グレーターロンドンの全ての短期賃貸物件は時間との戦いです。
2015年規制緩和法（グレーターロンドン評議会（一般権限）法1973年を改正）に基づき、ロンドンの32の自治区とシティ・オブ・ロンドン内の住宅物件は、用途変更の計画許可なしに、暦年で最大90泊まで一時的な宿泊施設として賃貸することができます。このカウントは1月1日にリセットされます。これはプラットフォームごとではなく、物件ごとに適用され、Airbnbは上限に達すると自動的にリスティングをブロックします。
それを超える場合、お住まいの自治区に用途変更を申請する必要がありますが、ロンドン中心部ではそれらの申請の承認率は低いのが現状です。ウェストミンスター、カムデン、ケンジントン＆チェルシーは、大半を拒否します。評議会は、遡及的同意を与えるよりも執行通知を発行する可能性がはるかに高く、計画違反の罰金は1件あたり20,000ポンドに達することがあります。
そのため、ほとんどのロンドンの事業者にとって、実際の問題はコンプライアンスではありません。それはカレンダーの問題です。あなたは同じ物件で、同じ鍵を使って、一年のうち一部の期間は一つのビジネスを運営し、残りの期間は別のビジネスを運営することになります。
この切り替えが、ロンドンの物件管理が実際に費用のかかるポイントです。
2つの事業、1つの物件
90泊の上限は、90泊連続未満の一戸建て短期賃貸物件にのみ適用されます。この制限を回避する2つの方法があり、どちらも広く利用されています。
ホスト滞在型。ゲストが部屋を借りている間、あなたが物件に住んでいる場合、上限は適用されません。これは、継続的な共有占有を伴う全く異なる運営です。
長期賃貸。同じ入居者への90泊以上の連続した単一の賃貸は、短期賃貸の定義から完全に外れます。これはほとんどのプロの事業者が取る方法であり、ハイブリッドな年を生み出します。つまり、カウントが少なくなるまでピークシーズン中に短期賃貸を行い、その後は中期または長期の賃貸に切り替えるというものです。
その年の2つの期間は、運営上ほとんど共通点がありません。
短期賃貸モードでは、頻繁な到着、高い鍵の流通、滞在ごとの清掃、複数の言語での説明を必要とするゲスト、スタッフが対応したがらない時間にヒースロー空港やガトウィック空港に到着するゲストへの対応などが発生します。
長期賃貸モードでは、数ヶ月間一人の入居者がいることになりますが、定期的なメンテナンス、定期的な点検、ガス安全点検や電気点検、次の賃貸契約に先立って内覧を行う賃貸業者、そして借地権付きの物件では、管理業者とその請負業者の出入りが発生します。
ほとんどの事業者は、これを2つの異なる取り決めを組み合わせて処理しています。つまり、短期賃貸の月にはロックボックスとWhatsAppグループを使い、残りの期間は物理的な鍵をエージェントに渡すというものです。年に2回、鍵の受け渡しが行われ、コードがリセットされ、そして何かが紛失します。
モデルが変わっても、システムは変わる必要はありません
Keycafeは、予約ごとではなく、人物ごと、時間枠ごとにアクセスを割り当てます。これはまさにハイブリッドな年に必要な形です。
7月に4泊滞在するゲストは4泊分のアクセス権を持ちます。10月から5ヶ月間賃貸する入居者は5ヶ月分のアクセス権を持ちます。交代の清掃員は夏の間、毎週土曜日の午前中の定期的な時間枠を持ち、その後停止します。ガス安全点検技師は11月に2時間の時間枠を与えられます。賃貸業者は、内覧を行っている間、2月の木曜日の午後にアクセス権を持ちます。
これらのどれも、異なるシステム、異なるボックス、異なる鍵のセットを必要としません。10月1日に物件がモデルを切り替える際、許可を持つ人を変更するだけです。インフラは移動しません。
これは、説明が示唆する以上にロンドンでは重要です。なぜなら、切り替えが年単位でポートフォリオ全体で整然と行われるわけではないからです。もし30の物件を管理している場合、需要、価格設定、そして各物件がどれだけ積極的に予約されたかによって、年間で異なる時期に90泊に達します。常に、一部のユニットは短期で、一部は長期で運営されており、その混合状態は永続的です。
自治区ごとの状況と借地権の層
ロンドンのもう一つの構造的特徴は、単一の司法管轄区ではないということです。ここは、執行に対する意欲が大きく異なる33の計画当局が存在します。
ウェストミンスター、カムデン、タワーハムレッツは、サードパーティのデータサービスを利用して主要なプラットフォーム上のリスティングを積極的に監視しています。一部の自治区では、特定の地域における許可された開発権を撤廃するためのArticle 4指令を追求しています。外縁部の自治区は、用途変更申請に関してより実用的な傾向がありますが、決定には8〜13週間かかるのがどこでも現実的です。
計画規制と並行して、計画規制が唯一の問題だと考えていた人々を捕らえる第二の層が存在します。ほとんどのロンドンの物件は借地権付きであり、長期賃貸契約の大部分は短期賃貸を完全に禁止しています。この制限は計画法とは独立して、またいかなる登録とも独立して機能します。一般的な住宅ローン条件も同様です。事業者は90泊に関しては完全に正しくても、賃貸契約に違反している可能性があります。
鍵管理に関して、これは実用的な結果をもたらします。借地権付きの建物の共用部分に何かを設置する場合、土地所有者または管理会社の同意が必要です。これは自治区との協議とは別の話であり、ハードウェアが物理的にどこに設置できるかを決定するものです。
国の状況も変化しています。2023年均衡化・再生法（Levelling Up and Regeneration Act 2023）の下での権限は、イングランドにおける短期賃貸物件の義務的な登録制度を規定しており、それに加えて短期賃貸専用のC5計画用途区分が提案されています。実施は段階的に行われており、詳細は複数回変更されているため、本書を含むいかなる要約よりも、GOV.UKおよびお住まいの自治区を権威ある情報源として扱ってください。
ロンドンのポートフォリオにおけるハードウェアの設置場所
ロンドンは人口密度が高く、歩行に適しており、交通網も非常に優れているため、広範囲に広がる都市と比較して展開の計算が変わってきます。全てのドアにキーポイントを設ける必要はありません。適切な徒歩圏内、または地下鉄で数駅の範囲内に1つあれば十分です。
建物内設置（集合住宅向け）。同じ建物内で複数のユニットを管理している場合、または建物の管理責任者である管理会社の場合、ロビー、郵便室、または1階のサービスエリアに設置すれば、全ての管理を1箇所でカバーできます。これは最もクリーンな配置であり、土地所有者の同意が必要です。
クラスターポイント（分散した物件向け）。自治区全体に物件が点在している事業者は、自社のオフィスや小さな賃貸スペースに設置し、ゲスト、清掃員、請負業者がそこから鍵を受け取るようにすることがよくあります。ゾーン1および2では、徒歩10分で広範囲をカバーできます。
物件ごと（一戸建ておよび大規模な単一賃貸向け）。玄関ポーチ、建物脇の通路、またはユーティリティエリアに設置されたユニットは、価値の高い単一物件を直接管理します。
ユニット本体は、幅11.4インチ、奥行き4インチの額縁程度の設置面積で、あらゆる壁面に取り付け可能で、IP52の耐候性を備えており、屋根付きの屋外設置に適しています。ロンドンの気候を考えると、「屋根付き」が重要なキーワードとなります。Wi-Fi、イーサネット、およびオプションのセルラー接続が利用可能で、地下室や壁の厚いビクトリア朝の改築物件では、この接続について計画を立てる価値があります。
基本ユニットの容量は9個のキービンスから始まり、デイジーチェーン接続の拡張モジュールを介して増やすことができます。そのため、少数の物件で運用を開始したクラスターポイントでも、2回目の設置なしに数百の鍵に対応できるよう規模を拡大できます。
記録とその目的
アクセスログは、あなたが90泊以内にとどまったことを示すものではありません。泊数カウントは予約記録の作業であり、いかなるアクセスシステムが示す情報に関わらず、それらを適切に保管する必要があります。
ログが提供するのは、物理的アクセスの証拠であり、ロンドンではそれが常に利用されます。賃貸保証金制度における敷金紛争。保険金請求。建物に誰がいたかに関する管理会社の問い合わせ。請負業者の損害帰属。集合住宅に見慣れない人物がいることに関する他の借地権所有者からの苦情。ロンドン中心部の集合住宅では、これは土地所有者が物件の利用方法に関心を持ち始める一般的な前兆です。
氏名、タイムスタンプ付きでエクスポート可能な記録を提示できることで、これらのほとんどは短いやり取りで済むようになります。
カレンダーに反応するのではなく、カレンダーを運用する
90泊の上限はなくなることはなく、自治区は違反を発見する能力を向上させています。ロンドンをうまく運営する事業者は、規則をうまく回避する方法を見つけた人々ではありません。彼らは、年間2回、30回以上、誰も鍵の受け渡しのために街を横断することなく、モードをきれいに切り替える運営体制を構築した人々です。
アクセス管理こそ、その切り替えを意識させないようにできる部分です。
SmartBoxの導入を構成する、またはロンドンでの設置について当社のチームにご相談ください。
この記事の規制に関する詳細は、執筆時点での公開情報に基づいており、一般的なガイダンスとしてのみ提供されています。計画規制、自治区の執行慣行、およびイングランドにおける短期賃貸物件の国家登録制度は、積極的に変更されています。運用上の決定を下す前に、GOV.UK、お住まいの自治区議会、土地所有者、および資格のある専門アドバイザーに現在の要件を確認してください。
