Ultima revisione: 27 luglio 2026. Si tratta di una riscrittura completa. Si noti che questa guida copre la Città di Los Angeles, non la contea più ampia, e non le città separate al suo interno.
La versione breve
- Solo la tua residenza principale. LA la definisce come la casa dove sei presente per almeno sei mesi all'anno. Una seconda unità non è la tua residenza principale, anche se ne sei proprietario.
- Il limite standard è di 120 giorni per anno solare.
- L'Extended Home-Sharing consente più di 120 giorni, con requisiti aggiuntivi e una tariffa molto più elevata.
- LA non distingue tra soggiorni con host e senza host. Puoi affittare l'intera casa mentre sei fuori città. Questo è insolito e più permissivo rispetto a San Francisco o Sydney.
- Devi registrarti e inserire il numero di registrazione, o il numero di registrazione in attesa, su ogni annuncio.
- Le unità soggette alla Rent-Stabilized Ordinance non sono idonee. Lo sono anche la maggior parte delle ADU costruite a partire dal 1° gennaio 2017.
- Gli affittuari necessitano di una dichiarazione giurata autenticata da parte del proprietario.
- Conserva i registri per tre anni.
- Le piattaforme riferiscono alla Città mensilmente.
- Questo riguarda solo la Città di LA. West Hollywood, Santa Monica, Beverly Hills, Culver City, Pasadena, Long Beach e le aree non incorporate della contea applicano tutte le proprie regole.
L'Ordinanza sull'Home-Sharing
La norma che disciplina è la Home-Sharing Ordinance, Ordinanza n. 185931, codificata nella Los Angeles Municipal Code Section 12.22 A.32. La Città ha iniziato ad accettare le domande il 1° luglio 2019 e l'applicazione è iniziata il 1° novembre 2019.
La struttura è importante. Gli affitti a breve termine sono proibiti nella stragrande maggioranza della Città, eccetto tramite un Permesso di Uso Condizionale. L'home-sharing esiste come uso accessorio definito a un uso residenziale, disponibile a condizioni limitate. È un'eccezione, non un permesso generale.
L'ordinanza è stata anche inasprita durante l'approvazione: il Dipartimento di Pianificazione della Città aveva raccomandato un limite di 180 giorni, e il Consiglio Comunale lo ha sostituito con 120 giorni più un processo di approvazione più impegnativo per chiunque volesse superarlo.
Fonti: Los Angeles City Planning, Che cos'è il programma Home-Sharing? e le Informazioni di base e FAQ sull'Ordinanza Home-Sharing (PDF)
In breve
| Domanda | Risposta breve |
|---|---|
| La casa di chi? | Solo la tua residenza principale |
| Residenza principale significa | Presente per almeno sei mesi all'anno |
| Limite standard | 120 giorni per anno solare |
| Oltre 120 giorni | Registrazione Extended Home-Sharing richiesta |
| Con host vs senza host | La Città non differenzia |
| Numero di registrazione negli annunci? | Sì, su tutti |
| Le unità RSO sono idonee? | No |
| Le ADU sono idonee? | Generalmente no se costruite a partire dal 1° gennaio 2017 |
| Affitti come inquilino? | Sì, con una dichiarazione giurata autenticata del proprietario |
| Conservazione dei registri | Tre anni |
Il requisito della residenza principale
È possibile condividere solo la residenza in cui si vive effettivamente, e il test di LA prevede la presenza per almeno sei mesi all'anno. La prova della residenza principale viene valutata al momento della registrazione e può essere riesaminata in seguito.
La Città è esplicita riguardo alla trappola: se possiedi due unità, la seconda unità non è la tua residenza principale, anche se ne sei proprietario. Una residenza principale, una registrazione.
Gli inquilini possono partecipare, ma avranno bisogno di una dichiarazione giurata autenticata firmata dal proprietario dell'immobile o dal locatore che autorizzi la loro partecipazione. Raccoglila prima di iniziare la domanda.
Cosa coprono effettivamente 120 giorni
Nessuna persona può dedicarsi all'home-sharing per più di 120 giorni all'anno solare nella propria residenza principale, a meno che la Città non abbia rilasciato una registrazione Extended Home-Sharing.
Due punti che distinguono LA da altre città in questa serie:
LA non separa i soggiorni con host da quelli senza host. La Città conferma che un host può affittare l'intera casa mentre è fuori città. Non c'è alcun requisito di presenza e nessun limite separato per gli affitti dell'intera casa. Entro i tuoi 120 giorni, come li utilizzi dipende da te.
Il limite è sui giorni, non sulle prenotazioni. Tieni traccia cumulativamente su ogni piattaforma e su eventuali prenotazioni dirette.
Extended Home-Sharing
Per superare i 120 giorni è necessaria una registrazione Extended Home-Sharing, e il livello di difficoltà è significativamente più alto.
I requisiti includono l'aver mantenuto una registrazione di home-sharing valida per almeno sei mesi (o aver ospitato per un periodo comparabile prima dell'entrata in vigore dell'ordinanza), oltre ai criteri di idoneità standard.
Le tariffe aumentano drasticamente. Una registrazione o rinnovo standard per l'home-sharing costa $89. L'Extended Home-Sharing comporta una tassa di revisione aggiuntiva di $850. Laddove la domanda richieda un'ulteriore revisione discrezionale, la tassa è di $5.660.
Le multe ti squalificano. Laddove un host abbia ricevuto più di una multa negli ultimi tre anni, la domanda passa a una revisione discrezionale con il Dipartimento di Pianificazione della Città. Le violazioni per disturbo impediscono agli host di accedere all'Extended Home-Sharing.
Le tariffe sono stabilite dall'ordinanza e revisionate. Conferma gli importi attuali con il Dipartimento di Pianificazione della Città prima di fare un budget.
Fonte: Los Angeles City Planning, FAQ sull'Ordinanza Home-Sharing (PDF)
Proprietà che non possono essere registrate
Qui è dove molti piani a LA falliscono, quindi verifica prima di impegnarti.
Le unità soggette alla Rent-Stabilized Ordinance (RSO) non sono idonee. LA ha un vasto patrimonio RSO, e molti proprietari non si rendono conto che il loro edificio è coperto. Verifica direttamente lo stato RSO della proprietà.
Le ADU costruite a partire dal 1° gennaio 2017 possono essere utilizzate per l'home-sharing solo se l'ADU è la residenza principale dell'host. Costruire una conversione di garage per affitti a breve termine non è consentito.
Le unità convertite da alloggi in affitto sono soggette a restrizioni, con l'ordinanza che fa riferimento a un periodo di cinque anni dopo la conversione durante il quale l'home-sharing non è disponibile.
Al di là dell'ordinanza, le regole dell'HOA, i documenti condominiali e i contratti di locazione possono proibire l'attività indipendentemente dalla tua registrazione.
Pubblicità, registri e segnalazione da parte delle piattaforme
Ogni annuncio deve mostrare il numero di registrazione Home-Sharing rilasciato dalla Città, o il numero di stato di registrazione in attesa. Pubblicizzare senza uno di questi è una proibizione elencata che può comportare una multa.
Devi conservare e preservare i registri per tre anni, inclusi il numero e la durata di ogni soggiorno di home-sharing e il prezzo pagato per ciascuno. Questi sono i registri che la Città utilizza per determinare la tua responsabilità fiscale, quindi devono essere precisi piuttosto che approssimativi.
Le piattaforme ti segnalano mensilmente. Le piattaforme di hosting devono fornire al Dipartimento di Pianificazione della Città, almeno mensilmente, un registro elettronico che includa il numero di registrazione home-sharing di ogni annuncio e il nome della persona che lo ha inserito. I tuoi dati e quelli della piattaforma verranno confrontati.
Il rinnovo è annuale, e il Dipartimento di Pianificazione della Città raccomanda di presentare la domanda almeno 30 giorni prima della scadenza. I rinnovi devono indicare qualsiasi modifica rispetto alla domanda precedente e includere i registri di home-sharing.
I ricorsi sono esaminati dalla Commissione di Pianificazione dell'Area.
Imposte
Il sistema di registrazione per l'home-sharing è progettato per facilitare la registrazione per la Transient Occupancy Tax, che è amministrata dall'Ufficio delle Finanze. Il tasso TOT di LA è stato ampiamente riportato al 14%, ma conferma il tasso attuale e i tuoi obblighi di presentazione direttamente con l'Ufficio delle Finanze.
Laddove una piattaforma detenga un accordo di riscossione della TOT con l'Ufficio delle Finanze, può riscuotere per tuo conto, e le piattaforme possono stipulare un Accordo di Piattaforma con la Città. Conferma per iscritto quali tasse la tua piattaforma versa e quali rimangono a tuo carico, e ricorda che il tuo obbligo di conservazione dei registri per tre anni esiste proprio affinché la Città possa verificare.
Questo riguarda solo la Città di Los Angeles
Vale la pena specificarlo chiaramente, perché "Los Angeles" è usato in modo generico e le conseguenze sono reali.
L'Ordinanza sull'Home-Sharing si applica all'interno della Città di Los Angeles. Non si applica a West Hollywood, Santa Monica, Beverly Hills, Culver City, Burbank, Pasadena o Long Beach, ognuna delle quali è una città separata con le proprie regole, né nella contea non incorporata di Los Angeles, che è governata dalla Contea.
Un portfolio che sembra geograficamente ordinato può estendersi su quattro regimi normativi. Verifica la giurisdizione per ogni indirizzo specifico.
Una checklist pratica
- Conferma che la proprietà è la tua residenza principale e che sei presente almeno sei mesi all'anno
- Verifica se l'unità è coperta da RSO. In tal caso, fermati
- Se è un'ADU, controlla la data di costruzione e se è la tua residenza principale
- Se affitti, ottieni una dichiarazione giurata autenticata dal tuo locatore
- Verifica le restrizioni di HOA, condominio o contratto di locazione
- Conferma che la proprietà si trova nella Città di LA e non in una città separata o in una contea non incorporata
- Registrati presso il Dipartimento di Pianificazione della Città e visualizza il numero su ogni annuncio
- Registrati per la Transient Occupancy Tax presso l'Ufficio delle Finanze
- Tieni traccia cumulativamente dei giorni su tutte le piattaforme rispetto al limite di 120 giorni
- Se hai bisogno di più, fai un budget realistico per l'Extended Home-Sharing e controlla la tua storia di multe
- Imposta la conservazione dei registri per tre anni che copra la durata dei soggiorni e i prezzi
- Annota il rinnovo almeno 30 giorni prima della scadenza
Fonti ufficiali verificate
- Pianificazione della Città di LA, Che cos'è il programma Home-Sharing?
- Informazioni di base e FAQ sull'Ordinanza Home-Sharing (PDF)
- FAQ adottate sull'Ordinanza Home-Sharing (PDF)
- Linee Guida Amministrative Home-Sharing (PDF)
- Testo dell'Ordinanza Home-Sharing (PDF)
Nominati, non collegati
- Ordinanza n. 185931, l'Ordinanza sull'Home-Sharing
- Los Angeles Municipal Code Section 12.22 A.32
- Ufficio delle Finanze della Città di Los Angeles, per la registrazione della Transient Occupancy Tax e le tariffe attuali
- Dipartimento dell'Abitazione di Los Angeles, per lo stato RSO
- Le ordinanze separate di West Hollywood, Santa Monica, Beverly Hills, Culver City, Burbank, Pasadena e Long Beach
- Contea di Los Angeles, per le aree non incorporate
- I tuoi documenti HOA o contratto di locazione
Avviso importante
Questo articolo non costituisce consulenza legale, fiscale o finanziaria. È un'informazione generale scritta per un lettore non specializzato, da un'azienda di gestione chiavi piuttosto che da uno studio legale.
Questa guida copre solo la Città di Los Angeles. Le città adiacenti e le aree non incorporate della contea hanno le proprie regole e alcune proibiscono completamente gli affitti a breve termine nelle zone residenziali. Le tariffe sono stabilite da ordinanze e cambiano. Lo stato RSO e le date di costruzione delle ADU determinano l'idoneità e sono specifiche per ogni proprietà. Le piattaforme segnalano la tua attività alla Città mensilmente, quindi la precisione è importante. I documenti HOA e i contratti di locazione possono proibire l'attività indipendentemente dalla registrazione.
Verifica con il Dipartimento di Pianificazione della Città di LA e l'Ufficio delle Finanze per il tuo indirizzo specifico prima di agire. Per un acquisto, una questione RSO o una domanda di Extended Home-Sharing, consulta un avvocato della California.
Se noti un errore, un'omissione o qualcosa che necessita di aggiornamento, ti preghiamo di comunicarcelo e lo correggeremo.
