Paskutinį kartą peržiūrėta: 2026 m. liepos 27 d. Amsterdamas nuo 2026 m. balandžio 1 d. sumažino naktų limitą centriniuose rajonuose. Jei naudojatės senu gidu, nurodytas skaičius jūsų adresui gali būti neteisingas.
Trumpoji versija
- Jūs privalote būti pagrindinis gyventojas. Amsterdamo trumpalaikė nuoma yra skirta žmonėms, išnuomojantiems namus, kuriuose jie iš tiesų gyvena. Investiciniai nekilnojamojo turto objektai neatitinka reikalavimų.
- 30 naktų per kalendorinius metus, ir tik 15 naktų kai kuriose Centrum ir De Pijp dalyse nuo 2026 m. balandžio 1 d.
- Daugiausia 4 žmonės vienu metu, įskaitant vaikus.
- Jums reikia leidimo ir registracijos numerio, abu prieš pirmąjį užsakymą.
- Privalote pranešti miestui prieš kiekvieną nuomą. Ne kartą per metus. Kiekvieną kartą.
- Kai kurios gatvės yra visiškai uždraustos, ir joks leidimas nėra išduodamas už jokią kainą.
- Miestas naudoja algoritmą, patikrinantį jūsų adresą, siejant skelbimus su gyventojų ir pastatų registrais.
- Nuoma be leidimo arba išankstinio pranešimo nepateikimas užtraukia 1 500 € baudą privatiems šeimininkams ir 3 000 € baudą verslo operatoriams, su didesnėmis baudomis už kitus pažeidimus.
- Trumpalaikė nuoma ir bed & breakfast yra skirtingi režimai. Nesupainiokite jų.
Du skirtingi dalykai: vakantieverhuur ir B&B
Amsterdamas atskiria šiuos dalykus, ir taisyklės nėra keičiamos.
Vakantieverhuur (trumpalaikė nuoma) yra, kai nuomojate visą savo būstą ir nesate jame svečio viešnagės metu. Tai yra, ką dauguma žmonių vadina Airbnb. Apribota iki 30 naktų per metus arba 15 naktų nustatytose centrinėse zonose.
Bed & breakfast yra, kai nuomojate kambarį ar dalį savo namų ir esate juose viešnagės metu. Jis gali būti eksploatuojamas ištisus metus, tačiau jam negali būti skirta daugiau nei maždaug 40 % namų, jam reikalingas kitoks leidimas, o leidimai ribojami pagal rajono kvotas.
Negalite turėti abiejų tuo pačiu adresu.
Šaltinis: Gemeente Amsterdam, Vergunning vakantieverhuur aanvragen (olandų k.)
Apžvalga
| Klausimas | Trumpas atsakymas |
|---|---|
| Ar privalau ten gyventi? | Taip, privalote būti registruotas pagrindinis gyventojas |
| Naktų limitas | 30 per kalendorinius metus; 15 kai kuriose Centrum ir De Pijp dalyse |
| Svečių limitas | 4 asmenys vienu metu, įskaitant vaikus |
| Ar reikalingas leidimas? | Taip, prieš pirmąjį užsakymą |
| Ar reikalingas registracijos numeris? | Taip, atskirai nuo leidimo |
| Ar reikia pranešti apie kiekvieną užsakymą? | Taip, iš anksto, kiekvieną kartą |
| Ar galiu išnuomoti socialinį būstą? | Ne |
| Ar esu saugus, jei nuomojuosi iš privataus nuomotojo? | Tik su savininko rašytiniu leidimu |
| Ar mano pastatas turi teisę spręsti? | Jei esate VvE narys, jums gali prireikti jo leidimo |
| Ar kai kurios zonos yra visiškai uždraustos? | Taip, konkrečios gatvės ir kvartalai |
Naktų limitas ir 2026 m. sumažinimas
Numatytasis limitas yra 30 naktų per kalendorinius metus. Nuo 2026 m. balandžio 1 d. kai kuriose Centrum ir De Pijp dalyse taikomas 15 naktų limitas.
Du miesto gairių niuansai, kurie dažnai klaidina žmones:
Limitas taikomas būstui, o ne asmeniui. Jei įsigyjate nekilnojamojo turto viduryje metų, naktys, kurias jau išnuomojo ankstesnis gyventojas tais pačiais kalendoriniais metais, įskaičiuojamos į jūsų metinį maksimumą. Jei perkate ar nuomojatės būstą, turintį nuomos istoriją, pasiteiraukite.
Airbnb gali automatiškai užblokuoti jūsų kalendorių pasiekus limitą, tačiau teisinė atsakomybė už jo laikymąsi tenka jums, nepriklausomai nuo to, ką daro bet kuri platforma.
Kadangi sumažintas limitas taikomas tam tikroms rajonų dalims, o ne visam rajonui, pasitikrinkite savo konkretų adresą pagal galiojančias miesto taisykles, o ne darykite prielaidą, kad jūsų rajonui nurodytas skaičius taikomas jums.
Leidimas, numeris ir pranešimas
Trys atskiri dalykai, ir jums reikia visų trijų.
1. Leidimas (vergunning vakantieverhuur)
Pateikiama prieš pirmąjį užsakymą. Sąlygos apima:
- Jūs esate registruotas pagrindinis gyventojas, nurodytas leidime, leidime nurodytu adresu
- Negalite išnuomoti socialinio būsto, priklausančio būsto kooperatyvui
- Taip pat negalite vykdyti „bed & breakfast“ veiklos tuo pačiu adresu
- Jei nuomojatės privačiai, jums reikia savininko leidimo
- Jei gyvenate VvE (savininkų asociacijoje), jums gali prireikti jos leidimo
- Negalite nuomoti patalpų už būsto ribų, pavyzdžiui, sodo namelių, palapinių ar valčių
Leidimai yra metiniai ir turi būti atnaujinami.
2. Registracijos numeris
Atskiras nuo leidimo. Privalote kreiptis dėl turizmo nuomos registracijos numerio, ir jis turi būti nurodytas jūsų skelbimuose.
3. Pranešimas, kiekvieną kartą
Tai yra pareiga, kuri dažniausiai praleidžiama. Prieš kiekvieną nuomos laikotarpį, jūs skaitmeniniu būdu pranešate miestui, naudodami savo leidimo numerį ir DigiD.
Pranešimo neįvykdymas yra pats savaime pažeidimas, nepriklausomai nuo to, ar neviršijote naktų limito. Galite visiškai laikytis 30 naktų limito ir vis tiek būti nubaustas bauda už pranešimo nepateikimą.
Gatvės, kuriose tai tiesiog neleidžiama
Amsterdamas nustatė konkrečias zonas, kuriose trumpalaikė nuoma yra visiškai draudžiama ir leidimas neišduodamas. Ataskaitos rodo, kad tai apima konkrečias Centrum gatves, Oud-Zuid dalis ir tam tikrus De Pijp kvartalus.
Draudžiamų vietų sąrašas yra tvarkomas miesto ir keičiasi. Pasitikrinkite savo adresą prieš ką nors planuodami.
Kaip Amsterdamas vykdo kontrolę
Verta suprasti, nes tai paaiškina, kodėl dokumentų tvarkymas čia yra svarbesnis nei daugelyje kitų miestų.
Algoritmas įvertina jūsų adresą. Amsterdamo savivaldybė taiko rizikos vertinimo sistemą, kuri lygina nuomos skelbimus su gyventojų registru (BRP) ir pastatų registru (BAG), siekdama įvertinti tikimybę, kad turtas nuomojamas neteisėtai. Tai viešai dokumentuota Nyderlandų vyriausybės algoritmų registre. Algoritmas remiasi duomenimis iš neteisėtos trumpalaikės nuomos atvejų per pastaruosius penkerius metus ir naudojamas siekiant nustatyti ribotų vykdymo pajėgumų prioritetus.
Kaimynų pranešimai prisideda. Savivaldybė gauna pranešimus iš gyventojų, kurie įtaria, kad turtas nuomojamas netinkamai, o Priežiūros ir vykdymo darbuotojai atlieka tyrimus. Algoritmas nustato, kuriems pranešimams skirti dėmesį.
Yra speciali vykdymo komanda atliekanti fizinius patikrinimus.
Įrodinėjimo našta tenka jums. Olandijos teismai yra nusprendę, kad paties šeimininko ekrano nuotraukos nėra įrodymai. Jei jums kyla klausimų dėl konkrečių datų, jums reikia ko nors geriau nei jūsų telefono galerijos.
Šaltiniai: Nyderlandų vyriausybės algoritmų registras, neteisėtos trumpalaikės nuomos vykdymas (anglų k.) ir Gemeente Amsterdam, Pranešimas apie trumpalaikę nuomą (anglų k.)
Baudos
Miesto gairėse nurodoma, kad nuoma be leidimo arba išankstinio pranešimo apie trumpalaikę nuomą nepateikimas užtraukia baudą:
- 1 500 € privačiam asmeniui
- 3 000 € verslo operatoriui
Už kitus pažeidimus taikomos didesnės baudos. Pranešimuose buvo nurodomi penkiaženkliai skaičiai už tokius pažeidimus, kaip leistinų naktų viršijimas ar neteisėtas namų pašalinimas iš būsto fondo (woningonttrekking), kas laikoma atskiru ir sunkesniu pažeidimu.
Kadangi baudos tvarkaraščiai yra skelbiami ir peržiūrimi miesto, ir kadangi Valstybės Taryba anksčiau yra nusprendusi dėl miesto baudų lentelės privalomumo, pasitikrinkite dabartinę paskelbtą apžvalgą, užuot pasikliovę skaičiais iš bet kurio gido.
Mokesčiai
Turizmo mokestis (toeristenbelasting)
Amsterdamas apmokestina turistų mokestį kaip apgyvendinimo kainos procentą, o ne fiksuotą sumą už naktį, o tai yra neįprasta. Ataskaitose nurodoma, kad 2026 m. jis sudaro 12,5 % nakties kainos, ir šiuo pagrindu jis yra vienas didžiausių Europoje.
Airbnb, Booking.com ir kitos pagrindinės platformos paprastai surenka ir perveda jį jūsų vardu. Už tiesioginius užsakymus, atliktus ne per platformą, jūs patys surenkate ir pervedate naudodami miesto formą, ir jums vis tiek reikia užregistruoti savo nuosavybę miesto mokesčių skyriuje bei pateikti metinę deklaraciją.
Prieš nustatydami kainas, patikrinkite dabartinį procentą su savivaldybe, nes jis keitėsi.
PVM ir pajamų mokestis
Nyderlandų PVM apmokestinimas trumpalaikiam apgyvendinimui persikėlė į didesnį tarifą 2026 m. sausio mėn. Nuomos pajamos taip pat apmokestinamos pajamų mokesčiu. Abu yra priklausomi nuo konkrečių aplinkybių, o Nyderlandų turto apmokestinimas priklauso nuo veiklos pobūdžio, todėl kreipkitės patarimo į Nyderlandų buhalterį.
VvE klausimas
Jei jūsų pastate yra savininkų asociacija, jos taisyklės veikia nepriklausomai nuo to, ką leidžia savivaldybė. VvE gali uždrausti arba apriboti trumpalaikę nuomą savo nuostatuose, ir daugelis Amsterdamo VvE tai padarė.
Miesto gairėse nurodoma, kad jums gali prireikti VvE leidimo. Pasitikrinkite asociacijos taisykles prieš teikdami prašymą dėl leidimo, o ne po to.
Praktinis kontrolinis sąrašas
- Patvirtinkite, kad esate registruotas pagrindinis gyventojas nurodytu adresu
- Patikrinkite, ar jūsų konkretus adresas yra draudžiamoje gatvėje arba 15 naktų zonoje
- Paklauskite, ar ankstesnis gyventojas jau nuomojo būstą šiais kalendoriniais metais
- Pasitikrinkite savo VvE taisykles ir gaukite nuosavybės savininko arba nuomotojo rašytinį leidimą, jei nuomojatės
- Pateikite prašymą dėl leidimo prieš priimdami bet kokį užsakymą
- Pateikite prašymą dėl registracijos numerio ir nurodykite jį kiekviename skelbime
- Nustatykite patikimą procesą, skirtą pranešti miestui prieš kiekvieną nuomos laikotarpį
- Laikykitės svečių skaičiaus iki 4, įskaitant vaikus
- Užsiregistruokite mieste dėl turizmo mokesčio ir patys tvarkykite tiesioginius užsakymus
- Tvarkykite nepriklausomus, tuo pačiu metu darytus įrašus apie tai, kurios naktys iš tikrųjų buvo išnuomotos
Patvirtinti oficialūs šaltiniai
- Gemeente Amsterdam, prašymas dėl trumpalaikės nuomos leidimo (olandų k.)
- Gemeente Amsterdam, pranešimas apie trumpalaikę nuomą (anglų k.)
- Nyderlandų vyriausybės algoritmų registras, neteisėtos trumpalaikės nuomos vykdymas (anglų k.)
Paminėti, bet nesusieti
- Huisvestingswet ir Amsterdam Huisvestingsverordening, teisinis leidimų režimo pagrindas
- Miesto paskelbta baudų apžvalga (overzicht van alle boetes), prieinama per amsterdam.nl
- Miesto gatvių ir zonų, kuriose draudžiama trumpalaikė nuoma, sąrašas
- Gemeente Amsterdam Belastingen, turistų mokesčio registracijai ir deklaracijoms
- Oficialūs savivaldybės sprendimai skelbiami Gemeenteblad, kuris yra autoritetingas įrašas
Svarbus atsisakymas nuo atsakomybės
Šis straipsnis nėra teisinis, mokesčių ar finansinis patarimas. Tai yra bendra informacija, skirta ne specializuotam skaitytojui, parašyta rakto valdymo įmonės, o ne advokatų kontoros.
Amsterdamo taisyklės dažnai keičiasi ir, svarbiausia, jos skiriasi pagal adresą, o ne tik pagal rajoną. 15 naktų apribojimas taikomas tam tikroms Centrum ir De Pijp dalims, konkrečios gatvės yra visiškai uždraustos, o draudimų sąrašas yra atnaujinamas. Baudų dydžiai buvo teisminių ginčų objektu. Jūsų VvE taisyklės gali panaikinti tai, ką leidžia savivaldybė.
Prieš imdamiesi veiksmų, patikrinkite savo konkretų adresą amsterdam.nl ir Gemeenteblad. Dėl bet kokių klausimų, susijusių su realiais pinigais ar teisine rizika, kreipkitės į Nyderlandų teisininką ar buhalterį, gerai išmanantį Amsterdamo būsto nuostatas.
Jei pastebėjote klaidą, praleidimą ar ką nors, ką reikia atnaujinti, praneškite mums ir mes tai ištaisysime.
