Ostatnia aktualizacja: 27 lipca 2026. Amsterdam obniżył limit noclegów w centralnych dzielnicach 1 kwietnia 2026 r. Jeśli korzystasz ze starszego przewodnika, podana liczba może być nieprawidłowa dla Twojego adresu.
Wersja skrócona
- Musisz być głównym mieszkańcem. Wynajem wakacyjny w Amsterdamie jest przeznaczony dla osób wynajmujących dom, w którym faktycznie mieszkają. Nieruchomości inwestycyjne nie kwalifikują się.
- 30 nocy w roku kalendarzowym, a od 1 kwietnia 2026 r. tylko 15 nocy w częściach dzielnic Centrum i De Pijp.
- Maksymalnie 4 osoby jednocześnie, wliczając dzieci.
- Potrzebujesz zezwolenia i numeru rejestracyjnego, obu przed pierwszą rezerwacją.
- Musisz powiadomić miasto przed każdym pojedynczym wynajmem. Nie raz w roku. Za każdym razem.
- Niektóre ulice są całkowicie zabronione, bez możliwości uzyskania zezwolenia za jakąkolwiek cenę.
- Miasto uruchamia algorytm dla Twojego adresu, krzyżowo porównując ogłoszenia z rejestrami ludności i budynków.
- Wynajem bez zezwolenia lub brak wcześniejszego powiadomienia wiąże się z grzywną w wysokości 1500 EUR dla prywatnych gospodarzy i 3000 EUR dla operatorów biznesowych, z wyższymi karami za inne wykroczenia.
- Wynajem wakacyjny i pensjonat B&B to różne reżimy. Nie myl ich.
Dwie różne rzeczy: vakantieverhuur i B&B
Amsterdam rozróżnia te formy, a zasady nie są wzajemnie zamienne.
Vakantieverhuur (wynajem wakacyjny) to sytuacja, w której wynajmujesz cały swój dom i nie przebywasz w nim podczas pobytu gości. To jest to, co większość ludzi rozumie przez Airbnb. Limit wynosi 30 nocy rocznie lub 15 w wyznaczonych centralnych obszarach.
Bed & breakfast to sytuacja, w której wynajmujesz pokój lub część swojego domu i jesteś obecny/a podczas pobytu. Może być prowadzony przez cały rok, ale nie więcej niż około 40% domu może być na niego przeznaczone, wymaga innego zezwolenia, a zezwolenia są ograniczone przez kwoty dzielnicowe.
Nie możesz prowadzić obu form pod tym samym adresem.
Źródło: Gemeente Amsterdam, Vergunning vakantieverhuur aanvragen (holenderski)
W skrócie
| Pytanie | Krótka odpowiedź |
|---|---|
| Czy muszę tam mieszkać? | Tak, musisz być zarejestrowanym głównym mieszkańcem |
| Limit noclegów | 30 w roku kalendarzowym; 15 w częściach dzielnic Centrum i De Pijp |
| Limit gości | 4 osoby jednocześnie, wliczając dzieci |
| Czy potrzebne jest zezwolenie? | Tak, przed pierwszą rezerwacją |
| Czy potrzebny jest numer rejestracyjny? | Tak, oddzielnie od zezwolenia |
| Czy zgłaszać każdą rezerwację? | Tak, z wyprzedzeniem, za każdym razem |
| Czy mogę wynająć mieszkanie socjalne? | Nie |
| Czy jestem bezpieczny/a, jeśli wynajmuję od prywatnego właściciela? | Tylko za pisemną zgodą właściciela |
| Czy mój budynek ma coś do powiedzenia? | Jeśli należysz do VvE, możesz potrzebować jego zgody |
| Czy niektóre obszary są całkowicie zabronione? | Tak, konkretne ulice i bloki |
Limit noclegów i obniżka z 2026 roku
Domyślny limit to 30 nocy w roku kalendarzowym. Od 1 kwietnia 2026 r., części dzielnic Centrum i De Pijp są ograniczone do 15 nocy.
Dwa szczegóły z wytycznych miasta, które często zaskakują:
Limit dotyczy domu, nie osoby. Jeśli wprowadzisz się do nieruchomości w trakcie roku, noce już wynajęte przez poprzedniego mieszkańca w tym samym roku kalendarzowym wliczają się do Twojego rocznego maksimum. Jeśli kupujesz lub wynajmujesz miejsce z historią wynajmu, zapytaj.
Airbnb może automatycznie zablokować Twój kalendarz po osiągnięciu limitu, ale odpowiedzialność prawna za przestrzeganie go spoczywa na Tobie niezależnie od działań jakiejkolwiek platformy.
Ponieważ obniżony limit dotyczy wyznaczonych części dzielnic, a nie całych dzielnic, sprawdź swój konkretny adres zgodnie z obowiązującymi zasadami miasta, zamiast zakładać, że ogólna liczba dla Twojej dzielnicy Cię dotyczy.
Zezwolenie, numer i powiadomienie
Trzy oddzielne rzeczy, i potrzebujesz wszystkich trzech.
1. Zezwolenie (vergunning vakantieverhuur)
Wniosek składany przed pierwszą rezerwacją. Warunki obejmują:
- Jesteś zarejestrowanym głównym mieszkańcem, którego imię i nazwisko widnieje na zezwoleniu, pod adresem wskazanym w zezwoleniu
- Nie możesz wynajmować mieszkania socjalnego od spółdzielni mieszkaniowej
- Nie możesz również prowadzić pensjonatu B&B pod tym samym adresem
- Jeśli wynajmujesz prywatnie, potrzebujesz zgody właściciela
- Jeśli mieszkasz w VvE (stowarzyszeniu właścicieli), możesz potrzebować jego zgody
- Nie możesz wynajmować przestrzeni poza mieszkaniem, takich jak domki ogrodowe, namioty czy łodzie
Zezwolenia są roczne i wymagają ponownego składania wniosku.
2. Numer rejestracyjny
Oddzielnie od zezwolenia. Musisz ubiegać się o numer rejestracyjny wynajmu turystycznego, który musi być widoczny w Twoich ogłoszeniach.
3. Powiadomienie, za każdym razem
To jest obowiązek najczęściej pomijany. Przed każdym okresem wynajmu, powiadamiasz miasto cyfrowo, używając swojego numeru zezwolenia i DigiD.
Brak powiadomienia jest naruszeniem samym w sobie, niezależnie od tego, czy zmieściłeś się w limicie noclegów. Możesz w pełni zmieścić się w limicie 30 nocy, a mimo to zostać ukarany grzywną za brak powiadomienia.
Ulice, na których jest to po prostu zabronione
Amsterdam wyznaczył konkretne obszary, gdzie wynajem wakacyjny jest całkowicie zabroniony i gdzie nie można uzyskać zezwolenia. Raporty wskazują, że obejmują one konkretne ulice w Centrum, części Oud-Zuid oraz niektóre bloki w De Pijp.
Lista zakazów jest prowadzona przez miasto i podlega zmianom. Sprawdź swój adres, zanim cokolwiek zaplanujesz.
Jak Amsterdam egzekwuje przepisy
Warto to zrozumieć, ponieważ wyjaśnia, dlaczego prowadzenie rejestrów jest tu ważniejsze niż w większości miast.
Algorytm ocenia Twój adres. Gmina Amsterdam stosuje system oceny ryzyka, który krzyżowo porównuje ogłoszenia wynajmu z rejestrem ludności (BRP) i rejestrem budynków (BAG) w celu oszacowania prawdopodobieństwa nielegalnego wynajmu nieruchomości. Jest on publicznie udokumentowany w Rejestrze Algorytmów holenderskiego rządu. Algorytm opiera się na danych z przypadków nielegalnego wynajmu wakacyjnego z poprzednich pięciu lat i służy do priorytetyzacji ograniczonych możliwości egzekwowania przepisów.
Wpływają zgłoszenia od sąsiadów. Gmina otrzymuje zgłoszenia od mieszkańców, którzy podejrzewają, że nieruchomość jest wynajmowana niezgodnie z przepisami, a pracownicy Nadzoru i Egzekucji prowadzą dochodzenia. Algorytm priorytetyzuje, które zgłoszenia są rozpatrywane.
Istnieje dedykowany zespół egzekucyjny przeprowadzający inspekcje fizyczne.
Ciężar dowodu spoczywa na Tobie. Holenderskie sądy orzekły, że własne zrzuty ekranu gospodarza nie stanowią dowodu. Jeśli zostaniesz wezwany do przedstawienia dowodów na konkretne daty, potrzebujesz czegoś lepszego niż galeria w telefonie.
Źródła: Rejestr Algorytmów rządu holenderskiego, Egzekwowanie nielegalnych wynajmów wakacyjnych (angielski) i Gemeente Amsterdam, Zgłaszanie wynajmów wakacyjnych (angielski)
Kary
Zgodnie z własnymi wytycznymi miasta, wynajem bez zezwolenia lub brak wcześniejszego powiadomienia o wynajmie wakacyjnym wiąże się z grzywną w wysokości:
- 1500 EUR dla osoby prywatnej
- 3000 EUR dla operatora biznesowego
Wyższe kary mają zastosowanie do innych wykroczeń. Raporty cytowały kwoty znacznie przekraczające pięć cyfr w sprawach takich jak przekroczenie dozwolonej liczby noclegów lub bezprawne wycofanie domu z zasobu mieszkaniowego (woningonttrekking), co jest traktowane jako odrębne i poważniejsze naruszenie.
Ponieważ harmonogramy kar są publikowane i zmieniane przez miasto, a Rada Stanu wcześniej orzekła o wiążącym statusie miejskiej tabeli grzywien, sprawdź aktualny opublikowany przegląd, zamiast polegać na liczbie z jakiegokolwiek przewodnika.
Podatki
Podatek turystyczny (toeristenbelasting)
Amsterdam pobiera podatek turystyczny jako procent ceny zakwaterowania, a nie stałą kwotę za noc, co jest nietypowe. Raporty wskazują, że w 2026 r. wynosi on 12,5% stawki za noc i pod tym względem jest jednym z najwyższych w Europie.
Airbnb, Booking.com i inne główne platformy zazwyczaj pobierają i odprowadzają go w Twoim imieniu. W przypadku bezpośrednich rezerwacji dokonanych poza platformą, sam/a pobierasz i odprowadzasz go za pomocą formularza miasta, a także nadal musisz zarejestrować swoją nieruchomość w miejskim urzędzie skarbowym i złożyć roczne zeznanie.
Sprawdź aktualny procent w gminie przed ustaleniem ceny, ponieważ mógł ulec zmianie.
VAT i podatek dochodowy
Holenderskie traktowanie VAT w zakresie zakwaterowania krótkoterminowego przeszło na wyższą stawkę w styczniu 2026 r. Dochody z wynajmu podlegają również podatkowi dochodowemu. Oba przypadki są zależne od konkretnych faktów, a holenderskie traktowanie podatkowe nieruchomości zależy od charakteru działalności, dlatego zasięgnij porady holenderskiego księgowego.
Pytanie o VvE
Jeśli Twój budynek ma stowarzyszenie właścicieli, jego zasady działają niezależnie od tego, co zezwala gmina. VvE może zakazać lub ograniczyć wynajem wakacyjny w swoich własnych regulaminach, i wiele amsterdamskich VvE to zrobiło.
Własne wytyczne miasta wskazują, że możesz potrzebować zgody VvE. Sprawdź zasady stowarzyszenia przed złożeniem wniosku o zezwolenie, a nie po.
Praktyczna lista kontrolna
- Potwierdź, że jesteś zarejestrowanym głównym mieszkańcem pod tym adresem
- Sprawdź, czy Twój konkretny adres znajduje się na ulicy objętej zakazem lub w strefie 15-nocnej
- Zapytaj, czy w tym roku kalendarzowym poprzedni mieszkaniec już wynajmował nieruchomość
- Sprawdź zasady swojego VvE i uzyskaj pisemną zgodę właściciela lub wynajmującego, jeśli wynajmujesz
- Złóż wniosek o zezwolenie przed przyjęciem jakiejkolwiek rezerwacji
- Złóż wniosek o numer rejestracyjny i umieść go w każdym ogłoszeniu
- Ustanów niezawodny proces powiadamiania miasta przed każdym pojedynczym okresem wynajmu
- Utrzymuj liczbę gości do 4, wliczając dzieci
- Zarejestruj się w mieście w celu opłacenia podatku turystycznego i samodzielnie obsługuj bezpośrednie rezerwacje
- Prowadź niezależne, równoczesne rejestry, które noce zostały faktycznie wynajęte
Zweryfikowane oficjalne źródła
- Gemeente Amsterdam, ubieganie się o zezwolenie na wynajem wakacyjny (holenderski)
- Gemeente Amsterdam, zgłaszanie wynajmów wakacyjnych (angielski)
- Rejestr Algorytmów rządu holenderskiego, egzekwowanie nielegalnych wynajmów wakacyjnych (angielski)
Wymienione, bez linków
- Huisvestingswet i Amsterdam Huisvestingsverordening, podstawa prawna reżimu zezwoleń
- Opublikowany przez miasto przegląd kar (overzicht van alle boetes), dostępny na amsterdam.nl
- Lista ulic i obszarów miasta, gdzie wynajem wakacyjny jest zabroniony
- Gemeente Amsterdam Belastingen, do rejestracji i rozliczeń podatku turystycznego
- Oficjalne decyzje miejskie są publikowane w Gemeenteblad, które jest wiążącym rejestrem
Ważne zastrzeżenie
Ten artykuł nie stanowi porady prawnej, podatkowej ani finansowej. Jest to ogólna informacja napisana dla czytelnika niebędącego specjalistą, przez firmę zajmującą się zarządzaniem kluczami, a nie kancelarię prawną.
Zasady Amsterdamu często się zmieniają i, co kluczowe, różnią się w zależności od adresu, a nie tylko od dzielnicy. Obniżka do 15 noclegów dotyczy wyznaczonych części Centrum i De Pijp, konkretne ulice są całkowicie zabronione, a lista zakazów jest aktualizowana. Poziomy grzywien były przedmiotem sporów sądowych. Zasady Twojego VvE mogą przeważać nad tym, co zezwala gmina.
Sprawdź swój konkretny adres na amsterdam.nl i w Gemeenteblad przed podjęciem jakichkolwiek działań. W przypadku wszelkich kwestii związanych z rzeczywistymi pieniędzmi lub narażeniem prawnym, skorzystaj z usług holenderskiego prawnika lub księgowego zaznajomionego z przepisami mieszkaniowymi Amsterdamu.
Jeśli zauważysz błąd, pominięcie lub coś, co wymaga aktualizacji, prosimy o informację, a my to poprawimy.
