Última revisão: 27 de julho de 2026. Esta é uma reescrita completa.
A versão resumida
- A regra das 90 noites é real e tem duas condições, não apenas uma. A maioria dos guias menciona as noites e omite o requisito do imposto municipal.
- Provém da Secção 25 da Greater London Council (General Powers) Act 1973, conforme alterada pela Secção 44 da Deregulation Act 2015. É frequentemente mal atribuída.
- O limite aplica-se à propriedade, não a si. Se dois operadores arrendarem o mesmo apartamento num ano, ambos os períodos contam para as mesmas 90 noites.
- O contador reinicia a 1 de janeiro.
- Para além de 90 noites, é necessária licença de planeamento para uma alteração material de uso. No centro de Londres, a aprovação é improvável.
- Alguns boroughs têm Diretrizes do Artigo 4, onde pode ser necessária permissão independentemente do número de noites.
- Não cumprir uma notificação de execução é uma infração que implica uma multa ilimitada.
- Um regime de registo para toda a Inglaterra e uma nova classe de uso C5 estão a caminho, mas a legislação secundária ainda não foi promulgada.
- O regime fiscal de arrendamento de férias mobilados (FHL) foi abolido a partir de abril de 2025.
O que a lei realmente diz
A precisão é crucial aqui porque esta regra é constantemente mal interpretada.
Ao abrigo da Secção 25 da Greater London Council (General Powers) Act 1973, a utilização de instalações residenciais na Grande Londres como "alojamento temporário para dormir" constitui uma alteração material de uso que requer licença de planeamento.
"Alojamento temporário para dormir" significa alojamento ocupado pela mesma pessoa por menos de 90 noites consecutivas, fornecido mediante contrapartida financeira ou equivalente monetário, ou devido ao emprego do ocupante, quer seja estabelecida ou não uma relação de senhorio e arrendatário.
A Secção 44 da Deregulation Act 2015 adicionou uma exceção. O uso não conta como uma alteração de uso se ambas as seguintes condições forem verdadeiras:
- O número total de noites em que as instalações são usadas como alojamento temporário para dormir no mesmo ano civil não excede 90, e
- Pelo menos uma das pessoas que fornece o alojamento é responsável pelo pagamento do imposto municipal nessas instalações.
Se qualquer uma das condições não for cumprida, estará a fazer uma alteração material de uso e precisará de licença de planeamento.
Essa segunda condição é a que os guias costumam omitir. Não é opcional. Se ninguém que fornece o alojamento for responsável pelo imposto municipal da propriedade, a exceção não se aplica mesmo que arrende por uma única noite.
Fontes: Deregulation Act 2015, Secção 44 (legislation.gov.uk); City of London, Alojamento de curta duração; Royal Borough of Kensington and Chelsea, Alojamento de curta duração (PDF)
Em resumo
| Pergunta | Resposta curta |
|---|---|
| Limite de noites | 90 noites por ano civil |
| Segunda condição | Responsabilidade pelo imposto municipal nas instalações |
| Onde se aplica? | Todos os boroughs da Grande Londres e a Cidade de Londres |
| Contador reinicia | 1 de janeiro |
| Aplica-se à propriedade ou ao anfitrião? | À propriedade |
| Para além de 90 noites | Licença de planeamento para alteração de uso |
| Estadias com anfitrião são abrangidas? | Arrendar um quarto enquanto reside no local é tratado de forma diferente |
| Existe um registo? | Ainda não. Legislação pendente |
| Multa por ignorar uma notificação de execução | Multa ilimitada |
Três coisas que as pessoas confundem
1. O limite segue a propriedade. Se comprar ou arrendar um apartamento que já foi alugado por 60 noites este ano civil, tem 30 noites restantes. Pergunte antes de se comprometer. Dois operadores diferentes a alugar a mesma propriedade no mesmo ano partilham um único limite.
2. O bloqueio da plataforma não é a lei. O Airbnb contabiliza as reservas na sua própria plataforma e bloqueia novas reservas após 90 noites, a menos que apresente prova de licença de planeamento. Isso é útil, mas não é o seu sistema de conformidade. Se alugar em várias plataformas, ou aceitar reservas diretas, a contagem da plataforma subestimará o seu total e a responsabilidade legal continua a ser sua.
3. Arrendamentos com anfitrião são diferentes. Arrendar um quarto na sua casa enquanto lá vive não aciona o limite da mesma forma que arrendar uma propriedade inteira como alojamento temporário para dormir. Confirme o seu acordo específico com o seu borough.
Para além de 90 noites
Se quiser exceder o limite, deve solicitar ao seu borough uma licença de planeamento para alteração de uso, de residencial (Classe de Uso C3) para alojamento temporário para dormir.
Realisticamente, no centro de Londres, isto é difícil. Westminster, Camden e Kensington and Chelsea recusam a grande maioria dessas aplicações, e os conselhos são consideravelmente mais propensos a emitir uma notificação de execução do que a conceder consentimento retroativo. Os relatórios sugerem um prazo de oito a treze semanas para uma decisão, e prazos mais longos são comuns.
Os boroughs exteriores são geralmente mais pragmáticos, mas o resultado permanece uma decisão de planeamento, não um direito.
Diretrizes do Artigo 4
Alguns boroughs emitiram Diretrizes do Artigo 4, removendo os direitos de desenvolvimento permitidos em áreas específicas. Onde uma se aplica, a licença de planeamento pode ser exigida independentemente do número de noites em que a propriedade é arrendada.
As áreas do Artigo 4 são definidas a nível local e estão sujeitas a alterações. Verifique as páginas de planeamento do seu próprio borough para o seu endereço específico, em vez de depender de uma resposta geral sobre Londres.
Execução
Os boroughs monitorizam os anúncios, e vários utilizam serviços de dados de terceiros para identificar infrações. Westminster, Camden e Tower Hamlets são consistentemente descritos como fiscalizadores ativos; outros são mais reativos a reclamações.
A via de execução passa pelo planeamento. Exceder as 90 noites sem permissão arrisca uma notificação de execução que exige a cessação do uso. Não cumprir uma notificação de execução é uma infração ao abrigo da Secção 179 da Town and Country Planning Act 1990 e implica uma multa ilimitada.
Os boroughs também fiscalizam separadamente questões de resíduos, ruído e perturbação legal.
A camada de arrendamento de longo prazo (leasehold)
Isto afeta pessoas que assumiram que o planeamento era a única questão.
A maioria dos apartamentos em Londres é de arrendamento de longo prazo (leasehold), e uma grande proporção dos contratos de arrendamento de longo prazo proíbe o arrendamento de curta duração. Essa restrição opera independentemente da lei de planeamento. Pode estar totalmente em conformidade com as suas 90 noites e ainda assim estar a violar o seu contrato de arrendamento, o que é uma questão entre si e o seu proprietário (freeholder).
As condições padrão de hipotecas residenciais também costumam restringi-lo, e o seguro do edifício pode ser afetado.
Leia o seu contrato de arrendamento. Depois leia as condições da sua hipoteca.
O que está para vir
Foram anunciadas duas alterações e nenhuma delas está ainda em vigor.
Um regime de registo para toda a Inglaterra. Anunciado em fevereiro de 2024 ao abrigo dos poderes da Levelling Up and Regeneration Act 2023. O governo indicou que os proprietários ainda poderiam arrendar a sua própria casa principal ou única por até 90 noites por ano sem licença de planeamento, e afirmou estar a considerar como evitar uma regulamentação desproporcionada para arrendamentos infrequentes. O regime estava previsto para 2026, mas a legislação secundária ainda não foi promulgada.
Uma nova Classe de Uso C5 para arrendamentos de curta duração. Consultada em 2023. As propriedades existentes para arrendamento de curta duração seriam automaticamente classificadas como C5, com novos direitos de desenvolvimento permitidos, possibilitando a conversão entre C3 e C5 sem uma aplicação, e as autoridades locais poderiam remover esse direito através de Diretrizes do Artigo 4 em áreas sob pressão. O instrumento estatutário ainda não foi apresentado.
Consulte o GOV.UK em vez de qualquer fonte secundária para o início da sua aplicação.
Fontes: GOV.UK, Regras de arrendamentos de curta duração para proteger comunidades e manter casas disponíveis e Introdução de uma classe de uso para arrendamentos de curta duração e direitos de desenvolvimento permitidos associados
Imposto: uma alteração significativa em 2025
O regime de arrendamento de férias mobilados (FHL) foi abolido a partir de abril de 2025. Isto removeu um conjunto de vantagens fiscais em que os proprietários de arrendamentos de curta duração confiavam há anos, incluindo um tratamento mais generoso dos custos financeiros, deduções de capital e certos alívios de ganhos de capital.
Se o seu modelo financeiro foi construído com base no tratamento FHL, precisa de ser reformulado. Esta é a maior alteração fiscal que afeta os arrendamentos de curta duração no Reino Unido numa década, e muitos guias ainda descrevem a situação antiga.
Também relevante:
- Taxas comerciais (Business rates) podem aplicar-se quando os limites de arrendamento são atingidos, em vez do imposto municipal
- Prémios de imposto municipal sobre segundas habitações podem atingir níveis substanciais
- O rendimento de arrendamento continua a ser tributável e deve ser declarado
Procure aconselhamento de um contabilista no Reino Unido. Não confie em nenhuma orientação anterior a 2025 sobre FHL.
Obrigações de segurança
O arrendamento de curta duração implica deveres de segurança que não dependem da questão das 90 noites, incluindo avaliação de risco de incêndio, alarmes de fumo funcionais e alarmes de monóxido de carbono onde exigido, verificações anuais de segurança de gás, inspeção elétrica periódica e mobiliário à prova de fogo.
Considere estes pontos como não negociáveis e atuais. Gostaríamos também de salientar que pelo menos um guia proeminente publicou, e depois retratou, alegações sobre os requisitos de certificação de incêndio impostos pela plataforma, o que serve como um lembrete útil para verificar as alegações de segurança com base em fontes primárias.
Uma lista de verificação prática
- Confirme se alguém que fornece o alojamento é responsável pelo imposto municipal da propriedade
- Determine quantas noites a propriedade já foi arrendada este ano civil
- Verifique se o seu borough tem uma Diretriz do Artigo 4 que abrange o seu endereço
- Leia o seu contrato de arrendamento, depois as condições da sua hipoteca, e depois o seu seguro
- Acompanhe as noites em todas as plataformas e reservas diretas, não apenas a contagem do Airbnb
- Se precisar de mais de 90 noites, fale com o departamento de planeamento do seu borough o mais cedo possível
- Reconstrua qualquer modelo financeiro que tenha assumido o tratamento fiscal FHL
- Confirme as suas obrigações de segurança contra incêndio, gás e eletricidade
- Consulte o GOV.UK para o regime de registo e a classe de uso C5
Fontes oficiais verificadas
- Deregulation Act 2015, Secção 44 (legislation.gov.uk)
- City of London, Alojamento de curta duração
- Royal Borough of Kensington and Chelsea, Alojamento de curta duração (PDF)
- GOV.UK, Regras para arrendamentos de curta duração para proteger comunidades
- GOV.UK, Consulta sobre classe de uso para arrendamentos de curta duração
Mencionados, sem link
- Greater London Council (General Powers) Act 1973, Secção 25
- Town and Country Planning Act 1990, incluindo a Secção 179 sobre notificações de execução
- Levelling Up and Regeneration Act 2023, a base para o regime de registo
- As páginas de planeamento do seu próprio borough, para Diretrizes do Artigo 4 e pedidos de alteração de uso
- Orientação do HMRC sobre a abolição do regime de arrendamento de férias mobilados
- O seu contrato de arrendamento, condições da hipoteca e seguro do edifício
Aviso importante
Este artigo não constitui aconselhamento jurídico, fiscal ou financeiro. É informação geral escrita para um leitor não especialista, por uma empresa de gestão de chaves e não por um escritório de advocacia.
A regra das 90 noites é amplamente mal interpretada, incluindo a sua fonte estatutária e a sua segunda condição, e incentivamo-lo a ler a Secção 44 pessoalmente, em vez de confiar em qualquer resumo. As Diretrizes do Artigo 4 variam por borough e por endereço. O regime de registo para toda a Inglaterra e a classe de uso C5 são anunciados, mas ainda não foram promulgados. A abolição do regime FHL a partir de abril de 2025 invalida grande parte da orientação fiscal mais antiga. O seu contrato de arrendamento pode proibir a atividade independentemente do planeamento.
Verifique com o seu conselho municipal (borough council), GOV.UK e legislation.gov.uk antes de agir. Para qualquer assunto que envolva licença de planeamento, um contrato de arrendamento ou estruturação fiscal, consulte um advogado e um contabilista.
Se detetar um erro, uma omissão ou algo que precise de ser atualizado, por favor informe-nos e corrigiremos.
