Nova Gales do Sul fez algo que nenhuma outra jurisdição nesta série fez. Criou um mecanismo para banir pessoas da indústria.
O Registo de Exclusão STRA é uma lista pública mantida sob o Código de Conduta obrigatório do estado. Violações graves ou repetidas podem colocar um anfitrião, um agente de aluguer ou uma empresa de gestão nele, e o efeito é uma exclusão de cinco anos da participação em alojamento de curta duração em NSW. O quadro opera com uma abordagem de "duas infrações" para contravenções graves num período de dois anos, e as penalidades para violações graves foram estabelecidas em níveis que atingem centenas de milhares de dólares para indivíduos e mais de um milhão para empresas.
Os hóspedes também podem ser listados. Um hóspede que cause danos ou uma perturbação grave pode acabar no registo, e as plataformas são então obrigadas a recusar as suas reservas.
Esse último detalhe muda a natureza do trabalho. Na maioria das cidades, saber exatamente quem entrou na sua propriedade é útil. Em Sydney, é a base da única defesa que você tem.
O Código torna-o responsável pelo comportamento
O Código de Conduta de NSW vincula anfitriões, hóspedes, agentes de aluguer e plataformas de reserva. Entre as obrigações do anfitrião: manter um número de contacto 24 horas por dia, 7 dias por semana, para hóspedes e vizinhos, gerir ruído, resíduos e comportamento antissocial, responder prontamente a reclamações e ter um seguro de responsabilidade civil adequado.
Leia isso como uma especificação operacional, e não como uma formalidade legal. Está a ser-lhe pedido que responda pela conduta numa propriedade em que não está presente, por pessoas que nunca conheceu, em horários em que não está acordado.
A reclamação chega dias depois. Um vizinho diz que houve uma festa no sábado. O comité de condomínio diz que doze pessoas passaram pelo átrio. Alguém diz que o hóspede deixou um grupo entrar pela escada de incêndio. Você tem uma reserva para quatro.
Nesse ponto, você precisa estabelecer os factos, e as perguntas são todas sobre acesso. Quantas pessoas diferentes recolheram uma chave? A que horas? Uma chave foi devolvida? Alguém teve acesso que não deveria ter tido? Houve uma entrega que você não autorizou?
Um registo de reserva não pode responder a nada disso. Ele diz quem pagou. Um registo de acesso diz quem veio.
O que as regras de Sydney exigem da operação
Além do Código, o quadro de planeamento define os limites.
Registo. Toda propriedade STRA deve constar no Registo STRA de NSW e exibir seu ID de Propriedade STRA nos anúncios. O registo acompanha os limites de dias e apoia a conformidade com a segurança contra incêndios.
O limite de 180 dias. O STRA não gerido na região da Grande Sydney está limitado a 180 dias em cada período de registo de 12 meses. O STRA gerido, onde o anfitrião vive nas instalações durante a estadia, não tem um limite equivalente. Reservas de 21 dias consecutivos ou mais estão isentas de contagem para o limite, o que é um detalhe que vale a pena incluir na sua estratégia de calendário em vez de descobrir em novembro.
Regulamentos do condomínio. Uma corporação de proprietários pode proibir STRA não gerido num lote que não seja o local de residência principal do proprietário, por resolução especial sob a secção 137A da Strata Schemes Management Act 2015. Não pode restringir STRA gerido onde o proprietário vive no local. As condições de aprovação de desenvolvimento podem adicionar restrições adicionais.
Segurança contra incêndios. As habitações utilizadas para STRA devem cumprir as normas especificadas, incluindo alarmes de fumo interligados e diagramas de evacuação, com multas associadas.
Duração. NSW considera estadias de até três meses como STRA. Além disso, geralmente entra no território de arrendamento residencial sob a Residential Tenancies Act 2010, com um conjunto de obrigações completamente diferente.
Geografia: duas cidades em uma
Os portfólios de Sydney tendem a dividir-se ao longo de uma linha que a maioria dos operadores reconhece imediatamente.
O porto e o leste. O CBD, Potts Point, Surry Hills, Darlinghurst, Pyrmont e o leste interior são território de apartamentos. Edifícios em condomínio, átrios seguros, elevadores, por vezes um gestor de edifício. A densidade é alta o suficiente para que um ponto de acesso possa servir um aglomerado de edifícios a uma curta distância.
As praias e o norte. Bondi, Coogee, Manly, e através das praias do norte. Menor densidade, mais casas e pequenos blocos, mais separação entre propriedades e transportes públicos que diminuem rapidamente. Manly, em particular, é funcionalmente uma ilha para fins operacionais: a balsa é agradável e não é uma maneira de mover uma chave a curto prazo.
O oeste interior e além. Newtown, Marrickville, Balmain e em direção a Parramatta. Casas geminadas e pequenos blocos de unidades, e distâncias que começam a importar.
A consequência prática é que a maioria dos operadores de Sydney de qualquer escala acaba com dois ou três pontos de acesso em vez de um, e a divisão geralmente ocorre ao longo dessa linha do porto e da costa, em vez de pela contagem de subúrbios.
Construindo o registo
Um sistema de acesso em Sydney deve ser julgado pelo que pode provar, não apenas pelo que pode abrir.
Quando alguém recolhe uma chave, o sistema regista quem é, qual chave levou e o momento em que a levou. Devolva da mesma forma. Nada sai anonimamente, porque não há um código partilhado para circular. Onde se deseja um padrão mais elevado, a verificação de identidade pode preceder a entrega, vinculando a entrega a uma pessoa confirmada em vez de um telefone que recebeu uma mensagem.
Isso produz três coisas que importam no âmbito do quadro de NSW.
Uma contagem. Quantos indivíduos realmente recolheram acesso para uma determinada estadia. Se a sua reserva era para quatro e seis pessoas pegaram chaves, você saberá antes que o comité de condomínio lhe diga.
Uma linha do tempo. Horários de chegada e partida, e qualquer acesso fora do período reservado. Útil quando a reclamação é sobre uma noite específica de sábado.
Uma lista nominal. Limpadores, empreiteiros de manutenção, agentes e hóspedes, cada um com sua própria credencial e seu próprio período. Quando a pergunta é se uma pessoa não autorizada entrou, você tem uma resposta em vez de uma inferência.
Nada disto prova que você cumpriu o Código. As obrigações de conduta são mais amplas do que o acesso. Mas quando uma reclamação escala e a NSW Fair Trading está a perguntar o que aconteceu, o operador que pode produzir um registo preciso, com carimbo de tempo e exportável está numa posição materialmente diferente daquele que reconstrói um fim de semana da memória e de um chat em grupo.
Trabalhar com a corporação de proprietários
Dado que uma corporação de proprietários de Sydney pode aprovar um regulamento que proíba STRA não gerido no seu lote, a relação merece ser ativamente gerida em vez de evitada.
As reclamações que levam a esses regulamentos são consistentes: pessoas desconhecidas no átrio, chaves deixadas com o concierge ou escondidas perto da entrada, caixas de segurança a aparecer em carretéis de mangueiras de incêndio e portões, hóspedes a vaguear pelo edifício, ninguém a saber quem deve estar lá.
Um sistema de acesso aborda cada um desses pontos diretamente, e vale a pena dizê-lo por escrito. Os comités respondem a detalhes: onde a unidade é colocada, como é fixada à parede, as suas dimensões, como obtém energia e se conecta, quem a mantém e o que acontece se for removida. Oferecer ao gerente do edifício visibilidade do registo de acesso transforma a proposta de um pedido numa contribuição.
Onde o comité não ceder, os operadores geralmente instalam o hardware nas suas próprias instalações, o que nos subúrbios interiores mais densos ainda deixa os hóspedes a uma curta distância a pé.
A construção prática
Um armário base comporta 9 chaves. Módulos adicionais podem ser ligados a ele à medida que o portfólio cresce, para que um ponto de acesso possa passar de um único cluster para várias centenas de chaves sem uma segunda instalação ou um segundo endereço nas suas instruções para os hóspedes.
O acesso é concedido a um indivíduo nomeado por um período de tempo definido, que é a estrutura que o Código assume implicitamente. Um hóspede o detém para a reserva. Um limpador tem um período fixo de segunda e quinta-feira. Um canalizador recebe acesso na quarta-feira entre as dez e as doze. Qualquer acesso pode ser retirado imediatamente, o que é importante quando precisa de demonstrar que agiu sobre uma reclamação.
No lado do software, as principais plataformas de reserva e gestão conectam-se diretamente, com uma API para o que mais você usar, para que as credenciais sejam emitidas no momento em que uma estadia é confirmada, em vez de alguém se lembrar de enviar uma mensagem.
Para a colocação do hardware, a unidade tem classificação IP52 e é adequada para posições abrigadas. Os subúrbios costeiros de Sydney adicionam uma consideração que as cidades do interior não têm: o ar salgado é agressivo para tudo o que é montado ao ar livre perto da água, então em Bondi, Coogee ou Manly, uma localização interior ou bem abrigada vale o planeamento extra.
Saiba quem entrou pela porta
O design regulatório de Sydney coloca a conduta no centro e atribui-lhe consequências reais, incluindo a remoção da indústria por cinco anos. Isso é um incentivo invulgarmente forte para gerir uma operação onde você pode sempre responder à pergunta de quem entrou numa propriedade e quando.
O controlo automatizado de chaves é a forma mais barata de tornar essa pergunta respondível, e a resposta é a mesma, seja um vizinho, um comité de condomínio ou a Fair Trading a perguntar.
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Os detalhes regulatórios neste artigo refletem informações publicamente disponíveis no momento da redação e são fornecidos apenas para orientação geral. As regras de planeamento de NSW, o Código de Conduta STRA, a legislação de condomínio e os limites de dias mudam ao longo do tempo. Confirme os requisitos atuais com a NSW Fair Trading, o NSW Department of Planning, a sua corporação de proprietários e consultores australianos qualificados antes de tomar decisões operacionais.
