Ostatnia aktualizacja: 27 lipca 2026 r. Włochy zreorganizowały swoje ramy prawne dotyczące wynajmu krótkoterminowego w latach 2024–2026. Jeśli korzystasz z przewodnika napisanego przed 2025 r., główne wymaganie opisane tutaj jeszcze nie istniało.
Wersja skrócona
- Wynajem krótkoterminowy we Włoszech oznacza pobyt poniżej 30 dni. Ten próg reguluje niemal wszystkie pozostałe kwestie.
- Potrzebujesz CIN, krajowego kodu identyfikacyjnego. Musisz go umieścić w każdej ofercie i na nieruchomości. Kary za działalność bez niego wynoszą od 800 do 8000 euro.
- Każdy obiekt wynajmu turystycznego musi być wyposażony w działające czujniki gazu i czadu oraz przenośne gaśnice. Obowiązuje to niezależnie od tego, czy prowadzisz działalność gospodarczą. Kary od 600 do 6000 euro.
- Musisz zgłosić każdego gościa policji w ciągu 24 godzin, lub w ciągu 6 godzin w przypadku pobytów krótszych niż 24 godziny, za pośrednictwem portalu Alloggiati Web. Niewykonanie tego jest przestępstwem, a nie wykroczeniem administracyjnym.
- Kody regionalne nadal istnieją. Po uzyskaniu CIN reklamujesz się za pomocą CIN, ale zazwyczaj nadal musisz być zarejestrowany w bazie danych swojego regionu.
- Posiadanie więcej niż czterech nieruchomości kwalifikuje Cię jako firmę. Wymagane jest złożenie SCIA, z karami od 2000 do 10 000 euro za zaniechanie tego.
- Skrytki na klucze są usuwane z własności publicznej w Rzymie, Florencji i Mediolanie. Samoobsługowe zameldowanie pozostaje legalne; tania skrytka na poręczy już nie.
- Podatek to opcja ryczałtowa: 21% na jedną wskazaną przez Ciebie nieruchomość, 26% na pozostałe, z platformami potrącającymi 21% u źródła.
Co kwalifikuje się jako wynajem krótkoterminowy
Włoskie prawo opiera się na limicie 30 dni.
Wynajmy krótkoterminowe (locazioni brevi) są zdefiniowane w art. 4 dekretu-ustawy 50/2017, przekształconego w ustawę 96/2017, jako wynajem nieruchomości mieszkalnych na okres krótszy niż 30 dni.
Powyżej 30 dni wychodzi się z reżimu wynajmu krótkoterminowego. Umowa musi zostać zarejestrowana w Agencji Skarbowej, traktowanie podatkowe jest inne, a obowiązek zgłaszania gości działa inaczej.
Krajowe ramy prawne rozróżniają:
- Wynajem niebiznesowy, gdzie wynajmujesz nieruchomość bez prowadzenia działalności gospodarczej
- Wynajem biznesowy, który wymaga złożenia SCIA i wiąże się z dodatkowymi obowiązkami
- Obiekty noclegowe (strutture ricettive), hotelowe i pozahotelowe, zdefiniowane przez prawo regionalne
Ważne jest, aby zrozumieć, że CIN i wymagania bezpieczeństwa mają zastosowanie do wszystkich tych kategorii. Nie są to obowiązki wyłącznie dla firm.
CIN: Krajowy kod identyfikacyjny Włoch
Jest to kluczowa zmiana, o której większość starszych przewodników w ogóle nie wspomina.
Artykuł 13-ter Dekretu-Ustawy 145/2023, przekształcony w Ustawę nr 191 z 15 grudnia 2023 r., stworzył Codice Identificativo Nazionale (CIN), unikalny kod identyfikujący każdy obiekt noclegowy we Włoszech. Jego celem jest zwalczanie nielegalnej działalności noclegowej.
Mechanizmy zostały określone dekretem Ministerstwa Turystyki (Prot. 16726 z 6 czerwca 2024 r.), który zdefiniował sposób wymiany danych między regionalnymi bazami danych a krajową bazą danych, Banca Dati delle Strutture Ricettive (BDSR).
Powiadomienie potwierdzające uruchomienie BDSR ukazało się w Gazzetta Ufficiale 3 września 2024 r., co oznaczało wejście w życie przepisów od 2 listopada 2024 r. Ministerstwo następnie przedłużyło termin zgodności do 1 stycznia 2025 r., z sankcjami obowiązującymi od 2 stycznia 2025 r.
Kto potrzebuje
- Operatorzy obiektów noclegowych hotelowych i pozahotelowych, zgodnie z definicją prawa regionalnego
- Właściciele jednostek mieszkalnych wynajmowanych w celach turystycznych
- Właściciele jednostek mieszkalnych wynajmowanych w ramach reżimu krótkoterminowego najmu, zgodnie z art. 4 DL 50/2017
Innymi słowy, praktycznie każdy, kto wynajmuje nieruchomości mieszkalne krótkoterminowo we Włoszech.
Co z nim robisz
CIN uzyskujesz za pośrednictwem portalu BDSR Ministerstwa Turystyki, a aby się zarejestrować, musisz już spełnić odpowiednie obowiązki administracyjne dotyczące Twojej nieruchomości.
CIN musi być następnie widoczny:
- W każdym ogłoszeniu i ofercie, na każdej platformie, w tym zagranicznych
- Na samej nieruchomości, wyeksponowany na zewnątrz
CIN a kody regionalne
Włochy miały regionalne kody identyfikacyjne (CIR) przed wprowadzeniem CIN, co powoduje zamieszanie.
Praktyczne rozwiązanie: zazwyczaj nadal musisz być zarejestrowany w regionalnej bazie danych turystycznych, a kod regionalny nadal funkcjonuje jako odniesienie do wymiany danych między systemami regionalnymi i krajowymi. Jednak po uzyskaniu CIN, CIN jest tym, co umieszczasz w swoich reklamach, zastępując w tym celu kod regionalny.
Regiony różnią się sposobem wdrożenia tego, dlatego sprawdź biuro turystyczne swojego regionu. Lombardia korzysta z Ross1000; inne regiony mają własne platformy.
Źródła: Ministerstwo Turystyki, Często zadawane pytania dotyczące BDSR (wł.). Zobacz także regionalne wytyczne opublikowane przez Region Lombardia dotyczące CIN (PDF, wł.) oraz przez Miasto Metropolitalne Bolonia (wł.).
Obowiązkowe wyposażenie bezpieczeństwa
Ten obowiązek jest często pomijany i nie jest opcjonalny dla małych operatorów.
Zgodnie z art. 13-ter, ustęp 7, wszystkie jednostki mieszkalne wynajmowane w celach turystycznych, w tym wynajmy krótkoterminowe, zarządzane w dowolnej formie, biznesowej lub nie, muszą być wyposażone w:
- Działające czujniki gazu palnego i tlenku węgla
- Przenośne gaśnice spełniające normy prawne
Nieruchomości prowadzone w formie biznesowej muszą dodatkowo spełniać wymagania bezpieczeństwa instalacji określone w przepisach krajowych i regionalnych.
Przeczytaj to ponownie, jeśli jesteś małym, nieprofesjonalnym gospodarzem: „w dowolnej formie, biznesowej lub nie” oznacza Ciebie.
Kara: od 600 do 6000 euro.
Zgłaszanie gości na policję
Obowiązek ten istniał dziesiątki lat przed CIN i wiąże się z najpoważniejszymi konsekwencjami.
Artykuł 109 TULPS (skonsolidowana ustawa o bezpieczeństwie publicznym, Dekret Królewski 773/1931) wymaga od operatorów obiektów noclegowych zgłaszania tożsamości gości do lokalnej Questura. Artykuł 19-bis Dekretu-Ustawy 113/2018, przekształcony w Ustawę 132/2018 i obowiązujący od 4 grudnia 2018 r., rozszerzył ten obowiązek wyraźnie na właścicieli i podnajemców wynajmujących nieruchomości na okres poniżej 30 dni.
Zgłoszenia dokonuje się wyłącznie za pośrednictwem Alloggiati Web, portalu Policji Państwowej, używając danych uwierzytelniających wydanych przez Questura dla prowincji, w której znajduje się nieruchomość.
Terminy:
- W ciągu 24 godzin od przyjazdu gościa
- W ciągu 6 godzin, gdy pobyt nie przekracza 24 godzin
Praktyczne uwagi:
- Czas liczy się od fizycznego zameldowania, a nie od rezerwacji
- Wszyscy goście muszą być zgłoszeni, w tym osoby niepełnoletnie
- Portal akceptuje zgłoszenia przez całą dobę; weekendy i święta nie przedłużają terminu
- Każdy przyjazd generuje nowy obowiązek
- Zarządcy nieruchomości i agencje mogą składać zgłoszenia w imieniu właściciela, ale potrzebują pisemnego upoważnienia i własnych danych uwierzytelniających
Sankcje za pominięcie lub spóźnione zgłoszenie mają charakter karny, wynikające z artykułów 109 i 17 TULPS. Ten obowiązek należy najpierw prawidłowo wykonać.
Źródła: Policja Państwowa, Informacje o usłudze Alloggiati Web oraz wytyczne dotyczące obowiązku i kontroli (wł.). Sam portal znajduje się pod adresem alloggiatiweb.poliziadistato.it.
Kiedy stajesz się firmą
Dwa progi mają znaczenie.
SCIA. Od 2 listopada 2024 r. wynajem turystyczny prowadzony w formie biznesowej musi być poprzedzony SCIA, certyfikowanym zgłoszeniem rozpoczęcia działalności, złożonym w Comune. Wynajem więcej niż czterech nieruchomości turystom jest traktowany jako działalność gospodarcza wymagająca SCIA. Kara za zaniechanie: od 2000 do 10 000 euro.
VAT i rejestracja działalności. Zarządzanie więcej niż czterema jednostkami w sposób ciągły rodzi obowiązek otwarcia pozycji VAT (partita IVA) i prowadzenia działalności gospodarczej, wraz z wynikającymi z tego obowiązkami księgowymi i zgodności.
Jeśli zbliżasz się do któregokolwiek z tych progów, zasięgnij włoskiej porady księgowej, zanim go przekroczysz, a nie po.
Skrytki na klucze i samoobsługowe zameldowanie: co jest faktycznie zabronione
To jest obecnie najbardziej błędnie przedstawiany obszar we Włoszech, więc oto dokładna sytuacja.
Samoobsługowe zameldowanie jest legalne. W okólniku Ministerstwa Spraw Wewnętrznych z listopada 2024 r. argumentowano, że skrytki na klucze uniemożliwiają identyfikację gości i propagowano osobistą identyfikację. Dnia 27 maja 2025 r. Regionalny Sąd Administracyjny Lacjum (TAR Lazio) uchylił tę dyrektywę. Pozostaje podstawowy obowiązek identyfikacji gości i zgłaszania ich za pośrednictwem Alloggiati Web, co sąd zaakceptował jako możliwe do wykonania zdalnie i cyfrowo, pod warunkiem, że faktycznie ma miejsce.
Skrytki na klucze na własności publicznej są usuwane. Oddzielnie, i na zupełnie innych podstawach prawnych, kilka miast egzekwuje przepisy dotyczące ładu miejskiego wobec fizycznych urządzeń:
- Rzym rozpoczął usuwanie skrytek na klucze z poręczy, bram, rur spustowych, słupów i fasad w styczniu 2025 r., początkowo w Monti, z grzywnami około 400 euro za urządzenie, a w niektórych przypadkach skierowanymi do administratora budynku
- Florencja działała na podobnych zasadach
- Mediolan wprowadził własny zakaz stosowania skrytek na klucze na gruntach publicznych od stycznia 2026 r., z grzywnami w wysokości od 100 do 400 euro plus koszty usunięcia
Co to oznacza w praktyce: urządzenie przymocowane do własności publicznej, mebli miejskich lub chronionej fasady jest narażone. Urządzenie w prywatnym holu wejściowym, wewnętrznym dziedzińcu lub w kontrolowanej przez Ciebie przestrzeni komercyjnej nie znajduje się na gruncie publicznym.
Dwie rzeczy do sprawdzenia przed instalacją czegokolwiek: aktualne zasady Twojej Comune dotyczące miejsca umieszczania urządzeń oraz wszelkie ograniczenia konserwatorskie dotyczące zewnętrznej części Twojego budynku. Fasady w historycznych centrach włoskich miast często objęte są ochroną przez Soprintendenza, która zabrania wiercenia.
Zasady w tym zakresie zmieniały się wielokrotnie i nadal różnią się w zależności od miasta. Traktuj swoją Comune jako władzę.
Podatki
Opcja ryczałtowa (cedolare secca)
Dochody z wynajmu krótkoterminowego mogą być opodatkowane w ramach reżimu ryczałtowego zamiast zwykłego podatku dochodowego:
- 21% na jedną wskazaną przez Ciebie nieruchomość
- 26% na dodatkowe nieruchomości
Struktura zmieniła się zgodnie z ustawą budżetową na 2024 r., dlatego starsze przewodniki podają stałą stawkę 21%.
Potrącenia przez platformy
Airbnb, Booking.com i inne platformy działające we Włoszech stosują 21% potrącenie u źródła od płatności dla włoskich właścicieli nieruchomości. Jest to do odliczenia od podatku, który ostatecznie jesteś winien, więc jest to kwestia przepływów pieniężnych, a nie dodatkowy podatek. Platformy również automatycznie przesyłają dane do Agencji Skarbowej.
Warto zatrzymać się nad tym automatycznym przepływem danych. Włoskie władze podatkowe obecnie krzyżowo weryfikują dane platform, rejestry Alloggiati Web i BDSR. Raporty z połowy 2026 r. wskazują, że Agencja Skarbowa traktuje zgłoszenia Alloggiati Web jako źródło informacji podatkowych, a nie tylko związanych z bezpieczeństwem publicznym. Spójność w Twoich zgłoszeniach ma większe znaczenie niż kiedyś.
Podatek turystyczny (tassa di soggiorno)
Ustalany przez każdą Comune, naliczany od osoby za noc, pobierany przez Ciebie i odprowadzany lokalnie. Stawki, zwolnienia, limity nocy i wymogi dotyczące paragonów różnią się w zależności od gminy. Mediolan, na przykład, stosuje go przez maksymalnie 14 kolejnych nocy w tej samej nieruchomości, z obowiązkiem zachowania paragonów.
Sprawdź regulacje swojej Comune. Nie ma stawki krajowej.
Inne zgłoszenia
Regionalne statystyki przepływu turystów (Ross1000 w Lombardii, odpowiedniki w innych regionach) oraz rejestracja umów najmu powyżej 30 dni to odrębne obowiązki.
Włoskie opodatkowanie wynajmu krótkoterminowego jest naprawdę skomplikowane i zależy od rezydencji, liczby nieruchomości oraz statusu działalności. Skonsultuj się z włoskim commercialista.
Zebrane kary
| Naruszenie | Kara |
|---|---|
| Brak CIN | 800 do 8000 euro |
| Brak urządzeń bezpieczeństwa | 600 do 6000 euro |
| Więcej niż cztery nieruchomości bez SCIA | 2000 do 10 000 euro |
| Pominięcie lub spóźnione zgłoszenie gości | Kryminalne, zgodnie z artykułami 109 i 17 TULPS |
| Skrytka na klucze na własności publicznej | Kary miejskie, około 100 do 400 euro plus koszty usunięcia, różniące się w zależności od miasta |
Kwoty są okresowo rewidowane. Potwierdź aktualne dane z odpowiednimi władzami.
Praktyczna lista kontrolna
- Potwierdź, czy Twój wynajem ma charakter biznesowy, czy nie, oraz czy zbliżasz się do limitu czterech nieruchomości
- Zarejestruj się w regionalnej bazie danych turystycznych
- Uzyskaj swój CIN za pośrednictwem portalu BDSR
- Wyświetl CIN w każdym ogłoszeniu i na nieruchomości
- Zainstaluj czujniki gazu i czadu oraz przenośne gaśnice
- Uzyskaj dane uwierzytelniające Alloggiati Web od swojej prowincjonalnej Questura
- Ustanów proces, który niezawodnie zgłasza każdego gościa w ciągu 24 godzin, lub 6 godzin w przypadku krótkich pobytów
- Złóż SCIA w swojej Comune, jeśli prowadzisz działalność gospodarczą
- Sprawdź zasady swojej Comune dotyczące skrzynek na klucze i umieszczania urządzeń przed instalacją czegokolwiek
- Potwierdź miejską stawkę podatku turystycznego, limity i wymogi dotyczące paragonów
- Wybierz, która nieruchomość będzie objęta stawką 21% i potwierdź traktowanie pozostałych
- Sprawdź ograniczenia konserwatorskie przed przymocowaniem czegokolwiek do fasady
Zweryfikowane źródła oficjalne
Krajowe
- Ministerstwo Turystyki, Często zadawane pytania dotyczące BDSR
- Policja Państwowa, Informacje o usłudze Alloggiati Web
- Policja Państwowa, wytyczne dotyczące obowiązku zgłaszania
- Portal Alloggiati Web
Regionalne i lokalne wytyczne dotyczące CIN
Wymienione, bez linku
Wspomniane powyżej bez zweryfikowanego stałego linku. Wyszukaj w Gazzetta Ufficiale lub Normattiva po nazwie i numerze.
- Dekret-Ustawa 145/2023, Artykuł 13-ter, przekształcony w Ustawę nr 191 z 15 grudnia 2023 r.
- Dekret Ministerstwa Turystyki Prot. 16726 z 6 czerwca 2024 r., dotyczący interoperacyjności baz danych
- Dekret-Ustawa 50/2017, Artykuł 4, przekształcony w Ustawę 96/2017, definiujący wynajmy krótkoterminowe
- Dekret Królewski 773/1931 (TULPS), Artykuły 17 i 109
- Dekret-Ustawa 113/2018, Artykuł 19-bis, przekształcony w Ustawę 132/2018
- Ustawa budżetowa 2024, dotycząca reżimu ryczałtowego
- Orzeczenie Regionalnego Sądu Administracyjnego Lacjum, 27 maja 2025 r., dotyczące zdalnego zameldowania
- Przepisy Twojej Comune dotyczące podatku turystycznego i umieszczania skrzynek na klucze
- Zasady bazy danych turystycznych Twojego Regionu
Ważne zastrzeżenie
Ten artykuł nie stanowi porady prawnej, podatkowej ani finansowej. Jest to ogólna informacja napisana dla czytelnika niebędącego specjalistą, przez firmę zarządzającą kluczami, a nie kancelarię prawną.
Włochy nakładają na siebie przepisy krajowe, regionalne i miejskie, a ich interakcje różnią się w zależności od tego, gdzie znajduje się Twoja nieruchomość, ile ich masz i czy prowadzisz działalność gospodarczą. Zasady dotyczące skrytek na klucze i identyfikacji gości zmieniały się wielokrotnie od końca 2024 r., w tym w drodze postępowań sądowych, i nadal różnią się w zależności od miasta. Regionalne wdrożenie CIN nie jest jednolite. Podatek turystyczny jest całkowicie gminny. Kwoty kar są okresowo rewidowane.
Przed podjęciem działań zweryfikuj swoją sytuację w oparciu o powyższe oficjalne źródła, regionalne biuro turystyczne i swoją Comune. W przypadku spraw związanych z rzeczywistymi pieniędzmi lub narażeniem prawnym, skonsultuj się z włoskim commercialista, a w kwestiach regulacyjnych, a nie fiskalnych, z włoskim prawnikiem zaznajomionym z Twoją gminą.
Jeśli zauważysz błąd, pominięcie lub coś, co wymaga aktualizacji, prosimy o poinformowanie nas, a my to naprawimy.
