Dernière révision : 27 juillet 2026. Les règles de Barcelone ont changé substantiellement en 2024, 2025 et à nouveau en 2026. Si vous avez lu un guide plus ancien de cette ville, une grande partie est désormais obsolète.
En bref
Si vous avez trente secondes, voici l'essentiel.
- Barcelone n'a pas délivré de nouvelle licence d'appartement touristique depuis 2014. Vous ne pouvez pas en demander une. La seule façon d'en obtenir une est d'acheter une propriété qui en possède déjà une.
- Toutes les licences existantes expireront d'ici 2028, et la ville a déclaré qu'elle n'en renouvellerait aucune. Environ 10 000 appartements sont concernés.
- Un "appartement touristique" désigne le logement entier, loué pour 31 jours consécutifs ou moins. Vous ne pouvez pas le louer chambre par chambre sous cette licence.
- Vos voisins peuvent désormais vous opposer leur veto. Depuis avril 2025, la loi espagnole exige que la communauté des propriétaires approuve expressément la location touristique, par une double majorité des trois cinquièmes.
- Les séjours de 32 nuits ou plus relèvent d'un cadre juridique différent. En dehors de la réglementation touristique, de la taxe de séjour, et de l'expiration en 2028.
- Vous avez besoin de deux numéros d'enregistrement distincts sur chaque annonce : un numéro d'enregistrement touristique catalan et, depuis juillet 2025, un numéro national espagnol.
- La taxe de séjour a quasiment doublé au 1er avril 2026. Un appartement touristique à Barcelone coûte désormais environ 9,50 € par personne et par nuit, une fois la surtaxe municipale incluse.
Tout ce qui suit explique ces points et vous indique l'origine de chaque règle.
Commençons par le plus important : l'expiration en 2028
La plupart des guides enterrent ce point. C'est la première chose que vous devez savoir, car cela détermine si le reste vous concerne.
La mairie de Barcelone a déclaré son intention de ne pas renouveler les licences d'appartements touristiques de la ville lorsqu'elles expireront en 2028. Les propres mots du conseil sont exceptionnellement directs : l'application de la législation catalane pertinente "entraînera l'élimination de tous les appartements à usage touristique (HUT) dans la ville", et le conseil "prévoit de ne pas renouveler les 10 000 licences d'appartements touristiques qui expireront en 2028".
Le mécanisme légal est le Decret Llei 3/2023, du 7 novembre 2023, un décret-loi catalan sur le régime d'urbanisme pour les logements touristiques. Il classe Barcelone comme une municipalité avec un marché du logement tendu, et a converti les permissions existantes en permissions à durée limitée. Pour continuer à fonctionner après la période transitoire, vous avez besoin d'une licence d'urbanisme accordée selon les propres règles d'urbanisme de la municipalité. Sans cela, l'activité doit cesser.
Barcelone a déclaré qu'elle n'avait pas l'intention de créer la voie de planification qui permettrait l'octroi de ces licences. Le conseil a également commencé à réviser le PEUAT, son plan urbain spécial pour l'hébergement touristique, en 2025, évaluant l'impact de la population flottante, l'effet du tourisme sur l'espace public et le caractère du tissu urbain.
La Cour Constitutionnelle espagnole a confirmé le cadre dans un arrêt de mars 2025, rejetant les recours des propriétaires et des plateformes.
Trois mises en garde honnêtes.
- Premièrement, il existe un mécanisme de prolongation que la plupart des articles omettent. Les titulaires qui peuvent démontrer que le régime transitoire ne les compense pas pour la perte de leur autorisation peuvent demander au conseil une prolongation unique de cinq années supplémentaires maximum. Conformément au décret, cette demande doit être faite après que quatre ans se soient écoulés depuis l'entrée en vigueur et avant la fin de la période transitoire. La fenêtre est étroite et le calendrier est important.
- Deuxièmement, détenir une licence aujourd'hui ne garantit rien. Lorsque des licences d'urbanisme sont accordées, le décret exige que les conseils les attribuent selon des critères de publicité, d'objectivité, d'impartialité, de transparence et de concurrence. Il s'agit d'un processus compétitif, et non d'un renouvellement automatique.
- Troisièmement, ceci est contesté et le paysage politique peut changer. Les contestations juridiques se poursuivent et Barcelone tiendra des élections municipales avant la fin de l'élimination progressive. Rien ici n'est incontestable. Si une somme significative dépend de la réponse, obtenez des conseils juridiques espagnols sur votre licence spécifique plutôt que de vous fier à un guide général.
Sources : Mairie de Barcelone, Application of Decree Law 3/2023 to Tourist-Use Flats (HUTs) (anglais). Texte intégral : Decret Llei 3/2023 sur le Portal Jurídic de Catalunya (catalan).
En un coup d'œil
| Question | Réponse courte |
|---|---|
| Qu'est-ce qui est considéré comme une location touristique ? | Un logement entier loué pour 31 jours ou moins |
| Comment est-ce appelé légalement ? | Habitatge d'ús turístic, ou HUT |
| Qui accorde l'autorisation ? | La municipalité, avec enregistrement par la Generalitat |
| Puis-je obtenir une nouvelle licence ? | Non. Aucune délivrée depuis 2014 |
| Puis-je louer une seule chambre ? | Non. Les HUT sont loués en entier |
| Les licences expirent-elles ? | Oui, d'ici 2028, avec une voie d'extension limitée |
| Ai-je besoin d'un numéro d'enregistrement national ? | Oui, depuis le 1er juillet 2025 |
| Dois-je déclarer les clients ? | Oui, dans les 24 heures, via SES.HOSPEDAJES |
| Les voisins ont-ils leur mot à dire ? | Oui, pour toute nouveauté depuis le 3 avril 2025 |
| Taxe de séjour sur un appartement touristique ? | Environ 9,50 € par personne et par nuit, max 7 nuits |
| Quelle est l'alternative légale ? | Louer pour 32 nuits ou plus |
Qu'est-ce qui est considéré comme un appartement touristique
La loi catalane l'appelle habitatge d'ús turístic, généralement abrégé en HUT. En termes simples, il s'agit d'un logement que le propriétaire met à la disposition d'une autre personne, directement ou par l'intermédiaire d'un intermédiaire, en échange d'un paiement, pour une période continue de 31 jours ou moins.
Deux détails surprennent souvent les gens.
C'est le logement entier ou rien. Les HUT sont loués entièrement, et le nombre d'occupants est limité par ce que le certificat d'habitabilité de la propriété autorise. La location de chambres individuelles n'est pas autorisée sous ce type de licence. La Catalogne a une catégorie distincte pour la location de chambres dans un logement que vous habitez.
31 jours est la limite. À partir de 32 nuits et plus, vous n'exploitez plus un appartement touristique. Vous relevez alors de la location résidentielle ou saisonnière en vertu de la loi espagnole sur les baux urbains, avec la réglementation catalane des loyers s'appliquant dans une grande partie de la ville. Cette distinction est extrêmement importante à Barcelone, car c'est la principale voie que les opérateurs utilisent pour maintenir les propriétés en service après 2028.
Sources : Generalitat de Catalunya, Habitatges d'ús turístic (Canal Empresa) et Departament d'Empresa i Treball (catalan). La définition sous-jacente figure dans le décret touristique de Catalogne, Decret 75/2020, consultable par nom et numéro dans le DOGC.
Pouvez-vous obtenir une licence ? Presque certainement non
C'est la question la plus courante et la réponse est brève.
Barcelone a cessé de délivrer de nouvelles licences HUT en 2014, et le PEUAT, approuvé en 2017, a entériné cette mesure comme politique d'urbanisme. Rien de nouveau n'a été créé depuis.
Les licences existantes ne peuvent pas être vendues seules. Elles ne sont transférées que dans le cadre d'une vente complète de la propriété à laquelle elles sont rattachées, c'est pourquoi les appartements de Barcelone annoncés avec une licence touristique ont entraîné des primes de prix substantielles.
La Catalogne publie une procédure générale pour la création d'un HUT, et elle existe pour les municipalités où l'activité est encore ouverte. Elle est accompagnée d'un avertissement important : lorsqu'une municipalité a convenu d'une suspension, une notification déposée à cet endroit n'a aucun effet juridique. Barcelone est une telle municipalité.
Donc, si on vous vend un appartement à Barcelone en vous disant que vous pourrez l'enregistrer comme location touristique, le plan ne fonctionnera pas. Vérifiez toute licence prétendument existante et sa date d'expiration avant de conclure la transaction.
Si vous détenez déjà une licence : vos obligations
1. L'autorisation municipale et le certificat d'habitabilité
Le titre habilitant pour l'activité HUT est accordé par la mairie où se situe le logement, et non par la Generalitat, et les mairies peuvent établir leurs propres procédures de contrôle périodiques par ordonnance. Vous devez détenir une cèdula d'habitabilitat, le certificat d'habitabilité, et vous ne pouvez pas loger plus de personnes que ce qu'il permet.
2. Votre numéro d'enregistrement catalan, sur tout
Une fois que la municipalité autorise le logement, elle en informe l'administration touristique catalane, qui enregistre la propriété dans le Registre de Turisme de Catalunya et délivre un numéro d'enregistrement. Ce numéro doit figurer dans toutes les publicités, promotions et commercialisations de la propriété. Les clients, les voisins et les inspecteurs peuvent tous le vérifier par rapport au registre public.
3. Votre numéro d'enregistrement national espagnol, également sur tout
C'est plus récent et de nombreux opérateurs l'ont manqué.
L'Espagne a mis en œuvre le Règlement UE 2024/1028 sur les données relatives aux locations à court terme par le biais du Real Decreto 1312/2024, du 23 décembre 2024, créant le Registro Único de Arrendamientos et la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos. Il est entré en vigueur le 2 janvier 2025 et a pris effet le 1er juillet 2025.
Depuis lors, pour annoncer un hébergement de courte durée sur une plateforme en ligne en Espagne, vous devez d'abord obtenir un numéro d'enregistrement national, demandé via le bureau électronique du Colegio de Registradores.
Le ministère du Logement est explicite sur le point que les gens ne comprennent pas : la licence touristique ne remplace pas le numéro d'enregistrement. La détention de la licence est une condition préalable à l'obtention du numéro. Vous avez besoin des deux. L'examen du registre tient également compte des accords pertinents de la communauté des propriétaires.
Un piège pratique : si la propriété n'est pas enregistrée au cadastre, l'obtention du numéro devient difficile. C'est un problème courant depuis l'entrée en vigueur des règles.
Sources : Real Decreto 1312/2024 (BOE) ; Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, Ventanilla Única Digital et questions fréquemment posées (espagnol). Les délais et formats de déclaration des plateformes sont définis par l'Orden VAU/653/2025, consultable au BOE.
4. Déclarez vos clients dans les 24 heures
L'Espagne exige que les prestataires d'hébergement recueillent les détails des clients et les transmettent aux autorités via le système SES.HOSPEDAJES, en vertu du Real Decreto 933/2021, du 26 octobre 2021. L'obligation de déclaration électronique est entrée en vigueur le 2 décembre 2024, et les registres de clients sur papier ne sont plus valides.
En pratique :
- Soumettre immédiatement, et en tout cas dans les 24 heures
- Conserver les enregistrements pendant trois ans
- Les enfants de moins de 14 ans ne sont pas enregistrés individuellement mais doivent être enregistrés comme accompagnant un adulte nommé
- L'obligation vous incombe, et non à la plateforme de réservation, même lorsque la plateforme recueille des données similaires
Source : Real Decreto 933/2021 (BOE)
5. Obligations sur place
Entre la mairie et la Generalitat, vous êtes tenu de fournir un numéro de téléphone disponible 24 heures sur 24 pour que les clients et les voisins puissent signaler les problèmes, avec une réponse immédiate, ainsi qu'un service d'assistance et de maintenance garanti. Le numéro d'enregistrement et un contact d'urgence doivent être clairement affichés dans la propriété, et des feuilles de réclamation officielles doivent être mises à la disposition des clients.
Source : Mairie de Barcelone, Habitatges d'ús turístic (catalan)
Vos voisins peuvent désormais vous arrêter
Ce changement est national plutôt que catalan, et il a surpris de nombreux opérateurs.
La Ley Orgánica 1/2025 est entrée en vigueur le 3 avril 2025 et a modifié l'article 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal espagnole, la loi régissant les immeubles d'habitation.
L'effet est un renversement. Auparavant, la location touristique était autorisée, sauf si la communauté avait voté pour l'interdire. Désormais, un propriétaire doit d'abord obtenir l'approbation expresse de la communauté.
Le seuil est une double majorité des trois cinquièmes : les trois cinquièmes du total des propriétaires, qui représentent également les trois cinquièmes des quotes-parts de participation. Les deux conditions doivent être remplies.
Points pratiques :
- La communauté peut interdire purement et simplement, autoriser sous conditions, ou établir un régime d'autorisation, le tout au même seuil.
- Les communautés peuvent approuver des frais spéciaux allant jusqu'à 20 % supplémentaires sur les logements à usage touristique pour refléter une utilisation plus intensive des parties communes.
- Les accords ne sont pas rétroactifs. Une décision de la communauté n'affecte pas une personne exerçant déjà légalement l'usage touristique avant l'adoption de l'accord.
- Les formalités sont importantes. Une interdiction adoptée sans préavis, ordre du jour et majorités appropriés peut être contestée.
Si vous exercez déjà légalement, la non-rétroactivité est votre protection, et vous devriez être en mesure de documenter précisément la date de début de votre activité.
La réforme a codifié ce que la Cour Suprême espagnole avait déjà décidé dans deux arrêts pléniers du 3 octobre 2024.
Source : Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, communiqué de presse sur l'entrée en vigueur (espagnol)
Taxes
Taxe de séjour (IEET), qui a quasiment doublé en avril 2026
L'Impost sobre les estades en establiments turístics de Catalogne est facturé par personne et par nuit, plafonné à sept nuits par personne et par séjour, et payable par les clients âgés de 17 ans et plus. Barcelone ajoute une surtaxe municipale. Vous la collectez et la reversez à l'Agence fiscale catalane via une autoliquidation semestrielle, formulaire 950 dans le cas général.
La Llei 2/2026, du 6 mars 2026 (DOGC 9621, 10 mars 2026) est entrée en vigueur le 1er avril 2026 et a représenté la plus grande révision depuis la création de la taxe en 2012.
Pour un appartement touristique à Barcelone, la situation actuelle est la suivante :
| Composante | Montant par personne et par nuit |
|---|---|
| Taxe catalane (augmentée de 2,25 €) | 4,50 € |
| Surtaxe municipale de Barcelone | 5,00 € |
| Total | 9,50 € |
Deux choses à prévoir. La surtaxe de Barcelone augmente par étapes annuelles d'environ 1 € vers un plafond légal de 8 €, qui devrait être atteint vers 2029. En dehors de Barcelone, d'autres municipalités peuvent désormais fixer leur propre surtaxe allant jusqu'à 4 €, applicable à partir du 1er octobre 2026.
Notez également que 25 % du total de la collecte est désormais affecté à la politique du logement catalane, les 75 % restants allant au fonds du tourisme.
Étant donné que la surtaxe suit un calendrier d'augmentation publié, vérifiez le tableau tarifaire actuel avant de fixer vos prix plutôt que de vous fier aux chiffres ci-dessus.
Sources : Agència Tributària de Catalunya, aperçu de l'IEET, tableau tarifaire actuel, comment déclarer, et avis sur les changements de la Llei 2/2026. Le texte consolidé de la taxe est publié sous forme de PDF par le Departament d'Economia (catalan).
Impôt sur le revenu et TVA
Les revenus locatifs sont imposables. Les résidents espagnols paient selon des taux d'impôt progressifs. Les non-résidents paient un taux forfaitaire, généralement 19 % pour les résidents de l'UE et de l'EEE, et 24 % pour les autres.
Votre obligation de vous enregistrer à la TVA dépend des services que vous fournissez en plus de l'hébergement. Les services de type hôtelier vous obligent généralement à la TVA. C'est très spécifique aux faits, et un conseiller fiscal espagnol vous fera économiser plus qu'il ne vous coûtera.
Application de la loi
Barcelone applique activement la loi et publie des outils encourageant les résidents à signaler les appartements touristiques illégaux présumés. La ville collabore avec les plateformes de réservation pour faire retirer les annonces non conformes, et la publicité sans numéro d'enregistrement valide est elle-même une infraction.
Les amendes pour activité touristique sans licence en Catalogne atteignent des chiffres substantiels. Séparément, le fait de ne pas déclarer correctement les clients, ou de faire de la publicité sans les numéros d'enregistrement requis, entraîne des conséquences en vertu des cadres nationaux susmentionnés, y compris la suspension de votre numéro d'enregistrement et la suppression de vos annonces.
Étant donné que les montants des pénalités sont répartis sur plusieurs instruments et sont mis à jour périodiquement, vérifiez les chiffres actuels auprès de l'autorité compétente plutôt que de vous fier à un résumé publié.
Ce qui reste légal après la suppression progressive
- Les séjours de 32 nuits et plus. En dehors de la réglementation touristique, en dehors de la taxe de séjour, soumis à la loi sur les baux urbains et aux règles de location catalanes. C'est la direction que prennent la plupart des opérateurs professionnels.
- La location conventionnelle à long terme. Le résultat que la politique est censée produire.
- Hôtels, auberges et appart-hôtels agréés dans des bâtiments commerciaux dédiés. Un régime différent, ne faisant pas partie de la suppression progressive des bâtiments résidentiels.
- Les propriétés en dehors de la ville. La Catalogne permet aux municipalités de se classer comme étant sous pression immobilière et de geler les nouvelles licences, et beaucoup autour de Barcelone l'ont fait. Vérifiez chaque municipalité individuellement plutôt que de supposer que la zone métropolitaine est uniforme.
Sources officielles vérifiées
Chaque lien ci-dessous a été vérifié comme accessible. Mettez-les en favoris plutôt que de vous fier à des guides, y compris celui-ci.
Barcelone (municipal)
- Habitatges d'ús turístic, portail d'information de la ville
- Application du décret-loi 3/2023 aux HUT (anglais)
Catalogne (régional)
- Habitatges d'ús turístic, Canal Empresa
- Departament d'Empresa i Treball, hébergement touristique
- Decret Llei 3/2023, texte intégral
- Agència Tributària de Catalunya, IEET
- Tableau tarifaire actuel de l'ATC
- ATC, dépôt de la déclaration IEET
- Texte consolidé de l'IEET (PDF)
Espagne (national)
- Real Decreto 1312/2024, registre unique des locations
- Real Decreto 933/2021, enregistrement des clients
- Ministerio de Vivienda, Ventanilla Única Digital
- Ministerio de Vivienda, FAQ Ventanilla Única
- Ministerio de Vivienda, règles d'approbation des voisins
Cités par leur nom, consultables dans le journal officiel
Ces instruments sont référencés ci-dessus. Nous les avons cités par leur nom et numéro plutôt que par un lien, car nous n'avons pas pu vérifier de permalien stable. Recherchez le DOGC (loi catalane) ou le BOE (loi nationale espagnole) par leur nom et numéro.
- Decret 75/2020, sur le tourisme en Catalogne (DOGC)
- Llei 5/2017, établissant l'IEET, telle que modifiée (DOGC)
- Llei 2/2026, du 6 mars 2026, modifiant l'IEET (DOGC 9621, 10 mars 2026)
- Ley Orgánica 1/2025, modifiant la Ley de Propiedad Horizontal (BOE)
- Ley 49/1960, la Ley de Propiedad Horizontal, telle que modifiée (BOE)
- Orden VAU/653/2025, transmission de données de plateforme (BOE, 23 juin 2025)
- Règlement (UE) 2024/1028, données sur la location à court terme (EUR-Lex)
- Arrêts pléniers du Tribunal Supremo du 3 octobre 2024, sur la majorité des trois cinquièmes
Une brève liste de contrôle de conformité
Si vous détenez une licence à Barcelone aujourd'hui, confirmez tous ces points :
- Votre numéro d'enregistrement catalan apparaît sur chaque annonce et publicité
- Vous avez obtenu votre numéro d'enregistrement national espagnol de location
- Les données des clients parviennent à SES.HOSPEDAJES dans les 24 heures, et les enregistrements sont conservés pendant trois ans
- Votre numéro de contact 24h/24 fonctionne et quelqu'un y répond
- Le numéro d'enregistrement, le contact d'urgence et les feuilles de réclamation sont disponibles à la propriété
- Vous collectez la taxe de séjour actuelle correcte et la déclarez semestriellement
- L'occupation ne dépasse jamais ce que votre certificat d'habitabilité autorise
- Vous connaissez la date d'expiration de votre licence
- Vous avez noté la période pour demander la prolongation transitoire
- Vous avez un plan pour ce que la propriété deviendra après la suppression progressive
Avis de non-responsabilité important
Cet article ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier. Il s'agit d'informations générales rédigées pour un lecteur non spécialisé, par une société de gestion de clés plutôt qu'un cabinet d'avocats.
Barcelone est l'un des environnements réglementaires les plus dynamiques d'Europe. Les règles municipales, catalanes, nationales espagnoles et européennes s'appliquent toutes simultanément et interagissent de manière à dépendre de votre propriété, bâtiment et licence spécifiques. L'expiration de 2028 est soumise à des contestations juridiques en cours. Les taux de la taxe de séjour suivent un calendrier d'augmentations publié qui s'étend jusqu'à la fin de la décennie. Les exigences nationales d'enregistrement sont récentes et encore en cours d'intégration. Tout cela peut avoir changé depuis le 27 juillet 2026.
Veuillez tout vérifier auprès des sources officielles listées ci-dessus avant de prendre des décisions. Pour toute question impliquant des sommes importantes ou une exposition légale, faites appel à un avocat ou conseiller fiscal espagnol qui travaille en Catalogne et peut vous conseiller sur votre propriété et licence spécifiques.
Si vous repérez une erreur, une omission ou quelque chose qui doit être mis à jour, veuillez nous en informer et nous le corrigerons.
