Dernière révision : 27 juillet 2026. Ceci est une refonte complète. Les montants des frais de la version précédente ont été supprimés plutôt que répétés, car ils changent annuellement et doivent être obtenus auprès de l'autorité émettrice.
La version courte
- Il n'y a pas de règle unique "Miami". L'État de Floride, le comté de Miami-Dade, la ville de Miami et la ville de Miami Beach réglementent chacun séparément, et ils utilisent des définitions différentes de "court séjour".
- Vous avez besoin de jusqu'à quatre approbations gouvernementales, plus une cinquième qui n'est pas du tout gouvernementale.
- L'association de copropriétaires ou l'association des propriétaires est celle qui arrête le plus souvent les gens. La préemption de l'État de Floride sur les règles locales de location de vacances ne s'applique pas aux associations.
- Obtenez votre certificat d'utilisation avant de faire de la publicité. Miami-Dade l'exige avant de publier une annonce sur toute plateforme.
- Le zonage décide de tout. Miami utilise des zones de transect ; Miami Beach interdit les locations à court terme dans la plupart des zones résidentielles.
- Les pénalités de Miami Beach sont parmi les plus élevées des États-Unis, signalées à partir de 20 000 $ pour une première infraction.
- La Floride taxe toute location de six mois ou moins comme transitoire.
Le problème des quatre définitions
Commencez ici, car presque toutes les erreurs en découlent.
| Autorité | Comment elle définit ce qu'elle réglemente |
|---|---|
| Floride (impôt) | La location de logements pour six mois ou moins est une location transitoire imposable |
| Floride (licence) | La propriété louée plus de trois fois par an pour des périodes de moins de 30 jours nécessite une licence d'hébergement public |
| Comté de Miami-Dade | L'hébergement en location transitoire est un séjour de six mois ou moins |
| Ville de Miami Beach | La location à court terme est un séjour de moins de six mois et un jour |
Une réservation peut donc être "à court terme" pour une autorité et non pour une autre. Déterminez quelles définitions s'appliquent à votre adresse avant de construire un plan d'affaires autour d'un chiffre.
Niveau 1 : L'État de Floride
Licence DBPR. Le Département de la Réglementation Commerciale et Professionnelle, par l'intermédiaire de sa Division des Hôtels et Restaurants, délivre des licences aux établissements d'hébergement public, y compris les locations de vacances. Il existe deux catégories principales : Habitations et Copropriétés. Opérer sans licence est illégal. Des licences de groupe sont disponibles pour les exploitants disposant de plusieurs unités.
Enregistrement auprès du Département du Revenu. Vous vous enregistrez à des fins de taxe de vente et de taxe sur les locations transitoires.
Préemption d'État et sa limite. La loi de Floride limite l'étendue de la réglementation des locations de vacances par les gouvernements locaux. Cela semble protecteur, et puis vous arrivez à l'exception la plus importante : la préemption ne s'applique pas aux associations de propriétaires ou aux associations de copropriétaires. Leurs documents constitutifs peuvent interdire ou restreindre les locations à court terme, quels que soient les permis de l'État, du comté ou de la ville.
Lisez la déclaration et les règles de l'association avant d'acheter. Une confirmation écrite de l'association, pas de l'agent immobilier et pas "l'ancien propriétaire le faisait".
Niveau 2 : Comté de Miami-Dade
Les normes du comté pour les locations de vacances à court terme se trouvent dans la Section 33-28 du Code du comté de Miami-Dade.
Points clés des propres directives du comté :
Le certificat d'utilisation vient en premier. Vous devez obtenir un certificat d'utilisation (CU) avant de lister et de faire de la publicité pour la propriété sur toute plateforme de pair à pair. Pas après. Pas pendant que l'annonce est active.
Autorisation de l'association. Si la propriété fait partie d'une copropriété ou d'une association de propriétaires, une autorisation écrite est requise.
Compte de taxe touristique. Toute personne louant un hébergement transitoire pour six mois ou moins doit s'enregistrer pour un compte de taxe touristique et percevoir et reverser mensuellement les taxes de développement des congrès et du tourisme.
Inspection. Le processus de CU implique une inspection, et il vous sera demandé de présenter vos licences et dossiers démontrant la conformité aux exigences de l'État et du comté. Le certificat et son numéro doivent être affichés visiblement sur la propriété.
Si vous êtes dans une municipalité, le comté n'est pas votre seule autorité. Le comté stipule directement que les propriétaires dans les municipalités incorporées doivent contacter ce gouvernement municipal pour ses propres réglementations. La section 33-28 régit le Miami-Dade non incorporé.
Pénalités. Les violations sont soumises au barème des sanctions civiles du Chapitre 8CC du code du comté. Séparément, une fois qu'une citation a été émise pour une violation de la Section 33-28, des frais de violation sont ajoutés au coût d'obtention d'un CU : le comté cite 231,90 $ plus le double du coût du certificat.
Sources : Comté de Miami-Dade, Locations de vacances à court terme (Conformité de quartier) et Locations de vacances à court terme (Normes de construction)
Niveau 3 : La ville de Miami
La ville de Miami opère indépendamment du comté et est généralement considérée comme l'une des juridictions les plus strictes de Floride.
Zones de transect. Le code de zonage de Miami divise la ville en zones de transect allant de T1 à T6. Les locations à court terme sont généralement autorisées dans les zones T4, T5, T6 et CI-HD, et généralement non autorisées dans la zone T3, qui couvre la plupart des quartiers résidentiels à faible densité. Votre adresse détermine la réponse, alors vérifiez la zone spécifique plutôt que le nom du quartier.
Conversion en usage d'hébergement. Lorsque cela est permis, la ville met en œuvre un processus formel qui peut inclure un Plan de Gestion Opérationnelle, un certificat d'utilisation et d'occupation, la licence DBPR, et un Reçu de Taxe Professionnelle de la ville. Les inspections et les renouvellements font partie du cycle de vie continu.
Reclassification du bâtiment. Lorsqu'une part significative des unités d'un bâtiment est convertie à un usage transitoire, la ville peut exiger une reclassification, ce qui peut entraîner des normes de sécurité et opérationnelles supplémentaires du type appliqué aux appart-hôtels ou aux copropriétés-hôtels.
Zones à faible densité. Lorsque la location à court terme est autorisée dans des zones résidentielles d'habitation ou à faible densité, la partie responsable peut être tenue de résider sur place pendant plus de six mois par an.
Niveau 4 : La ville de Miami Beach
Miami Beach est la plus stricte des quatre et les pénalités sont la raison d'être prudent.
Définition. La location à court terme signifie un séjour de moins de six mois et un jour.
Zonage. Les locations à court terme sont interdites dans tous les quartiers de maisons unifamiliales et dans une grande partie du parc multifamilial. Seuls des quartiers spécifiques autorisent l'occupation transitoire. Miami Beach publie un outil de recherche pour que vous puissiez vérifier une adresse spécifique.
Ce dont vous avez besoin là où c'est autorisé :
- Licence DBPR de Floride
- Certificat d'utilisation du comté de Miami-Dade
- Reçu de taxe professionnelle de Miami Beach
- Certificat de taxe de séjour de Miami Beach
- Certificat d'utilisation approuvé, acte de garantie enregistré ou acte de vente, statuts, numéro d'identification fédéral, certificat annuel de revente de Floride et licence d'État, conformément aux exigences publiées par la ville
La lettre de l'association. Pour les unités de copropriété, Miami Beach exige une lettre de l'association confirmant que l'activité de location transitoire est autorisée à cette adresse. La lettre doit être datée des 60 jours précédents, et si l'association elle-même ne détient pas de reçu de taxe professionnelle actif, celui-ci doit être approuvé avant que la ville ne délivre celui de l'unité.
Cette exigence mérite d'être soulignée. Votre licence municipale dépend d'un document que votre association peut refuser de renouveler.
Limites d'occupation. Miami Beach applique des règles d'occupation strictes qui ne sont pas proportionnelles au nombre de chambres, et les avis requis couvrant l'occupation, les contacts d'urgence et les règles de bruit doivent être affichés sur la propriété.
Pénalités. Les rapports indiquent constamment des amendes à Miami Beach à partir de 20 000 $ pour une première infraction et pouvant dépasser 100 000 $ pour des violations répétées, avec des chiffres d'environ 1 500 $ par jour cités pour les manquements à la durée minimale de séjour dans les zones restreintes. L'application peut également inclure des privilèges, des ordonnances de fermeture, l'expulsion des clients et la suspension de la plateforme.
Confirmez les montants actuels auprès de la ville. Ce sont les pénalités de location à court terme les plus élevées du pays et non un chiffre à prendre sur un blog.
Sources : Ville de Miami Beach, Exigences en matière de location à court terme et l'outil de recherche d'adresse Practice Safe Renting de la ville
Taxes, cumulées
Miami a plus de niveaux de taxation que la plupart des marchés américains.
| Niveau | Ce que c'est |
|---|---|
| État de Floride | Taxe de vente et taxe sur les locations transitoires, via le Département du Revenu |
| Comté de Miami-Dade | Taxes sur les congrès et le développement touristique, reversées mensuellement, nécessite un compte de taxe touristique |
| Miami Beach | Taxe de séjour, déclarée à 4% sur les revenus bruts des locations à court terme |
Le piège : les plateformes peuvent collecter et reverser certaines de ces taxes automatiquement, mais pas toutes. La taxe de séjour de Miami Beach en particulier exige souvent un enregistrement et une déclaration séparés, même lorsqu'une plateforme gère les montants de l'État et du comté. Confirmez exactement quels niveaux votre plateforme couvre et quels sont les vôtres, par écrit, avec un comptable de Floride.
Une liste de contrôle pratique
- Identifiez chaque autorité ayant juridiction sur votre adresse : État, comté et ville si elle est incorporée
- Confirmez que votre zone autorise les locations à court terme, en utilisant la carte ou l'outil de recherche de la ville
- Obtenez une autorisation écrite de votre association de copropriétaires ou de propriétaires, et notez son renouvellement
- Demandez la licence DBPR de Floride
- Enregistrez-vous auprès du Département du Revenu de Floride
- Obtenez le Certificat d'utilisation de Miami-Dade avant de faire de la publicité où que ce soit
- Enregistrez-vous pour un Compte de Taxe Touristique du comté et mettez en place la remise mensuelle
- Obtenez le Reçu de Taxe Professionnelle de la ville, et à Miami Beach le Certificat de Taxe de Séjour
- Préparez un Plan de Gestion Opérationnelle si la ville de Miami l'exige
- Affichez votre numéro de certificat et les avis requis sur la propriété
- Confirmez quelles taxes votre plateforme remet et lesquelles vous remettez
- À Miami Beach, suivez la validité de 60 jours de votre lettre d'association
Sources officielles vérifiées
Comté de Miami-Dade
- Locations de vacances à court terme, Conformité de quartier
- Locations de vacances à court terme, Normes de construction
Ville de Miami Beach
Nommées, non liées
- Section 33-28, Code du comté de Miami-Dade, la norme opérationnelle pour Miami-Dade non incorporé
- Chapitre 8CC, Code du comté de Miami-Dade, barème des sanctions civiles
- Chapitre 509, Lois de la Floride, licences d'hébergement public
- Département de Floride des affaires et de la réglementation professionnelle, Division des hôtels et restaurants
- Département du revenu de Floride, taxe sur les locations transitoires
- Code de zonage de la ville de Miami (Miami 21), zones de transect
- Dispositions du code de la ville de Miami Beach concernant l'interdiction de la location à court terme dans les quartiers résidentiels
- La déclaration, les statuts et les règlements de votre association, qui ne sont pas soumis à la préemption de l'État
Avertissement important
Cet article ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier. Il s'agit d'informations générales rédigées pour un lecteur non spécialisé, par une société de gestion de clés plutôt qu'un cabinet d'avocats.
Miami est l'un des environnements de location à court terme les plus fragmentés des États-Unis. Quatre autorités le réglementent en utilisant des définitions différentes, les règles changent aux limites des villes et des comtés, et les litiges sur la portée de la préemption de l'État de Floride sur la réglementation locale des locations de vacances sont en cours. Les montants des frais et les barèmes des pénalités sont révisés. Votre association de copropriétaires ou de propriétaires peut interdire l'activité, quels que soient les permis que vous détenez.
Vérifiez votre adresse spécifique auprès du comté et de la municipalité concernée, et lisez les documents constitutifs de votre association, avant d'agir. Compte tenu des niveaux de pénalité à Miami Beach en particulier, engagez un avocat de Floride et un comptable local avant d'engager des capitaux.
Si vous repérez une erreur, une omission ou quelque chose qui doit être mis à jour, veuillez nous le faire savoir et nous le corrigerons.
