New South Wales heeft iets gedaan wat geen enkele andere jurisdictie in deze serie heeft gedaan. Het heeft een mechanisme gecreëerd om mensen uit de branche te weren.
Het STRA Exclusion Register is een openbare lijst die wordt bijgehouden onder de verplichte Gedragscode van de staat. Ernstige of herhaalde overtredingen kunnen een host, een verhuurmakelaar of een managementbedrijf op deze lijst plaatsen, met als gevolg een uitsluiting van vijf jaar van deelname aan kortetermijnverhuur in NSW. Het kader werkt met een 'two-strikes'-principe voor ernstige overtredingen binnen een periode van twee jaar, en de boetes voor ernstige overtredingen zijn vastgesteld op niveaus die oplopen tot honderdduizenden dollars voor individuen en meer dan een miljoen voor bedrijven.
Gasten kunnen ook worden vermeld. Een gast die schade of een ernstige verstoring veroorzaakt, kan op het register terechtkomen, waarna platforms verplicht zijn hun boekingen te weigeren.
Dat laatste detail verandert de aard van het werk. In de meeste steden is het nuttig om precies te weten wie uw pand heeft betreden. In Sydney is het de basis van uw enige verdediging.
De Code maakt u verantwoordelijk voor gedrag
De NSW Gedragscode bindt hosts, gasten, verhuurmakelaars en boekingsplatforms. Tot de verplichtingen van de host behoren: een 24/7 contactnummer voor gasten en buren onderhouden, geluid, afval en asociaal gedrag beheren, snel reageren op klachten en een adequate aansprakelijkheidsverzekering voor derden afsluiten.
Lees dat als een operationele specificatie in plaats van een juridische formaliteit. U wordt gevraagd te antwoorden voor gedrag in een pand waar u niet aanwezig bent, door mensen die u nog nooit heeft ontmoet, op momenten dat u niet wakker bent.
De klacht arriveert dagen later. Een buurman zegt dat er zaterdag een feestje was. Het VvE-bestuur zegt dat twaalf mensen door de lobby kwamen. Iemand zegt dat de gast een groep via de brandtrap heeft binnengelaten. U heeft een boeking voor vier personen.
Op dat punt moet u de feiten vaststellen, en de vragen gaan allemaal over toegang. Hoeveel afzonderlijke personen hebben een sleutel opgehaald? Op welke tijden? Is een sleutel geretourneerd? Heeft iemand toegang gehad die dat niet had moeten hebben? Was er een overdracht die u niet heeft geautoriseerd?
Een boekingsrecord kan hierop geen antwoord geven. Het vertelt u wie heeft betaald. Een toegangsrecord vertelt u wie er is gekomen.
Wat de regels van Sydney vereisen van de bedrijfsvoering
Naast de Code bepaalt het planningskader de grenzen.
Registratie. Elk STRA-pand moet voorkomen in het NSW STRA Register en de STRA Property ID op de advertenties weergeven. Het register houdt daglimieten bij en ondersteunt naleving van brandveiligheid.
De limiet van 180 dagen. Niet-hosted STRA in de regio Groot-Sydney is beperkt tot 180 dagen in elke registratieperiode van 12 maanden. Hosted STRA, waarbij de host tijdens het verblijf op het terrein woont, heeft geen vergelijkbare limiet. Boekingen van 21 opeenvolgende dagen of meer zijn vrijgesteld van de telling voor de limiet, wat een detail is dat u beter in uw kalenderstrategie kunt opnemen dan pas in november te ontdekken.
VvE-reglementen. Een vereniging van eigenaren kan niet-hosted STRA verbieden in een kavel dat niet de hoofdverblijfplaats van de eigenaar is, middels een speciale resolutie onder sectie 137A van de Strata Schemes Management Act 2015. Het kan hosted STRA niet beperken wanneer de eigenaar ter plaatse woont. Ontwikkelingsvergunningsvoorwaarden kunnen verdere beperkingen toevoegen.
Brandveiligheid. Woningen die voor STRA worden gebruikt, moeten voldoen aan gespecificeerde normen, waaronder onderling verbonden rookmelders en ontruimingsplattegronden, met daaraan gekoppelde boetebare overtredingen.
Duur. NSW behandelt verblijven van maximaal drie maanden als STRA. Daarna komt u over het algemeen in het gebied van huurwoningen onder de Residential Tenancies Act 2010, met een geheel andere reeks verplichtingen.
Geografie: twee steden in één
De portfolio's van Sydney hebben de neiging zich te splitsen langs een lijn die de meeste operators onmiddellijk herkennen.
De haven en het oosten. De CBD, Potts Point, Surry Hills, Darlinghurst, Pyrmont en het binnenste oosten zijn appartementengebieden. VvE-gebouwen, beveiligde lobby's, liften, soms een gebouwbeheerder. De dichtheid is hoog genoeg dat één toegangspunt een cluster van gebouwen binnen loopafstand kan bedienen.
De stranden en het noorden. Bondi, Coogee, Manly, en verder langs de noordelijke stranden. Lagere dichtheid, meer huizen en kleine blokken, meer scheiding tussen eigendommen, en openbaar vervoer dat snel uitdunt. Manly is in het bijzonder functioneel een eiland voor operationele doeleinden: de veerboot is prachtig en het is geen manier om op korte termijn een sleutel te verplaatsen.
Het binnenste westen en daarbuiten. Newtown, Marrickville, Balmain en verder richting Parramatta. Rijtjeshuizen en kleine appartementencomplexen, en afstanden die beginnen te tellen.
Het praktische gevolg is dat de meeste Sydneyse operators van elke omvang uiteindelijk twee of drie toegangspunten hebben in plaats van één, en de splitsing valt meestal langs die grens van haven en kust in plaats van per aantal voorsteden.
Het opbouwen van het record
Een toegangssysteem in Sydney moet worden beoordeeld op wat het kan bewijzen, niet alleen op wat het kan openen.
Wanneer iemand een sleutel ophaalt, registreert het systeem wie ze zijn, welke sleutel ze hebben genomen en het moment dat ze deze namen. Retourneer op dezelfde manier. Niets vertrekt anoniem, omdat er geen gedeelde code is om door te geven. Waar u een hogere standaard wilt, kan identiteitsverificatie voorafgaand aan de uitgifte plaatsvinden, waardoor de overdracht wordt gekoppeld aan een bevestigde persoon in plaats van aan een telefoon die een bericht heeft ontvangen.
Dit produceert drie zaken die van belang zijn binnen het NSW-kader.
Een telling. Hoeveel individuen daadwerkelijk toegang hebben verkregen voor een bepaald verblijf. Als uw boeking voor vier personen was en zes mensen namen sleutels, weet u het voordat de VvE u dit vertelt.
Een tijdlijn. Aankomst- en vertrektijden, en eventuele toegang buiten de geboekte periode. Handig wanneer de klacht betrekking heeft op een specifieke zaterdagavond.
Een benoemde lijst. Schoonmakers, onderhoudsaannemers, makelaars en gasten, elk met hun eigen legitimatie en hun eigen tijdsvenster. Wanneer de vraag is of een onbevoegd persoon is binnengekomen, heeft u een antwoord in plaats van een vermoeden.
Niets hiervan bewijst dat u de Code heeft nageleefd. Gedragsverplichtingen zijn breder dan alleen toegang. Maar wanneer een klacht escaleert en NSW Fair Trading vraagt wat er is gebeurd, bevindt de operator die een nauwkeurig, getimed, exporteerbaar record kan produceren zich in een wezenlijk andere positie dan degene die een weekend reconstrueert uit het geheugen en een groepschat.
Samenwerken met de vereniging van eigenaren
Gezien het feit dat een Sydneyse vereniging van eigenaren een reglement kan aannemen dat niet-hosted STRA in uw kavel verbiedt, is het de moeite waard om de relatie actief te beheren in plaats van te vermijden.
De klachten die tot dergelijke reglementen leiden, zijn consistent: onbekende mensen in de lobby, sleutels achtergelaten bij de conciërge of verborgen bij de ingang, sleutelkluisjes op brandslanghaspels en poorten, gasten die door het gebouw zwerven, niemand die weet wie er hoort te zijn.
Een toegangssysteem pakt elk van deze punten direct aan, en het is de moeite waard om dit schriftelijk vast te leggen. Besturen reageren op specifieke details: waar het apparaat komt, hoe het aan de muur wordt bevestigd, de afmetingen, hoe het stroom krijgt en wordt aangesloten, wie het onderhoudt, en wat er gebeurt als het ooit wordt verwijderd. Door de gebouwbeheerder inzicht te geven in het toegangslogboek verandert het voorstel van een verzoek in een bijdrage.
Waar het bestuur niet meewerkt, plaatsen operators de hardware over het algemeen op hun eigen terrein, wat in de dichtere binnenstedelijke gebieden gasten nog steeds een korte wandeling biedt.
De praktische constructie
Een basiskast bevat 9 sleutels. Extra modules kunnen eraan worden gekoppeld naarmate de portefeuille groeit, zodat een toegangspunt van een enkele cluster kan uitgroeien tot honderden sleutels zonder een tweede installatie of een tweede adres in uw gastinstructies.
Toegang wordt verleend aan een benoemde persoon voor een afgebakende periode, wat de structuur is die de Code impliciet aanneemt. Een gast heeft toegang voor de boeking. Een schoonmaker heeft een vaste maandag- en donderdagtijd. Een loodgieter krijgt woensdag tussen tien en twaalf uur. Alles kan onmiddellijk worden ingetrokken, wat van belang is wanneer u moet aantonen dat u naar aanleiding van een klacht heeft gehandeld.
Aan de softwarekant maken de belangrijkste boekings- en managementplatforms direct verbinding, met een API voor al het andere dat u beheert, zodat inloggegevens worden uitgegeven zodra een verblijf is bevestigd, in plaats van dat iemand eraan moet denken een bericht te sturen.
Voor de plaatsing van de hardware is het apparaat IP52-gecertificeerd en geschikt voor beschutte posities. De kustwijken van Sydney voegen een overweging toe die binnensteden niet hebben: zoute lucht is schadelijk voor alles wat buiten in de buurt van water wordt gemonteerd, dus in Bondi, Coogee of Manly is een binnen- of goed beschutte locatie de extra planning waard.
Weet wie er door de deur kwam
Het regelgevende ontwerp van Sydney plaatst gedrag centraal en verbindt er reële consequenties aan, tot en met uitsluiting uit de branche voor vijf jaar. Dat is een ongewoon sterke stimulans om een bedrijf te runnen waarin u altijd de vraag kunt beantwoorden wie een pand heeft betreden en wanneer.
Geautomatiseerde sleutelbeheer is de goedkoopste manier om die vraag beantwoordbaar te maken, en het antwoord is hetzelfde, of het nu een buurman, een VvE-bestuur of Fair Trading is die de vraag stelt.
Configureer een SmartBox-implementatie of praat met ons team over een Sydney-installatie.
Regelgevende details in dit artikel weerspiegelen openbaar beschikbare informatie op het moment van schrijven en dienen uitsluitend als algemene richtlijn. NSW-planningsregels, de STRA Gedragscode, strata-wetgeving en daglimieten veranderen in de loop van de tijd. Bevestig de huidige vereisten met NSW Fair Trading, het NSW Department of Planning, uw vereniging van eigenaren en gekwalificeerde Australische adviseurs voordat u operationele beslissingen neemt.
