Każdy najem krótkoterminowy całej nieruchomości w Wielkim Londynie działa pod presją czasu.
Zgodnie z ustawą o deregulacji z 2015 roku (Deregulation Act 2015), która zmieniła ustawę o Radzie Wielkiego Londynu (General Powers) Act 1973, nieruchomość mieszkalna w 32 dzielnicach i City of London może być wynajmowana jako tymczasowe zakwaterowanie na maksymalnie 90 nocy w roku kalendarzowym bez pozwolenia na zmianę przeznaczenia. Licznik resetuje się 1 stycznia. Obowiązuje to dla każdej nieruchomości, a nie dla każdej platformy, a Airbnb automatycznie blokuje oferty po osiągnięciu limitu.
Przekroczenie tego limitu oznacza konieczność złożenia wniosku do swojej dzielnicy o zmianę przeznaczenia, a w centrum Londynu wskaźniki zatwierdzeń takich wniosków są niskie. Westminster, Camden oraz Kensington and Chelsea odrzucają zdecydowaną większość. Rady miejskie są znacznie bardziej skłonne do wydania nakazu egzekucyjnego niż do udzielenia zgody retrospektywnej, a kary planistyczne mogą sięgać 20 000 funtów za każde wykroczenie.
Zatem praktyczna rzeczywistość dla większości londyńskich operatorów nie jest kwestią zgodności z przepisami. To kwestia kalendarza. Przez część roku prowadzisz jeden rodzaj działalności, a przez resztę – inny, w tym samym mieszkaniu, z tymi samymi kluczami.
Ta zmiana to moment, w którym zarządzanie nieruchomościami w Londynie staje się naprawdę kosztowne.
Dwa rodzaje działalności, jedna nieruchomość
Limit 90 nocy dotyczy wyłącznie wynajmów całej nieruchomości na okres krótszy niż 90 kolejnych nocy. Otwarte pozostają dwie ścieżki ominięcia tego limitu, obie są szeroko stosowane.
Pobyty z gospodarzem. Jeśli mieszkasz w nieruchomości, podczas gdy gość wynajmuje pokój, limit nie obowiązuje. Jest to zasadniczo inna forma działania, z ciągłym, wspólnym zamieszkaniem.
Dłuższe najmy. Pojedynczy najem na 90 lub więcej kolejnych nocy dla tego samego lokatora całkowicie wykracza poza definicję najmu krótkoterminowego. Jest to ścieżka, którą obiera większość profesjonalnych operatorów, co skutkuje rokiem hybrydowym: krótkoterminowe najmy przez szczyt sezonu, aż limit się wyczerpie, a następnie przejście na najem średnioterminowy lub dłuższy na pozostałą część roku.
Te dwie części roku nie mają operacyjnie prawie nic wspólnego.
W trybie najmu krótkoterminowego obsługujesz częste przyjazdy, duży obieg kluczy, sprzątanie po każdym pobycie, gości potrzebujących instrukcji w kilku językach oraz przyjazdy na lotniskach Heathrow i Gatwick w godzinach, których żaden pracownik nie chce obsługiwać.
W trybie najmu długoterminowego masz jednego lokatora przez miesiące, ale zyskujesz zaplanowane konserwacje, okresowe inspekcje, przeglądy bezpieczeństwa gazowego i elektrycznego, agentów nieruchomości przeprowadzających oględziny przed kolejnym najmem, a w budynkach dzierżawionych – zarządców i ich wykonawców, którzy przychodzą i odchodzą.
Większość operatorów radzi sobie z tym, łącząc dwa różne rozwiązania: skrytkę na klucze i grupę WhatsApp na miesiące najmu krótkoterminowego, oraz zestaw fizycznych kluczy przekazywanych agentowi na pozostałą część roku. Dwa razy w roku klucze zmieniają właścicieli, kody są resetowane, a coś się gubi.
System nie musi się zmieniać, gdy zmienia się model
Keycafe przypisuje dostęp według osoby i przedziału czasowego, a nie według rezerwacji, co jest dokładnie tym, czego potrzebuje hybrydowy rok.
Gość na czterodniowym pobycie w lipcu ma dostęp na cztery noce. Najemca na pięciomiesięcznym wynajmie od października ma dostęp na pięć miesięcy. Sprzątaczka po zmianie gości ma powtarzający się termin w sobotnie poranki przez lato, a potem przestaje. Inżynier ds. bezpieczeństwa gazowego otrzymuje dwugodzinne okno w listopadzie. Agent nieruchomości ma czwartkowe popołudnia w lutym, gdy przeprowadza oględziny.
Żaden z tych przypadków nie wymaga innego systemu, innej skrzynki ani innego zestawu kluczy. Gdy nieruchomość zmienia model 1 października, zmieniasz osoby posiadające uprawnienia. Infrastruktura pozostaje niezmieniona.
Ma to większe znaczenie w Londynie, niż sugeruje opis, ponieważ zmiana nie jest coroczna i uporządkowana w całym portfolio. Jeśli zarządzasz 30 mieszkaniami, osiągają one limit 90 nocy w różnych momentach roku, w zależności od popytu, cen i intensywności rezerwacji każdego z nich. W każdej chwili niektóre jednostki są wynajmowane krótkoterminowo, a niektóre długoterminowo, a ten mieszany stan jest stały.
Dzielnica po dzielnicy i warstwa dzierżawna
Inną cechą strukturalną Londynu jest to, że nie stanowi on jednej jurysdykcji. To 33 władze planistyczne z istotnie różnymi podejściami do egzekwowania przepisów.
Westminster, Camden i Tower Hamlets aktywnie monitorują oferty na głównych platformach, korzystając z usług firm zewnętrznych. Niektóre dzielnice dążyły do zastosowania art. 4, aby usunąć dopuszczalne prawa do zabudowy na określonych obszarach. Dzielnice zewnętrzne są zazwyczaj bardziej pragmatyczne w kwestii wniosków o zmianę przeznaczenia, choć realistyczne jest założenie od ośmiu do trzynastu tygodni na podjęcie decyzji w dowolnym miejscu.
Obok planowania istnieje druga warstwa, która dotyka ludzi, którzy zakładali, że planowanie było jedynym problemem. Większość londyńskich mieszkań jest dzierżawiona (leasehold), a duża część długoterminowych umów dzierżawy całkowicie zabrania najmu krótkoterminowego. To ograniczenie działa niezależnie od prawa budowlanego i niezależnie od jakiejkolwiek rejestracji. Podobnie dzieje się z typowymi warunkami kredytu hipotecznego na mieszkanie. Operator może być w pełni zgodny z zasadą 90 nocy, a mimo to naruszać warunki swojej dzierżawy.
Dla zarządzania kluczami ma to praktyczną konsekwencję: wszystko, co instalujesz w części wspólnej budynku dzierżawionego, wymaga zgody właściciela gruntu lub zarządcy nieruchomości. To jest oddzielna rozmowa od tej z dzielnicą, i to ona decyduje, gdzie fizycznie może znaleźć się sprzęt.
Sytuacja krajowa również się zmienia. Przepisy zawarte w ustawie o wyrównywaniu szans i rewitalizacji z 2023 roku (Levelling Up and Regeneration Act 2023) przewidują obowiązkowy system rejestracji najmów krótkoterminowych w Anglii, wraz z proponowaną klasyfikacją C5 dla planistycznego przeznaczenia dedykowanych najmów krótkoterminowych. Wdrożenie było etapowane, a szczegóły zmieniały się więcej niż raz, dlatego należy traktować GOV.UK i swoją dzielnicę jako autorytety, a nie jakiekolwiek streszczenie, w tym to.
Gdzie umieścić sprzęt w londyńskim portfolio
Londyn jest gęsto zabudowany i sprzyja pieszym, a sieć transportowa jest naprawdę dobra, co zmienia matematykę wdrożeń w porównaniu do miast rozległych. Nie potrzebujesz punktu dostępu do kluczy przy każdych drzwiach. Potrzebujesz go w rozsądnej odległości spaceru lub kilku przystanków metra.
Wewnątrz budynku, dla bloków. Jeśli zarządzasz kilkoma jednostkami w tym samym budynku, lub jesteś zarządcą odpowiedzialnym za blok, instalacja w holu, pomieszczeniu pocztowym lub na parterze w strefie serwisowej obejmuje wszystko w jednym miejscu. Jest to najczystsze rozwiązanie i wymaga zgody właściciela gruntu.
Punkt zbiorczy, dla rozproszonych mieszkań. Operatorzy posiadający mieszkania rozsiane po całej dzielnicy często instalują urządzenia w swoim biurze lub w małym wynajętym pomieszczeniu, skąd goście, sprzątacze i wykonawcy odbierają klucze. W strefach 1 i 2 dziesięciominutowy spacer pokrywa duży obszar.
Dla pojedynczej nieruchomości, dla domów i większych pojedynczych najmów. Urządzenie zamontowane w ganku, bocznym przejściu lub pomieszczeniu gospodarczym bezpośrednio obsługuje jedną nieruchomość o wysokiej wartości.
Samo urządzenie ma wymiary zbliżone do ramki na zdjęcia: 11,4 cala szerokości i 4 cale głębokości, można je zamontować na dowolnym typie ściany i posiada klasę odporności na warunki atmosferyczne IP52, co odpowiada osłoniętym pozycjom zewnętrznym. Biorąc pod uwagę pogodę w Londynie, „osłonięte” to kluczowe słowo. Łączność Wi-Fi, Ethernet i opcjonalna łączność komórkowa zapewniają połączenie, co warto zaplanować w piwnicach i grubościennych konwersjach wiktoriańskich budynków.
Pojemność zaczyna się od 9 pojemników na klucze w jednostce bazowej i rośnie poprzez szeregowo połączone moduły rozszerzeń, więc punkt zbiorczy, który obsługuje kilka mieszkań, może skalować się do setek kluczy bez konieczności drugiej instalacji.
Rejestr i jego przeznaczenie
Dzienniki dostępu nie dowodzą, że zmieściłeś się w limicie 90 nocy. Liczenie nocy to ćwiczenie związane z ewidencją rezerwacji i powinieneś je prowadzić prawidłowo, niezależnie od tego, co mówi jakikolwiek system dostępu.
To, co dziennik dostarcza, to dowód fizycznego dostępu, a w Londynie jest to wykorzystywane nieustannie. Spory dotyczące depozytów w ramach programu ochrony depozytów najmu. Roszczenia ubezpieczeniowe. Zapytania zarządcy nieruchomości dotyczące tego, kto był w budynku. Przypisanie szkód wykonawcom. Skargi od innych dzierżawców na nieznane osoby w bloku, co w blokach w centrum Londynu jest częstym prekursorem zainteresowania właściciela gruntu tym, co robisz z mieszkaniem.
Możliwość przedstawienia nazwanego, oznaczonego czasem i eksportowalnego rejestru zamienia większość z tych sytuacji w krótkie rozmowy.
Zarządzanie kalendarzem zamiast reagowania na niego
Limit 90 nocy nie zniknie, a dzielnice coraz lepiej wykrywają naruszenia, zamiast radzić sobie z nimi gorzej. Operatorzy, którzy dobrze radzą sobie w Londynie, to nie ci, którzy znaleźli sprytny sposób na obejście zasady. To ci, którzy zbudowali system, który czysto zmienia tryby, dwa razy w roku, trzydziestokrotnie, bez konieczności jeżdżenia po mieście w celu przekazania zestawu kluczy.
Dostęp to ta część tej zmiany, którą możesz uczynić niewidoczną.
Skonfiguruj wdrożenie SmartBox lub skontaktuj się z naszym zespołem w sprawie instalacji w Londynie.
Szczegóły regulacyjne w tym artykule odzwierciedlają publicznie dostępne informacje w momencie pisania i są przeznaczone wyłącznie do ogólnego przewodnictwa. Przepisy planistyczne, praktyki egzekwowania przepisów przez dzielnice oraz krajowy schemat rejestracji najmów krótkoterminowych w Anglii aktywnie się zmieniają. Przed podjęciem decyzji operacyjnych należy potwierdzić aktualne wymagania z GOV.UK, radą swojej dzielnicy, właścicielem gruntu oraz wykwalifikowanymi doradcami zawodowymi.
