La plupart des réglementations sur les locations de courte durée portent sur qui peut louer, pour combien de nuits et à quel taux d'imposition. Madrid a fait quelque chose d'inhabituel. Ses règles régissent désormais le chemin physique qu'un client emprunte du trottoir à la porte.
Cela fait de Madrid la seule ville de cette série où la conception de l'accès n'est pas une préférence opérationnelle. C'est la condition d'obtention de la licence.
Ce qu'exige réellement le Plan RESIDE
Le Plan RESIDE, approuvé par la Comunidad de Madrid en août 2025, a remplacé le Plan Especial de Hospedaje de 2019 et a réorganisé l'emplacement des hébergements touristiques dans la capitale. Son principe directeur est une interdiction de la dispersion : la ville ne veut plus de meublés de tourisme éparpillés dans des immeubles habités par des résidents.
En pratique, cela se traduit par deux formes autorisées.
Dans le centre historique, la nouvelle utilisation touristique est limitée aux immeubles entièrement dédiés à l'hospedaje ou à l'usage tertiaire. Un appartement dans un immeuble résidentiel partagé n'est pas éligible.
En dehors du centre historique, un appartement touristique dans un immeuble résidentiel partagé n'est autorisé que s'il dispose d'un accès indépendant directement depuis la rue, au rez-de-chaussée ou au premier étage. Pas de portail partagé. Pas d'escalier partagé avec les résidents.
Le Decreto 27/2026, publié début avril 2026 et en vigueur à partir du 26 avril 2026, a encore renforcé le cadre. Il a introduit le certificat d'adéquation CIVUT, délivré par un technicien qualifié, exigé l'accord exprès de la comunidad de propietarios à une majorité des trois cinquièmes, fixé des surfaces minimales, et exclu entièrement les logements protégés de l'usage touristique.
À cela s'ajoute le tableau national : le numéro de registre unique de location NRUA, requis pour la publicité sur les plateformes, et l'enregistrement des clients SES Hospedajes dans les 24 heures suivant l'arrivée. Des amendes dans le cadre municipal auraient atteint des montants à six chiffres en euros.
La statistique principale vous indique où cela mène. On estime que Madrid compte plus de 16 000 appartements touristiques, dont seulement environ 7 % fonctionnent avec la licence appropriée. Quoi qu'il arrive ensuite, cela implique qu'un grand nombre d'exploitants devront soit se légaliser, soit quitter le marché.
La réglementation décrit une remise de clés
Relisez l'exigence d'accès indépendant en tant qu'opérateur plutôt qu'en tant qu'avocat.
La ville dit : votre client doit arriver à une porte qui s'ouvre sur la rue et ne doit pas passer par les parties de l'immeuble utilisées par les résidents. Pas de déambulation dans un portail partagé. Pas de prise d'ascenseur résidentiel avec une valise à minuit. Pas de regroupement dans une cage d'escalier pour essayer de comprendre quel code correspond à quel appartement.
Chaque plainte qui a produit cette règle est, à la base, une plainte concernant l'arrivée. Et l'arrivée est le moment exact où la remise de vos clés a lieu.
Ce qui signifie que le modèle opérationnel conforme et le modèle opérationnel bien géré ont convergé. La configuration vers laquelle la réglementation vous oriente est celle où un client se rend directement à un point contrôlé au niveau de la rue, est identifié, récupère une clé et entre par une porte qui appartient à votre exploitation plutôt qu'aux résidents de l'immeuble.
C'est la description d'une **SmartBox** correctement placée.
Trois modèles de déploiement pour le cadre de Madrid
Opérations d'hospedaje en immeuble entier. Si vous gérez un immeuble entièrement dédié à l'usage touristique ou tertiaire, que ce soit dans le Centro ou ailleurs, la position naturelle est une unité dans le hall d'entrée contenant toutes les clés de l'immeuble. C'est l'arrangement le plus propre disponible en Espagne : pas de question de comunidad de propietarios, car il n'y a pas de voisins résidentiels, et le client ne quitte jamais vos locaux. La capacité commence à 9 casiers sur une unité de base et augmente grâce à des modules d'extension en chaîne, de sorte qu'un immeuble de trente unités fonctionne à partir d'une seule installation.
Appartements au rez-de-chaussée et au premier étage avec accès indépendant. Lorsque votre licence repose sur une porte de rue privée, le point d'accès se situe à cette porte. Une unité murale à l'intérieur de l'entrée privée, après la porte de la rue mais avant l'appartement, maintient toute la séquence d'arrivée à l'intérieur de votre propre périmètre. C'est ce que la règle d'accès indépendant visait à produire.
Points de regroupement en dehors du centre historique. Les opérateurs possédant plusieurs appartements autorisés à travers Chamberí, Salamanca, Arganzuela, Tetuán ou Retiro préfèrent souvent un seul point d'accès dans un petit espace loué au rez-de-chaussée qui les dessert tous. Madrid est bien desservie par le métro et les distances entre les barrios adjacents sont modestes, donc une seule adresse avec des indications claires fonctionne. Cela permet également d'éviter d'avoir une conversation de comunidad distincte pour chaque immeuble.
La comunidad de propietarios, désormais avec voix au chapitre
Le Decreto 27/2026 a fait de l'accord exprès de la communauté une exigence, à une majorité des trois cinquièmes, et le cadre national espagnol du logement autorisait déjà les communautés à restreindre l'activité touristique par une majorité qualifiée.
Cela modifie l'ordre des opérations. La discussion avec la comunidad n'est plus quelque chose que vous avez après vous être engagé. C'est un élément de blocage, et cela se produit avant que le technicien ne délivre votre CIVUT.
Si vous participez à cette réunion, la question de l'accès est l'un des rares domaines où vous pouvez offrir quelque chose de concret à la communauté. La plupart des objections aux appartements touristiques dans les immeubles de Madrid portent sur le bruit dans le portail, les étrangers dans les escaliers, les bagages dans l'ascenseur, et le fait que personne ne sait qui se trouve dans l'immeuble. Un arrangement où les clients n'entrent jamais dans le portail partagé, sont vérifiés avant qu'une clé ne soit libérée et apparaissent dans un registre est une réponse directe à ces quatre points.
Apportez une proposition spécifique : l'emplacement exact, la manière dont il est fixé, ses dimensions, la façon dont il s'alimente et se connecte, et un engagement écrit concernant l'entretien et le retrait. Demandez ce qui devrait être vrai pour que la communauté accepte, et obtenez la réponse par écrit.
Identification et chaîne de documentation
L'obligation de déclaration des clients en Espagne passe par SES Hospedajes, avec des détails soumis dans les 24 heures suivant l'arrivée, et le numéro NRUA régit la possibilité même de faire de la publicité.
**Keycafe** se situe au point d'accès dans cette chaîne. Plutôt que de libérer une clé à quiconque détient un code, le système peut d'abord exiger une vérification d'identité avec photo, liant la remise à un individu confirmé. L'unité **MS5 Base Station** comprend une caméra et capture l'interaction, et l'enregistrement résultant nomme la personne, la clé et le moment, et s'exporte sur demande.
Pour être précis sur la limite : cela ne soumet pas votre rapport SES Hospedajes, n'obtient pas votre NRUA, ni ne délivre votre CIVUT. Cela répond à une question plus étroite : qui est entré physiquement et quand, et cela produit une documentation que vous pouvez remettre à un inspecteur, un assureur ou un président de communauté qui le demande.
Notes pratiques
Les connexions à Airbnb, Guesty, Hostaway et Res:harmonics génèrent et envoient automatiquement les identifiants d'accès sur confirmation, avec une **API** disponible pour les plateformes PMS espagnoles. Au niveau du boîtier, les clients peuvent utiliser l'écran tactile, scanner un QR, entrer un code PIN, tapoter un identifiant **NFC** ou présenter un passe de portefeuille, et les instructions apparaissent dans leur propre langue.
Physiquement, il occupe à peu près autant d'espace mural qu'une estampe encadrée, dépasse de quatre pouces et se fixe à tout type de mur. L'indice IP52 couvre une entrée privée abritée ou un hall intérieur, et non une façade de rue exposée. Les étés madrilènes plaident de toute façon pour un emplacement ombragé pour des raisons thermiques.
Les équipes de nettoyage, le personnel de maintenance et le personnel de l'immeuble détiennent chacun des identifiants individuels avec leurs propres plages horaires, plutôt que de partager un code qui circule indéfiniment.
Quand les règles décrivent votre opération
Il existe une opportunité inhabituelle dans le cadre madrilène, et il est bon de la nommer clairement. La plupart des réglementations demandent aux opérateurs de faire plus de travail sans avantage opérationnel. L'exigence d'accès indépendant de Madrid demande quelque chose qui s'avère également être la meilleure façon de gérer l'entreprise : une arrivée contrôlée, au niveau de la rue, vérifiée et qui n'implique pas les résidents de l'immeuble.
Avec environ neuf appartements touristiques sur dix dans la ville fonctionnant en dehors du cadre de la licence, un grand nombre d'opérateurs madrilènes sont sur le point de prendre des décisions quant à savoir s'ils doivent et comment se légaliser. La conception de l'accès est l'une des rares parties de cette décision qui s'autofinance.
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Les détails réglementaires contenus dans cet article reflètent les informations accessibles au public au moment de la rédaction et sont fournis à titre indicatif uniquement. Les règles municipales, celles de la Comunidad de Madrid et les règles nationales espagnoles concernant l'hébergement touristique ont été modifiées à plusieurs reprises et restent sujettes à des contestations juridiques. Confirmez les exigences actuelles auprès de l'Ayuntamiento de Madrid, de la Comunidad de Madrid et de conseillers espagnols qualifiés avant de prendre des décisions opérationnelles.
