Última revisão: 27 de julho de 2026. A França reescreveu a sua estrutura nacional em novembro de 2024 e o novo portal nacional de registo foi adiado. Este artigo explica a sua situação atual.
A versão resumida
- Em Paris, o arrendamento da sua residência principal está limitado a 90 noites por ano, e não às 120 que se aplicam na maior parte da França. Paris usou o poder que a loi Le Meur concedeu às comunas para o reduzir.
- Um número de registo é obrigatório e deve aparecer em cada anúncio em todas as plataformas.
- O portal nacional único prometido atrasou-se. Estava previsto para 20 de maio de 2026 e foi adiado para o último trimestre de 2026, sem data confirmada.
- Continue a declarar na mairie entretanto. Paris tem o seu próprio téléservice e deve usá-lo.
- O seu número existente não será transferido automaticamente. Preveja um novo registo quando o portal nacional abrir.
- Arrendar uma segunda habitação a curto prazo requer autorização de alteração de uso, e em Paris isso significa compensação. Esta é a parte cara.
- O seu edifício pode agora votar para o proibir por uma maioria de dois terços, decisão confirmada pelo Conseil constitutionnel em março de 2026.
- O desempenho energético agora importa. Um DPE fraco pode levar à recusa do seu registo.
- As multas variam de 10.000 € a 100.000 €, dependendo da infração.
As duas situações
A lei francesa trata estas situações de forma completamente diferente e confundi-las é o erro mais comum.
A sua residência principal. O lar onde realmente vive. Pode arrendá-la a curto prazo por um número limitado de noites por ano, com registo, mas sem autorização de alteração de uso. Em Paris: 90 noites.
Qualquer outra coisa (uma segunda habitação ou propriedade para investimento). Arrendá-la como um meublé de tourisme requer autorização de alteração de uso (changement d'usage) da cidade, e em Paris isso vem com uma exigência de compensação. Não existe uma rota de subsídio por noite.
Se está a ler isto porque possui um apartamento em Paris onde não vive e deseja colocá-lo no Airbnb, a secção de alteração de uso abaixo é a que importa, e a resposta é cara, em vez de simples.
Em resumo
| Questão | Resposta curta |
|---|---|
| Limite de noites para residência principal em Paris | 90 por ano civil |
| Limite nacional padrão | 120, que as comunas podem reduzir |
| Número de registo obrigatório? | Sim, em cada anúncio |
| Onde me registo agora? | Téléservice próprio de Paris, via a mairie |
| Existe um portal nacional? | A caminho, adiado para o 4.º trimestre de 2026 |
| O meu número atual será transferido? | Não, preveja um novo registo |
| Segunda habitação sem alteração de uso? | Não é legal |
| O meu edifício pode proibi-lo? | Sim, por voto de dois terços |
| É necessário um SIRET? | Sim, no prazo de 15 dias após o primeiro arrendamento |
| A classificação energética importa? | Sim, e é um motivo comum de recusa |
A loi Le Meur e o que mudou
O estatuto em vigor é a Lei n.º 2024-1039 de 19 de novembro de 2024, universalmente conhecida como a loi Le Meur. O seu objetivo é reequilibrar a oferta de habitação, travando o crescimento dos arrendamentos turísticos.
Quatro alterações são as mais importantes:
1. As comunas podem reduzir o limite para 90 noites. O limite nacional para o arrendamento de uma residência principal era de 120 noites por ano. A loi Le Meur permite que as comunas o reduzam para 90 por deliberação. Paris fê-lo.
2. Um único serviço nacional de registo. A lei prevê que o conjunto de procedimentos municipais seja substituído por um único téléservice nacional operado por um organismo público, com registo obrigatório em todo o lado, e não apenas nas grandes cidades.
3. Proibição de copropriedade por voto de dois terços. Ver abaixo.
4. Requisitos de desempenho energético. Os arrendamentos turísticos estavam anteriormente totalmente isentos do regime DPE. Isso terminou.
Fonte: Lei n.º 2024-1039 de 19 de novembro de 2024, disponível em Légifrance. Consulte também a página service-public.fr "Déclarer un meublé de tourisme en mairie."
Registo: a situação atual
Esta é a parte que a maioria dos guias erra atualmente, por isso leia com atenção.
O plano. A partir de 20 de maio de 2026, o mais tardar, todos os que oferecem um meublé de tourisme deveriam apresentar uma declaração num único téléservice nacional, fornecer documentos comprovativos e receber um número de registo nacional para exibir em todos os anúncios, com o número emitido automaticamente onde o processo estivesse completo.
A realidade. O lançamento foi adiado para o último trimestre de 2026, sem data oficial comunicada.
O que isso significa para si hoje:
- As declarações continuam na mairie, ou através do téléservice da sua comuna. Paris tem um e deve usá-lo.
- A sua declaração de Paris produz um número de registo de 13 dígitos que deve aparecer em cada anúncio em todas as plataformas.
- Provavelmente terá de se registar novamente no portal nacional quando este abrir. Os relatórios são consistentes de que os números municipais existentes não serão transferidos automaticamente, com as modalidades a serem definidas por decreto.
- Noutras partes de França, as comunas sem o seu próprio téléservice utilizaram o formulário Cerfa n.º 14004.
Trate o portal nacional como uma tarefa administrativa futura, em vez de um requisito atual, e esteja atento aos anúncios oficiais.
Alteração de uso, para tudo o que não é a sua casa
Se a propriedade não for a sua residência principal, precisa de autorização de alteração de uso.
Paris é uma zone très tendue, e nas áreas de maior pressão, a autorização vem com uma exigência de compensação: de forma geral, deve converter espaço comercial noutros locais em habitação para compensar a habitação que está a remover. Na prática, isto torna a alteração de uso proibitivamente cara para a maioria dos proprietários individuais, o que é precisamente a intenção.
Outras cidades que operam a alteração de uso com compensação incluem Lyon, Bordéus, Marselha, Nice, Annecy e o País Basco.
Penalidade por arrendar uma segunda habitação a curto prazo sem alteração de uso: até 100.000 €.
O seu edifício pode votar para o impedir
Desde a loi Le Meur, uma assembleia geral de copropriedade pode proibir o arrendamento turístico de lotes que não sejam residências principais por uma maioria de dois terços. O Conseil constitutionnel confirmou esse mecanismo em março de 2026.
Separadamente, os regulamentos de copropriedade elaborados após a lei devem indicar explicitamente se o arrendamento turístico é permitido ou proibido.
Consequência prática: a conversa com o síndico é agora um risco real, em vez de uma formalidade. Antes de investir, obtenha o règlement de copropriété e uma declaração do síndico a confirmar que o arrendamento de curta duração não é proibido. Os processos de registo esperam cada vez mais esse documento.
Desempenho energético (DPE)
Isto é novo e está a apanhar as pessoas de surpresa.
Até à loi Le Meur, os meublés de tourisme estavam inteiramente fora do regime de DPE opposable. Um proprietário podia arrendar uma propriedade de classe G numa plataforma sem consequências, porque a proibição da Lei do Clima e Resiliência sobre a classe G aplicava-se apenas aos arrendamentos mobiliados convencionais.
Isso mudou. A documentação energética de apoio pode agora ser exigida com o seu registo, e o número pode ser recusado onde o DPE for insuficiente numa zona tensa. Relatórios de 2026 indicam uma classe mínima de E, e descrevem um DPE inadequado como a principal razão para a recusa de registo.
Se o seu apartamento em Paris tiver uma classificação baixa, resolva isso antes de planear qualquer outra coisa.
Registo fiscal e empresarial
SIRET. Qualquer operador de meublé de tourisme deve declarar a atividade no portal de formalidades empresariais no prazo de 15 dias após o primeiro arrendamento, obtendo um número SIRET. Isto aplica-se mesmo ao arrendamento ocasional, porque a lei o trata como uma atividade comercial.
O Micro-BIC foi cortado. O subsídio de taxa fixa para arrendamentos turísticos não classificados foi substancialmente reduzido, e os relatórios indicam que o régime réel agora se aplica quando os recibos anuais excedem aproximadamente 15.000 € para um meublé de tourisme não classificado, sobre rendimentos de 2025 tributados em 2026. As propriedades classificadas mantêm um tratamento mais favorável, razão pela qual a classificação formal se tornou algo a considerar.
Mudar para o régime réel não é automaticamente mau, uma vez que permite a dedução de custos reais, mas é um encargo contabilístico diferente.
Taxe de séjour. Paris cobra uma taxa turística por pessoa por noite, geralmente recolhida pelas plataformas para reservas feitas através delas e por si para reservas diretas.
A tributação imobiliária francesa é intrincada e depende da residência e da estrutura. Contrate um expert-comptable francês.
Multas, cobradas
| Infração | Penalidade reportada |
|---|---|
| Falta de registo | até 10.000 € |
| Falsa declaração ou uso de número falso | até 20.000 € |
| Exceder o limite de noites | até 15.000 € |
| Arrendar uma segunda habitação sem alteração de uso | até 100.000 € |
As comunas também podem ter os números de registo retirados em casos de fraude, altura em que as plataformas são obrigadas a remover os anúncios correspondentes.
Os valores são os reportados em 2026 e estão definidos em vários instrumentos. Confirme com a mairie ou um advogado francês.
Uma lista de verificação prática
- Estabeleça claramente se a propriedade é a sua residência principal
- Se não for, avalie o custo da alteração de uso e compensação antes de mais nada
- Obtenha o règlement de copropriété e uma declaração do síndico sobre o arrendamento turístico
- Verifique o seu DPE e corrija-o se estiver abaixo da classe E
- Declare na mairie através do téléservice de Paris e obtenha o seu número de 13 dígitos
- Exiba o número em cada anúncio em todas as plataformas
- Obtenha um SIRET no prazo de 15 dias após o primeiro arrendamento
- Registe as noites em relação ao limite de 90 noites de Paris, combinado em todas as plataformas
- Confirme a posição da taxe de séjour para reservas diretas
- Esteja atento à abertura do portal nacional e planeie um novo registo
- Peça aconselhamento sobre micro-BIC versus régime réel e sobre se a classificação ajuda
Fontes oficiais
Nota sobre os links. Para este artigo, não conseguimos verificar permalinks estáveis para as páginas relevantes do governo francês com o padrão que aplicamos noutras partes desta série. Em vez de publicar URLs que não confirmámos, estamos a nomear a autoridade e a página com precisão. Por favor, verifique estes links antes de publicar.
- Légifrance (legifrance.gouv.fr): Lei n.º 2024-1039 de 19 de novembro de 2024, a loi Le Meur
- service-public.fr: "Déclarer un meublé de tourisme en mairie" e "Location meublée de tourisme"
- paris.fr: as páginas da Câmara Municipal de Paris sobre meublés de tourisme, registo e changement d'usage, e o téléservice próprio da cidade
- formalites.entreprises.gouv.fr: o portal de formalidades empresariais, para o registo SIRET
- Conseil constitutionnel: a decisão de março de 2026 sobre o mecanismo de proibição da copropriedade
- Cerfa n.º 14004: o formulário de declaração utilizado pelas comunas sem o seu próprio téléservice
- O seu síndico, para o règlement de copropriété e quaisquer resoluções da assembleia geral
Aviso importante
Este artigo não constitui aconselhamento jurídico, fiscal ou financeiro. É informação geral escrita para um leitor não especializado, por uma empresa de gestão de chaves em vez de um escritório de advogados.
A estrutura francesa está em transição. O portal de registo nacional prometido pela loi Le Meur foi adiado sem data confirmada, as modalidades para a migração dos números municipais existentes ainda serão definidas por decreto, e os requisitos de DPE estão a ser aplicados aos arrendamentos turísticos pela primeira vez. Paris aplica um limite de noites inferior ao da maior parte de França e as suas regras de alteração de uso estão entre as mais rigorosas. A sua copropriété pode proibir a atividade por voto de dois terços. Os valores das penalidades são retirados de relatórios em vez de um único cronograma consolidado.
Verifique com a Mairie de Paris, service-public.fr e Légifrance antes de agir. Para uma segunda habitação, uma compra ou qualquer coisa que envolva alteração de uso, contrate um advogado francês e um expert-comptable antes de se comprometer.
Se detetar um erro, uma omissão ou algo que precise de ser atualizado, por favor informe-nos e nós corrigiremos.
