アルファマ地区の不動産物件まで車で行ってみてください。
道は階段になったり、手押し車ほどの狭い路地になったり、車が物理的に曲がれない角に行き当たります。
その後、合法的な駐車スペースを見つけるという別の課題が待ち受けます。最終的には配達物を抱え、残りの坂道を徒歩で登ることになるでしょう。
夜11時にゲストが入室できないため、そして翌朝7時には清掃スタッフが鍵を必要とするため、この作業を繰り返すとどうなるでしょうか。
リスボンの運営者が、物件管理の規模を距離ではなく「段数」で表現する理由が、きっとお分かりいただけるはずです。
この都市は7つの丘にまたがり、中世の面影を残す歴史的な中心部を擁しています。その街路は、車両による運搬が普及する何世紀も前から存在していました。
そして、規制上の偶然により、認可された宿泊施設はまさにこの地域に集中しており、この状況は今後も継続される見込みです。
なぜ、不便な地区での運用が恒久的な課題となるのか
ポルトガルの規制は短期間に2度大きく変更され、その結果は今後の事業計画に重要な影響を与えます。
「Mais Habitação」パッケージでは、新たなalojamento local（短期賃貸宿泊施設）の登録全国停止、5年ごとの再認可、特別課税が課されていました。
しかし、2024年11月施行のDecreto-Lei 76/2024により、そのほとんどが撤廃されました。全国的な登録停止は終了し、登録期間は無期限に戻り、特別課税は廃止され、自治体の規制区域外での譲渡も再び許可されています。
権限は各自治体に戻され、リスボン市はこの権限を行使しました。2025年12月に公示され、2026年から適用される市のアロジャメント・ローカル規制の第2改正では、規制発動のしきい値が引き下げられました。
恒久的な住居に対するalojamento localの比率が約10%に達する地区は絶対規制の対象となり、新規登録は停止されます。約5%で相対規制が適用されます。この改正により、非活動状態のライセンスに対する監視も強化され、規制区域内での譲渡も制限されました。
その実務的な結果は明確です。既存の登録は一般的に継続されます。
しかし、新規登録は市内の広範囲で阻止または厳しく制限され、最も影響を受けるのは、比率が最も高い歴史的な中心部の地区です。
つまり、現在お持ちのリスボンでの不動産物件ポートフォリオは、今後も維持される可能性が高いということです。アルファマ、モウラリア、バイロ・アルト地区に新たな物件を追加することは困難でしょう。
このため、このシリーズのどの都市よりも車両でのアクセスが困難な場所で、既存の物件を長期にわたって運営していくことになります。ポートフォリオの形が変わるのを待つよりも、特定の物件の運営方法に投資すべきである、という結論に至ります。
地形が運営コストに与える影響
リスボン中心部での手作業による鍵の受け渡しには、平坦な都市では発生しない「地形税」とも呼べるコストが伴います。
物件の玄関まで車でアクセスできません。 アルファマ、モウラリア、グラサ、カステロ、そしてバイロ・アルトの大部分では、最後の区間は徒歩で、しかも上り坂です。平坦な場所であれば15分で完了する鍵の受け渡しが、40分もかかってしまいます。
駐車も課題です。 ゲストが実際に到着する時間帯に、歴史地区の中心部近くで合法的な駐車スペースを見つけるのは困難です。
28番の路面電車は観光名所であり、物流手段ではありません。 Elevador da Bicaも同様です。旧市街の公共交通機関は、独自のスケジュールで人々をゆっくりと運びます。
スタッフの疲労は深刻です。 坂の多いエリアを担当する清掃スタッフは、一日中坂道を上り下りしています。これに鍵の受け渡し業務が加わると、人材不足の労働市場で優秀な清掃スタッフを失う原因となります。
ゲストは疲れて坂道を登って到着します。 7月にバイシャ地区からスーツケースを引きずって坂を上がってきたゲストは、不動産物件以外の場所で鍵を受け取るためにさらに迂回したくありません。
ポートフォリオ全体で考えると、地形は通常、リスボンでの事業運営における最大の隠れたコストとなります。また、物件数が増えても効率が向上することはありません。3つの丘にまたがる20の物件は、10の物件の2倍の効率にはなりません。
鍵はどこに設置すべきか
リスボンでの鍵管理の設計原則はシンプルです。ゲストは一度だけ坂を登ればよいのです。
空港、メトロ、またはサンタアポローニア駅からどのような経路で移動したとしても、ゲストは不動産物件に到着し、すぐに鍵を受け取れるべきです。
最初に別の場所へ向かい、そこから戻るような手配は、彼らの旅の最も不快な部分を二重にしてしまいます。
これは、平坦で人口密度の高い都市で有効な集約型配置とは、全く異なる設置パターンを示唆しています。
可能な限り、建物内に設置します。 玄関ドアの内側にあるエントランスホール、階段の踊り場、または吹き抜けなどが考えられます。これは、近くの2つの住所間を移動するだけで50段もの階段を伴う丘陵地帯においては、まさに理想的な設置方法です。
地区ごとではなく、丘ごとに1つの設置ポイントを。 建物ごとの設置が不可能な場合は、地図上の区分ではなく、上り坂を考慮して物件をグループ化します。丘の反対側に位置し、200メートルしか離れていない2つの住所は、運用上意味のある「近い」距離ではありません。
平坦なエリアを最大限に活用します。 バイシャ、シアード、プリンシペ・レアル、アヴェニダ・ノーヴァス、またはパルケ・ダス・ナソンイスの物件については、標準的な集約ロジックが適用され、1つのポイントで広範囲をカバーできます。
建物自体に関しては、リスボンの制約は他の歴史あるヨーロッパ都市と共通しています。保護区域のファサードは外部への設置を制限し、マンション管理組合（condomínio）が共有エントランスを管理しています。
通常は、玄関ドアの内側の位置が適切で、ハードウェアは壁に平らに固定され、約4インチ突出し、IP52規格を満たすため、屋根のある場所への設置に適しています。旧市街のアズレージョで装飾されたファサードに穴を開けることは避けるべきです。
坂道を登る人々を考慮したアクセス管理
リスボンでの運用上のメリットは、ゲストよりもスタッフの効率化に大きく貢献します。
坂の多いエリアを担当する清掃チームは、鍵を受け取るために迂回する必要がなくなることで、最も大きな恩恵を受けます。
各清掃スタッフは自身のスケジュールで個別のアクセス権限を持つため、鍵の受け取りや返却のために往復することなく、一度のルートで効率的に作業を進められます。メンテナンス担当者や建物の外部スタッフも、それぞれ専用の時間枠でアクセス可能です。
アクセス権限は、予約に紐付けられるのではなく、特定の個人に対して明確な期間で発行されます。これにより、3泊のゲスト、月ごとの清掃契約者、単発の電気工事作業員といった異なる役割の人物が、互いに干渉することなく同じ鍵を利用できます。また、権限はいつでも即座に解除可能です。
鍵キャビネットの収容数は9箇所から始まり、連結モジュールによって拡張できます。丘陵地帯のポートフォリオの場合、通常は大規模な1つの設置よりも、複数の小規模な設置が適しています。これは平坦な都市でのアプローチとは異なりますが、この地域では最適な形となります。
ソフトウェア面では、主要な予約・管理プラットフォームがバックエンドのAPIと直接連携します。これにより、滞在が確定した際に、ゲストの言語で、運転者向けではなく歩行者向けの道案内とともに、アクセス権限が自動で発行されます。
ゲスト報告と記録の重要性
ポルトガルでは、外国人ゲストのSIBAを通じた報告が義務付けられています。報告を怠ると、ゲスト1人あたり約100ユーロから2,000ユーロの罰金が科せられる可能性があります。また、alojamento localの登録番号は、広告掲載が可能かどうかを左右します。
アクセス管理システム自体がSIBAへの申告を行ったり、AL登録を保持したりするわけではありません。しかし、入室時の本人確認を強化し、流通する可能性のあるコードではなく、確認された個人に鍵の解錠を紐付けます。また、鍵の受け渡し履歴として、日時と利用者を記録し、必要に応じてエクスポート可能です。
リスボンでは、この利用履歴がマンション管理組合（condomínio）による出入りの確認、損害や保証金に関する紛争、保険請求、そして近隣住民や市議会（câmara）から物件の運営方法について問い合わせが増える中で、非常に役立ちます。
丘陵地帯に適した設計
リスボンの規制は、ほとんどの運営者の不動産物件ポートフォリオの形態を事実上固定化しており、その物件は市内で最もアクセスが困難な地域に集中しています。
この状況が変わることはないため、賢明な対応策は、地形による制約を一時的な不便さと捉えるのをやめ、根本的な運用上の制約として認識し、それに対応することです。
鍵を丘の頂上、解錠するドアのすぐそばに設置すれば、坂を登るのは一度で済みます。
SmartBox の導入構成を検討する、またはリスボンでのアクセスポイント設置についてチームにご相談ください。
この記事の規制に関する詳細は、執筆時点での公開情報に基づいており、一般的な参考情報としてのみ提供されています。ポルトガルの国内法およびリスボン市議会（Câmara Municipal de Lisboa）の規制規則は繰り返し変更されており、規制区域の分類も定期的に更新されます。運用上の決定を下す前に、リスボン市議会、ポルトガル観光局（Turismo de Portugal）、および資格を有するポルトガルのアドバイザーに現在の要件を確認してください。
