2025年1月1日、ビクトリア州は28日未満の連続した宿泊予約に対し、7.5%の短期滞在課徴金（short stay levy）を導入しました。これは清掃費とGSTを含む合計予約料金に適用され、プラットフォームが徴収します。運営者の主要居住地である物件は通常、免除されます。
この政策についてどうお考えであろうと、計算は複雑ではありません。ゲストが支払う金額とメルボルンの運営者が受け取る金額の間に差が生じ、対象となるすべての予約において7.5%の開きがあります。
対応策は3つあります。料金を上げて予約を減らすか、課徴金を吸収して利益率を失うか、あるいは別のところでコストを削減するかです。
競争の激しい市場では、最初の2つの選択肢は結局同じ結果になるため、実質的な選択肢とは言えません。残るは3つ目の選択肢であり、メルボルンでの運営において回収可能な費用が実際にどこにあるのかを具体的に検討する価値があります。
課徴金が実際のポートフォリオに与えるコスト
CBD、サウスバンク、ドックランズ、フィッツロイにわたって25のアパートを運営している事業者を例に取ってみましょう。平均宿泊料金は220ドル、稼働率は70%です。
これは年間およそ6,400泊の予約と、約141万ドルの宿泊収入に相当します。合計予約料金の7.5%として、この課徴金はゲストと運営者の間に年間約105,000ドルという金額を生じさせます。
プラットフォームが徴収するため、お客様が支払う明細項目としては表示されません。これは、代替として異なる料金設定をするホテルが存在する市場において、お客様が設定した料金よりも7.5%高い料金としてゲストの目に映ります。その影響は、コンバージョン率の低下、料金設定への圧力増大、そして利益幅の縮小として現れます。
次に、帳簿のもう一方の側、つまり金額は小さいものの、完全に皆様の管理下にある部分を見てみましょう。
鍵の移動にかかるコスト
同じ25物件のポートフォリオで稼働率70%、平均滞在期間が4泊の場合、年間約1,600回の到着があります。
そのうち控えめに20%が手動での鍵のやり取りを伴うと仮定します。例えば、深夜到着、ロックボックスのコード入力失敗、鍵の紛失、物理的な引き渡しが必要な入れ替え、誰も予定していなかった日にアクセスが必要な請負業者などです。これは約320件のイベントに相当します。
メルボルン全域を移動する時間を含め、1件あたり45分とすると、年間240時間になります。時給35ドルの実費換算で、およそ8,400ドルです。しかし、この数字は3つの点で実態を過小評価しています。
時間外手当。これら320件のイベントのかなりの部分が営業時間外に発生します。なぜなら、フライトが到着したり、問題が発生したりするのはその時間帯だからです。それらを担当する者は相応の報酬が支払われるか、そうでなければ役員が夜11時に無料で対応しています。
トラムは配達網ではない。午後9時にフィッツロイからドックランズまで鍵を持って行くのは、15分の移動ではありません。メルボルンの地理は十分に広範囲にわたっており、地域をまたぐ鍵の運搬にはかなりの時間がかかります。
得られなかった収益。チェックインがスタッフの空き状況に依存したために減少したり、コンバージョンしなかった予約は、いかなるコスト項目にも現れず、通常はこれら3つのうちで最大の数字となります。
現実的に考えると、その規模のポートフォリオでは、鍵関連の運用コストと逸失収益として年間15,000ドルから25,000ドルの負担が生じています。約105,000ドルの課徴金の影響と比較すると、これは全体の差額ではありません。しかしながら、これは実際に何か対策を講じることができる部分の大部分であり、課徴金とは異なり、一度の改善で対応可能です。
自動化によって実際に何が解消されるか
鍵の引き渡しを管理されたシステムに移行することで、320件のイベントをなくすことができます。これは単に速度を上げるのではなく、そのほとんどを「イベント」として発生させないようにすることによって実現されます。
午前1時に到着したゲストは自分で鍵を受け取ります。清掃員が遅れても連鎖反応は起こりません。紛失した鍵は次の到着者によって発見されるのではなく、ダッシュボード上で確認できます。請負業者は誰にも会うことなく木曜日のアクセス枠を得ます。鍵はゲストのポケットの中でメルボルン中を移動する代わりに、滞在と滞在の間にボックスに保管されます。
ハードウェアは長寿命の設備投資品であり、新たな設置なしに容量を拡張できます。ベースユニットには9本の鍵が収納でき、拡張モジュールを数珠つなぎに接続できるため、クラスターポイントはポートフォリオと共に成長できます。
比較すべき点は単純です。設置費用は一度限りの費用であり、追加する物件ごとに増大する継続的な運用コストと対比されます。およそ10物件を超えるポートフォリオでは、この計算は明白であると感じられる傾向があります。それ以下の場合は、役員が現在どれだけ手作業を個人的に行っているか、そして彼らの時間の価値をどう考えているかによって異なります。
所有者組合（Owners Corporation）のリスクと計画への影響
課徴金は短期滞在課徴金法2024の主要な話題でしたが、構造的な変化は別のところにありました。
2025年1月1日より、ビクトリア州の所有者組合は、所有者の75%を必要とする特別決議により、区画の短期滞在施設としての利用を禁止する規則を制定できるようになります。この禁止は、所有者または賃借人の主要居住地である区画には適用できません。所有者組合はまた、違反が繰り返された特定の区画の禁止をVCATに申請することもでき、多くのCBDビルディングではOC規則を通じて制限を施行しています。
ビクトリア州には州全体の年間宿泊日数制限がなく、ほとんどの住宅地域では計画許可が必要ないため、所有者組合がメルボルンの運営にとって存続に関わる問題の最も有力な原因となります。
鍵のインフラストラクチャに関しては、これは二つの意味を持ちます。
共有部分に設置するものはすべて、所有者組合の同意が必要です。短期滞在に既に懐疑的な建物では、その要求は彼らが好まない活動の拡大と見なされるでしょう。
住宅ビルの外にあるクラスターポイントは依存関係を取り除きます。CBD、サウスバンク、ドックランズ全体にアパートを持つ運営者は、4つの異なる所有者組合と交渉するよりも、自身のオフィスや小規模な賃貸の1階スペースに設置する傾向を強めています。メルボルンの中心部はコンパクトでトラムが利用できるため、単一の住所でゲストと清掃員の双方に対応できます。
所有者組合に交渉する際には、建物の利益になるという同じ主張が有効です。ゲストは誰かを待つためにロビーに集まるのをやめ、ロックボックスは自転車置き場や非常階段から撤去され、匿名コードは個別の認証情報に置き換えられ、誰が入室したかの記録が残ります。
課徴金が適用されないもの
年間計画を立てる方にとって注目すべき点が一つあります。この課徴金は28日未満の連続滞在に適用されます。28日以上の滞在には適用されません。
メルボルンでは、長期の家具付き滞在に対する需要が相当数あります。例えば、転居、病院や大学関連の移動、プロジェクト作業、保険による代替滞在などです。現在、多くの運営者は、ピーク期間は短期滞在を維持し、閑散期には28日以上の長期滞在に移行するような、混在したカレンダー運用を行っています。
これら二つのモデルは、異なるアクセス形態を持っています。短期滞在は頻繁な到着と入念な清掃を伴います。長期滞在は一度の到着の後、数か月にわたる定期メンテナンス、点検、内覧などがあります。アクセス権限は予約ごとではなく、個人ごと、時間枠ごとに設定されるため、同じ設備で両方に対応でき、物件のモデルを切り替えることは、アクセスの仕組みを変えるのではなく、誰がアクセス権限を持つかを変えるだけです。
実用的な注意事項
このシステムは、メルボルンの運営者が通常使用する、Airbnb、Guesty、Hostaway、Res:harmonicsなどのチャネル管理ツールやPMSツールに接続でき、その他にはAPIを提供しています。ゲストは自分に合った方法でアクセス権を受け取ることができます。コード、QR、またはスマートフォンのウォレット内のパスなどです。
物理的には、額入りの絵画より少し大きく、奥行きが4インチの壁掛けキャビネットで、どんな壁にも固定できます。IP52定格は屋根のある場所や屋内での使用をカバーしており、メルボルンが午後に四季をもたらすような気候であることを考慮すると、屋根のある場所での設置が望ましいでしょう。バッテリーバックアップとオフライン運用により、停電時でもアクセスが維持されます。
直接予約も含まれる場合、その課徴金義務はプラットフォームではなくお客様にあり、州税務署への登録が必要となることにご留意ください。
依然としてコントロールできるレバー
ビクトリア州の短期滞在課徴金はなくなることはなく、所有者組合は2年前にはなかった権限を持っており、メルボルンの運営者がこれらについて交渉することはできません。
運用コストは異なります。これは、ご自身で下せる決定に左右されるビジネスにおける唯一の重要な項目であり、鍵の管理はその一部です。長年にわたり、スタッフの労働時間、時間外手当、および断られた予約を静かに吸収してきましたが、誰も追跡する数字として現れることはありませんでした。
ご自身の運用コストを算出してみてください。ほとんどのメルボルンのポートフォリオにとって、それは予想以上に大きく、そして課徴金とは異なり、取り戻すことが可能です。
SmartBox の導入を構成するか、当社のチームにご相談ください。メルボルンでのセットアップがどのようなものかをご案内します。
この記事の規制に関する詳細は、執筆時点での公開情報を反映したものであり、一般的なガイダンスとしてのみ提供されます。コストの数値は例示であり、予測ではありません。ビクトリア州の短期滞在課徴金に関する規則、所有者組合の権限、および地方自治体の要件は時間とともに変更されます。運営上の決定を下す前に、ビクトリア州税務署、ビクトリア州消費者問題局、お客様の所有者組合、および資格のあるオーストラリアの顧問に現在の要件を確認してください。
