Dernière révision : 27 juillet 2026. Amsterdam a réduit la limite de nuits dans les quartiers centraux le 1er avril 2026. Si vous consultez un guide plus ancien, le chiffre principal pourrait être erroné pour votre adresse.
En bref
- Vous devez être le résident principal. La location de vacances à Amsterdam est réservée aux personnes louant le logement dans lequel elles vivent réellement. Les propriétés d'investissement ne sont pas éligibles.
- 30 nuits par année civile, et seulement 15 nuits dans certaines parties de Centrum et De Pijp depuis le 1er avril 2026.
- Maximum 4 personnes à la fois, enfants inclus.
- Vous avez besoin d'un permis et d'un numéro d'enregistrement, les deux avant votre première réservation.
- Vous devez informer la ville avant chaque location. Pas une fois par an. À chaque fois.
- Certaines rues sont purement et simplement interdites, aucun permis n'étant disponible quel que soit le prix.
- La ville exécute un algorithme sur votre adresse, en croisant les annonces avec les registres de population et de bâtiments.
- Louer sans permis, ou omettre de notifier à l'avance, entraîne une amende de 1 500 € pour les particuliers et de 3 000 € pour les exploitants commerciaux, avec des sanctions plus élevées pour d'autres infractions.
- La location de vacances et les chambres d'hôtes sont des régimes différents. Ne les confondez pas.
Deux choses différentes : vakantieverhuur et B&B
Amsterdam les sépare et les règles ne sont pas interchangeables.
La Vakantieverhuur (location de vacances) est le fait de louer votre logement entier et de ne pas être présent pendant le séjour du client. C'est ce que la plupart des gens entendent par Airbnb. Plafonnée à 30 nuits par an, ou 15 dans les zones centrales désignées.
La chambre d'hôtes est le fait de louer une chambre ou une partie de votre logement et d'être présent pendant le séjour. Elle peut être exploitée toute l'année, mais pas plus d'environ 40 % du logement ne peut y être consacré, elle nécessite un permis différent, et les permis sont limités par des quotas de quartier.
Vous ne pouvez pas exercer les deux activités à la même adresse.
Source : Gemeente Amsterdam, Vergunning vakantieverhuur aanvragen (néerlandais)
En un coup d'œil
| Question | Réponse courte |
|---|---|
| Dois-je y vivre ? | Oui, vous devez être le résident principal enregistré |
| Limite de nuits | 30 par année civile ; 15 dans certaines parties de Centrum et De Pijp |
| Limite d'hôtes | 4 personnes à la fois, enfants inclus |
| Permis nécessaire ? | Oui, avant votre première réservation |
| Numéro d'enregistrement nécessaire ? | Oui, séparément du permis |
| Faut-il déclarer chaque réservation ? | Oui, à l'avance, à chaque fois |
| Puis-je louer un logement social ? | Non |
| Suis-je en sécurité si je loue auprès d'un propriétaire privé ? | Uniquement avec l'autorisation écrite du propriétaire |
| Mon immeuble a-t-il son mot à dire ? | Si vous faites partie d'une VvE, vous pourriez avoir besoin de son autorisation |
| Certaines zones sont-elles totalement interdites ? | Oui, des rues et des pâtés de maisons spécifiques |
La limite de nuits et la réduction de 2026
La limite par défaut est de 30 nuits par année civile. Depuis le 1er avril 2026, certaines parties de Centrum et De Pijp sont limitées à 15 nuits.
Deux détails issus des propres directives de la ville qui peuvent prêter à confusion :
La limite s'applique au logement, pas à la personne. Si vous emménagez dans un logement en cours d'année, les nuits déjà louées par le résident précédent au cours de la même année civile comptent pour votre maximum annuel. Si vous achetez ou louez un bien ayant un historique de location, renseignez-vous.
Airbnb peut bloquer votre calendrier automatiquement lorsque vous atteignez la limite, mais la responsabilité légale de la respecter vous incombe, quelle que soit l'action de la plateforme.
Étant donné que la limite réduite s'applique à des parties désignées de quartiers plutôt qu'à des quartiers entiers, vérifiez votre adresse spécifique par rapport aux règles actuelles de la ville plutôt que de supposer que le chiffre global de votre quartier s'applique à vous.
Le permis, le numéro et la notification
Trois choses distinctes, et vous avez besoin des trois.
1. Le permis (vergunning vakantieverhuur)
À demander avant votre première réservation. Les conditions incluent :
- Vous êtes le résident principal enregistré nommé sur le permis, à l'adresse indiquée sur le permis
- Vous ne pouvez pas louer un logement social d'une société de logement
- Vous ne pouvez pas non plus exploiter une chambre d'hôtes à la même adresse
- Si vous louez en privé, vous avez besoin de l'autorisation du propriétaire
- Si vous vivez dans une VvE (association de propriétaires), vous pourriez avoir besoin de son autorisation
- Vous ne pouvez pas louer des espaces extérieurs au logement, tels que des abris de jardin, des tentes ou des bateaux
Les permis sont annuels et doivent être renouvelés.
2. Le numéro d'enregistrement
Distinct du permis. Vous devez demander un numéro d'enregistrement de location touristique et celui-ci doit apparaître sur vos annonces.
3. La notification, à chaque fois
C'est l'obligation la plus souvent négligée. Avant chaque période de location, vous informez la ville numériquement, en utilisant votre numéro de permis et DigiD.
Omettre une notification est une infraction en soi, indépendamment du respect de votre limite de nuits. Vous pouvez respecter entièrement vos 30 nuits et être néanmoins condamné à une amende pour ne pas avoir notifié.
Rues où c'est tout simplement interdit
Amsterdam a désigné des zones spécifiques où la location de vacances est purement et simplement interdite et où aucun permis n'est disponible. Les rapports indiquent que cela inclut des rues particulières dans Centrum, des parties d'Oud-Zuid et certains pâtés de maisons à De Pijp.
La liste d'interdiction est tenue à jour par la ville et évolue. Vérifiez votre adresse avant de planifier quoi que ce soit.
Comment Amsterdam applique la réglementation
Il est important de le comprendre, car cela explique pourquoi la tenue de registres est plus importante ici que dans la plupart des villes.
Un algorithme évalue votre adresse. La Municipalité d'Amsterdam exploite un système d'évaluation des risques qui croise les annonces de location avec le registre de la population (BRP) et le registre des bâtiments (BAG) afin d'estimer la probabilité qu'une propriété soit louée illégalement. Il est documenté publiquement dans le registre des algorithmes du gouvernement néerlandais. L'algorithme s'appuie sur les données des cas de location de vacances illégales au cours des cinq années précédentes et est utilisé pour prioriser les capacités d'application limitées.
Les signalements des voisins sont pris en compte. La municipalité reçoit des signalements de résidents qui soupçonnent qu'une propriété est louée de manière irrégulière, et le personnel de Surveillance et d'Application des lois enquête. L'algorithme hiérarchise les signalements qui reçoivent une attention.
Il existe une équipe dédiée à l'application qui effectue des inspections physiques.
La charge de la preuve vous incombe. Les tribunaux néerlandais ont statué que les propres captures d'écran d'un hôte ne constituent pas une preuve. Si vous êtes contesté sur des dates spécifiques, vous avez besoin de quelque chose de mieux que la galerie de votre téléphone.
Sources : Registre des algorithmes du gouvernement néerlandais, application des règles concernant les locations de vacances illégales (anglais) et Gemeente Amsterdam, Signalement des locations de vacances (anglais)
Amendées
Les propres directives de la ville stipulent que louer sans permis, ou omettre de notifier une location de vacances à l'avance, entraîne une amende de :
- 1 500 € pour un particulier
- 3 000 € pour un exploitant commercial
Des sanctions plus élevées s'appliquent pour d'autres infractions. Les rapports ont cité des chiffres à cinq chiffres pour des questions telles que le dépassement des nuits autorisées ou le retrait illégal d'un logement du parc immobilier (woningonttrekking), ce qui est considéré comme une infraction distincte et plus grave.
Étant donné que les barèmes de sanctions sont publiés et révisés par la ville, et que le Conseil d'État a déjà statué sur le caractère contraignant du tableau des amendes de la ville, consultez l'aperçu publié actuel plutôt que de vous fier à un chiffre provenant d'un guide quelconque.
Fiscalité
Taxe de séjour (toeristenbelasting)
Amsterdam facture la taxe de séjour en pourcentage du prix de l'hébergement plutôt qu'un montant forfaitaire par nuit, ce qui est inhabituel. Les rapports l'estiment à 12,5 % du tarif par nuit pour 2026, et elle est, sur cette base, parmi les plus élevées d'Europe.
Airbnb, Booking.com et d'autres plateformes majeures la collectent et la reversent généralement en votre nom. Pour les réservations directes effectuées en dehors d'une plateforme, vous la collectez et la reversez vous-même via le formulaire de la ville, et vous devez toujours enregistrer votre propriété auprès du service fiscal de la ville et déposer une déclaration annuelle.
Vérifiez le pourcentage actuel auprès de la municipalité avant de fixer vos prix, car il a évolué.
TVA et impôt sur le revenu
Le régime néerlandais de la TVA pour les hébergements de courte durée est passé au taux supérieur en janvier 2026. Les revenus locatifs sont également soumis à l'impôt sur le revenu. Les deux sont spécifiques aux faits, et le traitement fiscal néerlandais de la propriété dépend de la caractérisation de l'activité, il est donc conseillé de consulter un expert-comptable néerlandais.
La question de la VvE
Si votre immeuble dispose d'une association de propriétaires, ses règles fonctionnent indépendamment de ce que la municipalité autorise. Une VvE peut interdire ou restreindre la location de vacances dans son propre règlement, et de nombreuses VvE d'Amsterdam l'ont fait.
Les propres directives de la ville signalent que vous pourriez avoir besoin de l'autorisation de la VvE. Vérifiez les règles de l'association avant de demander un permis, pas après.
Liste de contrôle pratique
- Confirmez que vous êtes le résident principal enregistré à l'adresse
- Vérifiez si votre adresse spécifique se trouve dans une rue interdite ou une zone de 15 nuits
- Demandez si des nuits ont déjà été louées à la propriété cette année civile par un résident précédent
- Vérifiez les règles de votre VvE, et obtenez l'autorisation écrite du propriétaire ou du bailleur si vous êtes locataire
- Demandez le permis avant de prendre toute réservation
- Demandez le numéro d'enregistrement et affichez-le sur chaque annonce
- Mettez en place un processus fiable pour notifier la ville avant chaque période de location
- Maintenez votre nombre d'hôtes à 4, enfants inclus
- Enregistrez-vous auprès de la ville pour la taxe de séjour, et gérez vous-même les réservations directes
- Conservez des registres indépendants et contemporains des nuits effectivement louées
Sources officielles vérifiées
- Gemeente Amsterdam, demander un permis de location de vacances (néerlandais)
- Gemeente Amsterdam, signaler des locations de vacances (anglais)
- Registre des algorithmes du gouvernement néerlandais, application des règles concernant les locations de vacances illégales (anglais)
Cités, non liés
- Huisvestingswet et la Huisvestingsverordening d'Amsterdam, la base juridique du régime de permis
- L'aperçu des amendes publié par la ville (overzicht van alle boetes), disponible via amsterdam.nl
- La liste des rues et zones de la ville où la location de vacances est interdite
- Gemeente Amsterdam Belastingen, pour l'enregistrement et les déclarations de taxe de séjour
- Les décisions municipales officielles sont publiées dans le Gemeenteblad, qui constitue le registre faisant autorité
Avis de non-responsabilité important
Cet article ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier. Il s'agit d'informations générales rédigées pour un lecteur non-spécialiste, par une société de gestion de clés plutôt que par un cabinet d'avocats.
Les règles d'Amsterdam changent fréquemment et, de manière critique, elles varient par adresse plutôt que par simple quartier. La réduction à 15 nuits s'applique à des parties désignées de Centrum et De Pijp, des rues spécifiques sont purement et simplement interdites, et la liste des interdictions est mise à jour. Les niveaux d'amendes ont fait l'objet de litiges. Les règles de votre VvE peuvent prévaloir sur ce que la municipalité autorise.
Vérifiez votre adresse spécifique sur amsterdam.nl et dans le Gemeenteblad avant d'agir. Pour toute question impliquant des sommes d'argent importantes ou une exposition juridique, consultez un avocat ou un expert-comptable néerlandais familiarisé avec la réglementation du logement d'Amsterdam.
Si vous repérez une erreur, une omission ou quelque chose qui doit être mis à jour, veuillez nous le signaler et nous y remédierons.
