1 stycznia 2025 roku Wiktoria wprowadziła 7,5% opłatę za krótkoterminowy pobyt od rezerwacji krótszych niż 28 kolejnych dni. Obowiązuje ona od całkowitej opłaty za rezerwację, która obejmuje opłatę za sprzątanie i podatek GST, a pobierają ją platformy. Nieruchomości będące głównym miejscem zamieszkania operatora są zazwyczaj zwolnione.
Niezależnie od opinii na temat tej polityki, arytmetyka nie jest skomplikowana. Powstała luka między tym, co płaci gość, a tym, co otrzymuje operator z Melbourne, i wynosi ona 7,5% od każdej kwalifikującej się rezerwacji.
Masz do wyboru trzy rozwiązania. Podnieść stawkę i stracić część rezerwacji. Wchłonąć ją i stracić marżę. Albo obniżyć koszty gdzie indziej.
Pierwsze dwa to tak naprawdę nie są wybory, ponieważ na konkurencyjnym rynku oba prowadzą do tego samego. Pozostaje trzecia opcja, i warto dokładnie określić, gdzie w działalności w Melbourne faktycznie znajdują się pieniądze, które można odzyskać.
Ile kosztuje opłata prawdziwy portfel nieruchomości
Weźmy operatora zarządzającego 25 apartamentami w CBD, Southbank, Docklands i Fitzroy. Średnia stawka za noc w wysokości 220 USD, 70% obłożenia.
To około 6 400 zarezerwowanych nocy rocznie i około 1,41 miliona USD przychodów z zakwaterowania. Przy 7,5% od całkowitej opłaty za rezerwację, opłata ta stanowi około 105 000 USD rocznie, które znajduje się między gościem a operatorem.
Platformy ją pobierają, więc nie pojawia się jako pozycja, którą płacisz. Pojawia się jako cena, którą widzą Twoi goście, o 7,5% wyższa niż cena, którą ustawiłeś, na rynku, gdzie alternatywy obejmują hotele, które ustalają ceny inaczej. Efekt objawia się jako niższa konwersja, większa presja na stawki i mniejsze marże.
Teraz spójrzmy na drugą stronę księgi, gdzie liczby są mniejsze, ale całkowicie pod Twoją kontrolą.
Koszt przemieszczania kluczy
Ten sam portfel 25 nieruchomości z 70% obłożeniem i średnim pobytem czterech nocy generuje około 1 600 przyjazdów rocznie.
Zakładamy, że konserwatywne 20% z nich wiąże się z ręczną interakcją z kluczem: późny przyjazd, nieudany kod do skrzynki na klucze, zgubiony klucz, zmiana wymagająca fizycznego przekazania, wykonawca, który potrzebuje dostępu w nieplanowanym dniu. To około 320 zdarzeń.
Po 45 minut każdy, wliczając w to podróż po Melbourne, to 240 godzin rocznie. Przy koszcie 35 USD za godzinę, to około 8 400 USD. Ale ta liczba jest zaniżona na trzy sposoby.
Dodatek za godziny poza pracą. Znaczna część z tych 320 zdarzeń ma miejsce poza godzinami pracy, ponieważ wtedy lądują samoloty i wtedy coś idzie nie tak. Kto się tym zajmuje, jest odpowiednio wynagradzany, lub jest dyrektorem, który robi to za darmo o jedenastej w nocy.
Tramwaje nie są siecią dostawczą. Dostanie się z Fitzroy do Docklands z kluczem o 21:00 to nie jest piętnastominutowa podróż. Geografia Melbourne jest na tyle rozległa, że transport kluczy między dzielnicami pochłania realny czas.
Przychody, których nie uzyskałeś. Odrzucone lub nieprzekształcone rezerwacje, ponieważ check-in zależał od dostępności personelu, nie pojawiają się w żadnej linii kosztów i są zazwyczaj największą z tych trzech liczb.
Realistycznie rzecz biorąc, portfel tej wielkości generuje od 15 000 do 25 000 USD rocznie kosztów operacyjnych związanych z kluczami i utraconych przychodów. W porównaniu do wpływu opłaty w wysokości około 105 000 USD, nie jest to cała luka. Jest to jednak większość części, z którą faktycznie możesz coś zrobić, i w przeciwieństwie do opłaty reaguje na jednorazowe rozwiązanie.
Co tak naprawdę eliminuje automatyzacja
Przeniesienie przekazywania kluczy do kontrolowanego systemu eliminuje 320 zdarzeń, nie poprzez ich przyspieszenie, ale poprzez sprawienie, że większość z nich przestaje być zdarzeniami.
Gość przyjeżdżający o 1 w nocy odbiera własny klucz. Sprzątaczka spóźniająca się nie powoduje reakcji łańcuchowej. Zgubiony klucz jest widoczny na desce rozdzielczej, zamiast być odkrytym przez kolejnego przybyłego. Wykonawca otrzymuje okienko w czwartek, bez konieczności spotykania się z kimkolwiek. Klucz pozostaje w skrytce między pobytami, zamiast podróżować po Melbourne w kieszeni gościa.
Sprzęt to środek trwały o długiej żywotności, a pojemność skaluje się bez nowych instalacji. Jednostka bazowa mieści 9 kluczy, a moduły rozszerzające są do niej podłączane szeregowo, dzięki czemu punkt klastrowy może rosnąć wraz z portfelem.
Porównanie, które warto przeprowadzić, jest proste: instalacja to jednorazowy koszt w porównaniu do powtarzających się kosztów operacyjnych, które rosną z każdą dodaną nieruchomością. Portfele powyżej około dziesięciu nieruchomości zazwyczaj uznają tę arytmetykę za oczywistą. Poniżej tej liczby zależy to od tego, ile ręcznej pracy dyrektor wykonuje osobiście i ile uważa, że jest warta jego czasu.
Ryzyko związane ze wspólnotą właścicieli i jak zmienia to plan
Opłata była głównym tematem ustawy o opłacie za krótkoterminowy pobyt z 2024 roku, ale zmiana strukturalna była gdzie indziej.
Od 1 stycznia 2025 roku wspólnota właścicieli w Wiktorii może wprowadzać zasady zabraniające wykorzystywania nieruchomości na zakwaterowanie krótkoterminowe na mocy specjalnej uchwały wymagającej zgody 75% właścicieli. Zakaz ten nie może dotyczyć nieruchomości, która jest głównym miejscem zamieszkania właściciela lub najemcy. Wspólnoty właścicieli mogą również zwrócić się do VCAT o zakazanie konkretnej nieruchomości w przypadku powtarzających się naruszeń, a wiele budynków w CBD egzekwuje ograniczenia poprzez zasady wspólnoty właścicieli (OC).
Wiktoria nie ma ogólnostanowego limitu rocznych nocy, a większość stref mieszkalnych nie wymaga pozwolenia na budowę, więc wspólnota właścicieli (OC) jest najbardziej prawdopodobnym źródłem problemu egzystencjalnego dla działalności w Melbourne.
Dla infrastruktury kluczy ma to dwojakie znaczenie.
Wszystko, co montujesz na nieruchomości wspólnej, wymaga zgody wspólnoty właścicieli (OC). W budynku, który już jest sceptyczny wobec krótkoterminowych pobytów, taka prośba zostanie odczytana jako rozszerzenie niepożądanej przez nich działalności.
Punkt klastrowy poza jakimkolwiek budynkiem mieszkalnym eliminuje zależność. Operatorzy posiadający apartamenty w CBD, Southbank i Docklands coraz częściej instalują w swoim biurze lub w małym wynajmowanym lokalu na parterze, zamiast negocjować z czterema oddzielnymi wspólnotami właścicieli. Wewnętrzne centrum Melbourne jest zwarte i dobrze obsługiwane przez tramwaje, więc jeden adres działa zarówno dla gości, jak i dla sprzątaczy.
Tam, gdzie zwracasz się do wspólnoty właścicieli (OC), argument, który przekonuje, jest ten sam, który działa na korzyść budynku: goście przestają gromadzić się w holu czekając na kogoś, skrzynki na klucze znikają ze stojaków na rowery i klatek schodowych, anonimowe kody są zastępowane indywidualnymi danymi uwierzytelniającymi, i istnieje zapis, kto wszedł.
Czego opłata nie obejmuje
Jedna rzecz warta odnotowania dla każdego, kto planuje swój rok. Opłata dotyczy pobytów poniżej 28 kolejnych dni. Od 28 dni i dłużej, nie ma zastosowania.
Melbourne ma znaczne zapotrzebowanie na dłuższe pobyty w umeblowanych nieruchomościach: relokacje, ruch szpitalny i uniwersytecki, praca projektowa, zakwaterowania ubezpieczeniowe. Wielu operatorów prowadzi obecnie kalendarz mieszany, utrzymując krótkoterminowe pobyty w okresach szczytowych i przechodząc na okresy powyżej 28 dni w spokojniejszych miesiącach.
Te dwa modele mają różne formy dostępu. Krótkoterminowe pobyty to częste przyjazdy i intensywne sprzątanie po zmianie gości. Dłuższe pobyty to jeden przyjazd, a następnie miesiące zaplanowanej konserwacji, inspekcji i oględzin. Ponieważ uprawnienia są ustawiane na osobę i na przedział czasowy, a nie na rezerwację, ta sama instalacja obsługuje oba modele, a przełączanie nieruchomości między modelami zmienia to, kto ma dostęp, a nie to, jak dostęp działa.
Praktyczne uwagi
System integruje się z kanałami i narzędziami PMS, które zazwyczaj wykorzystują operatorzy w Melbourne, w tym Airbnb, Guesty, Hostaway i Res:harmonics, a dla pozostałych dostępne jest API. Goście otrzymują to, co im odpowiada: kod, QR lub przepustkę w portfelu telefonu.
Fizycznie jest to montowana na ścianie szafka nieco większa niż oprawiony obraz i o głębokości czterech cali, mocowana do każdego rodzaju ściany. Klasa szczelności IP52 obejmuje miejsca zadaszone i wewnętrzne, a nawyk Melbourne dostarczania czterech pór roku w jedno popołudnie rozstrzyga kwestię na korzyść miejsca zadaszonego. Zasilanie awaryjne z baterii i działanie offline zapewniają dostęp podczas awarii.
Tam, gdzie rezerwacje bezpośrednie są częścią oferty, należy pamiętać, że obowiązek opłaty za nie spoczywa na Tobie, a nie na platformie, i obowiązuje rejestracja w Państwowym Urzędzie Skarbowym.
Dźwignia, którą nadal kontrolujesz
Opłata za krótkoterminowy pobyt w Wiktorii nie zniknie, wspólnoty właścicieli mają uprawnienia, których nie miały dwa lata temu, i żadna z tych rzeczy nie jest czymś, co operator z Melbourne może negocjować.
Koszty operacyjne są inne. To jedyny znaczący element w działalności, który reaguje na decyzję, którą możesz podjąć samodzielnie, a zarządzanie kluczami to część, która od lat po cichu pochłania godziny pracy personelu, dodatki za godziny nadliczbowe i odrzucone rezerwacje, nigdy nie pojawiając się jako liczba śledzona przez kogokolwiek.
Oblicz, jakie są Twoje. Dla większości portfeli w Melbourne jest to kwota większa niż oczekiwano, i w przeciwieństwie do opłaty, jest do odzyskania.
Skonfiguruj wdrożenie SmartBox lub porozmawiaj z naszym zespołem o tym, jak wygląda konfiguracja w Melbourne.
Szczegóły regulacyjne zawarte w tym artykule odzwierciedlają publicznie dostępne informacje w momencie pisania i służą wyłącznie jako ogólne wytyczne. Dane dotyczące kosztów są przykładami ilustracyjnymi, a nie prognozami. Zasady dotyczące opłaty za krótkoterminowy pobyt w Wiktorii, uprawnienia wspólnot właścicieli i wymagania rad lokalnych zmieniają się w czasie. Przed podjęciem decyzji operacyjnych potwierdź aktualne wymagania w Państwowym Urzędzie Skarbowym Wiktorii, Biurze Konsumenta Wiktorii, swojej wspólnocie właścicieli oraz u wykwalifikowanych australijskich doradców.
