最終確認日：2026年7月27日。ビクトリア州では、2025年1月1日より州全体で短期滞在課徴金が導入され、管理組合に短期滞在を禁止する権限が付与されました。2025年以前に書かれたガイドでは、これらの両方が考慮されていません。
概要
- ビクトリア州では、2025年1月1日以降、連続28日未満の滞在に対し、7.5%の短期滞在課徴金が課されます。
- 課徴金は宿泊予約の総額に適用されます。清掃料金やGST（消費税）も含まれ、宿泊料金のみではありません。
- 主要居住地は免除されます。しかし、同じ敷地内にある別棟（グラニーフラットなど）や第二の住居は対象外です。
- 直接予約を受け付ける場合のみ、州歳入庁（SRO）への登録が必要です。全ての予約がプラットフォーム経由であれば、プラットフォームが処理します。
- ビクトリア州には州全体の宿泊日数制限はありません。これは珍しく、NSW州よりも規制が緩やかです。
- しかし、個々の地方自治体は独自の制限を導入しており、中には年間90泊までといった制限もあります。
- 管理組合は、75%の特別決議により短期滞在を禁止できますが、所有者の主要居住地である区画には適用できません。
- 課徴金の対象となる日数を計算する際、チェックアウト日は含まれません。
短期滞在課徴金について
「短期滞在課徴金法2024」により、2025年1月1日以降の短期滞在宿泊予約に対し、7.5%の課徴金が導入されました。歳入はHomes Victoriaに充てられ、そのうちの4分の1はビクトリア州地方部に配分されます。
短期滞在の定義。連続した28日未満の滞在を指します。予約日数を計算する際、チェックアウト日は含まれません。
7.5%課徴金の対象。宿泊予約の総額、つまり滞在のために支払われる合計金額です。これには、予約のあらゆる構成要素に課される清掃料金やGST（消費税）などの料金が含まれます。ただし、クレジットカード手数料など、特定の支払い方法の使用に対して課される金額は含まれません。一括料金を請求する場合は、その料金全体に対して課徴金を計算します。
課徴金が5セントの倍数でない場合は、最も近い5セント単位に切り捨てます。
SROによる計算例：予約総額が1,000ドルの場合、課徴金は75ドルです。
キャンセル。キャンセルされ、全額が免除、クレジット、または返金された予約は課徴金の対象外です。
適用時期。この課徴金は、2025年1月1日以降に行われた予約にのみ適用されます。
出典：State Revenue Office Victoria, Understanding the short stay levy および Short stay levy frequently asked questions
一目でわかる情報
| 質問 | 回答 |
|---|---|
| 課徴金率 | 予約総額の7.5% |
| 短期滞在とは？ | 連続28日未満 |
| チェックアウト日は含まれますか？ | いいえ |
| 清掃料金は含まれますか？ | はい、GST（消費税）も |
| 自身の家は免除されますか？ | はい、主要居住地であれば |
| グラニーフラットは免除されますか？ | いいえ |
| SROへの登録は必須ですか？ | プラットフォーム外で予約を受け付ける場合のみ |
| 州全体の宿泊日数制限 | なし |
| 地方自治体の宿泊日数制限 | 一部あり、地域により異なる |
| 管理組合は禁止できますか？ | はい、75%の特別決議により可能。ただし、主要居住地には適用されません。 |
登録の必要性について
この点は最も誤解されやすいですが、仕組みは非常にシンプルです。
AirbnbやStayzのようなプラットフォーム経由で全ての予約を行う場合、登録は不要です。プラットフォームが登録事業者として課徴金を徴収し、納付します。
プラットフォームを介さずに予約を受け付ける場合は、最初の申告を行う前に州歳入庁（SRO）に登録する必要があります。そのような予約に対する課徴金は、お客様ご自身が責任を負います。
メルボルンの多くの事業者は、プラットフォームと直接予約を併用しています。直接予約が1件でも発生すれば、その予約に関しては登録の対象となります。
SROは無料の短期滞在課徴金に関する説明会も開催しており、直接予約チャネルの開設を検討している方には非常に役立つ情報源です。
免除規定、そして落とし穴
主要居住地は免除されます。ご自身の家を不在中に貸し出す場合、課徴金は適用されません。
しかし、ここに落とし穴があります。この課徴金は、主要居住地と同じ敷地内にあるセカンドレジデンスや別棟での短期滞在には適用されます。具体的には、グラニーフラット、キャラバン、タイニーハウスなどが含まれます。
したがって、休暇中にご自身の家を貸し出す場合は免除されますが、庭の奥にあるバンガローを貸し出す場合は免除されません。メルボルンの多くの事業者は、主要居住地（PPR）の免除がその住所の全てに適用されると誤解していますが、そうではありません。
その他の除外対象：
- ホテル、モーテル、ホステルおよび類似の宿泊施設は課徴金の対象外です。
- 「居住用賃貸借法1997」に定義される、ビクトリア州政府からホームレス支援資金を受けている機関が非営利で提供する一時的な危機対応宿泊施設。
- 主に居住以外の目的で使用される物件は、対象外となる場合があります。
免除対象と考える物件には、除外物件申告書が存在します。免除が適用されると思われる場合は、単に支払わないのではなく、この申告を行うようにしてください。
州全体の宿泊日数制限はありませんが、地方自治体の規定を確認してください
ビクトリア州には、州全体の年間宿泊日数制限はありません。これは、グレーターシドニーにおけるホスト不在の滞在が180日に制限されているニューサウスウェールズ州との明確な違いであり、両州間の混乱の主な原因となっています。
ビクトリア州のほとんどの住宅地域では、短期滞在利用のための計画許可も不要です。
しかしながら、個々の地方自治体は独自の制限を導入しており、実際に施行されています。報道によると、メルボルン市内の一部やモーニントン半島を含むいくつかの地域では、ホスト不在の物件の宿泊日数を年間90泊にまで制限する動きが出ており、一部の自治体では独自の登録要件も導入されています。
制限は地域によって大きく異なり、これはビクトリア州の状況で最も急速に変化している部分です。州全体の状況に依存せず、ご自身の地方自治体の規定を必ず確認してください。
管理組合による禁止措置
「短期滞在課徴金法2024」は二つの主要な変更をもたらしました。課徴金の導入が主要な変更点であり、もう一つは構造的な変更でした。
2025年1月1日より、管理組合は所有者の75%の特別決議により、短期滞在宿泊施設としての区画の使用を禁止する規則を定めることができます。
重要な除外規定：この禁止措置は、所有者または賃借人の主要居住地である区画には適用できません。ご自身がその物件に居住している場合、有効な管理組合による禁止措置はホスティングを妨げません。しかし、そこに居住していない投資家である場合は、適切に制定された禁止措置が適用されます。
管理組合はまた、繰り返し違反があった特定の区画の禁止をVCATに申請することもできます。多くの中心業務地区（CBD）の建物では、管理組合の規則を通じて制限が施行されています。
メルボルンのほとんどの投資家にとって、課徴金や地方自治体の制限よりも、管理組合が事業存続に関わる問題の最も可能性の高い原因となっています。購入前に管理組合の規則を読み、決議が可決されたか、あるいは検討中であるかを確認してください。
Consumer Affairs Victoriaは、管理組合の規則と紛争解決プロセスに関するガイダンスを公開しています。
料金設定とプラットフォームに関する実務上の注意点
計画しておくべき、運用上の二つの重要な点があります。
プラットフォームの仕組みは異なります。プラットフォームが課徴金を徴収・納付する場合、それがゲストにどのように表示され、またお客様の支払い額にどのように影響するかは、プラットフォームによって異なります。お客様が使用する各プラットフォームに対し、課徴金がゲストの料金に上乗せされるのか、それともお客様の支払い額から差し引かれるのかを書面で確認してください。これにより、料金調整が必要かどうかが決まります。
直接予約にはプロセスが必要です。直接予約を受け付ける場合は、登録し、予約総額に基づいて課徴金を計算し、申告書を提出して支払う必要があります。手動で計算するのではなく、予約フローや不動産管理ソフトウェアに組み込むことを推奨します。
課徴金は所得税とは別物です。これは控除の問題でも、所得税の問題でもありません。正しく会計処理を行う方法について、会計士のアドバイスを受けてください。
実践的なチェックリスト
- その物件がご自身の主要居住地であるかを確認してください。
- 主要居住地の敷地内にあるグラニーフラット、セカンドレジデンス、キャラバン、タイニーハウスである場合は、課徴金が適用されると想定してください。
- プラットフォーム外で何らかの予約を受け付けているかを確認してください。その場合は、SROに登録してください。
- 各プラットフォームに対し、課徴金の徴収と納付を行うかどうかを書面で確認してください。
- 清掃料金とGST（消費税）を含む、予約総額に基づいて課徴金を計算してください。
- 日数を数える際、チェックアウト日は含まれないことを覚えておいてください。
- 宿泊日数制限や地方の登録要件について、お住まいの地方自治体を確認してください。
- 管理組合の規則を読み、短期滞在に関する決議がないかを確認してください。
- 免除が適用されると考える場合は、除外物件申告書を提出してください。
- お客様のプラットフォームが課徴金をどのように処理するかに応じて、料金設定を調整してください。
- 課徴金と所得税について、それぞれ会計士のアドバイスを受けてください。
公式情報源
- State Revenue Office Victoria, 短期滞在課徴金の理解
- State Revenue Office Victoria, 短期滞在課徴金に関するよくある質問
- Parliament of Victoria, 短期滞在宿泊施設の課税と規制について
- Victorian Parliamentary Budget Office, 短期滞在課徴金に関する分析（PDF）
名称のみでリンクなし
- Short Stay Levy Act 2024
- Owners Corporations Act 2006（改正版、75%の特別決議権に関する）
- Consumer Affairs Victoria（管理組合の規則と紛争解決プロセスに関する）
- Residential Tenancies Act 1997（危機対応宿泊施設の免除規定で言及）
- VCAT（特定の区画に関する管理組合の申請について）
- お客様の地方自治体（宿泊日数制限、地方登録、計画要件について）
- オーストラリア税務局（短期滞在収入の所得税処理について）
重要な免責事項
本記事は、法的、税務的、または財務的なアドバイスではありません。これは、法律事務所ではなく鍵管理会社が、専門家ではない読者向けに書いた一般的な情報です。
ビクトリア州の制度には見落とされやすい二つの特徴があります。一つは、主要居住地の免除が、同じ敷地内にあるグラニーフラットやセカンドレジデンスには適用されないこと。もう一つは、州歳入庁への登録はプラットフォーム外で予約を受け付ける場合にのみ必要となることです。ビクトリア州には州全体の宿泊日数制限はありませんが、個々の地方自治体は独自の制限を導入しており、これは急速に変化しています。管理組合は、区画が主要居住地でない限り、75%の特別決議により短期滞在を禁止することができます。
行動を起こす前に、州歳入庁、地方自治体、および管理組合にご確認ください。投資決定や管理組合の紛争については、オーストラリアの弁護士および会計士にご相談ください。
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