Vous pouvez vous trouver dans une rue de Miami où les règles régissant les locations à court terme changent selon le côté de la rue où vous vous trouvez.
Traversez un pont et la définition de "court terme" change. Miami Beach considère comme tel tout séjour de moins de six mois et un jour. Le comté de Miami-Dade décrit l'hébergement de location transitoire comme des séjours de six mois ou moins. La majeure partie de l'industrie, et la plupart du cadre fiscal de la Floride, s'appuie sur 30 jours. Le zonage de la ville de Miami divise la ville en zones de transect où la réponse dépend de l'emplacement d'une adresse en T3 ou T4.
Puis, par-dessus tout cela, se trouve la couche qui décide réellement de la plupart des cas et qui n'est pas du tout une entité gouvernementale.
Quatre couches, et la quatrième est celle qui vous arrête
Pour opérer légalement dans le comté de Miami-Dade non incorporé ou la ville de Miami, vous avez généralement besoin d'une licence d'hébergement public du Florida Department of Business and Professional Regulation, d'un certificat d'utilisation de Miami-Dade, d'un récépissé de taxe professionnelle locale, et à Miami Beach, d'un certificat de taxe de séjour. Manquez l'un d'entre eux et vous êtes exposé.
La Floride a également une préemption d'État, ce qui limite la portée de la réglementation des locations de vacances par les villes. Cela semble protecteur jusqu'à ce que vous atteigniez l'exception qui compte : la préemption n'atteint pas les HOAs et les associations de copropriétaires. Leurs documents de gouvernance peuvent interdire ou restreindre les locations à court terme, indépendamment de ce que l'État, le comté ou la ville autorisent.
Dans un marché où une grande partie du stock locatif est constituée d'unités de condominium, cela fait de l'association le régulateur effectif. Demandez à quiconque a conclu des transactions ici et il vous dira que l'approbation de l'association est l'élément qui met fin aux transactions, et non le zonage.
Miami Beach a formalisé cette dépendance. La ville exige une lettre de l'association de copropriétaires confirmant que l'activité de location transitoire est autorisée à l'adresse, datée de moins de 60 jours, et si l'association elle-même ne détient pas de récépissé de taxe professionnelle actif, cela doit être approuvé avant que la ville ne délivre celui de l'unité.
Les pénalités en cas d'infraction à Miami Beach comptent parmi les plus élevées des États-Unis. Les amendes ont été fixées à partir de 20 000 $ pour une première infraction et peuvent dépasser 100 000 $ pour des violations répétées, avec 1 500 $ par jour d'amende pour les infractions aux règles de séjour minimum dans les zones réglementées, ainsi que des privilèges, des ordonnances de fermeture et la suspension de plateformes. Les locations à court terme sont purement et simplement interdites dans tous les quartiers unifamiliaux et une grande partie du parc multifamilial.
Ce que la fragmentation fait à une opération
Un portefeuille de Miami, quelle que soit sa taille, traverse plusieurs juridictions, et la conséquence opérationnelle est qu'aucun processus unique ne s'applique à l'ensemble du portefeuille.
Deux unités dans une tour de Brickell, une à Edgewater, quelques-unes dans un bâtiment de Miami Beach qui autorise l'utilisation transitoire, quelque chose à Coral Gables, quelque chose dans le Dade non incorporé. Des licences différentes, des séjours minimums différents, des enregistrements fiscaux différents, des définitions différentes de ce que vous faites, et cinq ensembles de règles de bâtiment différents.
L'erreur que font les opérateurs est de concevoir l'opération autour de la propriété la plus permissive et d'improviser pour les autres. Ce qui fonctionne mieux, c'est de concevoir autour de la contrainte commune à toutes, à savoir que chacun de ces bâtiments a une association ou une société de gestion qui se soucie intensément de qui passe par le hall.
C'est le fil conducteur à Miami. Quoi que dise le zonage, ce qui vous fait retirer est la décision du bâtiment que vous êtes un problème.
L'association est un client, pas un obstacle
Reformulez la conversation avec l'association et Miami devient considérablement plus facile à opérer.
Ce dont se plaignent les associations ici est spécifique et constant : des personnes inconnues dans le hall et les ascenseurs, des invités qui ne peuvent être identifiés, des remises de clés effectuées au service de voiturier ou à la réception, des boîtes à clés apparaissant sur les portails de piscine et les porte-vélos, des colis et des clés s'accumulant chez un concierge qui n'a jamais accepté quoi que ce soit de tout cela, et aucun moyen de répondre à un résident demandant qui était dans le bâtiment le samedi.
Un système d'accès où chaque identifiant appartient à un individu nommé, où chaque collecte et retour est enregistré avec son heure, et où l'identité peut être vérifiée avant qu'une clé ne soit remise, résout tout cela. Là où une association autorise déjà l'utilisation transitoire, l'argument est que vous leur donnez le contrôle qu'ils demandaient. Là où elles hésitent, c'est souvent la différence entre un renouvellement de cette lettre de 60 jours et un refus.
Concrètement, se présenter devant un conseil d'administration de Miami signifie apporter :
Un emplacement d'installation spécifique, généralement un hall, une salle de courrier, une salle de colis ou un bureau de gestion, avec la méthode de fixation, les dimensions et le plan d'alimentation et de réseau. La confirmation que rien n'affecte les systèmes de sécurité des personnes ou l'évacuation. Une offre de donner à la gestion du bâtiment une visibilité sur le journal. Une position écrite sur la maintenance et le retrait. Et dans les pays sujets aux ouragans, une réponse sur ce qui se passe en cas de panne, ce que le matériel couvre grâce à une batterie de secours et un fonctionnement hors ligne.
Déploiement à travers un portefeuille fragmenté
Deux modèles couvrent la plupart des opérations à Miami.
Par bâtiment, dans les tours. Pour les opérateurs ayant plusieurs unités dans un même condominium, une installation à l'intérieur du bâtiment détient toutes les clés de ces unités ainsi que tout ce qui est opérationnel, et l'invité n'a jamais besoin d'une adresse autre que celle où il séjourne. C'est la solution la plus solide et elle dépend entièrement du conseil d'administration.
Un point de contrôle propre. Pour les unités dispersées dans des bâtiments qui n'approuveront rien, une installation à votre propre bureau ou dans un espace loué dessert le portefeuille. La géographie de Miami signifie qu'il faut y réfléchir : de Brickell à Miami Beach, c'est un pont et une chaussée, et à la mauvaise heure, ce n'est pas un court trajet. Les opérateurs finissent généralement par avoir un point sur le continent et un sur la plage plutôt que d'essayer de servir les deux depuis l'un ou l'autre.
La capacité débute à neuf positions de clés et s'étend grâce à des modules d'extension en chaîne, de sorte qu'une seule installation de tour peut passer d'une poignée d'unités à une clé pour chaque unité que vous gérez, plus les clés du bâtiment, sans une deuxième approbation du conseil.
Côté logiciel, les principales plateformes de réservation et de gestion se connectent directement via une API, de sorte que les identifiants sont émis lorsqu'un séjour est confirmé. Les clients peuvent utiliser un code, un identifiant scannable ou un pass dans leur portefeuille téléphonique, avec des instructions dans leur langue, ce qui est important dans un marché qui attire fortement les visiteurs latino-américains et européens.
L'installation doit se faire à l'intérieur. Le matériel est classé IP52 et se monte à plat sur n'importe quel mur, mais la combinaison d'humidité, d'air salin près de l'eau, de soleil direct et de la saison des ouragans à Miami fait d'un hall intérieur ou d'une salle de service le choix évident.
Enregistrements à travers quatre couches
Les journaux d'accès ne contiennent pas votre certificat d'utilisation, votre récépissé de taxe professionnelle, votre licence DBPR ou votre enregistrement de taxe de séjour, et ils ne prouvent pas la conformité aux séjours minimums. Ce sont des exercices de classement et Miami les audite.
Ce qu'un enregistrement fait est de répondre à des questions factuelles sur l'entrée, et sur ce marché, ces questions proviennent de sources inhabituellement nombreuses. La conformité au code en réponse à une plainte de voisin. Une association qui enquête si une unité est utilisée de manière transitoire dans un bâtiment qui l'interdit. Un assureur après des dégâts des eaux, ce qui en Floride est une constante. L'attribution des dommages après un séjour. Des questions d'occupation lorsqu'une règle de deux personnes par chambre s'applique. Un conseil décidant de renouveler la lettre dont dépend votre licence municipale.
Un relevé nominatif, horodaté et exportable des entrées et des heures est utile dans chacune de ces conversations, et c'est le seul d'entre eux où l'opérateur contrôle l'existence de ces preuves.
Les règles changent, le hall ne change pas
La carte réglementaire de Miami est une mosaïque qui change aux ponts et aux limites de zonage, et aucune procédure d'exploitation unique ne couvre un portefeuille étendu sur celle-ci. Ce qui est constant, c'est que chaque propriété se trouve dans un immeuble, et que cet immeuble a une association qui décidera si vous en valez la peine.
Gérer l'accès d'une manière qui facilite cette réponse est la chose la plus efficace qu'un opérateur de Miami puisse faire, car c'est la couche que la préemption d'État n'atteint pas et celle qui met fin le plus souvent aux opérations.
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Les détails réglementaires de cet article reflètent les informations accessibles au public au moment de la rédaction et sont fournis à titre indicatif uniquement. Le droit de l'État de Floride, les règles du comté de Miami-Dade, les ordonnances municipales de Miami et Miami Beach, et les documents régissant les condominiums diffèrent les uns des autres et changent au fil du temps, et les litiges y afférents sont en cours. Confirmez les exigences actuelles auprès de la municipalité concernée, du comté de Miami-Dade, du Florida DBPR, de votre association et d'un conseiller juridique qualifié en Floride avant de prendre des décisions opérationnelles.
