Em 1 de janeiro de 2025, Victoria introduziu uma taxa de curta duração de 7,5% sobre reservas de menos de 28 dias consecutivos. Aplica-se à taxa total de reserva, que inclui a taxa de limpeza e o GST, e é cobrada pelas plataformas. Propriedades que são o local de residência principal do operador estão geralmente isentas.
Independentemente do que se pensa da política, a aritmética não é complicada. Foi criada uma diferença entre o que um hóspede paga e o que um operador de Melbourne recebe, e esta é de 7,5% em cada reserva elegível.
Tem três respostas disponíveis. Aumentar a sua tarifa e perder algumas reservas. Absorvê-la e perder margem. Ou eliminar o custo em outro lugar.
As duas primeiras não são realmente escolhas, porque num mercado competitivo ambas acabam no mesmo lugar. O que nos deixa com a terceira, e vale a pena ser específico sobre onde o dinheiro recuperável numa operação em Melbourne realmente se encontra.
O que a taxa custa a um portfólio real
Considere um operador a gerir 25 apartamentos no CBD, Southbank, Docklands e Fitzroy. Tarifa média por noite de $220, 70% de ocupação.
Isso corresponde a aproximadamente 6.400 noites reservadas por ano e cerca de $1,41 milhões em receita de alojamento. A 7,5% sobre a taxa total de reserva, a taxa representa algo na ordem de $105.000 por ano, ficando entre o hóspede e o operador.
As plataformas cobram-na, por isso não aparece como um item de linha que paga. Aparece como um preço que os seus hóspedes veem, 7,5% mais alto do que o preço que definiu, num mercado onde as alternativas incluem hotéis com preços diferentes. O efeito manifesta-se como uma conversão mais suave, maior pressão sobre a tarifa e uma margem mais reduzida.
Agora, olhe para o outro lado do balanço, onde os números são menores, mas inteiramente sob o seu controlo.
O custo de movimentar chaves
O mesmo portfólio de 25 propriedades com 70% de ocupação e uma estadia média de quatro noites produz aproximadamente 1.600 chegadas por ano.
Assuma que uns conservadores 20% desses envolvem alguma interação manual com chaves: uma chegada tardia, um código de cofre falho, uma chave perdida, uma troca de hóspede que requer uma entrega física, um empreiteiro que precisa de acesso num dia não planeado por ninguém. Isso representa cerca de 320 eventos.
A 45 minutos cada, incluindo viagens por Melbourne, isso representa 240 horas por ano. A um custo carregado de $35 por hora, aproximadamente $8.400. Mas esse número subestima a situação de três formas.
Custo adicional de horas extraordinárias. Uma parte significativa desses 320 eventos acontece fora do horário comercial, porque é quando os voos aterram e quando as coisas correm mal. Quem os cobre é pago em conformidade, ou é um diretor a fazê-lo gratuitamente às onze da noite.
Os elétricos não são uma rede de entrega. Ir de Fitzroy a Docklands com uma chave às 21h não é uma viagem de quinze minutos. A geografia de Melbourne é suficientemente dispersa para que as entregas de chaves entre subúrbios consumam tempo real.
As receitas que não obteve. Reservas recusadas ou não convertidas porque o check-in dependia da disponibilidade do pessoal não aparecem em nenhuma linha de custo, e são geralmente o maior número dos três.
De forma realista, um portfólio desse tamanho acarreta entre $15.000 e $25.000 por ano em custos operacionais relacionados com chaves e receitas perdidas. Contra um impacto da taxa de cerca de $105.000, isso não é a totalidade da diferença. É, no entanto, a maior parte da porção sobre a qual pode realmente fazer algo, e ao contrário da taxa, responde a uma solução pontual.
O que a automatização realmente remove
Mover a entrega de chaves para um sistema controlado elimina os 320 eventos, não os tornando mais rápidos, mas fazendo com que a maioria deles deixe de ser eventos.
Um hóspede a chegar à 1h da manhã recolhe a sua própria chave. Um limpador atrasado não cria uma reação em cadeia. Uma chave perdida é visível num painel de controlo em vez de ser descoberta pela próxima chegada. Um empreiteiro obtém uma janela de acesso à quinta-feira sem que ninguém o encontre. A chave permanece na caixa entre estadias em vez de viajar por Melbourne no bolso de um hóspede.
O hardware é um item de capital com longa vida útil, e a capacidade escala sem novas instalações. Uma unidade base comporta 9 chaves, e módulos de expansão podem ser ligados em série, de modo que um ponto de cluster pode crescer com o portfólio.
A comparação que vale a pena fazer é simples: uma instalação é um custo único contra um custo operacional recorrente que escala com cada propriedade que adiciona. Portfólios com mais de cerca de dez propriedades tendem a achar a aritmética óbvia. Abaixo disso, depende de quanto do trabalho manual um diretor está atualmente a fazer pessoalmente e do valor que atribuem ao seu tempo.
O risco da associação de proprietários e como isso muda o plano
A taxa foi a manchete na Short Stay Levy Act 2024, mas a mudança estrutural estava noutro lugar.
A partir de 1 de janeiro de 2025, uma associação de proprietários em Victoria pode criar regras que proíbem a utilização de lotes para alojamento de curta duração, através de uma resolução especial que exija 75% dos proprietários. Essa proibição não pode aplicar-se a um lote que seja o local de residência principal do proprietário ou inquilino. As associações de proprietários também podem candidatar-se ao VCAT para proibir um lote específico onde houve violações repetidas, e muitos edifícios do CBD impõem restrições através das regras da OC.
Victoria não tem um limite anual de noites a nível estadual, e a maioria das zonas residenciais não requer uma licença de planeamento, por isso a OC é a fonte mais provável de um problema existencial para uma operação em Melbourne.
Para a infraestrutura de chaves, isto tem duas vertentes.
Tudo o que instalar em propriedade comum requer o acordo da OC. Num edifício que já esteja cético em relação a estadias de curta duração, esse pedido será interpretado como uma expansão da atividade de que não gostam.
Um ponto de cluster fora de qualquer edifício residencial remove a dependência. Operadores com apartamentos no CBD, Southbank e Docklands instalam cada vez mais nos seus próprios escritórios ou num pequeno espaço arrendado no rés-do-chão, em vez de negociarem com quatro associações de proprietários separadas. O centro de Melbourne é compacto e servido por elétricos, pelo que um único endereço funciona tanto para hóspedes como para limpadores.
Quando se dirige a uma OC, o argumento que se impõe é o mesmo que funciona a favor do edifício: os hóspedes deixam de se agrupar no lobby à espera de alguém, os cofres de chaves são removidos dos bicicletários e das escadas de incêndio, os códigos anónimos são substituídos por credenciais individuais, e há um registo de quem entrou.
O que a taxa não afeta
Uma coisa a assinalar para quem estiver a planear o seu ano. A taxa aplica-se a estadias com menos de 28 dias consecutivos. A partir de 28 dias, não se aplica.
Melbourne tem uma procura substancial por estadias mobiladas mais longas: realocações, tráfego hospitalar e universitário, trabalho por projeto, colocações de seguros. Vários operadores agora gerem um calendário misto, mantendo estadias de curta duração para períodos de pico e mudando para termos de 28 dias ou mais durante os meses mais calmos.
Esses dois modelos têm diferentes formas de acesso. Estadias curtas significam chegadas frequentes e limpezas intensivas de troca. Estadias mais longas são uma chegada e depois meses de manutenção programada, inspeções e visitas. Como as permissões são definidas por pessoa e por janela de tempo, em vez de por reserva, a mesma instalação serve ambos, e a alternância de uma propriedade entre modelos muda quem detém o acesso, e não como o acesso funciona.
Notas práticas
O sistema integra-se com as ferramentas de canal e PMS que os operadores de Melbourne tipicamente utilizam, Airbnb, Guesty, Hostaway e Res:harmonics entre eles, com uma API para os restantes. Os hóspedes recebem o que lhes for mais conveniente: um código, um QR ou um passe na sua carteira digital do telemóvel.
Fisicamente, é um armário montado na parede, um pouco maior do que uma impressão emoldurada e com quatro polegadas de profundidade, que se fixa a qualquer tipo de parede. A classificação IP52 abrange posições abrigadas e interiores, e o hábito de Melbourne de apresentar quatro estações numa tarde resolve a questão a favor de um local coberto. Bateria de reserva e operação offline mantêm o acesso a funcionar durante uma interrupção.
Onde as reservas diretas fazem parte da combinação, note que a obrigação da taxa para essas recai sobre si, e não sobre uma plataforma, e o registo junto do State Revenue Office aplica-se.
A alavanca que ainda controla
A taxa de curta duração de Victoria não vai desaparecer, as associações de proprietários têm poderes que não tinham há dois anos, e nenhuma dessas é algo que um operador de Melbourne possa negociar.
O custo operacional é diferente. É a única linha substancial no negócio que responde a uma decisão que pode tomar por si mesmo, e a gestão de chaves é a parte que tem vindo a absorver discretamente horas de pessoal, custos adicionais de horas extraordinárias e reservas recusadas durante anos, sem nunca aparecer como um número que alguém monitorize.
Determine qual é o seu. Para a maioria dos portfólios de Melbourne, é maior do que o esperado, e ao contrário da taxa, é recuperável.
Configure uma implementação de SmartBox ou fale com a nossa equipa sobre como é uma configuração em Melbourne.
Os detalhes regulamentares neste artigo refletem informações disponíveis publicamente no momento da redação e são fornecidos apenas para orientação geral. Os valores de custo são exemplos ilustrativos, não projeções. As regras da taxa de curta duração de Victoria, os poderes da associação de proprietários e os requisitos dos conselhos locais mudam ao longo do tempo. Confirme os requisitos atuais com o State Revenue Office Victoria, Consumer Affairs Victoria, a sua associação de proprietários e consultores australianos qualificados antes de tomar decisões operacionais.
