最終レビュー日：2026年7月27日。本記事は全面的に加筆・修正されています。
概要
- 「90泊ルール」は実在し、単一ではなく二つの条件を満たす必要があります。多くのガイドは宿泊日数に言及する一方で、カウンシルタックス（固定資産税）の要件を見落としがちです。
- このルールは、1973年グレーターロンドン評議会（一般権限）法第25条を起源とし、2015年規制緩和法第44条によって改正されたものです。その出典はしばしば誤って伝えられています。
- 宿泊日数の上限は、利用者ではなく物件に適用されます。同じ物件を異なる二つの事業者（オペレーター）が年間で貸し出す場合でも、両期間が合計で90泊の上限に算入されます。
- カウントは毎年1月1日にリセットされます。
- 90泊を超える場合、用途の重大な変更とみなされ、計画許可（planning permission）が必要です。ロンドン中心部では、その許可を得ることは難しいでしょう。
- 一部の行政区（borough）では「Article 4 directions」が適用されており、宿泊日数にかかわらず許可が必要となる場合があります。
- 執行通知（enforcement notice）に従わない場合、無制限の罰金が科される犯罪となります。
- イングランド全土の登録制度と、新しい用途区分C5の導入が予定されていますが、関連する二次立法（secondary legislation）はまだ制定されていません。
- 家具付き短期賃貸住宅（furnished holiday lettings, FHL）の税制優遇措置は、2025年4月をもって廃止されました。
法的根拠と詳細
このルールは常に誤って解釈・伝達されているため、正確な理解が非常に重要です。
1973年グレーターロンドン評議会（一般権限）法第25条に基づき、グレーターロンドン内の居住用物件を「一時的な宿泊施設（temporary sleeping accommodation）」として使用することは、計画許可を要する「用途の重大な変更（material change of use）」とみなされます。
「一時的な宿泊施設」とは、同一人物が90泊未満の連続した期間に宿泊する施設を指します。これは、金銭またはそれに相当する対価を伴う取引、あるいは居住者の雇用を理由として提供されるものであり、貸主と借主の関係が成立しているか否かは問いません。
2015年規制緩和法第44条により、例外規定が追加されました。以下の両方の条件を満たす場合、その使用は用途変更とはみなされません。
- その暦年において、当該物件が一時的な宿泊施設として使用される合計宿泊日数が**90泊を超えない**こと、および
- 当該宿泊施設を提供する者のうち、少なくとも一人が当該物件の**カウンシルタックス（固定資産税）を支払う義務がある**こと。
いずれかの条件を満たさない場合、それは用途の重大な変更とみなされ、計画許可が必要となります。
この二つ目の条件が、多くのガイドで抜け落ちています。これは任意ではなく必須の条件です。もし宿泊施設を提供する者がその物件のカウンシルタックスの支払い義務を負わない場合、たとえ一泊だけの賃貸であっても、例外規定は適用されません。
参照元： 2015年規制緩和法 第44条 (legislation.gov.uk); シティ・オブ・ロンドン、短期賃貸について; ロイヤル・バラ・オブ・ケンジントン・アンド・チェルシー、短期賃貸について (PDF)
一目でわかる規制の要点
| 質問 | 回答 |
|---|---|
| 宿泊日数上限 | 暦年ごとに90泊 |
| 二つ目の条件 | 当該物件のカウンシルタックス支払い義務 |
| 適用地域 | グレーターロンドン全域およびシティ・オブ・ロンドン |
| カウントのリセット | 1月1日 |
| 物件に適用されるか、ホストに適用されるか | 物件に適用 |
| 90泊を超える場合 | 用途変更のための計画許可 |
| 同居型滞在は対象か？ | 居住中に部屋を貸す場合は別途扱われる |
| 登録制度はあるか？ | 未定。立法作業中 |
| 執行通知無視の罰則 | 無制限の罰金 |
誤解されがちな3つのポイント
1. 上限は物件に適用されます。ある暦年ですでに60泊貸し出されている物件を購入または賃貸する場合、残りの貸し出し可能日数は30泊です。契約前に必ず確認してください。同じ年に異なる2つの事業者が同じ物件を貸し出す場合でも、貸し出し可能日数は共有されます。
2. プラットフォームによるブロックは法律ではありません。 Airbnbは自社プラットフォームでの予約数をカウントし、計画許可の証拠が提出されない限り、90泊に達するとそれ以上の予約をブロックします。これは有用な機能ですが、法的なコンプライアンスシステムではありません。複数のプラットフォームで貸し出しを行う場合や、直接予約を受け付ける場合、プラットフォームのカウントでは合計日数が過小評価され、法的責任は依然としてあなたにあります。
3. 同居型賃貸は異なります。ご自身が居住しながら自宅の一室を貸し出す場合、物件全体を一時的な宿泊施設として貸し出す場合とは異なり、この宿泊日数上限の対象とならない場合があります。具体的な取り決めについては、お住まいの行政区に確認してください。
90泊を超える貸し出しについて
上限を超える貸し出しを希望する場合、居住用（用途区分C3）から一時的な宿泊施設への用途変更について、お住まいの行政区に計画許可を申請します。
現実的に、ロンドン中心部でこれを行うのは困難です。ウェストミンスター、カムデン、ケンジントン＆チェルシーでは、このような申請の大半が却下されており、行政は遡及的な同意を与えるよりも執行通知を発行する可能性がかなり高いです。決定までには8〜13週間を要するとされており、それ以上かかることも珍しくありません。
外縁部の行政区は一般的に実用的な判断を示す傾向がありますが、結果は依然として計画判断であり、権利として認められるものではありません。
Article 4 directions（第4条指示）
一部の行政区では、特定の地域における開発許可権（permitted development rights）を排除する「Article 4 directions」が発令されています。これが適用される地域では、物件の貸し出し**日数にかかわらず**計画許可が必要となる場合があります。
Article 4の適用地域は地方レベルで定義され、変更されることがあります。ロンドン全体の一般的な情報に頼るのではなく、ご自身の住所について、お住まいの行政区の計画関連ページで確認してください。
執行
各行政区は物件のリスティングを監視しており、違反を特定するためにサードパーティのデータサービスを利用しているところもあります。ウェストミンスター、カムデン、タワーハムレッツは積極的に執行を行う行政区として常に挙げられ、その他の行政区は苦情に応じて対応することが多いです。
執行は計画許可制度を通じて行われます。許可なく90泊を超えて貸し出す場合、「執行通知（enforcement notice）」を受け、使用停止を命じられるリスクがあります。執行通知に従わないことは、1990年都市農村計画法第179条に基づく犯罪であり、無制限の罰金が科せられます。
各行政区はまた、廃棄物、騒音、および法定妨害についても個別に執行を行います。
借地権（リースホールド）の問題
これは、計画許可のみが唯一の問題だと考えていた人々が見落としがちな点です。
ロンドンのアパートのほとんどは借地権（リースホールド）物件であり、長期リース契約の大部分で短期賃貸が明確に禁止されています。この制限は**計画法とは独立して**適用されます。90泊のルールを完全に遵守していたとしても、リース契約に違反している可能性があり、これはあなたとフリーホールド権者（freeholder）との間の問題となります。
標準的な住宅ローン契約条件も一般的に短期賃貸を制限しており、建物保険にも影響が出る可能性があります。
まずはリース契約を読み、次に住宅ローン契約条件を確認してください。
今後の動向
二つの変更が発表されていますが、いずれもまだ施行されていません。
イングランド全土の登録制度。2023年レベリング・アップ・再生法に基づく権限により、2024年2月に発表されました。政府は、住宅所有者が自身の主要または唯一の住居を年間90泊まで計画許可なしで賃貸できるとし、稀な賃貸に対する不均衡な規制を避ける方法を検討していると述べました。この制度は2026年の施行を目指していましたが、二次立法はまだ制定されていません。
短期賃貸向けの新しい用途区分C5。2023年に協議されました。既存の短期賃貸物件は自動的にC5に分類され、C3とC5間の変換を申請なしで許可する新しい開発許可権が導入され、地方自治体は混雑地域でArticle 4 directionsを通じてその権利を削除できるようになります。法令はまだ提出されていません。
施行については、二次情報源ではなくGOV.UKをご確認ください。
参照元： GOV.UK、コミュニティを保護し住宅利用を維持するための短期賃貸ルール および 短期賃貸用用途区分の導入と関連する開発許可権
税金：2025年の重要な変更点
家具付き短期賃貸住宅（FHL）制度は、2025年4月をもって廃止されました。これにより、短期賃貸物件の所有者が長年依存してきた、金融費用、設備投資控除、特定のキャピタルゲイン控除における優遇措置など、一連の税制上の利点がなくなります。
FHL制度に基づいて財務モデルを構築していた場合は、再構築が必要です。これは、過去10年間で英国の短期賃貸に影響を与える最大の税制変更であり、多くのガイドが未だに古い状況を説明しています。
その他、関連する点：
- 賃貸のしきい値が満たされる場合、カウンシルタックスではなく事業税（business rates）が適用されることがあります。
- セカンドハウスに対するカウンシルタックスの追加課税（premium）は、かなりの高額に達する可能性があります。
- 賃貸収入は課税対象であり、申告が必要です。
英国の会計士からアドバイスを受けてください。2025年以前のFHLに関するいかなるガイドラインにも依存しないでください。
安全義務
短期賃貸には、90泊のルールとは関係なく、火災リスク評価、機能する煙探知機と（必要な場合の）一酸化炭素警報器、年間のガス安全点検、定期的な電気検査、防火家具など、安全に関する義務が伴います。
これらは交渉の余地のない、現状維持の義務として扱ってください。また、少なくとも一つの著名なガイドが、プラットフォームが義務付ける火災安全認証要件に関する主張を公開し、その後撤回したことにも注目すべきです。これは、安全に関する主張を一次情報源と照合して確認することの重要性を思い出させる良い例です。
実用的なチェックリスト
- 宿泊施設を提供する者が、当該物件の**カウンシルタックスの支払い義務**を負っていることを確認する。
- 当該物件がその暦年において**すでに**何泊貸し出されているかを確認する。
- お住まいの行政区に、あなたの住所を対象とする**Article 4 direction**が適用されているか確認する。
- **リース契約**を読み、次に**住宅ローン契約条件**、そして保険を確認する。
- Airbnbのカウントだけでなく、**全てのプラットフォームおよび直接予約**を含めた宿泊日数を追跡する。
- 90泊を超える貸し出しが必要な場合は、早めにお住まいの行政区の計画部門に相談する。
- **FHL税制優遇**を前提とした財務モデルはすべて再構築する。
- 火災、ガス、電気の安全義務を確認する。
- **登録制度**と**C5用途区分**に関する情報についてGOV.UKを注視する。
信頼できる公式情報源
- 2015年規制緩和法 第44条 (legislation.gov.uk)
- シティ・オブ・ロンドン、短期賃貸について
- ロイヤル・バラ・オブ・ケンジントン・アンド・チェルシー、短期賃貸について (PDF)
- GOV.UK、コミュニティを保護するための短期賃貸ルール
- GOV.UK、短期賃貸用用途区分に関する協議
リンクなしの参照元
- 1973年グレーターロンドン評議会（一般権限）法 第25条
- 1990年都市農村計画法（執行通知に関する第179条を含む）
- 2023年レベリング・アップ・再生法（登録制度の根拠法）
- ご自身の行政区の計画関連ページ（Article 4 directionsおよび用途変更申請について）
- HMRC（英国歳入関税庁）の家具付き短期賃貸住宅制度廃止に関するガイダンス
- ご自身のリース契約、住宅ローン契約条件、建物保険
重要事項：免責事項
本記事は、法的、税務的、または財務的なアドバイスではありません。法律事務所ではなく鍵管理会社が、専門家ではない読者向けに作成した一般的な情報です。
90泊ルールは、その法的根拠や第二の条件を含め、広く誤って伝えられています。いかなる要約も信頼せず、ご自身で2015年規制緩和法第44条をお読みになることを強くお勧めします。Article 4 directionsは行政区や住所によって異なります。イングランド全土の登録制度とC5用途区分は発表されていますが、まだ制定されていません。2025年4月からのFHL制度の廃止は、古い税務ガイドラインの多くを無効にします。計画許可の有無にかかわらず、リース契約自体が活動を禁止する場合があります。
行動を起こす前に、お住まいの行政区議会、GOV.UK、およびlegislation.gov.ukで確認してください。計画許可、リース、または税務上の構造化に関わることについては、弁護士と会計士にご相談ください。
誤り、漏れ、または更新が必要な点にお気づきの際は、お知らせください。速やかに修正いたします。
