多くの宿泊施設に関する規制は、誰が、何泊まで、どの税率で貸し出すかという点に焦点を当てています。しかし、マドリード市は異例の対応を取りました。現在、ゲストが路上から物件のドアまで移動する物理的な経路までが規制対象となっています。
そのため、本シリーズで紹介する都市の中で、マドリード市はアクセス設計が運営上の選択ではなく、認可の必須条件となっている唯一の都市です。
Plan RESIDEの要件
2025年8月にマドリード自治州（Comunidad de Madrid）によって承認されたPlan RESIDEは、2019年のPlan Especial de Hospedajeに代わり、首都圏における宿泊施設の設置場所を再編しました。その基本原則は分散の禁止であり、居住者が住む建物に宿泊施設が散在することを市は望んでいません。
実際には、許可されるのは以下の2つの形態です。
歴史地区内では、新規の宿泊施設利用は、宿泊または第三次産業用途に完全に供される建物に限定されます。共同住宅内のフラットは対象となりません。
歴史地区外では、共同住宅内の宿泊施設は、地上階または1階から通りに直接独立したアクセスがある場合にのみ許可されます。共有のエントランスや住民と共有の階段は認められません。
2026年4月初旬に発表され、同年4月26日に施行されたDecreto 27/2026は、この枠組みをさらに強化しました。有資格技術者によって発行されるCIVUT適合証明書の導入、区分所有者組合（comunidad de propietarios）からの5分の3以上の明確な同意義務付け、最低床面積の設定、保護住宅の宿泊施設利用の完全な禁止などが盛り込まれています。
これに加えて、国レベルの規制も存在します。プラットフォームでの広告に必須のNRUA単一レンタル登録番号や、チェックインから24時間以内のSES Hospedajesゲスト登録などがそれにあたります。市独自の枠組みに基づく罰金は、数十万ユーロに達する事例が報告されています。
主要な統計を見ると、この状況の行方が明らかになります。マドリード市には16,000件以上の宿泊施設がある推定されており、そのうち適切な認可を受けているのは約7%に過ぎません。今後どのような展開になろうとも、多数の事業者が認可取得か撤退かの決断を迫られることになります。
規制が示す鍵の受け渡し
この独立したアクセス要件を、法務担当者としてではなく運営担当者として改めて読んでみてください。
市が求めているのは、ゲストが通りに面したドアに到着し、住民が利用する建物部分を通らないことです。共有エントランスをうろついたり、深夜にスーツケースを持って住民用エレベーターに乗ったり、どの暗証番号がどのフラットに対応するかを調べようと階段室に集まったりする状況を避けるべきだとしています。
この規則が生まれた根底には、到着時の問題に対する苦情があります。そして、到着こそが鍵の受け渡しが行われるまさにその瞬間です。
つまり、規制に準拠した運営モデルと、円滑な運営モデルが一致しているということです。規制が示す運営方法は、ゲストが直接、通りに面した管理された場所に行き、本人確認を受け、鍵を受け取り、建物住民のものではなく、事業者の運営に属するドアから入室するというものです。
これは、適切に設置された SmartBox の説明に他なりません。
マドリードの規制枠組みにおける3つの導入パターン
建物全体を宿泊施設として運営する場合。セントロ地区であろうとなかろうと、建物全体を観光客向けまたは第三次産業用途として運営する場合、エントランスロビーに建物のすべての鍵を保管するユニットを設置するのが自然です。これはスペインで最も円滑な配置方法と言えます。居住者がいないため区分所有者組合（comunidad de propietarios）に関する問題は発生せず、ゲストが敷地外に出ることもありません。基本ユニットは9個の鍵キャビネットから始まり、デイジーチェーン接続の拡張モジュールで増設できるため、30ユニットの建物でも1つの設置で対応できます。
独立したアクセスを持つ地上階・1階のフラット。ライセンスが個別の通り側のドアに基づいている場合、アクセスポイントはそのドアに設置されます。専用エントランス内、通り側のドアを過ぎてフラットの手前にある壁掛けユニットは、到着時の全てのプロセスを運営者の管理下に置きます。これこそが、独立したアクセス規則が意図する結果です。
歴史地区外の集約型アクセスポイント。Chamberí、Salamanca、Arganzuela、Tetuán、Retiro などに複数の認可済みフラットを持つ事業者は、それらすべてに対応する小規模な賃貸地上階スペースに1つのアクセスポイントを設けることを好む傾向があります。マドリードはメトロが発達しており、隣接する地区間の距離も短いため、明確な案内があれば1つの場所で対応できます。これにより、各建物ごとに個別の区分所有者組合との協議を行う必要もなくなります。
区分所有者組合（comunidad de propietarios）の議決権
Decreto 27/2026は、5分の3以上の明確な組合の同意を要件としました。スペインの国家住宅枠組みはすでに、過半数の同意によって組合が観光活動を制限することを許可しています。
これは作業の順序を変えるものです。区分所有者組合との協議は、事業を開始してから行うものではありません。これは必須事項であり、技術者がCIVUTを発行する前に行われます。
その会議に参加する場合、アクセスの問題は、組合に具体的な解決策を提示できる数少ない分野の1つです。マドリードの建物における宿泊施設への反対意見のほとんどは、エントランスでの騒音、階段にいる見知らぬ人、エレベーターでの荷物、そして建物内に誰がいるのか分からない、といった点についてです。ゲストが共有エントランスに入らず、鍵の受け渡し前に本人確認が行われ、利用履歴に記録される仕組みは、これら4つの問題すべてに対する直接的な解決策となります。
具体的な提案を持参してください。正確な設置場所、固定方法、寸法、電源供給と接続方法、そしてメンテナンスと撤去に関する書面での約束などです。組合が同意するために必要な条件を尋ね、その回答を書面で受け取ってください。
本人確認と証拠書類の連鎖
スペインのゲスト報告義務はSES Hospedajesを通じて行われ、チェックインから24時間以内に詳細を提出する必要があります。また、NRUA番号が広告掲載の可否を決定します。
Keycafe はその連鎖のアクセスポイントに位置します。暗証番号を持っている人なら誰にでも鍵を渡すのではなく、システムはまず写真付き身分証明書による本人確認を要求し、鍵の受け渡しを特定の個人に紐付けできます。MS5 ユニットにはカメラが内蔵されており、やり取りを記録します。この記録には人物、鍵、時刻が特定され、必要に応じてエクスポートできます。
厳密に言えば、Keycafe は SES Hospedajes の報告書提出、NRUA 取得、CIVUT 発行を行うものではありません。これは、誰がいつ物理的に入室したかという、より限定的な質問に答えるものです。質問があった場合、検査官、保険会社、区分所有者組合の代表者に提出できる証拠書類を作成します。
実用的な注意点
Airbnb、Guesty、Hostaway、Res:harmonics との連携により、予約確認時にアクセス認証情報が自動的に生成・送信されます。スペインのPMSプラットフォーム向け API も利用可能です。SmartBox 本体では、ゲストはタッチスクリーンを使用したり、QR をスキャンしたり、PIN を入力したり、NFC 認証情報をタップしたり、ウォレットパスを提示したりできます。指示はゲスト自身の言語で表示されます。
物理的には、SmartBox は額入りの絵画と同じくらいの壁面積を占め、壁から約10cm突き出し、あらゆる種類の壁に固定可能です。IP52 等級は、屋根のある専用エントランスや屋内ロビーを対象としており、屋外の通りに面したファサードには対応していません。マドリードの夏を考慮すると、熱対策として日陰に設置することが推奨されます。
清掃チーム、メンテナンススタッフ、建物管理担当者は、無期限に共有されるコードを使用するのではなく、それぞれが個別のアクセス認証情報と利用期間を保持します。
規制が示す運営のあり方
マドリードの枠組みには珍しい機会があり、それを明確に述べる価値があります。ほとんどの規制は、運営上のメリットがない追加作業を事業者に求めます。しかし、マドリードの独立したアクセス要件は、事業をより良く運営するための方法、すなわち建物居住者に関与しない、管理された路上レベルでの本人確認済み到着と一致するものを求めています。
市内の宿泊施設の約9割が認可枠外で運営されているため、多数のマドリードの事業者が、認可取得の是非と方法について決断を迫られています。アクセス設計は、その決断の中で投資に見合う数少ない要素の1つです。
SmartBox 導入を構成するか、マドリードの物件へのアクセスポイント設置についてチームにご相談ください。
本記事の規制に関する詳細は、執筆時点での公開情報に基づいており、一般的なガイダンスとしてのみ提供されます。市、マドリード自治州（Comunidad de Madrid）、およびスペイン国家の宿泊施設に関する規則は繰り返し変更されており、法的異議申し立ての対象となる可能性があります。運営上の決定を行う前に、マドリード市役所（Ayuntamiento de Madrid）、マドリード自治州（Comunidad de Madrid）、および資格のあるスペインの顧問に現在の要件を確認してください。
