São 23:40 de uma terça-feira à noite numa rua lateral em East Village. Um inquilino está parado em frente a um prédio de cinco andares sem elevador, segurando um telefone. A campainha do 4R não funciona, nunca funcionou, e os vizinhos pararam de atender. O zelador saiu às seis e mora no Queens. A chave está numa caixa de segurança que foi retirada da cerca no mês passado por alguém do prédio que estava cansado de vê-la.
Na maioria das cidades americanas, um problema de chave é um problema de distância. Você entra num carro e resolve-o. Em Nova Iorque, você pode estar a oito pés da chave e completamente incapaz de alcançá-la. A distância é vertical e é medida em portas trancadas entre a calçada e a unidade.
Essa é a restrição que molda o acesso a propriedades nesta cidade, e ela sobreviveu a todas as mudanças regulatórias dos últimos três anos.
O que a Lei Local 18 deixou para trás
Qualquer artigo honesto sobre aluguel em Nova Iorque precisa começar com o que a lei realmente permite agora.
A Lei Local 18, a Lei de Registo de Aluguel de Curto Prazo, entrou em vigor para fiscalização em setembro de 2023. Anfitriões que alugam por menos de 30 dias devem registar-se no Gabinete do Presidente da Câmara para Fiscalização Especial, as plataformas de reserva devem verificar esse registo antes de processar uma reserva, e os padrões são restritos: o ocupante permanente deve estar presente e a partilhar a casa, não mais de dois hóspedes pagantes por vez, e as portas interiores não podem ser configuradas para impedir o acesso dos hóspedes a áreas da casa. Estadias de apartamento inteiro com menos de 30 dias são, na prática, inviáveis em edifícios de Classe A.
O mercado respondeu de acordo. Relatórios no início de 2024 indicavam que os anúncios de curto prazo eram de aproximadamente 2.300, uma queda em relação aos cerca de 22.000 antes do início da fiscalização. Estadias de 30 noites consecutivas ou mais ficam totalmente fora da lei, e é para lá que grande parte do mercado de operadores profissionais se dirigiu.
Assim, as pessoas que gerem chaves residenciais em grande escala em Nova Iorque hoje, na sua maioria, não estão a realizar trocas diárias. Elas são:
- Operadores de aluguel de médio prazo e alojamento corporativo com estadias mobiliadas de mais de 30 noites
- Gestores de propriedades e proprietários de edifícios multifamiliares
- Conselhos de cooperativas e condomínios e os agentes de gestão que os servem
- Equipas de operações de edifícios que gerem fornecedores, empreiteiros e acesso às unidades
- Propriedades licenciadas de Classe B e com permissão transitória
Cada um deles esbarra na mesma parede na porta da frente.
O edifício é o problema, não a cidade
A geografia de Nova Iorque trabalha a seu favor. Manhattan abaixo da Rua 96 é percorrível de ponta a ponta, e a maioria dos portfólios concentra-se em um ou dois bairros. Ninguém perde duas horas numa corrida de chave de um lado para o outro da cidade, como aconteceria numa cidade grande e dispersa.
O que lhe custa é a camada de portas trancadas e os seres humanos que atualmente as intermediam.
Edifícios com porteiro. A receção guarda chaves informalmente, quase sempre sem uma política escrita, e o edifício assume a responsabilidade. Pergunte à maioria dos agentes de gestão se a receção está autorizada a entregar uma chave de unidade a um profissional de limpeza e obterá uma longa pausa. O pessoal roda, os turnos mudam, e o registo, se houver um, é um caderno de papel.
Edifícios sem elevador. Nenhuma equipa. O zelador trata de tudo, mora fora do local na maioria das vezes e é incontactável após o horário de expediente. O acesso torna-se uma negociação de agendamento com o calendário de uma única pessoa.
Cooperativas e condomínios. A administração define as regras internas sobre quem pode entrar, quando os empreiteiros podem trabalhar e o que pode ser instalado nas áreas comuns. Essa autoridade é real e é exercida.
Brownstones e edifícios multifamiliares pequenos no Brooklyn e Queens. Muitas vezes sem pessoal, muitas vezes geridos pelo proprietário, frequentemente três ou quatro unidades com uma entrada partilhada e nenhum espaço interior controlado.
O fio condutor comum: a chave existe, está por perto, e fazê-la chegar à mão certa depende de uma pessoa estar acordada, no turno e disposta a assumir a responsabilidade.
Implementar por edifício, não por bairro
Como o problema de Nova Iorque é vertical em vez de horizontal, o padrão de implementação inverte o que funciona em cidades espalhadas. Não se quer uma localização central a servir um raio amplo. Quer-se a chave na porta que ela abre.
Uma SmartBox instalada dentro do vestíbulo, do lobby, da sala de correio, da sala de encomendas, ou de um espaço de serviço no piso térreo, coloca cada chave desse edifício atrás de um ponto de acesso controlado. Tem aproximadamente o tamanho de uma moldura, com 11,4 polegadas de largura e 4 polegadas de profundidade, e é montada de forma plana em qualquer tipo de parede, o que é importante quando o espaço disponível é uma faixa de dois pés ao lado das caixas de correio.
A capacidade é a parte que se adapta particularmente bem a Nova Iorque. Uma unidade base começa com 9 compartimentos para chaves e módulos de expansão podem ser conectados em série, de modo que uma única instalação num edifício de 60 unidades pode guardar uma chave para cada unidade, além de chaves operacionais do edifício, acesso ao telhado, sala da caldeira, armários de armazenamento e lavandaria. Um ponto controlado, um registo, um painel de controlo.
Para operadores que gerem unidades em vários edifícios num bairro, o cálculo é novamente diferente. Se as suas seis unidades em Bed-Stuy estiverem a poucos quarteirões uma da outra e nenhum dos edifícios aprovar uma instalação, uma caixa num local que você controla serve todas elas e todos andam. A distância a pé é um raio real em Nova Iorque de uma forma que não é em nenhum outro lugar nesta série.
Convencer um conselho de cooperativa ou condomínio a dizer sim
Qualquer coisa instalada numa área comum precisa da aprovação do conselho, e os conselhos nesta cidade não são conhecidos pelo entusiasmo em relação a mudanças.
O argumento que funciona é um argumento de responsabilidade, não um argumento de conveniência. A maioria dos conselhos já está a assumir riscos que não examinaram: a receção a guardar chaves de unidades sem política, empreiteiros a quem é dada uma chave e em quem se confia para a devolver, cópias de comandos em circulação sem registo de quem as possui, e nenhuma forma de responder "quem esteve no 6B no dia catorze" a não ser perguntando por aí.
Apresente ao conselho:
- Uma localização específica, método de montagem e plano de energia e rede
- Confirmação de que a unidade é autónoma e não modifica saídas de emergência, sistemas de segurança contra incêndios ou serviços do edifício
- Uma oferta de visibilidade do registo de acesso para o pessoal do edifício e o agente de gestão
- Um compromisso por escrito sobre manutenção e remoção
Um conselho que pode dizer aos acionistas que substituiu uma gaveta de chaves informal por um sistema registado e controlado por permissões tem algo a relatar na reunião anual. Esse é geralmente o enquadramento que resulta.
Padrões de acesso para operações de mais de 30 noites
Aluguéis de médio prazo mudam o ritmo da gestão de chaves de maneiras que atrapalham sistemas concebidos para check-ins noturnos.
A rotatividade de hóspedes cai drasticamente. Uma colocação corporativa de 90 dias é uma chegada e uma partida por trimestre em vez de trinta. Mas o tráfego de fornecedores não diminui. Limpezas mensais, chamadas de manutenção, inspeções, agentes a mostrar a unidade antes da próxima colocação, e a própria equipa do edifício, todos continuam, e eles precisam de acesso repetido, programado e diferenciado.
A Keycafe atribui permissões por pessoa e por janela de tempo, em vez de por reserva, o que é o formato certo para isto. Um inquilino numa estadia de 90 dias mantém o acesso por 90 dias. O profissional de limpeza detém um período mensal recorrente. O canalizador recebe uma janela de tempo na tarde de quinta-feira. O agente de gestão detém acesso permanente às chaves do edifício. Cada acesso é concedido separadamente, registado separadamente e revogável separadamente.
Para operadores que gerem um portfólio misto, algumas unidades em estadias de mais de 30 noites e outras em arrendamentos de longo prazo, nada na infraestrutura muda entre elas.
Qual o valor do registo em Nova Iorque
Os registos de chaves não demonstram conformidade de registo e não devem ser apresentados dessa forma. Nesta cidade, o que eles fazem é resolver discussões.
Nova Iorque gera uma densidade invulgar de disputas de acesso: reclamações de depósito de segurança e condição da propriedade, reclamações de seguro após um vazamento de água de uma unidade no andar de cima, alegações de ocupação não autorizada, atribuição de danos por empreiteiro, reclamações de assédio e entrada ilegal sob o código de manutenção de habitação, e investigações do conselho sobre quem permitiu a entrada de quem. Cada uma delas gira em torno de uma questão de facto sobre o acesso físico.
Um registo com carimbo de data/hora, nomeado e exportável responde a essa pergunta em cerca de trinta segundos. A alternativa é um agente de gestão a reconstruir uma semana a partir de mensagens de texto e da memória de um porteiro.
Menos portas entre a chave e a pessoa
Nova Iorque recompensa operadores que eliminam o gargalo humano da porta da frente. Não porque o pessoal seja o problema, mas porque o acesso de um edifício não deve depender de uma pessoa específica estar de turno, contactável e disposta a aceitar a responsabilidade por uma chave.
Coloque as chaves atrás de um ponto controlado dentro do edifício, distribua permissões em vez de metal, e a chamada telefónica das 23:40 deixa de acontecer.
Configure uma implementação de SmartBox ou agende um horário com a nossa equipa para discutir uma instalação no seu edifício.
Os detalhes regulatórios neste artigo refletem informações publicamente disponíveis no momento da redação e são fornecidos apenas para orientação geral. As regras de aluguel da cidade e do estado de Nova Iorque mudam frequentemente. Confirme os requisitos atuais com o Gabinete do Presidente da Câmara para Fiscalização Especial e aconselhamento jurídico qualificado antes de tomar decisões operacionais.
