La façon dont les gens travaillent et vivent n'a cessé d'évoluer depuis que le coworking et le coliving sont devenus courants. Les horaires hybrides, les politiques de retour au bureau, les équipes distribuées et l'essor constant du nomadisme numérique ont transformé ce qui était autrefois des catégories immobilières de niche en éléments permanents du paysage urbain. Cette croissance s'est accompagnée d'un changement parallèle. La clé physique, autrefois essentielle à la gestion des accès, est de plus en plus remplacée ou complétée par des identifiants mobiles, des plateformes cloud et des technologies proptech intégrées.
Cet article met à jour un précédent texte sur la gestion des clés pour les espaces partagés, en y intégrant des données de marché actuelles, les tendances récentes et l'orientation probable du secteur en 2026.
Un mot rapide sur les chiffres
Les estimations de la taille du marché pour le coworking et le coliving varient considérablement selon la façon dont chaque analyste définit la catégorie, le coliving spécialement conçu par rapport au logement partagé au sens large, et le coworking dédié par rapport à tous les formats de bureaux flexibles produisant des totaux très différents. Les chiffres ci-dessous proviennent de sources industrielles citées, mais les lecteurs doivent considérer tout chiffre unique de taille de marché comme une estimation parmi tant d'autres plutôt qu'un chiffre définitif.
Le marché des espaces partagés en 2026
L'espace de travail flexible n'est plus une catégorie secondaire. Il est devenu une composante structurelle de la demande de bureaux. Selon le rapport « Global Flexible Office Trends 2025 » de Cushman & Wakefield, 55 % des occupants mondiaux utilisent désormais des espaces flexibles, 17 % supplémentaires prévoyant d'accroître leur utilisation, et JLL prévoit que 30 % de l'ensemble des bureaux américains seront utilisés de manière flexible d'ici 2030.
L'empreinte américaine a évolué en conséquence. Au troisième trimestre 2025, on comptait environ 8 420 sites de coworking à travers le pays, et un espace de coworking moyen offre environ 90 postes de travail sur 13 000 pieds carrés de surface. Manhattan est en tête avec 287 sites et 12 millions de pieds carrés, suivi par Los Angeles avec 322 sites et 7,2 millions de pieds carrés, tandis que les marchés secondaires tels que Denver, Raleigh–Durham, Phoenix et Houston continuent de gagner du terrain.
La consolidation remodèle le paysage des opérateurs. En janvier 2025, CBRE Group a acquis Industrious pour une transaction évaluée à environ 400 millions de dollars, intégrant l'opérateur dans un nouveau segment Building Operations & Experience.
Le coliving a mûri de manière similaire. Les analystes du secteur décrivent désormais le coliving comme une classe d'actifs immobiliers reconnue, avec un marché mondial approchant les 20 milliards de dollars et des taux de croissance dépassant les 20 % par an. Aux États-Unis en particulier, le marché du coliving est évalué à environ 4,2 milliards de dollars en 2025, concentré dans des villes où l'abordabilité du logement est devenue un problème chronique, notamment New York, San Francisco, Los Angeles et Austin. Un signe de l'évolution du secteur : Habyt et Common ont fusionné en janvier 2023 pour former une entité gérant plus de 30 000 unités dans 40 villes et 14 pays.
La clientèle est également plus large que le stéréotype initial. L'étude 2025 de MBO Partners a révélé que le nombre de nomades numériques américains a augmenté de 153 % depuis 2019 et représente désormais environ 12 % de la population active américaine. C'est une population qui vit, travaille et voyage de manière à privilégier les espaces flexibles avec un accès fluide.
Pourquoi la gestion traditionnelle des clés est-elle difficile dans les espaces partagés ?
Dans tout bâtiment avec un roulement constant, les clés physiques génèrent des frictions prévisibles :
Un taux de rotation élevé des membres ou des résidents entraîne des remplacements fréquents de serrures et des chaînes de responsabilité peu claires
L'accès en dehors des heures de bureau et 24h/24 et 7j/7 nécessite une couverture par le personnel ou des clés pré-distribuées
Une clé passe-partout perdue peut signifier le remplacement de toutes les serrures des portes concernées
Il n'y a pas de véritable piste d'audit, les opérateurs doivent donc se fier à la parole des gens pour savoir qui est entré et sorti
Ce ne sont pas des problèmes théoriques. Environ 60 % des opérateurs citent l'augmentation des coûts opérationnels et l'inflation comme leur condition de marché la plus difficile, et les heures de personnel absorbées par les armoires à clés, les portes claquées et les remises manuelles sont précisément le type de coût que les systèmes d'accès plus récents sont conçus pour éliminer.
Le passage à un contrôle d'accès plus intelligent
Le grand changement ne réside pas seulement dans de meilleures armoires à clés. C'est que la question « où est la clé physique ? » a été remplacée par « qui a l'autorisation, sur quel appareil, pour quelle période de temps ? »
D'ici 2026, les cartes-clés dans les espaces de coworking haut de gamme sont largement devenues des reliques, les opérateurs du monde entier adoptant des systèmes d'entrée basés sur des applications mobiles et des identifiants intelligents, conçus sur des plateformes qui s'intègrent aux logiciels de gestion de coworking.
Les données récentes du secteur confirment ce changement :
Le rapport 2025 de Parks Associates sur le logement multifamilial a révélé que 24 % des propriétaires et opérateurs d'immeubles multifamiliaux utilisent désormais la technologie des bâtiments intelligents, et que plus de 59 % des locataires préfèrent les propriétés avec un contrôle d'accès mobile.
Dans un ensemble de données spécifiques au coliving cité par des cabinets d'études de marché, l'adoption de la technologie d'accès intelligent aurait atteint environ 68 % des propriétés de coliving d'ici 2024 (il s'agit de l'une des nombreuses estimations circulant dans le secteur et qu'il convient de traiter comme indicative plutôt que précise).
Environ 32 % des organisations utilisent déjà des identités mobiles, et 73 % des utilisateurs finaux et partenaires de l'industrie du contrôle d'accès considèrent les identifiants mobiles comme une priorité absolue.
Mike Green, Senior Offering Manager pour les solutions mobiles chez LenelS2, a décrit 2025 comme l'année de l'identifiant mobile, en particulier des solutions basées sur le portefeuille NFC.
Ce que font réellement les systèmes d'accès modernes
Les plateformes d'accès basées sur le cloud d'aujourd'hui font considérablement plus qu'ouvrir des portes. Les capacités les plus fréquemment citées par les fournisseurs et dans les rapports d'analystes incluent :
Gestion à distance basée sur le cloud. Les administrateurs accordent ou révoquent l'accès de n'importe où en temps réel. L'automatisation permet l'intégration et le départ des membres, de sorte que les nouveaux membres obtiennent l'accès dès leur adhésion, et les membres qui partent perdent instantanément l'accès, éliminant ainsi les failles de sécurité.
Journalisation et analyse en temps réel. Chaque événement d'accès est horodaté, fournissant une piste d'audit et des données d'utilisation que les opérateurs peuvent intégrer dans les décisions concernant la tarification, l'aménagement et le personnel. Environ 67 % des opérateurs d'espaces de coworking utilisent, en moyenne, quatre outils technologiques différents pour gérer leur entreprise, et les journaux d'accès sont des entrées de plus en plus importantes pour la communication entre ces outils.
Intégrations API avec les logiciels de gestion immobilière et de réservation. C'est là que réside l'avantage opérationnel dans les grands espaces. Lorsqu'un membre réserve une salle de réunion, la porte de cette salle (ou la clé qui y mène) devient disponible pendant la plage horaire réservée sans intervention du personnel. Lorsqu'un bail de coliving se termine, l'accès au bâtiment est automatiquement révoqué pour toutes les portes qu'il couvrait.
Options sans contact et biométriques. Les solutions biométriques utilisant les empreintes digitales ou la reconnaissance faciale ont tendance à être réservées aux zones de haute sécurité plutôt qu'à chaque porte, équilibrant protection, coût et considérations de confidentialité.
Détection d'anomalies basée sur l'IA. Les plateformes plus récentes peuvent signaler des schémas d'accès inhabituels et alerter les opérateurs avant que les incidents ne s'aggravent, y compris les entrées refusées répétées à des heures inhabituelles, le partage de badges ou les portes laissées ouvertes.
Le coût caché du passage au tout numérique et une voie intermédiaire plus intelligente
Il y a un aspect important qui est souvent négligé dans les articles de ce type. Passer des clés physiques à une configuration entièrement numérique, avec des serrures intelligentes partout, est réellement coûteux. Chaque porte nécessite de nouveaux équipements, souvent de nouveaux câblages ou batteries, une couverture réseau et une intégration à la plateforme de gestion. Dans un immeuble de coworking à plusieurs étages comprenant des bureaux privés, des salles de conférence, des salles de courrier, des armoires informatiques, des rangements, des armoires d'équipement, des véhicules et des commodités partagées, on peut facilement compter des centaines de points d'accès. Multipliez cela par le coût du matériel intelligent et de l'installation, ajoutez le temps pendant lequel les espaces sont partiellement hors service pendant le déploiement, et la facture s'accumule rapidement.
La plupart des opérateurs n'ont pas réellement besoin que chaque porte soit une serrure intelligente. Ils ont besoin de savoir qui a accès à quoi, quand, et de pouvoir modifier cela rapidement. C'est là que Keycafe intervient.
Comment Keycafe réduit les coûts sans sacrifier les fonctionnalités numériques
Keycafe aborde le problème sous un angle différent. Au lieu de retirer toutes les serrures pour les remplacer par du matériel intelligent, Keycafe permet aux opérateurs de conserver les clés physiques, les fobs et les cartes d'accès qu'ils utilisent déjà, et d'intégrer l'intelligence autour d'eux dans une SmartBox connectée au cloud. Les clés restent physiques. La couche de gestion devient entièrement numérique.
En pratique, cela signifie que les opérateurs de coworking et de coliving peuvent déployer Keycafe en une fraction du temps et à une fraction du coût matériel d'une refonte complète des serrures numériques, tout en bénéficiant de l'ensemble des fonctionnalités demandées par le secteur :
Permissions basées sur le cloud et gestion à distance. Ajoutez, révoquez ou planifiez l'accès aux clés en temps réel depuis une application de bureau ou mobile, à la minute près.
Piste d'audit complète. Chaque récupération et dépôt de clé est enregistré automatiquement, avec une vérification optionnelle de la pièce d'identité par photo à la SmartBox afin qu'il n'y ait aucune ambiguïté quant à savoir qui a pris quelle clé.
API robuste. L'API Keycafe expose des points d'accès pour les utilisateurs, les clés, les réservations, les échanges et les SmartBoxes, afin que les opérateurs puissent intégrer directement l'accès aux clés dans leurs systèmes de gestion des membres, de réservation ou PMS. Lorsqu'une réservation est créée, un code de retrait de clé peut être émis automatiquement. Lorsqu'un plan de membre se termine, ses autorisations peuvent être révoquées via le même flux de travail qui gère la facturation.
Intégrations avec les plateformes d'hôtellerie et de location. Les intégrations prêtes à l'emploi avec Mews, Hostaway et Fleetio couvrent les hôtels, les locations à court terme et les opérations de flotte, qui se recoupent fortement avec les configurations de coliving et de coworking avec services.
Support multi-site. Les opérateurs gérant plusieurs sites peuvent tous les gérer à partir d'un seul compte, avec des fonctionnalités telles que le "Key Roaming" pour contrôler quelles clés peuvent être retournées à quels sites.
SSO et authentification moderne. L'authentification unique (Single Sign-On) Google et Microsoft est prise en charge, ainsi que l'authentification par QR code à la SmartBox.
Résistance hors ligne. Les SmartBoxes permettent le retrait de clés hors ligne en cas de coupure d'Internet, de sorte qu'un problème de connectivité n'empêche personne d'accéder au bâtiment ou aux installations.
S'adapte à l'espace. Une SmartBox peut être configurée pour une seule clé ou plusieurs milliers de clés, avec une capacité ajoutée à mesure que l'opérateur se développe.
Tarification mensuelle fixe et prévisible. Keycafe facture un forfait mensuel fixe par site, que vous gériez 9 ou 400 clés, ce qui est inhabituel dans un secteur où la plupart des systèmes d'accès numériques augmentent les coûts par porte ou par identifiant. Pour les opérateurs d'espaces partagés, cela signifie que l'inventaire des clés peut croître avec l'entreprise sans que la facture de gestion des accès n'augmente en conséquence.
L'avantage pratique pour les opérateurs d'espaces partagés est évident. Vous bénéficiez d'un contrôle d'accès basé sur le cloud, d'une journalisation en temps réel, de l'automatisation via API et d'une intégration à votre pile logicielle existante, mais vous continuez à travailler avec les serrures et les clés que vous possédez déjà. Le déploiement peut se faire en quelques jours plutôt qu'en semaines ou en mois comme l'exigerait une modernisation complète des serrures intelligentes à l'échelle d'un bâtiment, l'investissement initial est considérablement réduit, et le coût récurrent est prévisible plutôt que d'augmenter avec chaque nouvelle clé ou porte. Étant donné que 60 % des opérateurs citent l'augmentation des coûts opérationnels comme leur principal défi de marché, disposer d'un poste de dépense pour la gestion des accès qui n'explose pas à mesure que l'espace se développe représente un avantage opérationnel significatif. Pour les opérateurs qui souhaitent les avantages opérationnels modernes sans perturber les locataires ni retirer le matériel fonctionnel, c'est souvent le point de départ le plus judicieux, et dans de nombreux cas, cela s'avère être la solution à long terme plutôt qu'une étape transitoire.
Cela s'accorde également bien avec les serrures intelligentes là où elles apportent une réelle valeur ajoutée. Un opérateur de coworking pourrait utiliser des identifiants mobiles à la porte d'entrée et dans les salles de conférence, tout en utilisant Keycafe pour les clés de bureau, les clés de boîtes aux lettres, le stockage et les véhicules partagés. Les deux approches ne sont pas mutuellement exclusives, et les traiter comme une pile hybride offre souvent une meilleure rentabilité que d'opter pour l'une ou l'autre de manière exclusive.
Où cela nous mène-t-il ensuite ?
Quelques tendances à surveiller d'ici 2026 et au-delà :
La sécurité comme service. Sur les marchés secondaires et tertiaires américains, l'ensemble des solutions de sécurité du fournisseur de coworking fonctionne de plus en plus comme l'infrastructure de cybersécurité partagée de la région pour les petites entreprises, regroupant le contrôle d'accès physique, le Wi-Fi segmenté et la surveillance dans la redevance mensuelle.
L'IA dans les opérations. Les analystes du secteur s'attendent à ce que l'IA passe du statut de mot à la mode à celui de pilier opérationnel d'ici 2028, la plupart des opérateurs professionnels de coliving l'utilisant pour la tarification dynamique, la maintenance prédictive, l'appariement automatisé des résidents et la communication axée sur les chatbots. Les données d'accès constituent l'une des entrées les plus claires alimentant ces modèles.
L'institutionnalisation favorise la standardisation. À mesure que les capitaux institutionnels affluent vers le coworking et le coliving, les investisseurs exigent la standardisation, des rapports en temps réel sur l'occupation et la maintenance, et des pistes d'audit numériques. L'ère de la gestion de centaines de portes à partir d'une feuille de calcul et d'une armoire à clés est, en pratique, révolue.
Les piles hybrides deviennent la norme. Plutôt que de choisir entre serrures intelligentes et armoires à clés intelligentes, les opérateurs utilisent de plus en plus les deux. Les identifiants mobiles couvrent les portes périphériques à fort trafic et les espaces de commodité, tandis que les systèmes de gestion de clés basés sur le cloud gèrent tout le reste.
En résumé
Le coworking et le coliving sont passés du stade expérimental à celui d'institution, et le contrôle d'accès a évolué avec eux. La destination est la même, quelle que soit la voie choisie par les opérateurs : faire entrer les bonnes personnes dans les bons espaces au bon moment, avec un registre clair de ce qui s'est passé.
Ce qui a changé, c'est que le choix n'est plus entre les « clés à l'ancienne » et une « modernisation numérique complète et coûteuse ». Les systèmes de gestion de clés connectés au cloud comme Keycafe permettent d'intégrer les clés physiques à l'ère moderne du contrôle d'accès sans le coût et les perturbations liés au remplacement de chaque serrure du bâtiment. Pour la plupart des espaces partagés, c'est la version pratique de ce que l'industrie appelle depuis toujours l'accès intelligent.
