Paskutinį kartą peržiūrėta: 2026 m. liepos 27 d. Italija pertvarkė savo trumpalaikės nuomos reglamentą 2024–2026 m. Jei naudojatės vadovu, parašytu iki 2025 m., čia aprašytas pagrindinis reikalavimas dar neegzistavo.
Trumpoji versija
- Trumpalaikė nuoma Italijoje reiškia iki 30 dienų. Šis slenkstis reguliuoja beveik viską kita.
- Jums reikia CIN – nacionalinio identifikavimo kodo. Jis turi būti nurodomas kiekviename skelbime ir objekte. Baudos už veiklą be jo svyruoja nuo 800 iki 8 000 eurų.
- Kiekviename turistinės nuomos objekte privalo būti veikiantys dujų ir anglies monoksido detektoriai bei nešiojamieji gesintuvai. Tai taikoma nepriklausomai nuo to, ar veikiate kaip verslas. Baudos nuo 600 iki 6 000 eurų.
- Privalote pranešti apie kiekvieną svečią policijai per 24 valandas, arba per 6 valandas, jei viešnagė trunka trumpiau nei 24 valandas, naudojantis Alloggiati Web portalu. Pažeidimas yra kriminalinis, o ne administracinis reikalas.
- Regioniniai kodai vis dar egzistuoja. Kai turite CIN, reklamuojatės su CIN, bet dažniausiai vis dar turite būti registruoti savo regiono duomenų bazėje.
- Daugiau nei keturi nekilnojamojo turto objektai paverčia jus verslu. Reikalingas SCIA teikimas, o baudos už jo praleidimą svyruoja nuo 2 000 iki 10 000 eurų.
- Raktų dėžutės šalinamos iš viešosios nuosavybės Romoje, Florencijoje ir Milane. Savitarnos registracija (angl. self check-in) išlieka legali; pigi dėžutė ant turėklo – ne.
- Mokesčiai yra fiksuoto tarifo pasirinkimas: 21% už vieną jūsų pasirinktą nuosavybę, 26% už kitas, platformoms išskaičiuojant 21% šaltinyje.
Kas laikoma trumpalaike nuoma
Italijos įstatymai veikia remiantis 30 dienų riba.
Trumpalaikės nuomos sutartys (locazioni brevi) apibrėžiamos 2017 m. dekretinio įstatymo Nr. 50, 4 straipsniu, konvertuotu į 2017 m. įstatymą Nr. 96, kaip gyvenamųjų patalpų nuoma trumpiau nei 30 dienų.
Viršijus 30 dienų, jūs išeinate iš trumpalaikės nuomos režimo. Sutartis turi būti registruojama Mokesčių agentūroje, mokesčių apdorojimas skiriasi, o svečių pranešimo prievolė veikia kitaip.
Nacionalinė sistema skiria:
- Neverslinė nuoma, kai nuomojate turtą nevaldydami jo kaip verslo
- Verslinė nuoma, kuriai reikia SCIA pateikimo ir atsiranda papildomos prievolės
- Apgyvendinimo įstaigos (strutture ricettive), viešbučių ir ne viešbučių tipo, apibrėžtos regioninės teisės aktuose
Svarbu suprasti, kad CIN ir saugumo reikalavimai taikomi visais šiais atvejais. Tai nėra tik verslo prievolės.
CIN: Italijos nacionalinis identifikavimo kodas
Tai yra pagrindinis pokytis ir tai, ko dauguma senesnių vadovų visiškai nepaminėjo.
2023 m. dekretinio įstatymo Nr. 145, 13-ter straipsnis, konvertuotas į 2023 m. gruodžio 15 d. įstatymą Nr. 191, sukūrė Codice Identificativo Nazionale (CIN) – unikalų kodą, identifikuojantį kiekvieną apgyvendinimo objektą Italijoje. Nurodytas jo tikslas yra kovoti su nereguliaria apgyvendinimo paslaugų teikimu.
Mechanizmus nustatė Turizmo ministerijos dekretas (Prot. 16726, 2024 m. birželio 6 d.), kuris apibrėžė, kaip regioninės duomenų bazės keičiasi duomenimis su nacionaline duomenų baze, Banca Dati delle Strutture Ricettive (BDSR).
Pranešimas, patvirtinantis, kad BDSR pradėjo veikti, pasirodė Gazzetta Ufficiale 2024 m. rugsėjo 3 d., nustatydamas taisykles, įsigaliojančias nuo 2024 m. lapkričio 2 d. Tuomet Ministerija pratęsė atitikties terminą iki 2025 m. sausio 1 d., o sankcijos taikomos nuo 2025 m. sausio 2 d.
Kam to reikia
- Viešbučių ir ne viešbučių tipo apgyvendinimo įstaigų operatoriai, kaip apibrėžta regioninės teisės aktuose
- Gyvenamųjų patalpų, nuomojamų turizmo tikslais, savininkai
- Gyvenamųjų patalpų, nuomojamų pagal 2017 m. dekretinio įstatymo Nr. 50, 4 straipsnio trumpalaikės nuomos režimą, savininkai
Kitaip tariant, iš esmės visi, nuomojantys gyvenamąjį turtą trumpam laikotarpiui Italijoje.
Ką su juo daryti
CIN gaunamas per Turizmo ministerijos BDSR portalą, o norėdami užsiregistruoti, jau turite būti įvykdę atitinkamus administracinius įsipareigojimus dėl savo nuosavybės.
CIN turi būti rodomas:
- Kiekviename skelbime ir sąraše, visose platformose, įskaitant užsienio
- Pačiame objekte, rodomas išorėje
CIN ir regioniniai kodai
Italija turėjo regioninius identifikavimo kodus (CIR) prieš CIN, ir tai sukelia painiavą.
Praktinė padėtis: paprastai vis dar turite būti registruoti savo regiono turizmo duomenų bazėje, o regioninis kodas toliau veikia kaip duomenų mainų nuoroda tarp regioninių ir nacionalinių sistemų. Tačiau, kai turite CIN, CIN yra tai, kas naudojama jūsų reklamoje, pakeičiant regioninį kodą šiam tikslui.
Regionai skiriasi tuo, kaip jie tai įgyvendino, todėl pasitikrinkite savo regiono turizmo biure. Lombardija naudoja Ross1000; kiti regionai turi savo platformas.
Šaltiniai: Ministero del Turismo, BDSR dažnai užduodami klausimai (italų k.). Taip pat žr. regionines gaires, paskelbtas Lombardijos regiono dėl CIN (PDF, italų k.) ir Bolonijos metropolijos miesto (italų k.).
Privaloma saugos įranga
Ši prievolė dažnai praleidžiama ir nėra pasirenkama mažiems operatoriams.
Pagal 13-ter straipsnio, 7 dalies, reikalavimus, visuose gyvenamuosiuose objektuose, nuomojamuose turizmo tikslais, įskaitant trumpalaikę nuomą, valdomus bet kokia forma, verslo ar ne verslo, privalo būti įrengta:
- Veikiantys degiųjų dujų ir anglies monoksido detektoriai
- Teisės aktų standartus atitinkantys nešiojamieji gesintuvai
Verslo forma valdomiems objektams papildomai turi būti taikomi nacionalinių ir regioninių taisyklių nustatyti įrengimo saugos reikalavimai.
Perskaitykite tai dar kartą, jei esate mažas neprofesionalus šeimininkas: „bet kokia forma, verslo ar ne verslo“ reiškia jus.
Bauda: nuo 600 iki 6 000 eurų.
Svečių pranešimas policijai
Ši prievolė atsirado dešimtmečius prieš CIN ir turi rimčiausias pasekmes.
TULPS (konsoliduoto viešojo saugumo įstatymo, Karališkasis dekretas 773/1931) 109 straipsnis reikalauja, kad apgyvendinimo įstaigų operatoriai praneštų vietos Questura apie svečių tapatybes. 2018 m. dekretinio įstatymo Nr. 113, 19-bis straipsnis, konvertuotas į 2018 m. įstatymą Nr. 132 ir įsigaliojęs nuo 2018 m. gruodžio 4 d., aiškiai išplėtė šią prievolę savininkams ir subnuomotojams, nuomojantiems turtą trumpiau nei 30 dienų.
Pranešimas teikiamas išimtinai per Alloggiati Web, Valstybinės policijos portalą, naudojant Questura išduotus prisijungimo duomenis provincijai, kurioje yra objektas.
Terminai:
- Per 24 valandas nuo svečio atvykimo
- Per 6 valandas, jei viešnagė neviršija 24 valandų
Praktiniai aspektai:
- Laikas skaičiuojamas nuo fizinės registracijos, o ne nuo rezervacijos
- Turi būti pranešta apie visus svečius, įskaitant nepilnamečius
- Portalas priima pranešimus visą parą; savaitgaliai ir šventės nepratęsia termino
- Kiekvienas atvykimas sukuria naują prievolę
- Nekilnojamojo turto valdytojai ir agentūros gali teikti pranešimus savininko vardu, tačiau jiems reikalingas rašytinis įgaliojimas ir jų pačių prisijungimo duomenys
Sankcijos už pranešimo nepateikimą ar vėlavimą yra kriminalinio pobūdžio, kylančios pagal TULPS 109 ir 17 straipsnius. Tai yra prievolė, kurią reikia tinkamai įvykdyti pirmiausia.
Šaltiniai: Polizia di Stato, Alloggiati Web paslaugų informacija ir gairės dėl prievolės ir patikrinimų (italų k.). Pats portalas yra adresu alloggiatiweb.poliziadistato.it.
Kada tampate verslu
Svarbūs du slenksčiai.
SCIA. Nuo 2024 m. lapkričio 2 d. verslo forma vykdoma turistinė nuoma turi būti priešinama SCIA – sertifikuotu pranešimu apie veiklos pradžią, pateiktu Comune (savivaldybei). Nuomojant daugiau nei keturis objektus turistams, tai laikoma verslo veikla, reikalaujančia SCIA. Bauda už praleidimą: nuo 2 000 iki 10 000 eurų.
PVM ir verslo registracija. Nuolat valdant daugiau nei keturis objektus, atsiranda prievolė atidaryti PVM poziciją (partita IVA) ir veikti kaip verslui, su visais iš to kylančiais apskaitos ir atitikties reikalavimais.
Jei esate arti kurio nors slenksčio, pasikonsultuokite su Italijos buhalteriu prieš jį peržengdami, o ne po to.
Raktų dėžutės ir savitarnos registracija: kas iš tikrųjų uždrausta
Tai yra labiausiai klaidingai pranešama sritis Italijoje šiuo metu, todėl pateikiama tiksli situacija.
Savitarnos registracija (angl. self check-in) yra legali. 2024 m. lapkričio mėnesio Vidaus reikalų ministerijos cirkuliaras teigė, kad raktų dėžutės padarė svečių identifikavimą neįmanomu ir skatino asmeninį identifikavimą. 2025 m. gegužės 27 d. Lacijaus regiono administracinis teismas (TAR Lazio) panaikino tą direktyvą. Išliko pagrindinė prievolė identifikuoti savo svečius ir pranešti apie juos per Alloggiati Web, ką teismas pripažino galima daryti nuotoliniu būdu ir skaitmeniniu formatu, su sąlyga, kad tai iš tikrųjų vyksta.
Raktų dėžutės, esančios viešojoje nuosavybėje, yra šalinamos. Atskiriant ir visiškai skirtingais teisiniais pagrindais, keli miestai įgyvendino miesto tvarkos taisykles, nukreiptas prieš fizinius įrenginius:
- Roma pradėjo šalinti raktų dėžutes nuo turėklų, vartų, lietvamzdžių, stulpų ir fasadų 2025 m. sausio mėn., iš pradžių Monti rajone, skiriant maždaug 400 eurų baudas už įrenginį, o kai kuriais atvejais – pastato administratoriui
- Florencija veikė panašiais pagrindais
- Milanas įvedė savo draudimą dėl raktų dėžučių viešojoje žemėje nuo 2026 m. sausio mėn., su baudomis nuo 100 iki 400 eurų plius pašalinimo išlaidos
Ką tai reiškia praktiškai: įrenginys, pritvirtintas prie viešosios nuosavybės, gatvės baldų ar saugomo fasado, yra pažeidžiamas. Įrenginys privačiame prieškambaryje, vidiniame kieme arba jūsų valdomoje komercinėje erdvėje nėra viešojoje žemėje.
Du dalykai, kuriuos reikia patikrinti prieš ką nors įrengiant: jūsų Comune (savivaldybės) galiojančias taisykles dėl įrenginių išdėstymo vietos ir bet kokius paveldo apribojimus jūsų pastato išorei. Istorinių centrų fasadai Italijos miestuose dažnai yra saugomi per Soprintendenza, kas draudžia gręžimą.
Taisyklės čia nuolat keitėsi ir toliau skiriasi kiekviename mieste. Savo Comune (savivaldybę) laikykite atsakinga institucija.
Mokesčiai
Fiksuoto tarifo pasirinkimas (cedolare secca)
Pajamos iš trumpalaikės nuomos gali būti apmokestinamos taikant fiksuoto tarifo režimą, o ne įprastą pajamų mokestį:
- 21% už vieną jūsų pasirinktą nuosavybę
- 26% už papildomas nuosavybes
Struktūra pasikeitė pagal 2024 m. biudžeto įstatymą, todėl senesniuose vadovuose nurodomas fiksuotas 21% tarifas.
Platformos išskaitymas
Airbnb, Booking.com ir kitos Italijoje veikiančios platformos taiko 21% išskaitymą šaltinyje už mokėjimus Italijos savininkams. Tai įskaitoma į galutinai jums priklausantį mokestį, todėl tai yra pinigų srautų klausimas, o ne papildomas mokestis. Platformos taip pat automatiškai perduoda duomenis Mokesčių agentūrai.
Vertėtų atkreipti dėmesį į šį automatinį duomenų srautą. Italijos mokesčių institucijos dabar kryžmiškai tikrina platformų duomenis, Alloggiati Web įrašus ir BDSR. Ataskaitos nuo 2026 m. vidurio rodo, kad Mokesčių agentūra Alloggiati Web pateiktus duomenis traktuoja kaip mokesčių informacijos šaltinį, o ne tik viešojo saugumo. Nuoseklumas jūsų pateikiamuose dokumentuose yra svarbesnis nei anksčiau.
Turistų mokestis (tassa di soggiorno)
Nustatomas kiekvienos Comune (savivaldybės), imamas už asmenį per naktį, renkami jūsų ir pervedami vietos valdžiai. Tarifai, lengvatos, naktų apribojimai ir kvitų reikalavimai skiriasi priklausomai nuo savivaldybės. Milanas, pavyzdžiui, taiko jį ne ilgiau kaip 14 iš eilės einančių naktų tame pačiame objekte, su privalomu kvitų saugojimu.
Pasitikrinkite savo Comune (savivaldybės) reglamentą. Nėra nacionalinio tarifo.
Kiti pranešimai
Regioninė turizmo srautų statistika (Ross1000 Lombardijoje, atitinkamos kitur) ir sutarčių registracija nuomai virš 30 dienų yra atskiros prievolės.
Italijos trumpalaikės nuomos apmokestinimas yra išties sudėtingas ir sąveikauja su gyvenamąja vieta, nuosavybės objektų skaičiumi ir verslo statusu. Pasitelkite Italijos commercialista (buhalterį-konsultantą).
Sankcijos, apibendrintai
| Pažeidimas | Bauda |
|---|---|
| Nėra CIN | 800–8 000 € |
| Trūksta saugos įrenginių | 600–6 000 € |
| Daugiau nei keturi objektai be SCIA | 2 000–10 000 € |
| Nepateiktas arba pavėluotas pranešimas apie svečius | Kriminalinė atsakomybė, pagal TULPS 109 ir 17 straipsnius |
| Raktų dėžutė viešojoje nuosavybėje | Savivaldybės baudos, apytiksliai 100–400 € plius pašalinimo išlaidos, priklausomai nuo miesto |
Sumos periodiškai perskaičiamos. Patvirtinkite dabartinius duomenis su atitinkama institucija.
Praktinis kontrolinis sąrašas
- Patvirtinkite, ar jūsų nuoma yra verslinė, ar ne, ir ar esate arti keturių nuosavybės objektų ribos
- Užsiregistruokite savo regioninėje turizmo duomenų bazėje
- Gaukite savo CIN per BDSR portalą
- Rodykite CIN kiekviename skelbime ir objekte
- Įdiekite dujų ir anglies monoksido detektorius bei nešiojamuosius gesintuvus
- Gaukite Alloggiati Web prisijungimo duomenis iš savo provincijos Questura
- Nustatykite procesą, kuris patikimai praneša apie kiekvieną svečią per 24 valandas arba per 6 valandas trumpalaikiams apsistojimams
- Pateikite SCIA savo Comune (savivaldybei), jei veikiate verslinės veiklos pagrindu
- Prieš ką nors įrengdami, pasitikrinkite savo Comune (savivaldybės) taisykles dėl raktų dėžučių ir įrenginių išdėstymo
- Patvirtinkite savo savivaldybės turistų mokesčio tarifą, apribojimus ir kvitų reikalavimus
- Pasirinkite, kuriam objektui taikomas 21% tarifas, ir patvirtinkite likusių apdorojimą
- Patikrinkite paveldo apribojimus prieš pritvirtindami ką nors prie fasado
Patvirtinti oficialūs šaltiniai
Nacionaliniai
- Ministero del Turismo, BDSR dažnai užduodami klausimai
- Polizia di Stato, Alloggiati Web paslaugų informacija
- Polizia di Stato, gairės dėl pranešimo prievolės
- Alloggiati Web portalas
Regioninės ir vietinės gairės dėl CIN
Nurodyti, bet nesusieti
Paminėti aukščiau be patvirtintos nuolatinės nuorodos. Ieškokite Gazzetta Ufficiale arba Normattiva pagal pavadinimą ir numerį.
- 2023 m. dekretinis įstatymas Nr. 145, 13-ter straipsnis, konvertuotas į 2023 m. gruodžio 15 d. įstatymą Nr. 191
- Turizmo ministerijos dekretas Prot. 16726, 2024 m. birželio 6 d., dėl duomenų bazių sąveikos
- 2017 m. dekretinis įstatymas Nr. 50, 4 straipsnis, konvertuotas į 2017 m. įstatymą Nr. 96, apibrėžiantis trumpalaikes nuomos sutartis
- Karališkasis dekretas 773/1931 (TULPS), 17 ir 109 straipsniai
- 2018 m. dekretinis įstatymas Nr. 113, 19-bis straipsnis, konvertuotas į 2018 m. įstatymą Nr. 132
- 2024 m. biudžeto įstatymas, dėl fiksuoto tarifo režimo
- Lacijaus regiono administracinio teismo sprendimas, 2025 m. gegužės 27 d., dėl nuotolinės registracijos
- Jūsų Comune (savivaldybės) nuostatai dėl turistų mokesčio ir raktų dėžučių išdėstymo
- Jūsų regiono turizmo duomenų bazės taisyklės
Svarbus atsakomybės apribojimas
Šis straipsnis nėra teisinė, mokesčių ar finansinė konsultacija. Tai yra bendra informacija, parašyta ne specialistui, raktų valdymo įmonės, o ne advokatų kontoros.
Italijoje nacionalinės, regioninės ir savivaldybių taisyklės yra sluoksniuotos, ir jos sąveikauja skirtingai, priklausomai nuo to, kur yra jūsų nuosavybė, kiek jų turite ir ar veikiate kaip verslas. Taisyklės dėl raktų dėžučių ir svečių identifikavimo nuolat keitėsi nuo 2024 m. pabaigos, įskaitant teismo procesus, ir toliau skiriasi kiekviename mieste. Regioninis CIN įgyvendinimas nėra vienodas. Turistų mokestis yra visiškai savivaldybės nustatytas. Baudos sumos periodiškai perskaičiamos.
Prieš imdamiesi veiksmų, patikrinkite savo padėtį, remdamiesi aukščiau nurodytais oficialiais šaltiniais, savo regiono turizmo biuru ir savo Comune (savivaldybe). Bet kokiu atveju, susijusiu su realiais pinigais ar teisine rizika, pasitelkite Italijos commercialista (buhalterį-konsultantą) ir, jei klausimas yra reguliavimo, o ne fiskalinis, Italijos advokatą, gerai išmanantį jūsų savivaldybę.
Jei pastebėsite klaidą, praleidimą ar kažką, ką reikia atnaujinti, praneškite mums ir mes tai ištaisysime.
