最終確認日：2026年7月27日。本内容は全面的に改訂されました。
概要
- 永住者であること。サンフランシスコ市では、暦年あたり最低**275泊**を当該ユニットで居住することを「永住」と定義しています（年間のおよそ75%に相当）。
- **不在所有者は資格がありません**。年間275泊未満しかサンフランシスコに居住しない場合、ホストとして活動することはできません。
- **実際に居住しているユニットのみ登録できます**。セカンドハウスや、ご自身が所有する建物内の他のユニットは登録できません。
- **ホスト滞在型の宿泊に年間上限はありません**。ゲストとご自身が同じユニットに滞在する宿泊は、回数制限なく提供できます。
- **ホスト不在型宿泊は、暦年あたり90泊を上限とします**。
- **2種類の登録**が必要であり、すべてのリスティングに証明書番号を記載する必要があります。
- 利用するプラットフォームが提供する場合を除き、最低**50万ドル**の賠償責任保険への加入が義務付けられています。
- これらの規則は、サンフランシスコ行政法典**第41A章**に定められています。
275泊ルールについて
サンフランシスコ市の宿泊施設に関するすべての規則は、この原則に基づいており、他のほとんどの都市の主たる居住地要件よりも厳格に適用されます。
ホストとして活動するには、**永住者**である必要があります。これは、暦年あたり最低**275泊**を当該ユニットで居住しなければならないことを意味します。別の言い方をすれば、年間最大90泊までしかユニットを離れることはできません。
見落とされがちな3つの注意点：
**所有者だけでなく、賃借人にも適用されます**。この基準は、所有権ではなく居住性を問うものです。基準を満たす賃借人は、賃貸借契約や貸主の同意を前提として、資格を得られる場合があります。
**ご自身が所有する複数のユニットを持つ建物では、ご自身の居住ユニットのみが対象です**。実際に居住している特定の住宅ユニットを登録し、貸し出すことができます。他のユニットを登録することはできません。ご自身のユニット内の個々の寝室は、別途リスティングとして登録可能です。
**30泊以上のホスト不在型宿泊は、ご自身の居住日数に影響します**。ご自身が他の場所に滞在中にユニット全体を1ヶ月間貸し出す場合、市が「年間275泊居住」の条件を満たしているかを計算する際に、その期間も居住日数としてカウントされます。
まだユニットに1年間居住していない場合でも、基準は居住期間に応じて比例的に適用されます。報告によれば、登録前に**60日間**の居住実績が必要です。
出典： SF Planning, FAQs on Short-Term Rentals
一目でわかるポイント
| 質問 | 簡潔な回答 |
|---|---|
| 居住要件 | 暦年あたり275泊 |
| 不在所有者はホストになれるか？ | いいえ |
| ホスト滞在型宿泊 | 年間上限なし |
| ホスト不在型宿泊 | 暦年あたり90泊 |
| 必要な登録 | 2種類：事業者登録と短期滞在賃貸証明書 |
| 保険 | プラットフォームが提供する場合を除き、最低50万ドル |
| リスティングへの証明書番号記載 | 必須 |
| 報告 | 定期的な活動報告が義務付け |
| 異議申し立て期間 | 30暦日 |
ホスト滞在型とホスト不在型の違い
サンフランシスコ市はこの区別を明確にしており、これがあなたの宿泊提供上限を決定します。
**ホスト滞在型賃貸:** ゲストと同じ住宅ユニットに夜間滞在する形態です。年間宿泊日数に**制限はありません**。
**ホスト不在型賃貸:** ゲストと同じ住宅ユニットに夜間滞在しない形態です。通常、暦年あたり**90泊**を上限とします。
両方のタイプを提供する場合は、同じユニットであっても、各滞在タイプを明確に区別した**個別のリスティング**を作成する必要があります。
日数の追跡は、多くの方が予想する以上に重要です。ホスト不在型宿泊の90泊上限を超過することは、第41A章の直接的な違反にあたり、行政罰や証明書の停止につながる可能性があります。プラットフォームは登録状況に基づいてサービスを提供するため、違反が確認された場合、リスティングの削除や予約の中断が発生する可能性があります。日数の正確な追跡は、単なる事務処理ではなく、許可証を保護するために不可欠です。
2種類の登録について
両方の登録が必須であり、どちらか一方のみでは不十分です。
**1. 事業者登録証明書**：サンフランシスコ市財務税務局から発行されます。申請中の領収書があれば、次のステップに進むことが可能です。
**2. 短期居住用賃貸証明書**：**短期賃貸局**から発行されます。これにより、あなたは正式な登録ホストとなります。
市は、事業者登録を行いホテル税を納付している場合でも、短期賃貸局への登録義務が**免除されない**ことを明確にしています。
あなたの登録番号は、**すべてのリスティング**に記載する必要があります。
**保険。** ご利用のプラットフォームが補償を提供する場合を除き、最低**50万ドル**の賠償責任保険への加入が義務付けられています。AirbnbやVRBOは、このような補償を提供するプラットフォームとして挙げられます。補償を提供しないプラットフォームでホスト活動を行う場合は、その保険の証明を提出する必要があります。
**申請料は返金不可**です。申請が却下された場合でも返金されません。申請前に、資格要件を慎重にご確認ください。
出典： SF.gov, Guide to opening a short-term residential rental
対象外となる物件
あなたの居住状況とは関係なく、すべてのユニットが短期賃貸の対象となるわけではありません。
特定の種類のユニットは、短期賃貸としての利用から除外されます。屋外エリアや、ツリーハウス、ボート、車両などの独立した建物内にある宿泊施設は許可されていません。
市の規則以外にも、以下の3つの私的な要因により、短期賃貸が禁止される可能性があります。
**賃貸借契約。** サンフランシスコ市は強力なテナント保護制度を設けており、転貸や一時的な利用は一般的に禁止されています。証明書を取得していても、これに反した場合は賃貸借契約違反となります。
**家賃規制のあるユニット。** これらのユニットには、追加の制限や複雑な問題が伴います。
**HOA（管理組合）および建物の規則。** これらは市の規則とは独立して運用されます。
報告、記録、および異議申し立て
**定期報告。** 第41A章では、短期賃貸活動の定期的な報告が義務付けられています。実務上は四半期ごとに行われます。
**記録。** 主たる居住要件およびホスト不在型宿泊の90泊上限の両方への遵守を証明できる十分な記録を維持する必要があります。これには、ホスト滞在型宿泊、ホスト不在型宿泊のそれぞれの実施日数、およびその期間中のご自身の所在地を証明する文書化された証拠が含まれます。
**異議申し立て。** 申請が却下された場合、または証明書が停止もしくは取り消された場合、通知から**30暦日以内**に書面での異議申し立てを行うことができます。
**資格なしホストリスト。** 違反に対する罰則には、市の資格なしホストリストへの掲載が含まれる可能性があり、これはホスティングプラットフォームからの停止につながります。また、許可なしでホスト活動を行った場合、日額罰金が科されることも報告されています。
税金
サンフランシスコ市は、短期賃貸に対して**短期宿泊税（Transient Occupancy Tax）**を適用します。プラットフォームがこの税を徴収し、納付する場合もありますが、財務税務局への登録は引き続き必要であり、最終的な納付義務はあなたにあります。
ご利用のプラットフォームがどの税金を取り扱い、ご自身でどの税金を申告する必要があるかを書面で確認し、所得税の取り扱いについてはカリフォルニア州の会計士にご相談ください。
実践的なチェックリスト
- ユニットで**275泊**の居住要件を満たせるか、正直に評価してください。満たせない場合は、ここで作業を中止してください。
- ユニットが対象外のタイプではないことを確認してください。
- **賃貸借契約書**を読み、ユニットが**家賃規制**の対象であるかを確認してください。
- **HOA（管理組合）または建物の規則**を確認してください。
- 登録に十分な期間、当該ユニットに居住していることを確認してください。
- 財務税務局から**事業者登録証明書**を取得してください。
- **短期賃貸局**に短期滞在賃貸証明書を申請してください。
- **50万ドル**の賠償責任保険を手配するか、ご利用のプラットフォームが提供することを確認してください。
- **すべてのリスティング**に証明書番号を記載してください。
- ホスト滞在型とホスト不在型宿泊用に**個別のリスティング**を作成してください。
- すべてのプラットフォームで、ホスト不在型宿泊の日数を**90泊の上限**に対して追跡してください。
- 275泊の居住要件と90泊の上限の両方を裏付ける記録を保管してください。
- **定期的な活動報告**を提出してください。
公式情報源
（リンクなしの参照元）
- サンフランシスコ行政法典**第41A章**（適用法規）
- 申請、報告、資格なしホストリストに関するサンフランシスコ**短期賃貸局**
- 事業者登録および短期宿泊税に関するサンフランシスコ**市財務税務局**
- ご自身の賃貸借契約書、HOA（管理組合）書類、およびユニットに影響する家賃規制に関する決定
重要な免責事項
**本記事は、法律、税務、または財務に関する専門的な助言ではありません。** 法律事務所ではなく、鍵管理会社が一般読者向けに作成した一般的な情報としてご活用ください。
サンフランシスコ市の275泊居住要件は、本シリーズの中でも最も厳格な主たる居住要件であり、ほとんどの投資目的での利用を困難にしています。申請が却下された場合でも、申請料は返金されません。ホスト不在型宿泊の日数追跡は、ご自身の証明書を保護するために不可欠です。また、賃貸借契約、家賃規制の状況、および建物の規則は、市の登録とは無関係に短期賃貸活動を禁止する可能性があり、サンフランシスコ市のテナント保護により、賃貸借契約違反は重大な結果を招くことがあります。
**申請前に短期賃貸局およびSF Planningに必ず確認し、まずご自身の賃貸借契約書をご確認ください。** 物件の購入や賃貸借に関するご質問は、カリフォルニア州の弁護士にご相談ください。
誤り、記載漏れ、または更新が必要な点がございましたら、お気軽にお知らせください。速やかに修正いたします。
