Louer une chambre à un voyageur pour quelques nuits n'est pas une invention de 2008. C'est l'un des plus anciens arrangements commerciaux qui existent, et il a été réglementé, taxé et critiqué pendant la majeure partie de l'histoire documentée.
Ce qui a réellement changé récemment, ce n'est pas la pratique. C'est la mise en relation : qui peut trouver qui, avec quelle facilité et à quelle échelle. Ce seul changement est ce qui a transformé un commerce artisanal en une industrie et a généré la vague réglementaire que le secteur connaît actuellement.
Antiquité et Moyen Âge : les auberges et les origines du registre des hôtes
Partout où il y avait des routes commerciales, il y avait des hébergements payants. Les routes romaines possédaient des mansiones, des relais officiels, et des cauponae, des auberges commerciales plus modestes. Les chemins de pèlerinage à travers l'Europe médiévale soutenaient des réseaux d'auberges et de maisons d'hôtes monastiques.
Deux caractéristiques de cette époque subsistent presque inchangées.
Les devoirs de l'aubergiste. Le droit coutumier anglais a développé l'idée qu'un aubergiste qui s'offrait au public assumait des obligations : accueillir les voyageurs, garder leurs biens en sécurité et répondre de ce qui se passait sur les lieux. Ce cadre est l'ancêtre lointain des obligations modernes de diligence des fournisseurs d'hébergement.
Le registre des hôtes. Exiger des aubergistes qu'ils enregistrent qui séjournait est une pratique très ancienne, et il s'agissait toujours pour l'État de savoir qui circulait. Cela est toujours d'actualité : le signalement des hôtes à la police en Italie dans les 24 heures repose sur une législation dont les racines se trouvent dans une loi consolidée de 1931 sur la sécurité publique. Le système espagnol exige une soumission dans les 24 heures. La technologie est désormais un portail web ; l'obligation est, elle, ancestrale.
XVIIIe et XIXe siècles : villes d'eaux, hébergements balnéaires et pensions de famille
La forme moderne reconnaissable apparaît avec les voyages de loisirs de masse.
Les villes balnéaires britanniques, les villes thermales continentales et les stations côtières à travers l'Europe et l'Amérique du Nord ont développé des économies fondées sur la location de chambres aux visiteurs à la semaine. Les propriétaires, les pensions de famille, et plus tard les chambres d'hôtes, étaient toutes des entreprises de location à court terme dans le plein sens du terme.
Les chemins de fer ont fait le travail. Le transport bon marché, régulier et à longue distance a créé un public de voyageurs de la classe moyenne, et toute une catégorie de petits opérateurs est apparue pour les héberger.
Deux autres développements des XIXe et début XXe siècles sont à noter :
L'hôtel de villégiature construit à cet effet, qui a professionnalisé et industrialisé le secteur, et a créé une tension concurrentielle avec l'hébergement informel qui n'a jamais disparu.
La location de gîtes et cottages, qui, au milieu du XXe siècle, était une activité substantielle en Grande-Bretagne, en France et ailleurs, coordonnée par des annonces classées, des agents locaux et des brochures imprimées.
Le XXe siècle : agences, multipropriété et petites annonces
Au cours des décennies d'après-guerre, l'industrie possédait une structure fonctionnelle qui serait reconnaissable par quiconque dans le secteur aujourd'hui, à l'exception d'Internet.
Les agences de location de vacances percevaient des commissions pour mettre en relation les propriétaires avec les visiteurs, géraient les réservations et détenaient souvent les clés. Ce dernier détail est à noter : la gestion professionnelle des clés n'est pas un problème moderne, c'était une fonction essentielle d'une agence de location pendant la majeure partie du XXe siècle.
La multipropriété est apparue dans les années 1960 et 1970, offrant une utilisation fractionnée de biens immobiliers de villégiature. Ce fut une véritable innovation en matière de structure de propriété et a acquis une mauvaise réputation en raison de techniques de vente agressives.
Les petites annonces dans les journaux et les magazines spécialisés étaient la manière dont la plupart des propriétaires indépendants trouvaient des clients. La contrainte était la portée : votre marché était constitué de quiconque lisait cette publication.
1995 à 2007 : Internet élimine le problème de la mise en relation
Le premier véritable changement n'a pas été une place de marché avec paiements. C'était simplement des annonces que n'importe qui pouvait trouver.
1995 : Vacation Rentals By Owner (VRBO) est lancé, permettant aux propriétaires de s'inscrire directement auprès des voyageurs. Craigslist est lancé la même année et devient un canal informel significatif.
1996 : Bookings.nl, devenu plus tard Booking.com, est lancé aux Pays-Bas. Son idée fondatrice était de permettre la réservation auprès de multiples fournisseurs plutôt que d'une seule chaîne.
À la fin des années 1990 et au début des années 2000, HomeAway, TripAdvisor, Expedia et d'autres ont développé une industrie du voyage en ligne. Les avis ont fait leur apparition, et avec eux une forme de confiance distribuée : des inconnus se portant garants d'autres inconnus.
En 2007, un propriétaire indépendant pouvait atteindre une audience mondiale, recevoir des demandes par e-mail et être évalué par d'anciens clients. Ce qui manquait encore, c'était le paiement intégré, la réservation instantanée et tout mécanisme permettant de faire confiance à une chambre d'appoint d'un particulier.
2008 à 2016 : la décennie des plateformes
2008 : Airbnb. Deux designers de San Francisco, qui avaient loué des matelas gonflables lors d'une conférence de design l'automne précédent, ont créé un site dédié. Les éléments qu'ils ont ajoutés au modèle existant étaient les paiements intégrés, les avis bidirectionnels et la vérification d'identité.
Cette combinaison a permis ce que l'ère des petites annonces ne pouvait pas : elle a fait de la chambre d'appoint d'un inconnu un produit commercial viable.
La croissance du secteur à partir de là fut extraordinairement rapide, et son caractère a évolué au fil du temps. Ce qui a commencé comme un véritable partage de logement a attiré des opérateurs professionnels, puis des investisseurs, puis des capitaux institutionnels. Les sociétés de gestion immobilière, les gestionnaires de canaux, les outils de tarification dynamique, les places de marché de nettoyage et les systèmes d'échange de clés sont tous apparus pour servir les opérateurs gérant des portefeuilles plutôt que de simples chambres d'appoint.
Au milieu des années 2010, l'industrie avait développé une strate professionnelle reconnaissable, et les villes étaient confrontées à un problème identifiable.
2016 à aujourd'hui : l'ère réglementaire
C'est la partie que la plupart des historiques du secteur omettent, et c'est pourtant la période décisive.
Les plaintes étaient constantes d'une ville à l'autre, aussi différentes soient-elles : l'offre de logements retirée de l'usage résidentiel, les nuisances de voisinage, les revenus non taxés et la sécurité dans des propriétés jamais conçues ni inspectées comme hébergement.
Les réponses réglementaires se regroupent en catégories reconnaissables, et après avoir étudié en détail quinze juridictions, les schémas sont étonnamment cohérents.
Plafonds de nuit. Amsterdam, 90 nuits à Londres, Paris à 90, Los Angeles à 120, Toronto et Sydney à 180. Le mécanisme est le même partout : autoriser l'activité, limiter son intensité.
Exigences de résidence principale. Le test de résidence de 275 nuits de San Francisco, la règle de la résidence principale de Toronto, l'exigence provinciale de la Colombie-Britannique, le test de six mois de Los Angeles. Ces mesures ciblent spécifiquement le modèle d'investisseur tout en protégeant le véritable partage de logement.
Enregistrement et application par les plateformes. Le tournant décisif. Une fois qu'une ville exige un numéro sur chaque annonce et oblige les plateformes à le vérifier, l'application ne dépend plus des inspecteurs et des plaintes. La loi locale 18 de New York en est la démonstration la plus claire : le nombre d'annonces serait tombé d'environ 22 000 à environ 2 300 après le début de l'application en septembre 2023.
Droit de veto au niveau de l'immeuble. De plus en plus l'instance qui décide réellement. L'Espagne exige désormais une majorité des trois cinquièmes des propriétaires d'un immeuble. Victoria permet à une association de propriétaires d'interdire les séjours de courte durée par une résolution à 75 %. La préemption d'État de la Floride sur les règles locales n'atteint délibérément pas les associations de copropriétaires.
Suppression progressive pure et simple. Barcelone a déclaré qu'elle ne renouvellerait pas environ 10 000 licences d'appartements touristiques à leur expiration en 2028, et la Cour constitutionnelle espagnole a confirmé ce cadre en mars 2025.
Règles de données à l'échelle de l'UE. Le règlement 2024/1028 pousse les États membres vers des régimes d'enregistrement avec partage de données par les plateformes, ce qui explique l'apparition rapide de systèmes comparables à travers l'Europe.
Ce que le schéma révèle en réalité
Trois observations issues d'une perspective à long terme.
L'activité est ancienne ; les frictions sont nouvelles. Les gens ont toujours loué des chambres aux voyageurs. Ce à quoi les villes réagissent, ce n'est pas la pratique, mais son ampleur et sa concentration, que les plateformes ont rendues possibles.
La réglementation a constamment favorisé les séjours plus longs. Presque toutes les juridictions tracent une ligne, généralement entre 21 et 31 nuits, au-delà de laquelle les règles cessent largement de s'appliquer. Le résultat prévisible est un secteur de location à moyen terme vaste et en pleine croissance, desservant les relocalisations, les entrepreneurs, le personnel médical et les placements d'assurance. C'est la partie du marché qui connaît la croissance la plus rapide dans plusieurs des villes que nous avons étudiées, et c'est un produit direct de la conception réglementaire.
Les obligations sont revenues à celles de l'auberge. Identifiez vos hôtes. Signalez les séjours. Tenez des registres. Répondez de la conduite sur les lieux. Soyez joignable en cas de problème. Un aubergiste romain reconnaîtrait chaque élément de cette liste.
La suite des événements
Deux directions semblent raisonnablement claires.
Consolidation vers des opérateurs professionnels, car la conformité est devenue un coût et un travail considérables. Les numéros d'enregistrement, le signalement des hôtes, la certification de sécurité, le dépôt des déclarations fiscales et la conservation des dossiers favorisent les opérateurs dotés de systèmes.
Convergence avec l'hôtellerie. À mesure que les obligations de location à court terme en viennent à ressembler aux obligations hôtelières, l'écart opérationnel se réduit. La distinction qui demeure est le bâtiment, et non le corpus réglementaire.
Aucun de ces scénarios n'est un retour à 2015, ni la fin du secteur. C'est à cela que ressemble une industrie après qu'elle cesse d'être une nouveauté.
Cet article s'appuie sur des sources historiques accessibles au public et sur nos propres recherches concernant la réglementation actuelle des locations à court terme dans quinze juridictions. Les détails réglementaires reflètent la situation au moment de la rédaction et sont susceptibles de changer fréquemment. Certaines attributions historiques, notamment pour les pratiques d'hébergement antiques et médiévales, sont nécessairement générales. Si vous repérez une erreur, veuillez nous en informer et nous la corrigerons.
