Barselona yra vienintelis miestas šioje serijoje, kurio pabaigos data yra paskelbta.
2024 m. birželio mėn. miesto taryba paskelbė, kad nė viena iš maždaug 10 100 esamų HUT turizmo paskirties licencijų nebus atnaujinta. Jos baigs galioti iki 2028 m. lapkričio mėn. Ispanijos Konstitucinis Teismas patvirtino planą 2025 m. kovo mėn., atmesdamas savininkų ir platformų skundus. Nuo 2014 m. moratoriumo nebuvo išduota jokių naujų HUT licencijų, o PEUAT planavimo sistema sustiprino įšaldymą 2017 m. Esamos licencijos negali būti atnaujinamos ir perduodamos tik su visišku nekilnojamojo turto pardavimu.
Nuo 2029 m. turistų apgyvendinimas visame bute iki 31 nakties gyvenamuosiuose pastatuose neturės teisinio kelio miesto ribose. Licencijuoti viešbučiai, nakvynės namai ir apartamentai skirtuose komerciniuose pastatuose priklauso kitam režimui ir nėra laipsniško nutraukimo dalis.
Tai yra maždaug du su puse metų veiklos, ir kiekvieną veiklos sprendimą paverčia kapitalo paskirstymo klausimu. Ne „ar tai pagerina verslą“, bet „ar tai vis dar bus naudinga 2029 m.?“
Du su puse metų yra ilgas ir trumpas laikas
Abu teiginiai yra teisingi, ir Barselonos operatoriai nesutaria, kas svarbiau.
Tai ilgas laikas ta prasme, kad rinka vis dar veikia. Užimtumas ir kainos mieste išlieka vieni didžiausių Europoje, o licencijuoti operatoriai turi dar keletą prekybos sezonų. Pasitraukimas dabar reiškia palikti realius pinigus ant stalo.
Tai trumpas laikas ta prasme, kad viskas, ką perkate šiandien, turi atsipirkti, kol modelis pasibaigs, arba būti perduodama tam, kas bus toliau. Penkerių metų atsipirkimas į konkrečiai turistų nuomai skirtą investiciją neperžengia šios ribos. Programinės įrangos prenumerata, susieta su nakties apyvarta, nustoja būti naudinga, kai tik nustoja nakties apyvarta.
Taigi, sąžiningas bet kokių Barselonos išlaidų įvertinimas dabar yra dviejų dalių testas. Ar tai atsipirks per likusį laikotarpį? Ir jei atsakymas neigiamas, ar tai išliks po pereinamojo laikotarpio?
Prie ko iš tikrųjų pereina Barselonos operatoriai
Niekas neuždaro verslo. Jie keičia verslo pobūdį, ir dominuoja trys kryptys.
Apsistojimas 32 naktims ir ilgiau. Virš 31 nakties nuosavybė išeina iš turizmo reguliavimo ir patenka į gyvenamąją ar sezoninę nuomą pagal Miesto nuomos įstatymą, didelėje miesto dalyje taikant Katalonijos nuomos reguliavimą. Turistų mokestis netaikomas. Tai yra dažniausia esamo fondo paskirtis, aptarnaujanti persikėlimus, nuotolinius darbuotojus, akademinius semestrus ir projektų užduotis.
Ilgalaikė gyvenamoji nuoma. Rezultatas, kurį siekiama pasiekti politika. Mažesnis pelningumas, daug mažesnis veiklos intensyvumas ir visiškai kitoks verslas.
Pastatų lygio ir komercinis apgyvendinimas. Operatoriai, turintys kapitalo, ieško nekilnojamojo turto, kuris atitinka specialią apgyvendinimo (hospedaje) ar viešbučio naudojimo paskirtį, nes šios galimybės yra aiškiai neįtrauktos į laipsnišką nutraukimą.
Kiekviena iš šių galimybių vis dar apima raktus, o kai kuriais atvejais jų daugiau. Keičiasi tai, kas juos laiko ir kiek laiko.
Pereinamojo laikotarpio testas, taikomas prieigai
Atlikite dviejų dalių testą konkrečiai pagrindinei infrastruktūrai.
Ar tai atsipirks per nustatytą laikotarpį? Operatoriams, turintiems daugiau nei kelias nuosavybes, raktų valdymas yra pasikartojanti darbo sąnaudų eilutė, kuri didėja su portfeliu. Per du su puse likusius sezonus, kai rinkoje yra didelis užimtumas, rankinio perdavimo pašalinimo aritmetika paprastai yra patogi dar gerokai prieš 2028 m.
Ar tai išliks? Tai įdomesnė pusė. Turistų nuomai skirtas įrankis – ne. Tačiau fizinė raktų infrastruktūra išlieka, nes kiekvienam iš trijų pereinamojo laikotarpio kelių jos reikia:
32 nakties trukmės apstatytas būstas turi vieną svečio atvykimą, o po to seka mėnesiai valymo, priežiūros, patikrinimų ir apžiūrų. Tai reiškia daugiau prieigos įvykių per laikotarpį, o ne mažiau, ir juos reikia individualiai apibrėžti.
Ilgalaikei nuomai reikia įsikėlimo ir išsikėlimo kontrolės, rangovų prieigos tarp nuomos laikotarpių ir būdo perduoti raktus be nuomotojo važiavimo per miestą.
Pastato lygio veikla yra stipriausias atvejis: vienas įrenginys fojė, apimantis kiekvieną butą, personalą ir svečius, o visa tai registruojama viename įraše.
Sieninis aparatinė įranga, programinė įranga, leidimų modelis ir audito žurnalas išlieka nepakitę visuose trijuose scenarijuose. Keičiasi tik tipinio leidimo trukmė.
Prieiga, kuri nėra organizuojama pagal rezervacijas
Investuojant dabar, reikėtų vengti visko, kas numato, kad pasaulis yra orientuotas į rezervacijas.
Modelis, kuriame prieiga priklauso rezervacijai, nustoja turėti prasmę, kai rezervacija trunka devynis mėnesius. Tvari struktūra yra priešinga: prieigą suteikiate konkrečiam asmeniui apibrėžtam laikotarpiui, o tas laikotarpis gali būti trys naktys arba trys šimtai.
Praktikoje tai reiškia, kad vasaros svečias, šešių mėnesių nuomininkas, ketvirtadienio valytojas, valandos santechnikas ir nuolat įgaliotas pastato valdytojas visi egzistuoja su tuo pačiu raktu be konfliktų, o perkelti nuosavybę iš vieno modelio į kitą yra klausimas, kas ką laiko, o ne iš naujo diegti.
Talpa elgiasi taip pat. Spintelė atidaroma devyniose raktų pozicijose ir auga prijungiamais moduliais, todėl portfelis, konsoliduojamas iš trisdešimties turistinių butų į dvylika ilgesnės nuomos ir vieną pastatą, nepalieka įrangos be panaudojimo. Dėtuvės perskirstomos.
Fizinis ir valdymo paveikslas
Barselonos Eixample ir Ciutat Vella pastatų fondas priverčia daugumą operatorių dalyvauti toje pačioje diskusijoje.
„Comunidad de propietarios“ kontroliuoja bendrą įėjimą ir laiptinę, o Ispanijos įstatymai suteikė bendruomenėms reikšmingą galią apriboti turistų veiklą kvalifikuota balsų dauguma. Mieste, kurio politinė kryptis yra nedviprasmiška, atvykti į susirinkimą su prašymu įrengti turizmo infrastruktūrą yra sudėtinga.
Yra geresnis argumentas, ir jis yra sąžiningesnis nei įprastas. Tai, ką siūlote, nėra turizmo infrastruktūra. Tai yra prieigos infrastruktūra, kuri vis dar bus pastate, kai butas taps ilgalaikiais namais, kuri pašalina anoniminius kodus ir raktų dėžutes iš įėjimo ir kuri suteikia bendruomenei įrašus apie tai, kas įėjo pro duris. Žvelgiant į 2028 m. horizontą, prašote kažko, kas išgyvens tai, kam jie prieštarauja.
Tais atvejais, kai bendruomenė nesutinka, standartinė alternatyva yra pirmame aukšte esanti komercinė erdvė, aptarnaujanti grupuotę, ir ji turi papildomą privalumą – būti visiškai jūsų kontrolėje, nepriklausomai nuo to, ką vėliau nuspręs bet kuri junta.
Dokumentacija, kol laikas bėga
Vykdymo užtikrinimas intensyvėja, o ne silpnėja prieš laipsnišką nutraukimą, ir Barselonos atitikties sistema yra daugiasluoksnė: HUT leidimas, cèdula d'habitabilitat, Katalonijos turizmo registro numeris, rodomas sąrašuose, ir Ispanijos nacionalinis vienas registras su kasmetiniu atnaujinimu.
Prieigos įrašas nieko iš to nedaro. Jis registruoja, kas ir kada įėjo. Jo naudojimas Barselonoje per ateinančius du sezonus daugiausia yra gynybinis: bendruomenės skundai dėl užimtumo ar nepažįstamų žmonių, draudimo ir žalos atlyginimo reikalavimai, ginčai ilgesnės nuomos pabaigoje ir patikrinimo kontekstuose, kur norite parodyti kontroliuojamą, o ne improvizuotą veiklą.
Raktų išdavimo metu gali būti reikalaujama tapatybės patvirtinimo, kas susieja perdavimą su patvirtintu asmeniu, o ne su kodu, kuris buvo persiųstas per rezervacijos pokalbį.
Pirkite tai, kas išlieka
Barselona tiksliai nurodė savo operatoriams, kada baigiasi dabartinis modelis, o tai yra daugiau įspėjimo, nei gauna dauguma pramonės šakų. Naudingas atsakas yra atskirti išlaidas, kurios turi prasmę tik per nustatytą laikotarpį, nuo išlaidų, kurios tęsiasi po jo.
Turistų rinkodara, turizmui skirta programinė įranga ir viskas, kas kainuoja už naktinę rezervaciją, priklauso pirmajai kategorijai. Raktai, durys, leidimai ir įrašai priklauso antrajai. Jie egzistuoja kiekvienoje Barselonos nuosavybės ateities versijoje.
Konfigūruokite SmartBox diegimą arba pasikalbėkite su mūsų komanda apie tai, kas tęsis po pereinamojo laikotarpio.
Šiame straipsnyje pateikta reguliavimo informacija atspindi viešai prieinamą informaciją rašymo metu ir yra skirta tik bendroms gairėms. Barselonos licencijų nutraukimas, Katalonijos regioninės taisyklės ir Ispanijos nacionaliniai registracijos reikalavimai gali keistis dėl politinių ir teisinių pokyčių. Prieš priimdami veiklos ar investicinius sprendimus, patvirtinkite dabartinius reikalavimus su Ajuntament de Barcelona, Generalitat de Catalunya ir kvalifikuotais Ispanijos konsultantais.
