Je kunt in Miami op een straat staan waar de regels voor korte termijn verhuur veranderen afhankelijk van aan welke kant van de weg je staat.
Steek een brug over en de definitie van "korte termijn" verandert. Miami Beach beschouwt het als alles onder zes maanden plus één dag. Miami-Dade County beschrijft tijdelijke verhuuraccommodatie als verblijven van zes maanden of minder. Het grootste deel van de sector, en het meeste van het belastingstelsel van Florida, werkt met 30 dagen. De bestemmingsplannen van de stad Miami verdelen de stad in doorsnedezones waar het antwoord afhangt van of een adres in T3 of T4 ligt.
Daarbovenop bevindt zich de laag die de meeste gevallen daadwerkelijk beslist en helemaal geen overheid is.
Vier lagen, en de vierde is degene die je tegenhoudt
Om legaal te opereren in niet-ingelijfde Miami-Dade of de stad Miami heb je over het algemeen een Florida Department of Business and Professional Regulation openbare verblijfsvergunning, een Miami-Dade Certificaat van Gebruik, een lokale Bedrijfsbelastingontvangst, en in Miami Beach ook een Resort Belastingcertificaat nodig. Mis je er een, en je bent kwetsbaar.
Florida heeft ook een staatspre-emptie, die beperkt hoe ver steden kunnen gaan in het reguleren van vakantieverhuur. Dat klinkt beschermend totdat je de uitzondering bereikt die ertoe doet: pre-emptie geldt niet voor VvE's en condominiumverenigingen. Hun bestuursdocumenten kunnen korte termijn verhuur verbieden of beperken, ongeacht wat de staat toestaat, wat de provincie toestaat, en wat de stad toestaat.
In een markt waar een groot deel van de verhuurbare voorraad uit condominiumunits bestaat, maakt dat de vereniging de effectieve regulator. Vraag het aan iedereen die hier deals heeft gesloten en ze zullen je vertellen dat de goedkeuring van de vereniging het item is dat transacties doodt, niet de bestemmingsplanning.
Miami Beach heeft de afhankelijkheid geformaliseerd. De stad vereist een brief van de condominiumvereniging die bevestigt dat tijdelijke verhuuractiviteit op het adres is toegestaan, gedateerd binnen de voorgaande 60 dagen, en als de vereniging zelf geen actieve Bedrijfsbelastingontvangst heeft, moet dat worden goedgekeurd voordat de stad die van de unit vrijgeeft.
De boetes voor overtredingen in Miami Beach behoren tot de hoogste in de Verenigde Staten. Boetes zijn vastgesteld vanaf $20.000 voor een eerste overtreding en lopen op tot meer dan $100.000 voor herhaalde overtredingen, met een boete van $1.500 per dag voor overtredingen van minimumverblijfsregels in beperkte gebieden, naast pandrechten, sluitingsbevelen en platformsuspensie. Korte termijn verhuur is volledig verboden in alle eengezinswijken en een groot deel van de meergezinswoningen.
Wat fragmentatie doet met een operatie
Een Miami-portfolio van elke omvang overschrijdt jurisdicties, en het operationele gevolg is dat geen enkel proces past bij het geheel.
Twee units in een Brickell-toren, één in Edgewater, een paar in een gebouw in Miami Beach dat tijdelijk gebruik toestaat, iets in Coral Gables, iets in niet-ingelijfde Dade. Verschillende licenties, verschillende minimumverblijven, verschillende belastingregistraties, verschillende definities van wat je doet, en vijf verschillende sets bouwregels.
De fout die operators maken is de operatie te ontwerpen rond de meest tolerante eigendom en dan te improviseren voor de anderen. Wat beter werkt, is ontwerpen rond de beperking die voor allemaal geldt, namelijk dat elk van die gebouwen een vereniging of managementbedrijf heeft dat zich intensief bekommert om wie er door de lobby komt.
Dat is de rode draad in Miami. Wat de bestemmingsplanning ook zegt, het ding dat ervoor zorgt dat je wordt verwijderd, is het gebouw dat besluit dat jij een probleem bent.
De vereniging is een klant, geen obstakel
Kader het gesprek met de vereniging opnieuw in en Miami wordt aanzienlijk eenvoudiger om in te opereren.
Waar verenigingen hier over klagen is specifiek en consistent: onbekende mensen in de lobby en de liften, gasten die niet kunnen worden geïdentificeerd, sleuteloverdrachten die plaatsvinden bij de valetstand of bij de receptie, lockboxen die verschijnen op zwembadpoorten en fietsenrekken, pakketten en sleutels die zich ophopen bij een conciërge die hier nooit mee heeft ingestemd, en geen manier om een bewoner te antwoorden die vraagt wie er zaterdag in het gebouw was.
Een toegangssysteem waarbij elke toegangsgegevens toebehoort aan een benoemde persoon, elke afhaling en teruggave wordt geregistreerd met de tijd, en de identiteit kan worden geverifieerd voordat een sleutel wordt vrijgegeven, pakt dit alles aan. Waar een vereniging al tijdelijk gebruik toestaat, is de boodschap dat je hen de controle geeft waar ze om hebben gevraagd. Waar ze twijfelen, is het vaak het verschil tussen een verlenging van die 60-dagen brief en een weigering.
Praktisch gezien betekent naar een Miami-bestuur gaan het volgende meenemen:
Een specifieke installatielocatie, meestal een lobby, postkamer, pakketkamer of beheerkantoor, met de bevestigingsmethode, afmetingen, en stroom- en netwerkplan. Bevestiging dat niets de levensbeveiligingssystemen of uitgangen beïnvloedt. Een aanbod om het gebouwbeheer inzicht te geven in het logboek. Een schriftelijk standpunt over onderhoud en verwijdering. En in orkaangevoelige gebieden, een antwoord over wat er gebeurt bij een storing, wat de hardware dekt door middel van batterijback-up en offline werking.
Implementatie over een gefragmenteerd portfolio
Twee patronen dekken de meeste operaties in Miami.
Per gebouw, in de torens. Voor operators met meerdere units in één condominium, bevat een installatie binnen het gebouw elke sleutel voor die units plus alles wat operationeel is, en de gast heeft nooit een ander adres nodig dan het adres waar ze verblijven. Dit is de sterkste opstelling en het hangt volledig af van het bestuur.
Een eigen gecontroleerd punt. Voor units verspreid over gebouwen die niets goedkeuren, dient een installatie in uw eigen kantoor of een gehuurde ruimte het portfolio. De geografie van Miami betekent dat dit overweging vereist: van Brickell naar Miami Beach is een brug en een dijk, en op het verkeerde uur is dat geen korte reis. Operators eindigen over het algemeen met één punt op het vasteland en één aan het strand, in plaats van te proberen beide vanuit één punt te bedienen.
De capaciteit begint bij negen sleutelposities en breidt uit via gekoppelde uitbreidingsmodules, zodat een enkele toreninstallatie kan groeien van een handvol units naar een sleutel voor elke unit die u beheert plus gebouwsleutels, zonder een tweede goedkeuring van het bestuur.
Aan de softwarekant verbinden de belangrijkste boekings- en beheerplatforms direct met een API erachter, zodat toegangsgegevens worden uitgegeven wanneer een verblijf is bevestigd. Gasten kunnen een code, een scanbare toegangsgegevens of een pas in hun telefoonportemonnee gebruiken, met instructies in hun taal, wat belangrijk is in een markt die sterk afhankelijk is van Latijns-Amerikaanse en Europese bezoekers.
Plaatsing moet binnen zijn. De hardware is IP52-geclassificeerd en kan vlak op elke muur worden gemonteerd, maar Miami's combinatie van vochtigheid, zoute lucht bij het water, directe zon en orkaanseizoen maakt een interne lobby of serviceruimte de voor de hand liggende keuze.
Gegevens over vier lagen
Toegangslogboeken bevatten niet uw Certificaat van Gebruik, uw Bedrijfsbelastingontvangst, uw DBPR-licentie of uw Resort Belastingregistratie, en ze bewijzen geen naleving van de minimumverblijfsduur. Dat zijn administratieve taken en Miami controleert deze.
Wat een registratie wel doet, is feitelijke vragen beantwoorden over toegang, en in deze markt komen die vragen uit een ongebruikelijk aantal richtingen. Naleving van codes die reageren op een klacht van een buurman. Een vereniging die onderzoekt of een unit tijdelijk wordt gebruikt in een gebouw dat dit verbiedt. Een verzekeraar na waterschade, wat in Florida een constante is. Schadeverantwoordelijkheid na een verblijf. Bezettingvragen waar een tweepersoons-per-slaapkamer regel van toepassing is. Een bestuur dat beslist of de brief waarvan uw stadslicentie afhangt, moet worden verlengd.
Een benoemd, tijdgestempeld, exporteerbaar overzicht van wie wanneer is binnengekomen is nuttig in elk van die gesprekken, en het is de enige daarvan waar de operator controleert of het bewijs bestaat.
De regels veranderen, de lobby niet
De regelgevende kaart van Miami is een lappendeken die verandert bij bruggen en bestemmingsgrenzen, en geen enkele operationele procedure dekt een portfolio dat erover verspreid is. Wat constant is, is dat elke eigendom zich in een gebouw bevindt, en het gebouw heeft een vereniging die zal beslissen of u de moeite waard bent.
Toegang beheren op een manier die dat antwoord gemakkelijk maakt, is het meest invloedrijke wat een operator in Miami kan doen, omdat het de laag is die de staatspre-emptie niet bereikt en degene die operaties het vaakst beëindigt.
Configureer een SmartBox-implementatie of spreek met ons team over een installatie in uw gebouw.
Regelgevende details in dit artikel weerspiegelen openbaar beschikbare informatie op het moment van schrijven en zijn uitsluitend bedoeld als algemene leidraad. De staatswet van Florida, de regels van Miami-Dade County, gemeentelijke verordeningen in Miami en Miami Beach, en condominiumbestuursdocumenten verschillen van elkaar en veranderen in de loop van de tijd, en gerelateerde rechtszaken zijn gaande. Bevestig de huidige vereisten met de relevante gemeente, Miami-Dade County, de Florida DBPR, uw vereniging en gekwalificeerde Florida-advocaten voordat u operationele beslissingen neemt.
