Dernière mise à jour : 27 juillet 2026. L'Italie a réformé son cadre de location à court terme entre 2024 et 2026. Si vous consultez un guide rédigé avant 2025, l'exigence centrale décrite ici n'existait pas encore.
En bref
- Une location courte durée en Italie signifie moins de 30 jours. Ce seuil régit presque tout le reste.
- Vous avez besoin d'un CIN, le code d'identification national. Il doit figurer dans chaque annonce et sur la propriété. Les amendes pour exploitation sans ce code vont de 800 € à 8 000 €.
- Chaque location touristique doit disposer de détecteurs de gaz et de monoxyde de carbone fonctionnels et d'extincteurs portatifs. Cela s'applique que vous exerciez une activité commerciale ou non. Amendes de 600 € à 6 000 €.
- Vous devez signaler chaque client à la police dans les 24 heures, ou dans les 6 heures pour les séjours de moins de 24 heures, via le portail Alloggiati Web. Le non-respect est une affaire pénale, non administrative.
- Les codes régionaux existent toujours. Une fois que vous détenez un CIN, vous faites de la publicité avec le CIN, mais vous devez généralement toujours être enregistré dans la base de données de votre région.
- Plus de quatre propriétés vous transforment en entreprise. Dépôt d'une SCIA requis, avec des amendes de 2 000 € à 10 000 € en cas de non-respect.
- Les boîtes à clés sont retirées de l'espace public à Rome, Florence et Milan. L'auto-enregistrement reste légal ; la boîte bon marché sur la balustrade ne l'est pas.
- L'impôt est une option à taux forfaitaire : 21 % sur une propriété que vous désignez, 26 % sur les autres, les plateformes retenant 21 % à la source.
Qu'est-ce qui est considéré comme une location courte durée
La loi italienne se base sur un seuil de 30 jours.
Les locations courtes (locazioni brevi) sont définies par l'Article 4 du Décret-Loi 50/2017, converti par la Loi 96/2017, comme des locations résidentielles de moins de 30 jours.
Au-delà de 30 jours, vous quittez le régime de la location courte durée. Le contrat doit être enregistré auprès de l'Agence des Recettes, le traitement fiscal diffère et l'obligation de signalement des clients fonctionne différemment.
Le cadre national distingue entre :
- La location non-entrepreneuriale, où vous louez une propriété sans l'exploiter comme une entreprise
- La location entrepreneuriale, qui nécessite le dépôt d'une SCIA et entraîne des obligations supplémentaires
- Les établissements d'hébergement (strutture ricettive), hôteliers et non hôteliers, définis par la loi régionale
Il est important de comprendre que le CIN et les exigences de sécurité s'appliquent à toutes ces catégories. Ce ne sont pas des obligations réservées aux entreprises.
Le CIN : le code d'identification national italien
C'est le changement central et ce que la plupart des anciens guides ne mentionnent absolument pas.
L'Article 13-ter du Décret-Loi 145/2023, converti par la Loi n° 191 du 15 décembre 2023, a créé le Codice Identificativo Nazionale (CIN), un code unique identifiant chaque propriété d'hébergement en Italie. Son objectif déclaré est de lutter contre l'hospitalité irrégulière.
Les modalités ont été établies par un décret du Ministère du Tourisme (Prot. 16726 du 6 juin 2024), qui a défini la manière dont les bases de données régionales échangent des données avec la base de données nationale, la Banca Dati delle Strutture Ricettive (BDSR).
L'avis confirmant que la BDSR était opérationnelle est paru dans la Gazzetta Ufficiale le 3 septembre 2024, fixant l'entrée en vigueur des règles à partir du 2 novembre 2024. Le Ministère a ensuite prolongé le délai de conformité jusqu'au 1er janvier 2025, avec des sanctions applicables à partir du 2 janvier 2025.
Qui en a besoin
- Les exploitants d'établissements d'hébergement hôteliers et non hôteliers tels que définis par la loi régionale
- Les propriétaires d'unités résidentielles louées à des fins touristiques
- Les propriétaires d'unités résidentielles louées sous le régime de la location courte durée de l'Article 4 du DL 50/2017
En d'autres termes, pratiquement toute personne louant une propriété résidentielle à court terme en Italie.
Ce que vous en faites
Vous obtenez le CIN via le portail BDSR du Ministère du Tourisme, et pour vous enregistrer, vous devez déjà avoir satisfait aux obligations administratives pertinentes pour votre propriété.
Le CIN doit ensuite apparaître :
- Dans chaque publicité et annonce, sur chaque plateforme, y compris étrangères
- Sur la propriété elle-même, affiché à l'extérieur
Le CIN et les codes régionaux
L'Italie avait des codes d'identification régionaux (CIR) avant le CIN, ce qui crée de la confusion.
En pratique : vous devez généralement toujours être enregistré dans la base de données touristique de votre région, et le code régional continue de fonctionner comme référence d'échange de données entre les systèmes régionaux et nationaux. Mais une fois que vous détenez le CIN, le CIN est ce qui figure dans votre publicité, remplaçant le code régional à cette fin.
Les régions varient dans la manière dont elles ont mis en œuvre cela, alors consultez l'office de tourisme de votre propre région. La Lombardie utilise Ross1000 ; d'autres régions ont leurs propres plateformes.
Sources : Ministero del Turismo, Foire aux questions BDSR (italien). Voir aussi les directives régionales publiées par la Regione Lombardia sur le CIN (PDF, italien) et par la Città Metropolitana di Bologna (italien).
Équipements de sécurité obligatoires
Cette obligation est souvent négligée et n'est pas facultative pour les petits exploitants.
En vertu de l'Article 13-ter, paragraphe 7, toutes les unités résidentielles louées à des fins touristiques, y compris les locations courtes durées, gérées sous quelque forme que ce soit, entrepreneuriale ou non, doivent être équipées de :
- Détecteurs fonctionnels de gaz combustible et de monoxyde de carbone
- Extincteurs portatifs conformes aux normes légales
Les propriétés exploitées sous forme entrepreneuriale doivent en outre satisfaire aux exigences de sécurité d'installation définies par les règles nationales et régionales.
Relisez cela si vous êtes un petit hôte non professionnel : "sous quelque forme que ce soit, entrepreneuriale ou non" signifie vous.
Sanction : 600 € à 6 000 €.
Signalement de vos clients à la police
Cette obligation précède le CIN de plusieurs décennies et entraîne les conséquences les plus graves.
L'Article 109 du TULPS (la loi consolidée sur la sécurité publique, Décret Royal 773/1931) exige des exploitants d'hébergements qu'ils signalent l'identité de leurs clients à la Questura locale. L'Article 19-bis du Décret-Loi 113/2018, converti par la Loi 132/2018 et en vigueur à partir du 4 décembre 2018, a étendu explicitement cette obligation aux propriétaires et sous-locataires louant une propriété pour moins de 30 jours.
Le signalement se fait exclusivement via Alloggiati Web, le portail de la police d'État, en utilisant les identifiants émis par la Questura pour la province où se trouve la propriété.
Les délais :
- Dans les 24 heures suivant l'arrivée du client
- Dans les 6 heures lorsque le séjour ne dépasse pas 24 heures
Points pratiques :
- Le décompte commence à partir de l'enregistrement physique, non de la réservation
- Tous les clients doivent être signalés, y compris les mineurs
- Le portail accepte les soumissions 24h/24 ; les week-ends et jours fériés ne prolongent pas le délai
- Chaque arrivée génère une nouvelle obligation
- Les gestionnaires immobiliers et les agences peuvent soumettre au nom du propriétaire, mais ont besoin d'une autorisation écrite et de leurs propres identifiants
Les sanctions pour signalement omis ou tardif sont de nature pénale, en vertu des Articles 109 et 17 du TULPS. C'est l'obligation à respecter en priorité.
Sources : Polizia di Stato, Informations sur le service Alloggiati Web et directives sur l'obligation et les contrôles (italien). Le portail lui-même est à alloggiatiweb.poliziadistato.it.
Quand vous devenez une entreprise
Deux seuils sont importants.
SCIA. À partir du 2 novembre 2024, la location touristique exercée sous forme entrepreneuriale doit être précédée d'une SCIA, la notification certifiée de début d'activité, déposée auprès de la Comune. La location de plus de quatre propriétés à des touristes est considérée comme une activité entrepreneuriale nécessitant une SCIA. Amende en cas de non-respect : 2 000 € à 10 000 €.
TVA et enregistrement d'entreprise. La gestion de plus de quatre unités de manière continue déclenche l'obligation d'ouvrir une position de TVA (partita IVA) et d'opérer en tant qu'entreprise, avec la comptabilité et la conformité qui en découlent.
Si vous approchez de l'un de ces seuils, obtenez des conseils comptables italiens avant de le franchir plutôt qu'après.
Boîtes à clés et auto-enregistrement : ce qui est réellement interdit
C'est le domaine le plus souvent mal rapporté en Italie actuellement, voici donc la position précise.
L'auto-enregistrement est légal. Une circulaire du Ministère de l'Intérieur de novembre 2024 avait soutenu que les boîtes à clés rendaient l'identification des clients impossible et incitait à l'identification en personne. Le 27 mai 2025, le Tribunal Administratif Régional du Latium (TAR Lazio) a annulé cette directive. Ce qui subsiste est l'obligation sous-jacente d'identifier vos clients et de les signaler via Alloggiati Web, ce que le tribunal a accepté comme pouvant être fait à distance et numériquement à condition que cela se produise réellement.
Les boîtes à clés sur l'espace public sont retirées. Séparément, et pour des motifs juridiques entièrement différents, plusieurs villes ont appliqué des règles de décorum urbain contre les dispositifs physiques :
- Rome a commencé à retirer les boîtes à clés des balustrades, portails, descentes pluviales, poteaux et façades en janvier 2025, initialement à Monti, avec des amendes d'environ 400 € par dispositif et dans certains cas, dirigées vers l'administrateur de l'immeuble
- Florence a agi pour des motifs similaires
- Milan a introduit sa propre interdiction des boîtes à clés sur le domaine public à partir de janvier 2026, avec des amendes allant de 100 € à 400 € plus les frais de retrait
Ce que cela signifie en pratique : un dispositif fixé sur l'espace public, le mobilier urbain ou une façade protégée est exposé. Un dispositif à l'intérieur d'un hall d'entrée privé, d'une cour intérieure ou d'un espace commercial que vous contrôlez n'est pas sur le domaine public.
Deux choses à vérifier avant d'installer quoi que ce soit : les règles actuelles de votre Comune concernant l'emplacement des dispositifs, et toute contrainte patrimoniale sur l'extérieur de votre bâtiment. Les façades des centres historiques des villes italiennes bénéficient fréquemment de protections via la Soprintendenza qui interdisent le perçage.
Les règles ici ont changé à plusieurs reprises et continuent de différer d'une ville à l'autre. Considérez votre propre Comune comme l'autorité compétente.
Fiscalité
L'option forfaitaire (cedolare secca)
Les revenus des locations courtes durées peuvent être imposés selon un régime forfaitaire au lieu de l'impôt sur le revenu ordinaire :
- 21 % sur une propriété que vous désignez
- 26 % sur les propriétés supplémentaires
La structure a changé en vertu de la loi de finances 2024, c'est pourquoi les anciens guides indiquent un taux forfaitaire de 21 %.
Retenue à la source par les plateformes
Airbnb, Booking.com et d'autres plateformes opérant en Italie appliquent une retenue à la source de 21 % sur les paiements aux propriétaires italiens. Ceci est imputable sur l'impôt que vous devez finalement, il s'agit donc d'une question de trésorerie plutôt que d'un impôt supplémentaire. Les plateformes transmettent également automatiquement des données à l'Agence des Recettes.
Ce flux de données automatique mérite qu'on s'y attarde. Les autorités fiscales italiennes recoupent désormais les données des plateformes, les enregistrements Alloggiati Web et la BDSR. Les rapports de la mi-2026 indiquent que l'Agence des Recettes traite les soumissions Alloggiati Web comme une source d'information fiscale, et non plus seulement de sécurité publique. La cohérence entre vos déclarations est plus importante qu'avant.
Taxe de séjour (tassa di soggiorno)
Fixée par chaque Comune, facturée par personne et par nuit, collectée par vous et reversée localement. Les taux, exemptions, plafonds de nuits et exigences de reçus varient tous selon la municipalité. Milan, par exemple, l'applique pour un maximum de 14 nuits consécutives dans la même propriété, avec des reçus à conserver.
Vérifiez la réglementation de votre propre Comune. Il n'y a pas de taux national.
Autres déclarations
Les statistiques régionales des flux touristiques (Ross1000 en Lombardie, équivalents ailleurs) et l'enregistrement des contrats pour les locations de plus de 30 jours sont des obligations distinctes.
La fiscalité italienne des locations courtes durées est véritablement complexe et interagit avec la résidence, le nombre de propriétés et le statut d'entreprise. Faites appel à un commercialista italien.
Sanctions, récapitulatif
| Infraction | Sanction |
|---|---|
| Pas de CIN | 800 € à 8 000 € |
| Dispositifs de sécurité manquants | 600 € à 6 000 € |
| Plus de quatre propriétés sans SCIA | 2 000 € à 10 000 € |
| Signalement des clients omis ou tardif | Pénale, en vertu des Articles 109 et 17 du TULPS |
| Boîte à clés sur l'espace public | Amendes municipales, environ 100 € à 400 € plus les frais de retrait, variant selon la ville |
Les montants sont périodiquement révisés. Confirmez les chiffres actuels auprès de l'autorité compétente.
Une liste de contrôle pratique
- Confirmez si votre location est entrepreneuriale ou non, et si vous approchez du seuil de quatre propriétés
- Enregistrez-vous dans la base de données touristique de votre région
- Obtenez votre CIN via le portail BDSR
- Affichez le CIN dans chaque annonce et sur la propriété
- Installez des détecteurs de gaz et de monoxyde de carbone et des extincteurs portatifs
- Obtenez les identifiants Alloggiati Web auprès de votre Questura provinciale
- Mettez en place un processus qui signale de manière fiable chaque client dans les 24 heures, ou 6 heures pour les courts séjours
- Déposez une SCIA auprès de votre Comune si vous opérez de manière entrepreneuriale
- Vérifiez les règles de votre Comune concernant les boîtes à clés et l'emplacement des dispositifs avant d'installer quoi que ce soit
- Confirmez le taux de votre taxe de séjour municipale, les plafonds et les exigences de reçus
- Choisissez la propriété qui bénéficiera du taux de 21 % et confirmez le traitement des autres
- Vérifiez les contraintes patrimoniales avant de fixer quoi que ce soit à une façade
Sources officielles vérifiées
Nationales
- Ministero del Turismo, Foire aux questions BDSR
- Polizia di Stato, Informations sur le service Alloggiati Web
- Polizia di Stato, directives sur l'obligation de signalement
- Portail Alloggiati Web
Directives régionales et locales sur le CIN
- Regione Lombardia, informations sur le CIN (PDF)
- Città Metropolitana di Bologna, entrée en vigueur du CIN
Nommées, non liées
Citées ci-dessus sans permalien vérifié. Recherchez dans la Gazzetta Ufficiale ou Normattiva par nom et numéro.
- Décret-Loi 145/2023, Article 13-ter, converti par la Loi n° 191 du 15 décembre 2023
- Décret du Ministère du Tourisme Prot. 16726 du 6 juin 2024, sur l'interopérabilité des bases de données
- Décret-Loi 50/2017, Article 4, converti par la Loi 96/2017, définissant les locations courtes durées
- Décret Royal 773/1931 (TULPS), Articles 17 et 109
- Décret-Loi 113/2018, Article 19-bis, converti par la Loi 132/2018
- Loi de finances 2024, sur le régime forfaitaire
- Arrêt du Tribunal Administratif Régional du Latium, 27 mai 2025, sur l'enregistrement à distance
- Règlements de votre propre Comune sur la taxe de séjour et l'emplacement des boîtes à clés
- Règles de la base de données touristique de votre propre Région
Avertissement important
Cet article ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier. Il s'agit d'informations générales rédigées pour un lecteur non-spécialiste, par une entreprise de gestion de clés plutôt qu'un cabinet d'avocats.
L'Italie superpose des règles nationales, régionales et municipales, et celles-ci interagissent différemment selon l'emplacement de votre propriété, le nombre que vous en possédez et si vous opérez en tant qu'entreprise. Les règles concernant les boîtes à clés et l'identification des clients ont changé à plusieurs reprises depuis fin 2024, y compris par le biais de litiges, et elles continuent de différer d'une ville à l'autre. La mise en œuvre régionale du CIN n'est pas uniforme. La taxe de séjour est entièrement municipale. Les montants des sanctions sont révisés périodiquement.
Vérifiez votre situation auprès des sources officielles ci-dessus, de l'office de tourisme de votre Région et de votre Comune avant d'agir. Pour toute question impliquant des enjeux financiers importants ou une exposition légale, engagez un commercialista italien et, lorsque la question est réglementaire plutôt que fiscale, un avocat italien familier avec votre municipalité.
Si vous repérez une erreur, une omission ou quelque chose qui nécessite une mise à jour, veuillez nous en informer et nous la corrigerons.
