Última revisão: 27 de julho de 2026. Amesterdão reduziu o limite noturno nos distritos centrais em 1 de abril de 2026. Se estiver a trabalhar com um guia mais antigo, o número principal poderá estar incorreto para o seu endereço.
A versão curta
- Tem de ser o residente principal. O aluguer de férias em Amesterdão destina-se a pessoas que alugam a casa onde realmente vivem. Propriedades de investimento não se qualificam.
- 30 noites por ano civil, e apenas 15 noites em partes de Centrum e De Pijp desde 1 de abril de 2026.
- Máximo de 4 pessoas por vez, incluindo crianças.
- Precisa de uma licença e de um número de registo, ambos antes da sua primeira reserva.
- Deve notificar a cidade antes de cada aluguer. Não uma vez por ano. Todas as vezes.
- Algumas ruas são totalmente proibidas, sem licença disponível a qualquer preço.
- A cidade executa um algoritmo contra o seu endereço, cruzando listagens com os registos de população e edifícios.
- Alugar sem licença, ou não notificar com antecedência, acarreta uma multa de 1.500€ para anfitriões privados e 3.000€ para operadores comerciais, com penalidades mais elevadas para outras infrações.
- Aluguer de férias e bed & breakfast são regimes diferentes. Não os confunda.
Duas coisas diferentes: vakantieverhuur e B&B
Amesterdão separa estes e as regras não são intermutáveis.
Vakantieverhuur (aluguer de férias) é quando aluga a sua casa inteira e não está presente durante a estadia do hóspede. É o que a maioria das pessoas entende por Airbnb. Limitado a 30 noites por ano, ou 15 nas áreas centrais designadas.
Bed & breakfast é quando aluga um quarto ou parte da sua casa e está presente durante a estadia. Pode ser operado durante todo o ano, mas não mais do que aproximadamente 40% da casa pode ser destinada a isso, exige uma licença diferente, e as licenças são limitadas por quota de distrito.
Não pode ter ambos no mesmo endereço.
Fonte: Gemeente Amesterdão, Vergunning vakantieverhuur aanvragen (Holandês)
Num relance
| Pergunta | Resposta curta |
|---|---|
| Devo morar lá? | Sim, deve ser o residente principal registado |
| Limite de noites | 30 por ano civil; 15 em partes de Centrum e De Pijp |
| Limite de hóspedes | 4 pessoas por vez, incluindo crianças |
| Precisa de licença? | Sim, antes da sua primeira reserva |
| Precisa de número de registo? | Sim, separadamente da licença |
| Reportar cada reserva? | Sim, com antecedência, todas as vezes |
| Posso alugar uma casa de habitação social? | Não |
| Estou seguro se alugar de um senhorio privado? | Apenas com a permissão escrita do proprietário |
| O meu edifício tem voz? | Se estiver numa VvE, pode precisar da sua permissão |
| Algumas áreas são totalmente proibidas? | Sim, ruas e blocos específicos |
O limite de noites e a redução de 2026
O padrão é de 30 noites por ano civil. Desde 1 de abril de 2026, partes de Centrum e De Pijp estão limitadas a 15 noites.
Dois detalhes do próprio guia da cidade que apanham as pessoas de surpresa:
O limite segue a casa, não a pessoa. Se se mudar para uma propriedade a meio do ano, as noites já alugadas pelo residente anterior nesse mesmo ano civil contam para o seu máximo anual. Se estiver a comprar ou alugar algo com histórico de arrendamento, pergunte.
O Airbnb pode bloquear o seu calendário automaticamente quando atingir o limite, mas a responsabilidade legal por se manter dentro dele é sua, independentemente do que qualquer plataforma faça.
Como o limite reduzido se aplica a partes designadas de distritos e não a distritos inteiros, verifique o seu endereço específico em relação às regras atuais da cidade, em vez de assumir que o valor principal do seu distrito se aplica a si.
A licença, o número e a notificação
Três coisas separadas, e precisa das três.
1. A licença (vergunning vakantieverhuur)
Pedida antes da sua primeira reserva. As condições incluem:
- É o residente principal registado com o nome na licença, no endereço da licença
- Não pode alugar uma propriedade de habitação social de uma cooperativa de habitação
- Não pode também operar um bed & breakfast no mesmo endereço
- Se alugar a um particular, precisa da permissão do proprietário
- Se viver numa VvE (associação de proprietários), pode precisar da sua permissão
- Não pode alugar espaços fora da habitação, como casas de jardim, tendas ou barcos
As licenças são anuais e devem ser renovadas.
2. O número de registo
Separado da licença. Deve solicitar um número de registo de aluguer turístico e este deve aparecer nas suas listagens.
3. A notificação, todas as vezes
Esta é a obrigação mais frequentemente esquecida. Antes de cada período de aluguer, notifica a cidade digitalmente, usando o seu número de licença e DigiD.
Faltar a uma notificação é uma violação por si só, independentemente de ter permanecido dentro das suas noites. Pode estar totalmente dentro das suas 30 noites e ainda assim ser multado por não notificar.
Ruas onde simplesmente não é permitido
Amesterdão designou áreas específicas onde o aluguer de férias é totalmente proibido e nenhuma licença está disponível. Os relatórios indicam que estas incluem ruas particulares em Centrum, partes de Oud-Zuid e certos quarteirões em De Pijp.
A lista de proibições é mantida pela cidade e muda. Verifique o seu endereço antes de planear qualquer coisa.
Como Amesterdão fiscaliza
Vale a pena entender, porque explica porque a manutenção de registos é mais importante aqui do que na maioria das cidades.
Um algoritmo pontua o seu endereço. O Município de Amesterdão opera um sistema de pontuação de risco que cruza as listagens de aluguer com o registo da população (BRP) e o registo de edifícios (BAG) para estimar a probabilidade de uma propriedade estar a ser alugada ilegalmente. Está publicamente documentado no Registo de Algoritmos do governo holandês. O algoritmo baseia-se em dados de casos de aluguer de férias ilegais dos cinco anos anteriores e é usado para priorizar a limitada capacidade de fiscalização.
Relatórios de vizinhos contribuem. O município recebe relatórios de residentes que suspeitam que uma propriedade está a ser alugada de forma inadequada, e o pessoal de Supervisão e Fiscalização investiga. O algoritmo prioriza quais relatórios recebem atenção.
Existe uma equipa de fiscalização dedicada que realiza inspeções físicas.
O ónus da prova é seu. Os tribunais holandeses decidiram que as capturas de ecrã de um anfitrião não constituem prova. Se for desafiado em datas específicas, precisa de algo melhor do que a galeria do seu telefone.
Fontes: Registo de Algoritmos do governo holandês, Fiscalização de alugueres de férias ilegais (Inglês) e Gemeente Amesterdão, Reportar alugueres de férias (Inglês)
Multas
O próprio guia da cidade afirma que alugar sem licença, ou não notificar um aluguer de férias com antecedência, acarreta uma multa de:
- 1.500€ para um particular
- 3.000€ para um operador comercial
Penalidades mais elevadas aplicam-se a outras infrações. Relatórios citaram valores bem acima dos cinco dígitos para questões como exceder as noites permitidas ou retirar ilegalmente uma casa do stock habitacional (woningonttrekking), que é tratada como uma violação distinta e mais grave.
Como os calendários de penalidades são publicados pela cidade e revistos, e porque o Conselho de Estado já se pronunciou sobre o estatuto vinculativo da tabela de multas da cidade, verifique a visão geral publicada atual em vez de confiar num valor de qualquer guia.
Impostos
Taxa turística (toeristenbelasting)
Amesterdão cobra taxa turística como uma percentagem do preço do alojamento em vez de um valor fixo por noite, o que é incomum. Relatórios indicam que é de 12,5% da tarifa noturna para 2026, e está entre as mais altas da Europa com base nisso.
Airbnb, Booking.com e outras plataformas importantes geralmente cobram e remetem-na em seu nome. Para reservas diretas feitas fora de uma plataforma, você próprio recolhe e remete através do formulário da cidade, e ainda precisa de registar a sua propriedade no departamento fiscal da cidade e apresentar uma declaração anual.
Verifique a percentagem atual com o município antes de definir os preços, uma vez que tem mudado.
IVA e imposto sobre o rendimento
O tratamento holandês de IVA para alojamentos de curta duração passou para a taxa mais alta em janeiro de 2026. O rendimento de aluguer também está sujeito a imposto sobre o rendimento. Ambos são específicos de cada caso, e o tratamento fiscal holandês da propriedade depende de como a atividade é caracterizada, por isso, procure aconselhamento de um contabilista holandês.
A questão da VvE
Se o seu edifício tiver uma associação de proprietários, as suas regras operam independentemente do que o município permite. Uma VvE pode proibir ou restringir o arrendamento de férias nos seus próprios regulamentos, e muitas VvEs de Amesterdão já o fizeram.
O próprio guia da cidade indica que pode precisar de permissão da VvE. Verifique as regras da associação antes de solicitar uma licença, não depois.
Uma lista de verificação prática
- Confirme que é o residente principal registado no endereço
- Verifique se o seu endereço específico está numa rua proibida ou numa zona de 15 noites
- Pergunte se as noites já foram alugadas na propriedade neste ano civil por um residente anterior
- Verifique as regras da sua VvE e obtenha a permissão escrita do proprietário ou senhorio se alugar
- Solicite a licença antes de aceitar qualquer reserva
- Solicite o número de registo e coloque-o em cada listagem
- Estabeleça um processo fiável para notificar a cidade antes de cada período de aluguer
- Mantenha o número de hóspedes em 4, incluindo crianças
- Registe-se na cidade para a taxa turística e trate das reservas diretas você mesmo
- Mantenha registos independentes e contemporâneos das noites que foram efetivamente alugadas
Fontes oficiais verificadas
- Gemeente Amesterdão, solicitar uma licença de aluguer de férias (Holandês)
- Gemeente Amesterdão, reportar alugueres de férias (Inglês)
- Registo de Algoritmos do governo holandês, fiscalização de alugueres de férias ilegais (Inglês)
Nomeados, não linkados
- Huisvestingswet e a Amsterdam Huisvestingsverordening, a base legal para o regime de licenças
- A visão geral das multas publicada pela cidade (overzicht van alle boetes), disponível via amsterdam.nl
- A lista da cidade de ruas e áreas onde o aluguer de férias é proibido
- Gemeente Amesterdão Belastingen, para registo e declarações de taxa turística
- As decisões municipais oficiais são publicadas no Gemeenteblad, que é o registo autorizado
Aviso importante
Este artigo não é aconselhamento jurídico, fiscal ou financeiro. É informação geral escrita para um leitor não especialista, por uma empresa de gestão de chaves e não por um escritório de advocacia.
As regras de Amesterdão mudam frequentemente e, criticamente, variam por endereço e não apenas por distrito. A redução para 15 noites aplica-se a partes designadas de Centrum e De Pijp, ruas específicas são totalmente proibidas, e a lista de proibições é atualizada. Os níveis de multas têm sido objeto de litígios. As regras da sua VvE podem anular o que o município permite.
Verifique o seu endereço específico em amsterdam.nl e no Gemeenteblad antes de agir. Para qualquer assunto com dinheiro real ou exposição legal envolvidos, contrate um advogado ou contabilista holandês familiarizado com os regulamentos de habitação de Amesterdão.
Se detetar um erro, uma omissão ou algo que precise de atualização, por favor, informe-nos e corrigiremos.
