2025 m. sausio 1 d. Viktorijos valstija įvedė 7,5% trumpalaikės nuomos mokestį už trumpesnes nei 28 nepertraukiamas dienas. Jis taikomas visam užsakymo mokesčiui, kuris apima valymo mokestį ir GST, ir jį renka platformos. Nuosavybė, kuri yra operatoriaus pagrindinė gyvenamoji vieta, paprastai yra atleista nuo mokesčio.
Kad ir ką manytumėte apie šią politiką, matematika nėra sudėtinga. Įsivyravo skirtumas tarp to, ką moka svečias, ir to, ką gauna Melburno operatorius, ir jis sudaro 7,5% nuo kiekvieno tinkamo užsakymo.
Turite tris galimus atsakymus. Padidinti savo kainą ir prarasti dalį užsakymų. Sugerti tai ir prarasti maržą. Arba sumažinti išlaidas kažkur kitur.
Pirmieji du nėra tikri pasirinkimai, nes konkurencingoje rinkoje abu variantai galiausiai atsiduria toje pačioje vietoje. Lieka trečias variantas, ir verta tiksliai nurodyti, kur iš tikrųjų slypi atgaunami pinigai Melburno operacijoje.
Kiek mokestis kainuoja realiam portfeliui
Paimkite operatorių, valdantį 25 apartamentus CBD, Southbank, Docklands ir Fitzroy rajonuose. Vidutinė nakties kaina 220 USD, 70% užimtumas.
Tai yra maždaug 6 400 užsakytų naktų per metus ir apie 1,41 mln. USD apgyvendinimo pajamų. Taikant 7,5% visam užsakymo mokesčiui, mokestis sudaro apie 105 000 USD per metus, atsirandančių tarp svečio ir operatoriaus.
Platformos jį renka, todėl jis neatsiranda kaip mokamas elementas jūsų sąskaitoje. Jis atsiranda kaip kaina, kurią mato jūsų svečiai, kuri yra 7,5% didesnė nei jūsų nustatyta kaina, rinkoje, kurioje alternatyvos apima viešbučius, taikančius skirtingas kainas. Poveikis pasireiškia kaip mažesnis konversijų skaičius, didesnis spaudimas kainai ir plonesnis pelno skirtumas.
Dabar pažvelkime į kitą balanso pusę, kur skaičiai yra mažesni, bet visiškai jūsų kontrolėje.
Raktų perdavimo išlaidos
Tas pats 25 nekilnojamojo turto portfelis, kurio užimtumas 70% ir vidutinė buvimo trukmė keturios naktys, generuoja maždaug 1 600 atvykimų per metus.
Tarkime, kad konservatyviai 20% iš jų apima rankinį raktų perdavimą: vėlyvas atvykimas, neveikiantis seifo kodas, pamestas raktas, perdavimas, kuriam reikia fizinio įteikimo, rangovas, kuriam reikia prieigos dieną, kurios niekas nebuvo planavęs. Tai yra apie 320 įvykių.
Kiekvienas trunka 45 minutes, įskaitant keliones po Melburną, tai yra 240 valandų per metus. Skaičiuojant 35 USD už valandą, tai yra maždaug 8 400 USD. Tačiau šis skaičius yra per mažas dėl trijų priežasčių.
Papildomas mokestis už darbą po darbo valandų. Didelė dalis iš tų 320 įvykių nutinka ne darbo valandomis, nes tada nusileidžia skrydžiai ir atsitinka netikėtumai. Kas juos sprendžia, yra atitinkamai apmokamas, arba tai daro vadovas nemokamai vienuoliktą nakties.
Tramvajai nėra pristatymo tinklas. Nusigauti iš Fitzroy į Docklands su raktu 21 valandą nėra penkiolikos minučių kelionė. Melburno geografija yra pakankamai išsisklaidžiusi, kad raktų perdavimas tarp priemiesčių užima daug laiko.
Pajamos, kurių negavote. Atšaukti arba nekonvertuoti užsakymai, nes registracija priklausė nuo personalo užimtumo, neatsiranda jokiose išlaidų eilutėse ir paprastai yra didžiausias iš trijų skaičių.
Realistiškai vertinant, tokio dydžio portfelis kasmet patiria nuo 15 000 iki 25 000 USD su raktais susijusių veiklos išlaidų ir negautų pajamų. Palyginti su mokesčio poveikiu, kuris siekia apie 105 000 USD, tai nėra visas skirtumas. Tačiau tai yra didžioji dalis, su kuria jūs iš tiesų galite ką nors padaryti, ir, skirtingai nei mokestis, tai reaguoja į vienkartinį sprendimą.
Ką iš tikrųjų pašalina automatizavimas
Perkėlus raktų perdavimą į kontroliuojamą sistemą, pašalinami 320 įvykių, nepadarant jų greitesniais, o padarant taip, kad dauguma jų tiesiog nustotų būti įvykiais.
Svečias, atvykstantis 1 val. nakties, pasiima savo raktą. Vėluojantis valytojas nesukelia grandininės reakcijos. Pamestas raktas matomas prietaisų skydelyje, o ne atrandamas kito atvykstančiojo. Rangovas gauna ketvirtadienio laiko tarpą, niekam su juo nesusitinkant. Raktas lieka dėžutėje tarp apsistojimų, o ne keliauja po Melburną svečio kišenėje.
Techninė įranga yra ilgalaikio naudojimo kapitalo prekė, o jos pajėgumas didėja be naujų įrengimų. Pagrindinis blokas talpina 9 raktus, o išplėtimo moduliai jungiami kaskadiškai, todėl klasterio taškas gali augti kartu su portfeliu.
Palyginimas yra paprastas: įrengimas yra vienkartinė išlaidų eilutė, palyginti su pasikartojančiomis veiklos išlaidomis, kurios didėja su kiekviena pridėta nuosavybe. Portfeliams, turintiems daugiau nei maždaug dešimt objektų, skaičiavimas atrodo akivaizdus. Mažesniems portfeliams tai priklauso nuo to, kiek rankinio darbo vadovas šiuo metu atlieka asmeniškai ir kokia, jo manymu, yra jo laiko vertė.
Savininkų korporacijos rizika ir kaip ji keičia planą
Mokestis buvo pagrindinė 2024 m. Trumpalaikės nuomos mokesčio įstatymo (Short Stay Levy Act 2024) naujiena, tačiau struktūriniai pokyčiai buvo kitur.
Nuo 2025 m. sausio 1 d. Viktorijos valstijos savininkų korporacija gali nustatyti taisykles, draudžiančias naudoti patalpas trumpalaikei nuomai, priimdama specialiąją rezoliuciją, reikalaujančią 75% savininkų sutikimo. Šis draudimas negali būti taikomas patalpai, kuri yra savininko ar nuomininko pagrindinė gyvenamoji vieta. Savininkų korporacijos taip pat gali kreiptis į VCAT, kad uždraustų konkrečią patalpą, jei buvo pakartotinai pažeistos taisyklės, ir daugelis CBD pastatų taiko apribojimus per savininkų korporacijos (OC) taisykles.
Viktorijos valstija neturi valstybinio metinio nakvynių limito, o dauguma gyvenamųjų zonų nereikalauja planavimo leidimo, todėl savininkų korporacija (OC) yra labiausiai tikėtinas egzistencinės problemos šaltinis Melburno veiklai.
Raktų infrastruktūrai tai turi dvigubą reikšmę.
Viskam, ką įrengiate bendrojoje nuosavybėje, reikalingas savininkų korporacijos (OC) sutikimas. Pastate, kuris jau skeptiškai vertina trumpalaikę nuomą, toks prašymas bus interpretuojamas kaip nepageidaujamos veiklos plėtimas.
Klasterio taškas už bet kokio gyvenamojo pastato ribų pašalina priklausomybę. Operatoriai, turintys apartamentus CBD, Southbank ir Docklands rajonuose, vis dažniau įrengia raktų saugojimo vietas savo biure arba mažoje nuomojamoje pirmo aukšto patalpoje, užuot derėjęsi su keturiomis atskiromis savininkų korporacijomis. Melburno miesto centras yra kompaktiškas ir gerai aptarnaujamas tramvajų, todėl vienas adresas tinka tiek svečiams, tiek valytojams.
Jei kreipiatės į savininkų korporaciją (OC), veiksmingas argumentas yra tas pats, kuris naudingas pastatui: svečiai nustoja būriuotis vestibiulyje laukdami kažko, raktų seifai dingsta nuo dviračių stovų ir priešgaisrinių laiptų, anoniminiai kodai pakeičiami individualiais prisijungimo duomenimis, ir yra įrašas, kas įėjo.
Ko mokestis nepaveikia
Vienas dalykas, į kurį verta atkreipti dėmesį tiems, kurie planuoja savo metus. Mokestis taikomas trumpesniam nei 28 nepertraukiamų dienų apsistojimui. Nuo 28 dienų ir ilgiau jis netaikomas.
Melburnas turi didelę paklausą ilgesnės trukmės apgyvendinimui su baldais: persikėlimai, ligoninių ir universitetų srautai, projektinis darbas, draudimo įdarbinimas. Daugelis operatorių dabar naudoja mišrų kalendorių, palikdami trumpalaikę nuomą piko laikotarpiams ir pereidami prie 28 dienų ir ilgesnių terminų ramesniais mėnesiais.
Šie du modeliai turi skirtingus prieigos būdus. Trumpalaikiai apsistojimai reiškia dažnus atvykimus ir intensyvų valymą po kiekvieno svečio. Ilgalaikiai apsistojimai – vienas atvykimas ir tada mėnesiai planinės priežiūros, patikrinimų ir apžiūrų. Kadangi leidimai nustatomi kiekvienam asmeniui ir pagal laiko intervalą, o ne pagal užsakymą, ta pati įrenginio instaliacija tinka abiem modeliams, o nuosavybės perjungimas tarp modelių keičia tai, kas turi prieigą, o ne tai, kaip prieiga veikia.
Praktinės pastabos
Sistema jungiasi prie kanalų ir PMS įrankių, kuriuos Melburno operatoriai paprastai naudoja, įskaitant Airbnb, Guesty, Hostaway ir Res:harmonics, su API likusiems. Svečiai gauna tai, kas jiems patogiausia: kodą, QR kodą arba leidimą savo telefono piniginėje.
Fiziškai tai yra prie sienos tvirtinama spintelė, šiek tiek didesnė nei įrėmintas paveikslas ir keturių colių gylio, tvirtinama prie bet kokio tipo sienos. IP52 reitingas apima apsaugotas ir vidaus patalpas, o Melburno įprotis per popietę pateikti keturis metų laikus patvirtina, kad geriausia vieta yra apsaugota. Akumuliatoriaus atsarginis maitinimas ir veikimas neprisijungus užtikrina prieigą net ir esant gedimui.
Jei tiesioginiai užsakymai yra mišinio dalis, atkreipkite dėmesį, kad mokesčio prievolė už juos tenka jums, o ne platformai, ir reikia registruotis Valstybiniame pajamų biure (State Revenue Office).
Svertas, kurį vis dar kontroliuojate
Viktorijos valstijos trumpalaikės nuomos mokestis niekur nedings, savininkų korporacijos turi įgaliojimus, kurių neturėjo prieš dvejus metus, ir nė vienas iš šių dalykų nėra tas, dėl ko Melburno operatorius galėtų derėtis.
Veiklos sąnaudos yra kitokios. Tai yra vienintelė reikšminga verslo eilutė, kuri reaguoja į sprendimą, kurį galite priimti patys, o raktų tvarkymas yra ta jos dalis, kuri metų metus tyliai suvalgo darbuotojų valandas, papildomus mokesčius už darbą po darbo valandų ir prarastus užsakymus, niekada neatsirasdama kaip sekamas skaičius.
Išsiaiškinkite, kokios jos yra. Daugeliui Melburno portfelių jos yra didesnės nei tikėtasi, ir, skirtingai nei mokestis, jos yra atgaunamos.
Konfigūruokite SmartBox diegimą arba pasikalbėkite su mūsų komanda apie tai, kaip atrodo Melburno nustatymas.
Reguliavimo detalės šiame straipsnyje atspindi viešai prieinamą informaciją rašymo metu ir yra pateikiamos tik bendroms gairėms. Išlaidų skaičiai yra iliustratyvūs pavyzdžiai, o ne prognozės. Viktorijos valstijos trumpalaikės nuomos mokesčio taisyklės, savininkų korporacijos įgaliojimai ir vietos savivaldybės reikalavimai laikui bėgant keičiasi. Prieš priimdami veiklos sprendimus, patvirtinkite dabartinius reikalavimus su Viktorijos valstijos pajamų biuru (State Revenue Office Victoria), Viktorijos vartotojų reikalų biuru (Consumer Affairs Victoria), savo savininkų korporacija ir kvalifikuotais Australijos patarėjais.
