proces op om de gemeente vóór elke afzonderlijke verhuurperiode te informeren
- Houd uw aantal gasten op 4, inclusief kinderen
- Registreer u bij de gemeente voor toeristenbelasting en handel directe boekingen zelf af
- Houd onafhankelijke, gelijktijdige gegevens bij van welke nachten daadwerkelijk zijn verhuurd
Geverifieerde officiële bronnen
- Gemeente Amsterdam, aanvragen van een vergunning voor vakantieverhuur (Dutch)
- Gemeente Amsterdam, melden van vakantieverhuur (English)
- Algorithm Register of the Dutch government, handhaving van illegale vakantieverhuur (English)
Genoemd, niet gelinkt
- Huisvestingswet en de Amsterdamse Huisvestingsverordening, de wettelijke basis voor het vergunningsregime
- Het gepubliceerde boeteoverzicht van de gemeente (overzicht van alle boetes), beschikbaar via amsterdam.nl
- De gemeentelijke lijst met straten en gebieden waar vakantieverhuur verboden is
- Gemeente Amsterdam Belastingen, voor registratie en aangifte van toeristenbelasting
- Officiële gemeentelijke besluiten worden gepubliceerd in het Gemeenteblad, wat het gezaghebbende register is
Belangrijke disclaimer
Dit artikel is geen juridisch, fiscaal of financieel advies. Het is algemene informatie geschreven voor een niet-gespecialiseerde lezer, door een sleutelbeheerbedrijf in plaats van een advocatenkantoor.
De regels van Amsterdam veranderen frequent en, cruciaal, ze variëren per adres in plaats van alleen per wijk. De verlaging naar 15 nachten is van toepassing op aangewezen delen van Centrum en De Pijp, specifieke straten zijn volledig verboden, en de verbodslijst wordt bijgewerkt. Boetehoogtes zijn het onderwerp geweest van juridische procedures. De regels van uw VvE kunnen prevaleren boven wat de gemeente toestaat.
Controleer uw specifieke adres op amsterdam.nl en in het Gemeenteblad voordat u actie onderneemt. Voor alles met aanzienlijke financiële of juridische gevolgen, schakel een Nederlandse advocaat of accountant in die bekend is met de Amsterdamse huisvestingsregels.
Als u een fout, een omissie of iets dat moet worden bijgewerkt opmerkt, laat het ons dan weten en wij zullen het corrigeren.
