最終レビュー日：2026年7月27日。本記事の旧版は2019年付で、以降更新されていませんでした。NSW州が2021年11月に新たな州全体の規制フレームワークを導入したため、旧版の情報は実質的にすべてが古いものとなっていました。
概要
- NSW州全体で適用されるフレームワーク：2021年11月より、居住施設における最長3ヶ月間の有料滞在を対象としています。
- ホスト滞在型STRAに日数制限なし：滞在中、物件に居住する場合、年間365日運営可能です。
- グレーターシドニーの非ホスト滞在型STRAは180日：年間180日の日数制限があります。
- 180日間のカウントは登録日を起点：1月1日ではなく、登録日から180日をカウントします。この点は見落とされがちです。
- STRAレジスターへの登録が必須：NSW Planning Portal経由で登録し、住居が火災安全基準を満たしていることを確認する必要があります。
- 1件の予約は最長3ヶ月：賃貸借法の規定により、3ヶ月を超える予約はできません。
- 義務的な行動規範と除外リスト：ホスト、ゲスト、プラットフォーム、賃貸仲介業者すべてに適用される行動規範があり、違反者には5年間の業界参加禁止措置が課されるExclusion Register（除外リスト）があります。
- 区分所有建物の規約による制限：物件が主要な居住地でない場合、区分所有建物の規約により非ホスト滞在型STRAが禁止されることがあります。
- 記録の3年間保持：占有期間終了後、3年間は記録を保持する必要があります。
- 更新を逃すと登録を永久に失う可能性：更新を怠ると、登録が永久に取り消されることがあります。
ホスト滞在型と非ホスト滞在型
短期賃貸宿泊（STRA）の規制は、この「ホスト滞在型」と「非ホスト滞在型」の区別に基づいています。
ホスト滞在型STRA：ゲストが滞在中、ホストが物件に居住する形態です。例えば、空き部屋を貸し出したり、本宅に住みながら離れ（グラニーフラット）を貸し出したりするケースが該当します。このタイプには日数制限がなく、年間を通して運営が可能です。
非ホスト滞在型STRA：物件全体をゲストに提供し、ホストが現地に滞在しない形態です。グレーターシドニー地域では、年間180日に制限されています。この場合のグレーターシドニーには、Eastern Harbour City、Central River City、Western Parkland Cityが含まれます。
シドニーでアパートや一戸建て物件を丸ごと貸し出すオーナーのほとんどは、この非ホスト滞在型に該当します。
日数カウント期間の注意点：非ホスト滞在型の日数上限は、カレンダー年ではなく、STRAレジスターへの初回登録日から12ヶ月間を「登録年度期間」としてカウントされます。例えば、9月に登録した場合、翌年9月までの1年間が対象期間となります。
有効な開発許可（DA）がある場合：すでに有効な開発許可（DA）を取得している物件には、原則として日数制限は適用されません。ただし、許可条件に特定の日数制限が明記されている場合は、それに従う必要があります。この場合でも、STRAレジスターへの登録と許可書類のアップロードは必須です。
制限超過による免除の喪失：非ホスト滞在型STRAが日数制限を超過した場合、州の政策による免除開発としての許可は取り消されます。地方自治体はSTRAレジスターを監視し、このような事態が発生したことを確認します。
出典：NSW州計画局、短期賃貸宿泊（Short-term rental accommodation）
主なポイント
| 質問 | 回答 |
|---|---|
| 対象となるもの | 居住施設における最長3ヶ月間の有料滞在 |
| ホスト滞在型の日数上限 | なし |
| グレーターシドニーの非ホスト滞在型日数上限 | 180日 |
| カウント期間 | 登録日から12ヶ月間 |
| 1件の予約の最大期間 | 3ヶ月 |
| 登録 | NSW Planning Portal経由のSTRAレジスター |
| 火災安全 | 登録時に確認必須 |
| 記録保持 | 占有期間終了後3年間 |
| 区分所有建物での禁止 | 可（主要居住地でない区画の場合） |
| 最悪の場合のペナルティ | 業界からの5年間除外 |
登録と更新の注意点
物件は、オーナーまたは代理人がNSW Planning Portalを通じてSTRAレジスターに登録します。登録時には、当該住居がSTRA火災安全基準を満たしていることを確認する必要があります。
手数料：NSW Planning Portalの資料によると、初回登録料は12ヶ月間有効で、返金不可の65ドルです。以降、年間更新料として25ドルがかかります。現在の正確な金額は、必ずポータルでご確認ください。
更新は毎年実施：更新は初回登録日から毎年行われます。有効期限の45日前から更新手続きが可能で、ポータルからは有効期限の45日前、30日前、7日前にメールでリマインダーが送信されます。
深刻な更新の落とし穴：有効期限までに物件が更新されなかった場合、以下の事態が発生します。
- 登録はさらに3ヶ月間猶予されますが、この間はオンライン予約プラットフォームからの予約受付がブロックされます。その後、
- 自動的に登録が解除されます。一度登録が解除されると、更新はできません。その場合は、物件の新規登録を一からやり直す必要があります。
複数のSTRA物件を管理している場合、それぞれの物件について個別に更新手続きと支払いを行う必要があります。
登録や更新情報が予約プラットフォームのウェブサイトに反映されるまで最大24時間かかる場合があるため、更新手続きは最終日ぎりぎりに行わないようご注意ください。
出典：NSW Planning Portal、短期賃貸宿泊（STRA）
火災安全基準
STRAに利用される住居は、Environmental Planning and Assessment (Development Certification and Fire Safety) Regulation 2021のPart 13Aによって制定されたSTRA火災安全基準を遵守する必要があります。
コンプライアンスは登録時に確認しますが、その義務は一度きりではなく継続的です。記録は占有期間終了後3年間、速やかに提出可能な形式で保持する必要があります。
地方自治体は、危険な過密状態を含む火災安全に関する苦情に対応します。
行動規範とExclusion Register（除外リスト）
これはNSW州の規制フレームワークの中でも特に厳格な部分であり、国際的に見ても珍しい特徴を持っています。
短期賃貸宿泊業界向けの行動規範は、2020年12月18日に施行されました。これは義務的であり、予約プラットフォーム、ホスト、ゲスト、賃貸仲介業者、およびファシリテーターのすべてに適用されます。騒音、安全、物件への敬意、近隣住民とのコミュニケーションなどに関する行動の最低基準が定められています。
ホストの義務には、ゲストおよび近隣住民向けの連絡先維持、騒音や反社会的な行動の管理、苦情への対応、そして適切な保険への加入などが含まれます。
この行動規範はNSW Fair Tradingが執行します。懲戒措置として、警告通知、罰金、そして公開のExclusion Register（除外リスト）への掲載があります。一度人物または物件がこのリストに掲載されると、5年間、短期賃貸宿泊業界への参加が禁止されます。
報告されている情報によれば、重大な違反の場合、法人には最大110万ドル、個人には最大22万ドルの罰金が課される可能性があります。
ゲストも除外リストの対象に：損害を与えたり、深刻な迷惑行為を行ったゲストも除外リストに掲載される可能性があります。その場合、プラットフォームは当該ゲストからの予約を拒否する必要があります。
この双方向の責任追及こそが、誰がいつ物件に滞在したかを良好に記録しておくべき実用的な理由です。苦情がエスカレートした場合、あなたの提出する証拠が、問題解決済みと判断されるか、あるいは除外リストに掲載されるかの分かれ目となります。
出典：NSW州計画局、短期賃貸宿泊（Short-term rental accommodation）（NSW Fair Tradingウェブサイトの行動規範へのリンクを含む）
区分所有建物の規約
この規約は、物件の状況によって大きな保護となり得る一方、リスクにもなり得ます。
住居が区分所有建物内にあり、かつ主要な居住地である場合：州の政策に基づき、区分所有建物の規約に左右されずにSTRAを行うことができます。ただし、火災安全基準や行動規範など、その他のすべての規制は遵守する必要があります。
主要な居住地でない場合：当該物件が主要な居住地でない場合、区分所有者組合は、Strata Schemes Management Act 2015のSection 137Aに基づき、その区画での非ホスト滞在型STRAを禁止する規約を制定することができます。
実務的には、自宅に居住しながらホスト滞在型STRAを行うオーナーは、区分所有による禁止から保護されますが、投資目的のオーナーは保護されません。
開発許可の条件によっては、さらなる制限が課される可能性もあります。
3ヶ月の期間上限
賃貸借法の規定により、STRAの予約は3ヶ月を超えてはなりません。この期間を超過すると、Residential Tenancies Act 2010に基づく居住用賃貸借とみなされ、全く異なる一連の義務が発生します。
日数制限との関連性にもご注意ください。シドニーの運営者は、年間運営期間を延長するためにより長い予約を利用する場合がありますが、STRAとして扱われる期間の厳格な上限は3ヶ月です。
苦情と担当機関
NSW州では、苦情対応を以下の3つの機関で分担しています。問題発生時に備え、それぞれの役割を理解しておくことが重要です。
- 地元警察：過度の騒音、反社会的な行動、違法行為などの緊急事項。
- 各地方自治体：危険な過密状態を含む火災安全、計画承認、駐車場、継続的な騒音、非ホスト滞在型の日数制限違反。
- NSW Fair Trading：行動規範の意図的または継続的な違反。
実用的なチェックリスト
- 自身がホスト滞在型か非ホスト滞在型かを判断する。
- 非ホスト滞在型でグレーターシドニー地域に該当する場合は、180日の制限を考慮して計画を立てる。
- 自身の登録記念日を把握する（この日に年間カウントがリセットされます）。
- 物件が区分所有建物内にあり、かつ主要な居住地ではない場合は、Section 137Aの規約を確認する。
- 登録前に、住居がSTRA火災安全基準を満たしていることを確認する。
- NSW Planning Portal経由でSTRAレジスターに登録する。
- 有効期限よりもかなり前に更新を予定する。更新を逃すと登録を永久に失う可能性があります。
- 複数の物件を所有している場合は、各物件を個別に更新する。
- 各占有期間終了後3年間、速やかに提出可能な形式で記録を保持する。
- 行動規範を読み、苦情処理プロセスを確立する。
- 予約は3ヶ月を超えないようにする。
- 行動規範に関する苦情が発生した場合に備え、誰がいつ物件にアクセスしたかの証拠を保持する。
信頼できる公式情報源
- NSW州計画局、短期賃貸宿泊（政策と法規）
- NSW州計画局、短期賃貸宿泊（計画システム）
- NSW Planning Portal、STRAレジスター
- NSW Planning Portal、STRAに関する規則FAQ（PDF）
記載のみ（リンクなし）
- NSW Fair Trading：行動規範、Exclusion Register（除外リスト）、苦情に関する情報
- 短期賃貸宿泊業界向け行動規範：2020年12月18日施行
- Environmental Planning and Assessment (Development Certification and Fire Safety) Regulation 2021 Part 13A：火災安全基準
- Strata Schemes Management Act 2015 Section 137A
- Residential Tenancies Act 2010
- State Environmental Planning Policy (Housing) 2021：STRAの計画フレームワーク
- 各地方自治体：日数制限および火災安全の執行
- オーストラリア税務署（Australian Taxation Office）：所得税の取り扱い
重要な免責事項
本記事は、法律、税務、財務に関する専門的なアドバイスを提供するものではありません。これは、法律事務所ではなく鍵管理会社によって、専門家ではない読者向けに作成された一般的な情報です。
NSW州のフレームワークには、誤解しやすい点がいくつかあります。具体的には、180日間の期間がカレンダー年ではなく登録日からカウントされること、更新期限を逃すと登録を永久に失う可能性があること、行動規範違反がホストとゲストの双方に5年間の業界からの除外をもたらす可能性があることなどが挙げられます。
手数料は変更される場合があります。区分所有建物の規約による保護は、その物件が主要な居住地であるかどうかに依存します。また、NSW州の一部（シドニー以外）では日数制限が異なる場合もありますのでご注意ください。
行動を起こす前に、必ずNSW Planning PortalおよびNSW Fair Tradingで情報を確認してください。区分所有に関する紛争、行動規範に関する問題、または投資判断については、オーストラリアの弁護士にご相談いただくことをお勧めします。
もし誤り、見落とし、または更新が必要な点にお気づきの際は、ぜひご連絡ください。速やかに修正いたします。
