Cada aluguel de curta duração de propriedade inteira na Grande Londres está a correr contra o tempo.
Ao abrigo da Lei de Desregulamentação de 2015, que alterou a Lei do Conselho da Grande Londres (Poderes Gerais) de 1973, uma propriedade residencial nos 32 bairros e na Cidade de Londres pode ser alugada como alojamento temporário por um máximo de 90 noites num ano civil sem licença de planeamento para alteração de uso. O contador reinicia a 1 de janeiro. Aplica-se por propriedade, não por plataforma, e o Airbnb bloqueia automaticamente os anúncios assim que o limite é atingido.
Ultrapassá-lo significa solicitar ao seu bairro uma alteração de uso, e no centro de Londres, as taxas de aprovação para essas candidaturas são baixas. Westminster, Camden e Kensington and Chelsea recusam a grande maioria. Os conselhos são consideravelmente mais propensos a emitir uma notificação de execução do que a conceder consentimento retrospetivo, e as multas de planeamento podem atingir £20.000 por infração.
Assim, a realidade prática para a maioria dos operadores de Londres não é uma questão de conformidade. É um calendário. Gere um negócio durante parte do ano e outro diferente durante o resto, no mesmo apartamento, com as mesmas chaves.
Essa mudança é onde a gestão de propriedades em Londres realmente se torna cara.
Dois negócios, uma propriedade
O limite de 90 noites só se aplica a alugueres de propriedade inteira com menos de 90 noites consecutivas. Duas rotas alternativas permanecem abertas, e ambas são amplamente utilizadas.
Estadias com anfitrião. Se estiver a viver na propriedade enquanto um hóspede aluga um quarto, o limite não se aplica. Essa é uma operação genuinamente diferente com ocupação partilhada contínua.
Alugueres mais longos. Um único aluguel de 90 ou mais noites consecutivas para o mesmo ocupante sai completamente da definição de aluguel de curta duração. Esta é a rota que a maioria dos operadores profissionais adota, e produz o ano híbrido: alugueres de curta duração durante a época alta até que o contador esteja baixo, depois uma mudança para um aluguel de médio prazo ou um arrendamento mais longo para o resto do período.
As duas metades desse ano não têm quase nada em comum operacionalmente.
No modo de aluguel de curta duração, lida com chegadas frequentes, alta circulação de chaves, limpezas de mudança entre cada estadia, hóspedes que precisam de instruções em várias línguas, e chegadas aos aeroportos de Heathrow e Gatwick em horários que nenhum membro da equipa deseja cobrir.
No modo de aluguel de longa duração, tem um único ocupante por meses, mas ganha manutenção programada, inspeções periódicas, verificações de segurança de gás e elétricas, agentes imobiliários a realizar visitas antes do próximo arrendamento, e em edifícios de propriedade arrendada, gestores e seus contratados a entrar e sair.
A maioria dos operadores gere isto ao combinar dois arranjos diferentes: uma caixa de chaves e um grupo de WhatsApp para os meses de aluguel de curta duração, um conjunto de chaves físicas entregue a um agente para o resto. Duas vezes por ano, as chaves mudam de mãos, os códigos são redefinidos e algo se perde.
O sistema não precisa de mudar quando o modelo muda
A Keycafe atribui o acesso por pessoa e por período de tempo, em vez de por reserva, o que é exatamente o formato que um ano híbrido necessita.
Um hóspede numa estadia de quatro noites em julho tem acesso durante quatro noites. Um inquilino num aluguel de cinco meses a partir de outubro tem acesso durante cinco meses. O funcionário de limpeza de mudança de hóspedes tem um período recorrente nas manhãs de sábado durante o verão e depois para. O técnico de segurança de gás tem uma janela de duas horas em novembro. O agente imobiliário tem as tardes de quinta-feira em fevereiro enquanto realiza visitas.
Nenhuma dessas situações requer um sistema diferente, uma caixa diferente ou um conjunto diferente de chaves. Quando a propriedade muda de modelo a 1 de outubro, muda quem detém as permissões. A infraestrutura não se move.
Isso importa mais em Londres do que a descrição sugere, porque a mudança não é anual e organizada em todo o portfólio. Se gere 30 apartamentos, eles atingem as suas 90 noites em diferentes pontos do ano, dependendo da procura, preços e da intensidade com que cada um foi reservado. Em qualquer momento, estará a operar algumas unidades para curtas e outras para longas estadias, e o estado misto é permanente.
Bairro a bairro, e a camada de propriedade arrendada
Outra característica estrutural de Londres é que não é uma única jurisdição. São 33 autoridades de planeamento com apetites significativamente diferentes para a aplicação da lei.
Westminster, Camden e Tower Hamlets monitorizam ativamente os anúncios nas principais plataformas utilizando serviços de dados de terceiros. Alguns bairros têm prosseguido com diretrizes do Artigo 4 para remover direitos de desenvolvimento permitidos em áreas específicas. Os bairros mais afastados são geralmente mais pragmáticos em relação às candidaturas de alteração de uso, embora permitir oito a treze semanas para uma decisão seja realista em qualquer lugar.
Para além do planeamento, existe uma segunda camada que apanha pessoas que assumiram que o planeamento era o único problema. A maioria dos apartamentos em Londres são de propriedade arrendada, e uma grande proporção de arrendamentos de longo prazo proíbem explicitamente o aluguel de curta duração. Essa restrição opera independentemente da lei de planeamento e independentemente de qualquer registo. O mesmo acontece com a condição típica de hipoteca residencial. Um operador pode estar totalmente correto em relação às 90 noites e ainda assim estar em incumprimento do seu arrendamento.
Para a gestão de chaves, isto tem uma consequência prática: qualquer coisa que instale numa parte comum de um edifício de propriedade arrendada requer o consentimento do proprietário ou do agente gestor. Essa é uma conversa separada do bairro, e é a que determina onde o hardware pode ser fisicamente colocado.
O cenário nacional também está a mudar. Os poderes ao abrigo da Lei de Nivelamento e Regeneração de 2023 preveem um regime de registo obrigatório para alugueres de curta duração em Inglaterra, com uma proposta de classe de uso de planeamento C5 para alugueres de curta duração dedicados. A implementação tem sido faseada e os detalhes mudaram mais de uma vez, por isso, trate o GOV.UK e o seu bairro como a autoridade, em vez de qualquer resumo, incluindo este.
Onde o hardware se encaixa num portfólio de Londres
Londres é densa e pedestre, e a rede de transportes é realmente boa, o que altera a matemática de implantação em comparação com cidades dispersas. Não precisa de um ponto de chave em cada porta. Precisa de um a uma distância razoável a pé ou a algumas paragens de Tube.
No edifício, para blocos. Se gere várias unidades no mesmo edifício, ou é um agente gestor responsável pelo bloco, uma instalação no átrio, sala de correio ou numa área de serviço no rés-do-chão cobre tudo num só local. Este é o arranjo mais limpo e o que requer o consentimento do proprietário.
Ponto de aglomeração, para apartamentos dispersos. Operadores com apartamentos espalhados por um bairro muitas vezes instalam no seu próprio escritório ou num pequeno espaço arrendado e fazem com que hóspedes, funcionários de limpeza e contratados recolham de lá. Nas zonas 1 e 2, uma caminhada de dez minutos cobre uma grande área.
Por propriedade, para casas e alugueres individuais maiores. Uma unidade montada num alpendre, acesso lateral ou área de serviço gere diretamente uma única propriedade de alto valor.
A própria unidade tem aproximadamente a pegada de uma moldura de imagem com 11,4 polegadas de largura e 4 polegadas de profundidade, monta-se em qualquer tipo de parede e possui uma classificação de resistência ao clima IP52, que se adapta a posições externas abrigadas. Considerando o clima de Londres, "abrigado" é a palavra-chave. Wi-Fi, Ethernet e conectividade celular opcional cobrem a conexão, o que vale a pena planear em caves e conversões vitorianas de paredes grossas.
A capacidade começa com 9 caixas de chaves numa unidade base e cresce através de módulos de expansão em cadeia, assim, um ponto de aglomeração que começa com alguns apartamentos pode escalar para centenas de chaves sem uma segunda instalação.
O registo e para que serve
Os registos de acesso não demonstram que ficou dentro das 90 noites. A contagem de noites é um exercício de registo de reservas, e deve mantê-los corretamente, independentemente do que qualquer sistema de acesso lhe diga.
O que um registo fornece é prova de acesso físico, e em Londres isso é usado constantemente. Disputas de depósito sob um regime de depósito de arrendamento. Reclamações de seguro. Perguntas de agentes gestores sobre quem estava no edifício. Atribuição de danos por contratado. Queixas de outros proprietários arrendatários sobre pessoas desconhecidas no bloco, o que, em blocos do centro de Londres, é um precursor comum para um proprietário interessar-se pelo que está a fazer com o apartamento.
Ser capaz de produzir um registo nomeado, com carimbo de data/hora e exportável transforma a maioria dessas situações em conversas curtas.
Gerir o calendário em vez de reagir a ele
O limite de 90 noites não vai desaparecer, e os bairros estão a ficar melhores a detetar infrações em vez de piores. Os operadores que gerem bem Londres não são aqueles que encontraram uma maneira inteligente de contornar a regra. São aqueles que construíram uma operação que muda de modos de forma limpa, duas vezes por ano, trinta vezes, sem que ninguém tenha de atravessar a cidade para entregar um conjunto de chaves.
O acesso é a parte dessa mudança que pode tornar invisível.
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Os detalhes regulatórios neste artigo refletem informações publicamente disponíveis no momento da redação e são fornecidos apenas como orientação geral. As regras de planeamento, a prática de aplicação dos bairros e o regime nacional de registo para alugueres de curta duração em Inglaterra estão a mudar ativamente. Confirme os requisitos atuais com o GOV.UK, o conselho do seu bairro, o seu proprietário e consultores profissionais qualificados antes de tomar decisões operacionais.
