Dernière révision : 27 juillet 2026. Ceci est une refonte complète. La version précédente décrivait un marché qui n'existe plus : l'application de la Local Law 18 a débuté en septembre 2023 et a fondamentalement changé ce qui est possible ici.
La version courte
- Les locations de logements de courte durée étaient déjà largement illégales à New York avant la Local Law 18. Elles sont interdites par la Multiple Dwelling Law, le Housing Maintenance Code et les Construction Codes. La Local Law 18 n'a pas créé l'interdiction ; elle a créé un mécanisme d'enregistrement et d'application en complément.
- Vous devez vous inscrire auprès du Bureau du Maire pour l'Application Spéciale (OSE) avant de proposer un logement pour des séjours de moins de 30 jours.
- Les plateformes ne peuvent pas traiter les réservations pour les annonces non enregistrées. C'est le levier d'application, et il fonctionne.
- L'hôte doit être présent. Vous devez certifier que le logement est votre résidence principale et que vous y serez physiquement présent pendant toute la durée du séjour de l'invité.
- Deux invités payants maximum, et ils doivent avoir un accès illimité à toutes les parties communes. Il est interdit de verrouiller les portes intérieures pour créer une suite d'invités séparée.
- Votre immeuble peut figurer sur une liste d'interdiction. Les propriétaires, les conseils de coopérative et de copropriété peuvent demander à l'OSE d'ajouter leurs immeubles, bloquant ainsi entièrement l'enregistrement.
- L'approbation n'est pas automatique. Les rapports indiquent un taux d'approbation de l'OSE d'environ 40 %.
- 30 jours ou plus ne relèvent pas du tout de la loi. C'est là que se sont tournés la plupart des opérateurs professionnels.
Ce qui a réellement changé, et ce qui n'a pas changé
Cette distinction est importante et presque tous les guides plus anciens la comprennent mal.
Ce qui n'a pas changé : la location d'un logement pour moins de 30 jours était déjà illégale dans la plupart des immeubles résidentiels de New York, en vertu de la Multiple Dwelling Law de l'État et des Housing Maintenance Code et Construction Codes de la ville. La propre réglementation de l'OSE le dit clairement. Les hôtes opérant avant 2023 opéraient, en grande partie, illégalement, que cela soit appliqué ou non.
Ce qui a changé : la Local Law 18 de 2022, promulguée le 9 janvier 2022, a créé une exigence d'enregistrement pour les hôtes et une exigence de vérification pour les plateformes de réservation. Elle a ajouté les chapitres 31 et 32 au Titre 26 du Code Administratif de la Ville de New York et est administrée par l'OSE.
L'élément crucial est l'obligation des plateformes. Les services de réservation sont interdits de traiter les transactions pour les locations de courte durée non enregistrées. L'application a débuté le 5 septembre 2023, initialement axée sur la vérification que les plateformes utilisaient correctement le système de vérification de la ville et sur l'arrêt des transactions non vérifiées.
C'est pourquoi l'effet a été si abrupt. La ville n'a pas eu besoin d'inspecter des milliers d'appartements. Elle avait besoin que les plateformes vérifient une base de données.
Sources : NYC Mayor's Office of Special Enforcement, Loi d'enregistrement et Règles et lois d'enregistrement
En un coup d'œil
| Question | Réponse courte |
|---|---|
| Qu'est-ce qui est considéré comme une courte durée ? | Moins de 30 jours consécutifs |
| Enregistrement requis ? | Oui, auprès de l'OSE, avant la publication |
| Dois-je être présent ? | Oui, pendant toute la durée du séjour |
| Doit-il s'agir de ma résidence principale ? | Oui |
| Nombre maximum d'invités payants | 2 |
| Puis-je verrouiller une chambre d'amis ? | Non. Les invités doivent avoir accès à toutes les parties communes |
| Mon immeuble peut-il me bloquer ? | Oui, via la liste des immeubles interdits |
| Les plateformes vérifient-elles ? | Oui, et elles doivent refuser les annonces non enregistrées |
| 30 jours ou plus sont-ils couverts ? | Non, cela ne relève pas de la loi |
Les exigences d'enregistrement en termes simples
Pour vous inscrire auprès de l'OSE, vous devez pouvoir certifier, entre autres choses :
Résidence principale. Le logement est votre lieu de résidence habituel.
Présence continue. Vous serez physiquement présent dans le logement pendant toute la durée du séjour de chaque invité. C'est ce que l'on entend par « hôte présent ». Ce n'est pas une formalité ; cela définit l'intégralité du modèle autorisé.
Pas plus de deux invités payants à la fois.
Accès illimité aux parties communes. Les invités doivent pouvoir utiliser tous les espaces communs de la maison. Vous ne pouvez pas verrouiller les portes intérieures pour isoler un espace invité. Cette disposition a suscité d'importantes critiques publiques lors de l'élaboration de la réglementation, pour des raisons de confidentialité et de sécurité, mais c'est la règle telle qu'elle a été adoptée.
Les candidatures passent par le portail d'enregistrement des locations à court terme de la ville (Short-Term Rental Registration Portal), en utilisant un compte NYC.ID.
L'approbation est réellement incertaine. Les rapports indiquent un taux d'approbation d'environ 40 %, les motifs de refus courants incluant la présence de l'immeuble sur la liste des interdictions et le fait que le logement soit soumis à la réglementation des loyers.
La liste des immeubles interdits
C'est le mécanisme le plus susceptible de mettre fin à votre projet avant même qu'il ne commence, et il fonctionne indépendamment de toute action de votre part.
La Local Law 18 permet aux propriétaires d'immeubles où les locations à court terme ne sont pas autorisées de notifier l'OSE et de demander que leur immeuble soit ajouté à une liste d'immeubles interdits. Les propriétaires d'immeubles résidentiels, les conseils de coopérative et les conseils de copropriété peuvent tous l'utiliser.
Si votre immeuble figure sur cette liste, l'OSE n'enregistrera pas votre logement. Il n'y a pas de solution de contournement.
Consultez la liste avant de planifier quoi que ce soit, et si vous achetez dans un immeuble avec l'intention d'y héberger, vérifiez-la avant d'acheter.
Ce qui est arrivé au marché
Il est important de le mentionner car cela permet de fixer des attentes réalistes.
Les rapports de début 2024, plusieurs mois après le début de l'application, estimaient le nombre d'annonces de locations à court terme à New York à environ 2 300, contre environ 22 000 avant l'application.
Le marché des opérateurs professionnels n'a pas disparu. Il s'est déplacé vers des séjours de 30 nuits consécutives ou plus, qui ne relèvent pas du tout de la Local Law 18 : aucune exigence d'enregistrement, aucune règle de présence de l'hôte, aucune limite de deux invités. Ce segment dessert les logements d'entreprise, les déménagements, le personnel médical itinérant et les placements d'assurance, et c'est désormais la forme dominante de location meublée professionnelle dans la ville.
Si votre modèle économique exige un appartement vide loué à la nuit, New York n'est pas un marché où vous pouvez entrer légalement. Si des baux mensuels sont acceptables, c'en est un.
Appels et application
Si votre candidature est rejetée, ou si un certificat est suspendu ou révoqué, il existe une voie de recours écrite. Les délais sont courts, alors lisez attentivement l'avis et agissez en conséquence plutôt que d'attendre.
L'application des interdictions préexistantes se poursuit indépendamment du régime d'enregistrement et est basée sur les plaintes. L'OSE a déclaré que les hôtes devaient se conformer à toutes les exigences légales antérieures à la Local Law 18.
Coopératives, copropriétés et baux
Même là où la loi le permet, trois niveaux privés peuvent interdire :
Documents de régie des coopératives et copropriétés et règlements intérieurs. Les conseils réglementent l'utilisation des logements, et beaucoup interdisent purement et simplement l'occupation transitoire. C'est aussi ainsi que les immeubles se retrouvent sur la liste d'interdiction.
Votre bail. La plupart des baux résidentiels de New York interdisent la sous-location ou l'utilisation transitoire. Le faire malgré tout constitue une violation du bail, quel que soit votre statut d'enregistrement.
Réglementation des loyers. Les logements à loyer stabilisé et à loyer contrôlé comportent des restrictions supplémentaires, et les rapports identifient le statut de loyer réglementé comme un motif courant de refus d'enregistrement.
Fiscalité
La ville de New York et l'État de New York appliquent tous deux des taxes sur l'occupation transitoire, et la situation dépend de la durée du séjour et de la nature de l'hébergement. Étant donné que le segment légal des locations à court terme est désormais si étroit, et que le segment des séjours de plus de 30 jours est traité différemment, l'analyse fiscale dépend exceptionnellement de votre situation spécifique.
Demandez conseil à un comptable new-yorkais plutôt que de vous fier à un résumé général, et confirmez quelles taxes une plateforme remet en votre nom et lesquelles restent à votre charge.
Une liste de contrôle pratique
- Vérifiez si votre immeuble figure sur la liste des immeubles interdits avant toute autre chose
- Lisez les documents de régie de votre coopérative ou copropriété, ou votre bail
- Confirmez que le logement est votre résidence principale
- Confirmez que vous pouvez réellement être présent pour chaque séjour
- Confirmez que vous pouvez héberger un maximum de deux invités payants et sans verrouiller les portes intérieures
- Vérifiez si le logement est soumis à la réglementation des loyers
- Enregistrez-vous auprès de l'OSE via le portail officiel avant de publier une annonce où que ce soit
- Comprenez que les plateformes vérifieront et refuseront les annonces non enregistrées
- Si l'un des points ci-dessus échoue, déterminez si des séjours de 30 jours ou plus conviennent à votre propriété à la place
- Demandez des conseils fiscaux spécifiques à New York pour votre modèle
Sources officielles vérifiées
- Bureau du Maire pour l'Application Spéciale de New York, Loi d'enregistrement
- OSE, Règles et lois d'enregistrement
- Portail d'enregistrement des locations à court terme
- Règles finales régissant l'enregistrement et les exigences pour les locations à court terme (PDF)
- NYC311, Enregistrement des locations à court terme
- Règles de NYC, Enregistrement des locations à court terme
Citées, non liées
- Local Law 18 de 2022, promulguée le 9 janvier 2022
- Code Administratif de NYC Titre 26, Chapitres 31 et 32 (sections 26-3101 à 26-3105 et 26-3201 à 26-3203)
- Chapitre 17 du Titre 43 des Règles de la Ville de New York, les règles de l'OSE, publiées le 3 février 2023 et en vigueur le 6 mars 2023
- Multiple Dwelling Law de l'État de New York
- Housing Maintenance Code de NYC et Construction Codes
- Les documents de régie, règlements intérieurs ou bail de votre immeuble
Avertissement important
Cet article ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier. Il s'agit d'informations générales rédigées pour un lecteur non spécialisé, par une entreprise de gestion de clés plutôt que par un cabinet d'avocats.
La position de la ville de New York est exceptionnellement complexe : le droit de l'État, le code administratif de la ville, les règles de l'OSE, les interdictions au niveau des immeubles, les conditions de bail et la réglementation des loyers influent tous sur la légalité de la location à court terme d'un logement spécifique, et la réponse est souvent non. Les taux d'approbation d'enregistrement sont faibles. La liste des immeubles interdits change. L'application des interdictions préexistantes se poursuit parallèlement au régime d'enregistrement.
Vérifiez auprès de l'OSE et lisez les documents de régie de votre immeuble avant d'agir. Compte tenu des pénalités et de la complexité de la voie légale, consultez un avocat new-yorkais avant de publier une annonce.
Si vous repérez une erreur, une omission ou quelque chose qui nécessite une mise à jour, veuillez nous en informer et nous la corrigerons.
